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保管口座の新設

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社から第2保管口座を新設(画像ファイル)したいとの提案が出されました。新設の第2保管口座に管理費の余剰金を振替え、第1保管口座には修繕積立金を振替える提案です。
現在、管理組合の収納口座と保管口座が夫々1口座ずつあり、振替えが行われています。

理事会で審議した結果、
収納口座印を管理会社代行印に改印する説明が無い。
図に集金代行業者(〇〇ファクター)の口座等の記載がない。
第2保管口座を新設すると収納口座から保管口座に管理費余剰金を移し替える際に発生する送金・振替手数料を管理組合が負担することになる。
銀行届出印の作成費を管理組合が負担することになる。
管理組合の理事長が1年毎に代わる際に銀行への変更や印鑑票の提出や保険会社への変更の手続きが煩雑になる。
当管理組合の既存の保管口座に管理費余剰金を移し替えることで、新しい保管口座を開設する必要性がない。
管理組合にとってメリットがない。

最終的に管理会社の提案を受け入れないことにしましたが、現在、管理会社ともめています。
皆様はどの様にお考えですか。

管理員の日常清掃について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築約20年、40世帯のマンションです。築以来、某管理会社に管理をお願いしています。管理員の日常清掃について契約書には天井の清掃が入っています。最近、天井や高所の清掃などが全く行われていなかったことが判明し、担当営業がこれを認めました。チェックもされていないことが明らかになりました。ところが管理会社の当マンションを管理する支店の支店長が、管理員の日常清掃については手の届くところだけをやればよいことになっており、契約不履行ではないと言い出しました。
つまり、天井の清掃をやると契約書で言っておきながら、管理員の手が届かないからやらなくてもよいのだと言っています。手の届かないところはやらなくてよいなどといったことは契約書にはありません。われわれ区分所有者は天井等もやってくれているものだと思っていましたが、築以来、全くやっていなかったのです。管理会社支店長は、手の届かないところは清掃をやらなくてもよいのだと言い張り、その根拠を言えと言っても答えません。これが専門部署や弁護士の考えを含めた会社としての見解だということで、管理会社の社長も同じ見解だとのことです。この東〇コミュ〇ティーという会社はまともなのでしょうか? 皆様方の中でこのような問題を解決された方がおられましたら、その方法を教えてください。よろしくお願い致します。

推奨する管理会社を教えて下さい。

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在の管理会社との信頼関係が崩れ、管理会社を変更することになりました。
当マンションは川崎市にある16世帯のマンションです。
推奨する管理会社がありましたら、教えて下さい。
また、変更時に注意すべき点を教えて下さい。

管理会社の暴走はとめられないのか?

管理業の委託

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちの管理会社は、理事長が名簿を見ることも許さず、管理人室にもはいれないようにしています。理由はトラブルになるから、知られることを嫌がる人が他のマンションでもたくさんいるから。規約にも管理委託契約書にも理事長が名簿など帳票簿を管理・保管となっています。

大規模修繕で余りに高額な見積を持ってきたことから、責任施工方式でやることになりました。その修繕のお知らせなどを送るために、館外へ住む方の住所を知りたいだけなのに。管理会社は自分たちが契約違反していると認めても、館外の方の住所を教えることを頑なに拒否します。大規模修繕で管理会社が入らないので、自分達だけでやれと言われた臨時総会で、わざわざ名簿作成という議案もたて、承認されたのに、管理会社がデメリットをその場で説明してないからダメだと言われました。事前にこういう総会を行うということは教えてありました。

総会で承認されたのにダメだとは?、もともと規約にもあるのに?、判例があるのに閲覧請求にも書き写すのもだめだとのこと。管理会社にそんな権利ありませんよね?

マンション管理業協会、マンション管理センター、関東地方整備局など相談しましたが、戒めるスベはないようです。これは契約上のトラブルであって、違法というわけではない、特に指導もできない、あとは裁判しかないとの回答でした。
おそらく管理会社は管理会社変更を恐れてのことと思いますが、こういう暴走は、誰にもおさえられないのでしょうか?

名簿がないや管理人室にも入れないのは、災害のときに心配です。管理会社にそれを言ったら、東日本大震災のとき大丈夫だったから心配ないと言われました。
知識がなく、小さい会社です。前は一級建築士がいましたが、今はいないため、工事費用の相場を知らないのか(ボラれているのか?)、相場の2倍以上とられていたことがわかりました。


総会開催は 全議決権の過半数の出席(欠席委任状含め)があるとき

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になっております。たびたび質問させて頂いております。
総会開催条件は 全議決権の過半数の出席(欠席委任状含め)があるとき、と認識しています。委任状を提出せず、欠席の有無を明確に回答しないまま欠席した場合、その区分所有者の議決権は どのような扱いになるのでしょうか?

素人感覚ですが、単純な欠席として議決権は放棄(?)と見なされ、開催条件の議決数とはカウントされないものと思っております。

私が 所属する管理組合では、総会において、議決権行使書を使わず、
・欠席する場合、代理委任されていない欠席委任状は すべて理事長一任
としています。

理事長一任としたくなく、未提出とすると
・未提出の方の議決権も 理事長一任
・出席予定者が当日欠席しても、その方の議決権は 理事長一任

です。

この議決権の扱いは、正しい扱いなのでしょうか?

質問を補足します。
規約にあるのは、「組合員は議決権を行使することができる」と「議決を代理人に委任することができる」です。

総会議事録の議決数が出席してリアルで数えた
ときの数と明らかに異なっており、出席者が少ないのをよいことに偽ってるのかと思ったのですが、、、

当該管理組合は管理組合法人です。
法人であることを理由に、議決権の数え方を株式総会様式に習ってるようです(そのような説明も記載された書類もありません)。

株式総会時の数え方
- 総会開催時間中は原則 全員出席(欠席委任含め)
- 未提出は主催者側の票とする
- 出席予定者が欠席した場合、その議決は主催者
側票とする
- 途中退席した者は、その票を主催者側票とし、総会に最初からいなかったものとし、最初の合議から議決数を数え直す

これだと議事録記載の議決数は、かなり近くなります。

ただし、法人であっても、厳密には株式会社ではありません。

この場合、
区分所有法の議決の数え方が適応なのか

株式会社総会の議決の数え方が適応なのか
(規約に記載しなくても、暗黙了解で社団法人が優先されるのか)

教えて頂きたく、宜しくお願い申し上げます。

区分所有者の代理会社

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション1室を購入した区分所有者の方が、管理費等の支払先を代理の管理会社(その部屋のみの)に依頼をして、その代理の管理会社名で振り込まれてきました。※その変更の連絡も代理の管理会社からでした。区分所有者は管理費等をその代理管理会社へ振り込むとのことです。今後もその代理管理会社へ請求書を郵送して欲しいとのことですが(請求宛名は区分所有者)、管理組合宛の確約書等の書面を交わした方がよろしいでしょうか?
また総会等に区分所有者の代理として、委任状にてその管理会社の担当者が出席となる場合は何か問題はありますか?教えて下さい。

管理会社が修繕委員会に同席を求めてきてます

管理業の委託

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

2年後の大規模修繕工事に向けて、設計監理実務者の選定が行われました。公開ヒアリング会をへて修繕委員会・理事会で議論して、管理会社ではなく一級建築事務所に決定しました。管理会社は負けたのです。

来月から修繕委員会で設計監理実務が始まります。ところが負けたはずの管理会社が「スケジュールの把握のために修繕委員会に同席させてほしい」と言ってきました。

設計監理実務を請け負う一級建築事務所に確認したところ、施工会社選定に管理会社が関与することも考えられ、当事者になるということで、情報を与えたら優位の立場になる。公明正大を図るため、認めてはいけない、ということでした。
当然、断るべきでしょうか?みなさんのところで同じような経験はあるでしょうか?

委託業務費の業務内容の金額

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築30年の理事をやってます。
管理会社は委託業務費の業務内容(貯水槽清掃・建物定期清掃・・・)とそれを行った業者は業務報告に提示してくるのですが、金額は委託業務費として一括提示で、個々に絶対提示してくれません。
どの様な対応をすれば提示させられますでしょうか?
担当者との人間関係は非常によく、竣工依頼30年の付き合いなので強く言えません。
管理費は平米155円です。5F建て35戸のマンションです。

マンション担当者の資質について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

二期連続理事長後、理事を務めています。現在の担当者は、前期の途中で当方のマンションの担当になり、10か月を経過しています。年齢は50代です。前任者の対応は非常に良かったです。①期限を守らない(早く提出してくださいと催促しても、すみませんの連続で、さっぱり対応してくれません、前理事会や通常総会の宿題も未提出 現在作成中の回答。②議事録(案)が管理会社に有利な内容が多く修正(案)を出しても、私がこのように回答したから。国会答弁のようなあさっての回答の議事録③対応能力(?)支出削減への取り組み、日常清掃の仕様向上をしますとの事で、契約を結びましたが、具体的に何をするのかと聞いても、特にありません。宿題も、○○でしたよね、と言って、そうでしたか?と解答し、すみません、すみませんの連続です。コピペで他のマンションの内容とか。きっと会社優先なのでしょうね。この程度であれば、許容の範囲で、あきらめるのでしょうか? 

修繕積立金が決済用預金ですが管理会社が勝手に引き出せますか?

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

修繕積立金の預金が保護されるとのことでと決済預金の総合口座つになっているようです。管理会社が勝手に引き出せますか?

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〜 トップ10 〜

善管注意義務違反で理事長を訴える場合の良い方法を教えてください。

最近の夏の暑さと少雨(夕立が無い)により、マンション内の植栽が弱っておりますことから、人による水遣りに代わって、自動散水装置を設置することを決めました。 ところが新しい理事長は経費節減で人による水遣りを止め、更に散水装置の設置も中止しました。 (毎月の水道代が増えることに猛反対で、過去10年以上自然降水だけで十分だったとの考えで誰も反論出来ません。) このままでは最近の夏の暑さと少雨で多くの植栽が枯れると思われますので、お灸をすえるという意味で理事長を善管注意義務違反で訴えたいと思います。 ただその場合の訴訟費用は訴えられる理事長は理事会持ちで、訴える我々は自費では割りが合いませんので、理事長にお灸をすえる何か良い方法はありませんでしょうか? ちなみに理事長はくじ引きで当たっただけですので、不信任で解任されることは大歓迎だと公言しており、他の理事も理事長をしたくないので、不正行為が無ければ理事長の好き勝手にやらせるつもりです。

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福井 さん

管理費会計から修繕積立金会計への振替について教えて下さい。

管理費会計収支は毎年黒字でありますことから、数年に1回修繕費積立会計に2000万円を振り替えております。 規約で上記振替を有効にするために、管理規約は下記のように改訂されております。 管理規約第61条(管理費等の過不足) 1 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費あるいは修繕積立金に充当する。 今期の総会でも、管理費会計の2000万円の剰余金を修繕費積立会計に振り替えたところ、住民より剰余金の振替は収支決算も結果では無いことから、規約違反であるとの指摘があり、過去の振替を含めて管理費会計に戻すように要求されています。 そこで質問させていただきたいのですが 1.上記の管理規約では貯まった剰余金の振替は不可で、毎年度の収支決算の結果しか振替できないのでしょうか? 2.もし振替ができないのであれば、管理規約をどのように変更すればよいのでしょうか? 3.管理規約の規定に関係なく、総会で決議すれば管理規約は無視できると聞きましたが、その場合は第◎号議案として提案する必要があるのでしょうか? あるいは来期予算の中に簡単に振替の内容を書いておけばそれでよいのでしょうか? 以上宜しくお願い申し上げます。

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TUMI さん

理事の解任について

20期を超える、50室程度のマンションの理事長を務めております。 管理規約は、基本的に標準管理規約に準拠しています。 役員任期は2年です。 監事を含め、役員が4名の理事会において、副理事長を務めるA氏(自身が立候補し、5期連続で役員。昨期は理事長)は、役員就任以降、管理費削減のための管理委託会社見直し、機械式駐車場使用料(現在、一部を管理費、一部を修繕積立金へ振替)を全額修繕積立金へ振り返ることを主張しております。 それ自体は大事な論点であるため、各期の理事会で検討を行った結果、管理会社から委託費の値下げを提案してきたこと、駐車場使用費については管理費が赤字になった場合に修繕積立金を取り崩すためには総会決議が都度必要であったり、駐車場の電力費や保守費は管理費から捻出する必要があるため、期末に余剰になった金額を修繕積立金に振り替える運用にしています。 これらは、いづれも総会決議にて承認されています。(A氏本人は、管理会社を変えることが検討されていないことや、全額振り替えられないという点で反対) 以降、A氏は管理会社に対して執拗に「善管注意義務違反」を問うための粗探しと、損害賠償請求を起こすと仄かしたり、(監事でも無いのに)勝手に監査報告にて管理会社が不正をしているということを提出しようとしたり、挙げ句の果てには管理費や修繕積立金の支払い拒否や、法的手段に訴えると言ってきています。 勿論、訴訟を起こすのは区分所有者としての権利だと 思うので、仕方ないのですが、理事長としては、A氏の管理規約違反(役員の誠実義務含め)を放置する訳にはいかず、役員としてのA氏は管理組合と利害が相反しているため、解任の議案を臨時総会に提出すべきではないかと考えています。 他の役員も基本的には了解なのですが、解任の議案とまでなると、後々名誉毀損も含めて訴訟を起こされるのでは?と心配しています。 理事の解任について留意すべきこと(やめた方が良い含め)ご意見を頂ければ。

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HARU さん

機械式駐車場の更新でのクレームでクレーマー扱いに

先週にマンションの3段式機械式駐車場(上段が地上部)の更新工事が終わりました。 私の車は上段で、以前は平置き駐車場と同様に普通に出し入れ出来普通に便利でした。 ところが更新後は「新安全基準対応?」との事でシャッターが付き、上段でも車を出し入れするのにキーを差し込み「ボタン操作」が必要になり非常に不便となりました。 事前説明がなかったことから管理組合(管理会社経由で)に善処をお願いしましたが、「議案書にゲート付き機械式駐車場と書いてある」との回答だけで何ら対応して頂けません。 このため管理組合の責任者である理事長から電話するよう管理会社経由で要求したところ、管理会社経由で「理事長は1組合員に電話などしない、文句があるなら外部の駐車場を借りろ」との不誠実な回答が返って来ました。 このような場合には、どの様に対応すれば良いのでしょうか?

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福井 さん

管理会社の変更手続きについて

変更の具体的手続きを教えてください。 総会で次期委託管理契約の更新議案を否決しました。 契約期間は9月30日で満了します。 新しい管理会社をプレゼン後にアンケートを取り、候補者を理事会で内定して総会で議決をとる予定です。 ・更新は否決しましたが、理事会で管理会社を変更する議案を総会に挙げる議決が必要でしょうか? ・10月1日からの暫定契約(3か月)も必要と思いますが、11月には解約書面通知が必要でしょうか? ・現行の管理会社は9月末で当然解除となりますが、解約書面通知は必要でしょうか? ・新しい管理会社に引継ぎまでの暫定契約を締結する議案を総会に挙げる理事会議決が必要でしょうか? ・暫定契約の解除書面通知は新管理会社が可決されてから通知すればいいのでしょうか?(当然満了日の1か月前までに)

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gibson さん

清掃代値上げ

管理組合直雇用で管理員(理事長家族)を採用しています。 契約書もなく10万といい値で長年していました。 予算も120万毎年とってます。 今期真っ最中に急に管理員費用を12万にあげてほしいと。 理由は今まで増税もしていなく、最低賃金も下回るとのことでした。 2万もいいね感があり 100歩譲っても、税金をとると意味合いで11万ならわかりますが、1万は単純に値上げですが、 これは総会案件ではないのですか?

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トニー さん

テラス、専用庭の使用料値上げは法令に違反しているのでしょうか?

管理会社による管理委託料がありました事から、総会で管理料と、テラス・専用庭・ルーフバルコニー等の専用共用部の値上げが提案されました。 管理料値上げ幅は管理委託料の値上げ幅と同じ約10%でしたが、専用共用部については過去の据置分を含め約35%の値上げとなりました。 (理事長が過去に専用共用部の値上げがなされてない事に気が付き今回一気に値上げ提案しました。) 35%もの値上げの根拠は、過去10年以上専用教養部の値上げを忘れていた消費増税分(消費税5%→10%)と過去の管理委託料料の値上げ分(約20%値上げ)を今回の値上げに転嫁するとのものでした。 総会では住民より下記のような厳しい意見が噴出し総会が大荒れとなりました。 (1)過去の消費税分の値上げは時効であり、今更の値上げは無効である(特に5%から8%の値上げは時効)との主張です。 (2)過去2回(10年前と3年前)の管理委託料分の値上げに伴う管理料の値上げについても、同じく時効との指摘がありました。 (3)そもそも論としまして、専用共用部の値上げは最高裁の平成10年の判例からも認められていないとするのが、一般的であることから専用共用部の35%の値上げ自体が法的に無効との主張です。 専用共用部を使っている組合員の中には複数の弁護士の方がおり、上記法律論で猛反対する事から理事会や顧問のマンション管理士からの説明では納得せず紛糾したまま総会が終わりました。 (一応採決し賛成多数とはなりましたが一部住民から採決無効の意見書がきております。) 管理会社は我関せずの姿勢であり、マンション管理士は他のマンションの事例で問題無しとは言っていますが法律家ではないことから一部組合員は全く納得していません。

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Tamagawa さん

個人配布したお知らせを回収要求されました。

他の方のご相談みてドキっとしましたが、もう一つ、ご相談させてください。 前期理事会の役員さんたちと意見が合わず、難儀しましたが、半分入れ替え役員なので私は今期も役員となります。 前期理事会で、居住者に情報をお伝えして欲しい、理事会で決める前に聞いて欲しいと言っていましたが、必要なし、やりませんと都度拒否されていました。 それで、個人配布として居住者の皆さまに、私が個人的に集めた情報や意見を書いて配布しました。総会前・総会後、今回③居住者が防犯カメラの現在の状況(どこが無くなり、どこを撮っているか等)を知らない方がいらっしゃったので、簡単な図で以前と違うので注意してくださいと配布しました。 配布後、前理事長が来て、理事役員が理事会通さず、勝手な配布は迷惑なのですぐに回収してくださいと言われました。 また、誰がわからないと言っているか教えなさい、役員なので教える義務があると。 個人的に立ち話の話上で分かった事、理事会に依頼されたわけでないのでお名前を教えるのは出来ないし、回収もしないと拒否しました。 その後は非難中傷でしたが、私としては集めた情報を皆さんにお伝えしたし、これ以上配布することはないと思います。 回収や名前を言えって、理事会は要求でき、理事の義務なんでしょうか?

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aka さん

維持管理業務の見積り取得を管理会社に任せることについて

 管理組合で、建物の維持管理業務(定期清掃、消防設備点検、雑排水管清掃、植栽管理)について、見積りをとろうと考えています。  ※維持管理業務の仕様書は、数年前に管理会社変更を検討した際に整理済。  相見積もり先は、最低1社は管理組合でも探すつもりですが、管理会社にも業界情報を生かして見積先を探してもらおうと考えています。そこで相見積もりをとるのを管理組合が指定した会社も含め、すべて管理会社に任せた場合、管理会社に中抜きされ、費用があまり安くならないことが無いか懸念しています。(例えば、管理会社がバックマージンを懐に収めるなど。)  管理会社にお任せしても、一般的に心配ないものでしょうか?  管理組合で探した会社には管理組合役員が直接見積りを依頼・取得し、見積り比較作業や契約手続きのみを管理会社に依頼することも考えていますが、管理組合役員の労力が必要となるため、悩んでいるところです。  アドバイスをよろしくお願いします。 (補 足)  当管理組合では、第三者への外注に関する一連の業務を、予め管理会社の行う業務のひとつとしています。

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やま さん

書面総会

私は管理組合の理事です。コロナの影響で、「通常総会」を近じか開催する予定ですが、組合員には「議決権行使書」と「委任状」が一体となった「出席届」を提出してもらい決議をするようです。「通常総会」といっても参加するのは理事のみです。このような開催をすることを管理会社と理事長から理事会は押し切られてしまったのですが、後から考えると、私はこれは区分所有法45条2項の書面総会ではないかと思うのですが、そうすると全員の承諾が必要です。それとも理事が参加するので、出席人数を押さえた「通常総会」になってしまうのでしょうかお教えください。管理会社は後者を考えていると思うのですが、それを書面総会だと切り返すのはどう説明したらよいのでしょうか。

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osamu さん

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