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146件ヒットしました。

管理会社の競争原理を働かせたいのですが

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

2年前に大型マンションを新築で購入しました。当然のごとくデベロッパー系の管理会社に管理を委託していますが、私個人的には競争原理の働いていない現状に大きな不満を感じています。

そこで理事に立候補をして、競争原理を働かせ、より良い管理にしたいと思っていますが、数少ないマンションの知人に相談すると保守的な人もいて、どうしたものか思案中です。

世の中のマンションで管理会社変更や競争原理を働かせた経験のある管理組合ってどの程度あって、どんな事に注意をして進めていったらいいのでしょうか?

皆さんの経験談や専門家のお知恵を拝借したいと思います。

管理会社の変更契約について

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社の契約変更は総会決議と思いますが,もし理事長が独断専行して,理事会及び総会決議を経ず,他の管理会社と正式な委託契約(理事長印を押印)を結んだ場合,総会決議を経ていないのでその契約は無効とすることができるのでしょうか?また,契約を結んだ管理会社にとっては管理組合の総会決議を経たかどうかは関係なく,正式な契約書であり,それを無効にするには違約金や損害賠償を払う必要があるのでしょうか?

エレベーター保守点検費用について

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

エレベーター保守点検費用について,管理会社の定額委託費の中に組み込まれ,POG契約でEVは1機のみ。管理会社は大手で再委託により,メーカー系の会社が実際の点検を実施しています。独立系の点検会社と管理組合が直接契約すれば,費用を半分程度に抑えることができるかも?と聞きましたが実際はどうなのでしょうか?また,EVで何かあった時は人の生死にもかかわる可能性があるので,メーカー系から独立系にするのがよいのか?独立系は本当に安心なのか?が心配です。独立系にもいろいろな会社があるので一概に言えないかもしれませんが,なにかよいアドバイスがあればご教示ください。

理事会

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新米の理事です。
理事会の役割とはどのようなものでしょうか?
管理会社の担当者は全てお任せ頂ければ、集まって頂くだけでいいです。
と言われています。
本当にお任せでいいのでしょうか?
または素人の私たちが何かをするより、専門化である管理会社に
全てお任せするのが安心なのでしょうか?

早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。

そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。

みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか?

ご教授いただければ幸いです。

管理人の仕事ですか?

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションを賃貸用に1戸持っています。今は空きなのですが排水管清掃のお知らせとともに当日の立ち合いを言われました。カギを管理人に預けてあります。管理人の仕事では、無いのでしょうか?

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マンション管理業界の体質について

お世話になります。 初めて質問をさせて頂きます。 (少々堅い質問となり、恐縮です) 不動産関連業(特にマンション管理業)に勤めていらっしゃるプロの方にお聞きしたいのですが、マンション管理業界の体質についてご意見をお伺いしたいと存じます。 私は某マンションの理事長を務めており、ここ数年マンションの財政再建に取り組んで参りました。 その過程で、マンション管理業界の体質に大きな課題・問題があることが見えてきました。 具体的には以下のような課題・問題です。 ①マンション管理業界は管理会社同士の競争原理が働いていない ②マンション管理会社は組合の味方ではなく、施工業者の味方である (本来は「組合+管理会社⇔施工業者」で問題解決をすべきはずですが、現状は「組合⇔管理会社+施工業者」といった構図になっているようです。何も知らない組合が法外な見積金額を出され、そこの管理会社が乗っかって手数料を上乗せするという状況があるようです。本来はそのような法外な見積りは、管理会社が監視すべきかと) ③マンション管理会社にはいわゆる「お抱え」の施工業者がおり、その下請け業者について競争原理が働いていない ④マンション管理業界は旧態依然の働き方をしており、管理組合にそのしわ寄せがきている。 (「旧態依然の働き方」とは例えば未だにFAXを使っていたり、各理事に電話で予定調整を行うなど、昭和時代から何も変わらないような働き方) このような業界体質に対して業界内部の方は「問題」であることを認識し、何かしらの対策を練っているものでしょうか。 それとも上記を特に「問題である」とは考えていないのでしょうか。 少しトゲのある言い方になってしまい申し訳ございません。 純粋に「この状態で何も問題ない」もしくは「何が問題なのか逆に聞きたい」くらいのご認識なのか、それとも「このような問題があることは承知しているが、業界全体の課題であり、根が深いので解決策が見いだせていない」といった認識なのかをお聞かせ頂きたいと考えております。 お手数をお掛けしますが何卒宜しくお願い致します。

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K太 さん

駐車場から駐輪場の用途変更の特別決議議案に猛反対の組合員が理事長です

私達のマンションは5月末で任期満了となり、6月から次の期の理事会が開始されました。 5月の総会で承認された議案の内、特別決議で決議された「一部駐車場を廃止して駐輪場」にする議案については、新理事長が猛反対しています。 新理事長は、総会においても「駐車場を廃止することにより、使用していた6台の内3台は外部の駐車場に移動することになる事は一部の組合員に著しい不利益を与えるので当人の承諾を得ない限り特別決議でも無効」との主張でした。 この猛反対した方が、新理事会の役員に立候補し理事長になったので、理事会でも上記の主張で、駐輪場の新設は絶対に認められないので、工事業者との契約書には絶対に署名捺印しないと言い張っております。 その他9名の理事は特別決議に賛成で工事を実施すべきとの考え方ですが、理事長不信任案を出し解任し代わりに理事長をやろうとの理事はおりませんし、管理会社も傍観しているだけです。 このような場合にはどのような対応をすれば良いのでしょうか?

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さん

順番制で理事会の役員となり、籤引きで理事長になってしまいました。

順番制で理事会の役員となり、籤引きで理事長になってしまいました。 ただ他の役員は立候補してきたが過半数で、その方々が理事会ではやりたい放題です。 例えば駐車場の平面化工事が総会の特別決議で決議されましたが、費用がもったいないとの理由で平面化工事は中止とし、代案として機械式駐車場の中下段の使用を止め電源を切り平面化工事完了とすると理事会で賛成多数で決議してしまいました。 (私は猛反対しましたが理事長も他の役員も同じ1票とのことで賛成多数で無視されました) 管理会社からは機械式駐車場の電源を切り放置することは共用部の管理の放棄であり、将来的には機械式駐車場が錆朽ちて事故が発生する可能性が高く、その場合には理事長が管理責任を負い、最悪、刑事罰を受ける可能性もあると脅されています。 家族とも相談し、理事会で総会決議通りに平面化を実施しないのであれば、理事長として責任が負えないので、理事長を辞任すると申し入れたところ、全員が納得の上で籤引きして理事長と決まったからには約束通り1年間理事長としてやる事を要求されています。 ただ籤引きだといわれても、理事長の自分が全く納得出来ないことを多数決で勝手に決められ、その責任を理事長として負わられる可能性があることには納得出来ません。

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Kawasaki さん

特別決議で決議された駐車場平面化が実施されません

先月の総会で特別決議で可決された駐車場平面化工事が、新理事会で反対が多く工事実施の決議が否決されました。 我々のマンションは300戸以上の大型マンションでして、約200台分の機械式駐車場がありますが、実際に使っているのは半分以下の90台程度です。 このため前期の理事会で約150台分を平面化して、駐車場の収納台数を100台にする案を作り理事会で議論しました。 費用が3000万円以上かかるため、理事の半数以上が反対でしたが、特別決議で容易には可決出来ないだろうとのことで、総会議案として提出することには了解を得ましたま。 総会では管理会社の頑張りもあり、3/4を大幅に超える(約80%)賛成を得て可決されました。 このため今月の新理事会で総会議案の内容の通り管理会社系の工事業者に発注することを理事長が提案したところ、反対派の理事が工事費が高いので別の工事業者を検討するまで保留とするとで否決されました。 すると理事長からは議案書に工事業者も明記し圧倒的多数で可決されているので、区分所有法に従い理事長の権限で発注するとのことで理事会が大混乱していますが、どのようにすれば正解でしょうか?

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KUMI さん

駐輪場使用料の不払い自転車の処分について

総会で駐輪場値上げの法案が可決しましたが、それに頑なに反対する住民が、駐輪場使用料の不払いを始めました。 不払い住民には理事会として、駐輪場からの退去を電話と文書でお願いしましたが完全に無視されています。 理事会としては駐輪場には3人のウエイティングがありますので、不払い自転車には駐車場脇の空きスペースに移動していただき、チェーンで固定しようとの話になりましたが、管理会社は理事会による「自力救済」は法令違反となるので当分の間(1年程度)は放置するしかないとの見解です。 管理規約に違反して駐輪場に置かれたままの自転車を移動させるのは法令違反なのでしょうか。 また法令違反にならないようにするにはどのような方法がありますでしょうか?

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さん

喫煙禁止マンションですが隣の住民が喫煙し注意していただいても無視されます

私の家族は肺がん手術で入院しておりましたが、最近自宅に帰ってきました。 主治医からは煙草の煙は肺には大きなダメージとなるとので十分に注意にするようになっていたところ、隣家の住民の方がベランダで喫煙をされ、その煙が当家の換気口から入ってくるので大きなストレスとなっています。 主治医の注意もありましたことから、管理組合理事会に喫煙禁止の注意をお願いしたところ、最初は管理組合名で掲示板で喫煙禁止の注意を掲示していただきましたが効果がありませんことから、管理組合名で喫煙されている住民の方に対し、「隣家に肺ガン治療中の方がおられますのでベランダでの喫煙はご遠慮ください」との文書を2回投函していただきましたが、全く効果がなくベランダでの喫煙は以前より増えているようにさえ感じます。 肺ガン治療中で日々体力が落ちている家族に無用なストレスを与えないようと思い、理事会にさらなる改善を要請しましたが、理事会からは規約違反(正確には細則違反)ではあるが、個人対個人の問題ですので理事会としてはこれ以上の対応はできないと言われております。 ただ、私共にはマンションを買い替えるお金も体力のないので、このまま大きなストレスの中で人生の最後を迎えるのかと思うと耐え切れず自殺さえも考えてしまう毎日ですが、なにか良い方法はないのでしょうか?

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東京急行 さん

マンション共有部への物置の設置について

お世話になります。東京都内のマンションで理事長を務めております。 マンション共有部に物置を設置した場合、法的にはどのような扱いになりますでしょうか。 具体的には以下を想定しております。 【物置のサイズ】 高さ×横幅×奥行=2m×2m×1m 【設置場所】 マンション共有の庭(1階) ※避難経路外です。 【用途】 防災備蓄品の格納 上記のような簡易的な物置であっても容積率や建ぺい率を考慮する必要がありますでしょうか。 宜しくお願い致します。

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K太 さん

7月末の総会開催後の理事長の権限は?

7月末に総会が実施され、約10件の議案が可決され、最後に新たな理事会役員が選任され総会が終わりました。 新理事長は8月に開催する理事会で籤引きで選任することになっておりますが、その間は前理事長が暫定理事長として継続するしか無いと宣言し理事長印を手放しません。 ただ再任する私共の理事の誰かが理事長印を預かると申し入れましたが、新理事長が決まるまでは自分が暫定理事長だと宣言し、8月に入っても総会で決議された3件の改善工事の発注書に理事会決議無しで捺印したり、管理規約違反との理由で住民に勝手に警告書を発行したりと理事長としてやりたい放題です。 本来は7月総会で理事長の任期は終わっているので、理事長印の捺印は控えるべきだと思いますが、次期理事会の承認を得ずに理事長名で契約したり、勝手に理事長印を押した警告書を発行するのは区分所有法に違反しているのではと思いますが、このように任期後?も暫定理事長として権限を行使することには問題がないのでしょうか?

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Tamagawa さん

議長が被告になったら

昨年理事に就任し、当時は副理事長に、任期2年目となる今年は、副理事長が理事長をやるという慣例に従って、理事長をやっています。 うちのマンションは、2010年から管理費を浮かすべく、日常の清掃業務等に関しては管理会社派遣の業者ではなく、リタイアされた住民数名が理事長を契約者として業務委託契約をして、管理しているという変則的なことをやっています。 しかし、昨年、業務委託契約をしている管理員の一人(当マンションの住民の方です)が、理事会の役員に立候補したの受けて、理事会で利益相反にならないか協議。結局、立候補をするならば、業務委託契約はしないという決議になりました。 その管理員に対して、理事会として説明をするという段になり、当時管理員と事あるごとにもめていた理事長ではなく、理事長の委任を受けた副理事長の私が文書(決議書)をもって、その説明をすることになりました。 当然、その管理員は納得せず、精神的苦痛を受けたとして、弁護士を通じ、なぜか私個人に損害賠償請求をしてきました。 私は理事会決議を履行したまでの話なので、損害賠償請求には応じられないと、こちらも弁護士を立てて、その旨を回答。その後しばらくは、管理員側からの音沙汰はありませんでした。 その間、定期総会があり、私は理事長に就任。 しかし、今夏になって管理員側から裁判所を通じて訴状が届き、私は「被告」となりました。 理事会としては、当時の副理事長の独断に起因するものでは、理事会決議を履行しての請求と判断し、臨時総会を開いて、このような請求があったこと、また裁判費用等も予算から拠出することを住民全体に諮ろうを考えています。 ですが、そこで問題は「議長」をだれがやるかです。 当マンションの管理規約では、総会の議長は理事長がやることになっていますが、その理事長たる私が「被告」であり、またそのことについての総会にかけるとなれば、これも利益相反になるのでは憂慮しています。 私は、別の役員の方を議長に指名して、これも「議案」として、住民の方に諮ろうと考えていますが、このような場合はどうするのがベターな方法なのでしょうか?

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丑松 さん

外壁にDIY

いつのまにか、正面玄関わきの外壁に清掃用のほうきやデッキブラシをぶらさげる木片が取り付けられていました。清掃は日勤の管理人が兼務しています。 現場を発見したわけではないので所業がその管理人なのか、派遣してる管理会社なのか、または役員なのかはわかりません。また、そのような行為について住民は知らされていません。これまでは清掃道具(雑巾やモップ)は裏玄関わきに置いていましたし、管理人用の物置も外に用意されています。 ボンドかなにかでガッチリ留められていてテコでも取れません。 美観以前に、このような勝手な行為は気遣いでもなんでもなく、共有部分の器物破損とおもえますが、大袈裟でしょうか。 どのように対応すればよいのでしょうか。。。。 よろしくお願いいたします。

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とらや さん

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