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マンション担当者の資質について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

二期連続理事長後、理事を務めています。現在の担当者は、前期の途中で当方のマンションの担当になり、10か月を経過しています。年齢は50代です。前任者の対応は非常に良かったです。①期限を守らない(早く提出してくださいと催促しても、すみませんの連続で、さっぱり対応してくれません、前理事会や通常総会の宿題も未提出 現在作成中の回答。②議事録(案)が管理会社に有利な内容が多く修正(案)を出しても、私がこのように回答したから。国会答弁のようなあさっての回答の議事録③対応能力(?)支出削減への取り組み、日常清掃の仕様向上をしますとの事で、契約を結びましたが、具体的に何をするのかと聞いても、特にありません。宿題も、○○でしたよね、と言って、そうでしたか?と解答し、すみません、すみませんの連続です。コピペで他のマンションの内容とか。きっと会社優先なのでしょうね。この程度であれば、許容の範囲で、あきらめるのでしょうか? 

修繕積立金が決済用預金ですが管理会社が勝手に引き出せますか?

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

修繕積立金の預金が保護されるとのことでと決済預金の総合口座つになっているようです。管理会社が勝手に引き出せますか?

事務管理業務の基幹業務に含まれる??

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理委託契約書を読むと、以下のことが書かれています。
・事務管理業務には基幹業務と基幹業務以外がある。
・基幹業務の一つに「維持修繕の企画・実施の調整業務(マンションの維持または修繕に関する企画および実施の調整、実施の確認。)」がある。
・これは、具体的には「補修工事・設備の保守点検等外注に関する業務、防火管理業務の補助、施設運営の補助、各種契約の代行、大規模修繕計画の立案補助、総会・理事会の運営補助、通知事項の伝達、官公庁・分譲業者との折衝」を意味する。

ところで、当マンションでは(他のマンションもほとんど同じだと思いますが)、設備管理業務費を管理会社に支払っており、管理会社はエレベータ保守や植栽など多くの業務を専門業者に丸投げしています。

そこで質問ですが、設備管理業務を管理組合と専門業者の直接契約とし、契約の手続きや日程の調整、点検日当日の立ち会い、実施の確認等は事務管理業務として管理会社にやってもらう、というのは問題があるでしょうか。

設備管理に関しては直接契約により年間数百万円安くできる見込みですが、理事会の仕事が増えると反対する理事がいます。
事務管理業務として管理会社に行ってもらえれば解決するのですが。

事務管理業務にあたらないというご意見の方は、その根拠と委託契約書をどう直せばいいのかアドバイスをいただけるとありがたいです。

最高裁の判決について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在は不動産系の大手管理会社ですが、人件費高騰を理由に大幅値上げの要求があったことから、管理会社のリプレイスを検討しております。

数社を比較検討したところ独立系管理会社が同じスペックでも、大幅に安い値段を出して頂いたことからリプレイス先の本命としようとしていたところ、現管理会社より独立系管理会社について、下記の記事の提供がありました。

「管理組合理事長を相手に、名誉・信用が毀損されたと、などとして管理会社・〇〇が理事長個人に一千万円の損害賠償と組合員への謝罪文の送付等を求めた訴訟で最高裁は十月九日、〇〇側の上告申し立てを受理しない決定をしました。
 一審・二審ともに〇〇側の敗訴に終わっており、今年二月の広島高裁判決が確定することになります。
 今年二月の高裁判決によれば、〇〇は管理組合理事長名で配布された臨時総会議案書添付書類に記載された「不明経理が発生している」「訳のわからない金の流れ」などの表現」で、「会社の名誉・信用が毀損された」などと主張したが、資料に記載された内容・表現には違法性はみられませんでした。 」

上記の記事を独立系管理会社に提示したところ、事実無根のフェイクニュースだと強く否定されましたが、ネットで調べると同様の記事が複数あります。

https://ameblo.jp/a11079244/entry-12243942783.html

https://blog.goo.ne.jp/arthouse-mansion/e/315298c84ab845699992390bab4bf6b1

https://www.sutekicookan.com/合人社計画研究所

もし上記記事について知っている方がおられましたら、真偽並びに事実関係を教えて頂けないでしょうか?

管理会社が推薦してくるマンション管理士

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前、管理委託費の適正化について管理会社と話し合いをするかどうか相談した者です。

結局話し合いには出席しましたが、管理会社からはたいした提案は有りませんでした。

そしてとある管理士を紹介されました。
調べてみると以前に管理会社主催のセミナーに講師として招かれていることが判りました。

このような管理会社と金銭授受関係にある管理士は信用して良いのでしょうか?

管理人の有給休暇

管理規約

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

我がマンションの管理会社は、独立系G社の子会社です。
管理人業務仕様書の項目についての質問です

管理人の休日の項目の中で、土日祝日や夏期・年末年始休暇以外に「管理人に与えられる休日 労働基準法第39条第1項の労働日を基準とする」
管理人に与えられる休日が3日以上連続する場合は代勤者をもって管理業務を行う、管理人に与えられる休日のため週の基準時間に満たない場合があっても費用の清算は行わないとあります。

要は、管理人が有給休暇を取っても管理組合は、委託費を全額払わされています。
一般的なビジネスでは派遣社員や業務委託社員の有給休暇の費用を負担することは、まずないと思います。
親会社がHPで公開している仕様書には、このような項目はありません。

数々の問題行動から、最近やっと交代しましたが、5年ほど勤務していた管理人が目いっぱい有給を取っており、委託費が実質値上げ状態になっていました。

有給休暇の費用は、管理組合として負担しないことを(負担するとしても上限〇日など)要求することは非常識でしょうか。

管理会社との話し合いについて

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

高額な管理委託費に疑問を持ち、理事会でコンサル導入を提案しました。
今後はコンサルに査定してもらった結果を元に管理会社と管理委託費削減に向けた話し合いをするつもりなのですが、まだコンサルすら決まっていないのに早々に管理会社側が上司を連れて話をしたいと言ってきました。

これは素直に話し合いに応じた方が良いのでしょうか?

管理委託契約暫定

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 当マンションでは、管理委託契約の期間満了までに更新が整わず、暫定契約を締結する予定です。
 暫定契約といえども重要事項説明を受ける必要があることは認識しておりますが、暫定契約締結のために総会決議が必要かどうか根拠を含めはっきりしません。暫定契約締結のための総会決議は必要なのでしょうか?
(尚、当マンションの管理規約では、管理委託契約締結は総会決議事項とされており、暫定契約に関する特段の定めは有りません。)

大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションは大手財閥系の有名ブランド名が付いた都内の大規模マンションです。
管理会社はその大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。

マンションは24時間管理で昼間はコンシェルジュサービスもあり、住民の満足度は高く、大きな問題はありませんでしたが、管理会社より赤字解消の為、約2割アップの要求がありました事から、急遽、リプレース検討委員会を作りリプレースについても検討する事になりました。

理事会の大半のメンバーは、大手財閥系のブランドマンションを買った事を理由に、検討委員会は現状維持派の理事会主体のメンバーで大手財閥系2〜3社に絞り検討する事を考えています。
一方反対派の一部理事は、公明正大に検討する必要があるとの事で反対派の住民も入れ、更に大手独立系の管理会社も対象にするようにと言っています。

管理会社からは下記の理由でリプレースは無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手財閥系が受ける金額ではない。
(2)自社の有名ブランド名のマンションをリプレースされた例はなく、リプレースした場合はマンション価値が大きく毀損される。
(3)特に独立系の大手管理会社が、大手財閥系の有名ブランドマンションを受託した例はなく、しかも大手独立系の管理会社は「安かろう悪かろう」で普通のマンションでも悪評が多く、このマンションの価値が大きく落ちる。

上記理由からハイグレードマンションの管理委託業務が出来る大手財閥系2〜3社に絞る方針を理事会で決めようとしていますが、上記(1)〜(3)の事実認識は正しいでしょうか?

マンション管理会社以外の業者に発注する場合の管理会社の業務範囲・運用に関して

管理規約

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

費用低減の為に、管理組合が業者へ直接契約する場合が有ると思います。
業者としては、設備点検業者、小規模な修理業者、大規模修繕業者、共用部の保険会社等です。
この場合、
・管理会社の業務範囲
・業者への連絡方法や業者立ち入りの対応
について参考にしたく、下記に質問させて頂きます。

(1)管理会社に行わせる場合:
管理委託契約全体の中身を作り替え、組合が直発注の場合でも、管理会社が「お世話をする」仕様に変更する必要がありますが、具体的にどの様に記載されているのでしょうか?

一方、国土交通省が指針として作成している「マンション標準管理委託契約書」別表第1-1(3)三 を見ると、
「乙(管理会社)は、甲(管理組合)が本マンションの維持または修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等)を外注により乙(管理会社)以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。」
とあるので、この部分の修正して、管理会社に対応させているのでしょうか?

また、業者の立入り対応も、管理会社にて実施する様に記載しているのでしょうか?
具体的な管理委託契約の記載例を開示して頂けると幸甚です。


(2)管理組合が行う場合:
例えばエレベータ年次点検を管理組合が直発注した業者へ依頼する場合は、
a)管理組合の理事が業者へ依頼する?
b)作業日のマンション連絡は、管理会社に依頼して、作業日案内を出してもらう?
c)作業日当日の立会は誰? 理事、管理員?
d)不具合発生時は、業者連絡先は管理組合に開示しているので、不具合を発見した管理組合員が業者へ連絡?それとも理事が連絡?


以上、管理組合が業者へ直発注した場合の運用についてご教示願います。

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マンション管理業界の体質について

お世話になります。 初めて質問をさせて頂きます。 (少々堅い質問となり、恐縮です) 不動産関連業(特にマンション管理業)に勤めていらっしゃるプロの方にお聞きしたいのですが、マンション管理業界の体質についてご意見をお伺いしたいと存じます。 私は某マンションの理事長を務めており、ここ数年マンションの財政再建に取り組んで参りました。 その過程で、マンション管理業界の体質に大きな課題・問題があることが見えてきました。 具体的には以下のような課題・問題です。 ①マンション管理業界は管理会社同士の競争原理が働いていない ②マンション管理会社は組合の味方ではなく、施工業者の味方である (本来は「組合+管理会社⇔施工業者」で問題解決をすべきはずですが、現状は「組合⇔管理会社+施工業者」といった構図になっているようです。何も知らない組合が法外な見積金額を出され、そこの管理会社が乗っかって手数料を上乗せするという状況があるようです。本来はそのような法外な見積りは、管理会社が監視すべきかと) ③マンション管理会社にはいわゆる「お抱え」の施工業者がおり、その下請け業者について競争原理が働いていない ④マンション管理業界は旧態依然の働き方をしており、管理組合にそのしわ寄せがきている。 (「旧態依然の働き方」とは例えば未だにFAXを使っていたり、各理事に電話で予定調整を行うなど、昭和時代から何も変わらないような働き方) このような業界体質に対して業界内部の方は「問題」であることを認識し、何かしらの対策を練っているものでしょうか。 それとも上記を特に「問題である」とは考えていないのでしょうか。 少しトゲのある言い方になってしまい申し訳ございません。 純粋に「この状態で何も問題ない」もしくは「何が問題なのか逆に聞きたい」くらいのご認識なのか、それとも「このような問題があることは承知しているが、業界全体の課題であり、根が深いので解決策が見いだせていない」といった認識なのかをお聞かせ頂きたいと考えております。 お手数をお掛けしますが何卒宜しくお願い致します。

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K太 さん

駐車場から駐輪場の用途変更の特別決議議案に猛反対の組合員が理事長です

私達のマンションは5月末で任期満了となり、6月から次の期の理事会が開始されました。 5月の総会で承認された議案の内、特別決議で決議された「一部駐車場を廃止して駐輪場」にする議案については、新理事長が猛反対しています。 新理事長は、総会においても「駐車場を廃止することにより、使用していた6台の内3台は外部の駐車場に移動することになる事は一部の組合員に著しい不利益を与えるので当人の承諾を得ない限り特別決議でも無効」との主張でした。 この猛反対した方が、新理事会の役員に立候補し理事長になったので、理事会でも上記の主張で、駐輪場の新設は絶対に認められないので、工事業者との契約書には絶対に署名捺印しないと言い張っております。 その他9名の理事は特別決議に賛成で工事を実施すべきとの考え方ですが、理事長不信任案を出し解任し代わりに理事長をやろうとの理事はおりませんし、管理会社も傍観しているだけです。 このような場合にはどのような対応をすれば良いのでしょうか?

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さん

順番制で理事会の役員となり、籤引きで理事長になってしまいました。

順番制で理事会の役員となり、籤引きで理事長になってしまいました。 ただ他の役員は立候補してきたが過半数で、その方々が理事会ではやりたい放題です。 例えば駐車場の平面化工事が総会の特別決議で決議されましたが、費用がもったいないとの理由で平面化工事は中止とし、代案として機械式駐車場の中下段の使用を止め電源を切り平面化工事完了とすると理事会で賛成多数で決議してしまいました。 (私は猛反対しましたが理事長も他の役員も同じ1票とのことで賛成多数で無視されました) 管理会社からは機械式駐車場の電源を切り放置することは共用部の管理の放棄であり、将来的には機械式駐車場が錆朽ちて事故が発生する可能性が高く、その場合には理事長が管理責任を負い、最悪、刑事罰を受ける可能性もあると脅されています。 家族とも相談し、理事会で総会決議通りに平面化を実施しないのであれば、理事長として責任が負えないので、理事長を辞任すると申し入れたところ、全員が納得の上で籤引きして理事長と決まったからには約束通り1年間理事長としてやる事を要求されています。 ただ籤引きだといわれても、理事長の自分が全く納得出来ないことを多数決で勝手に決められ、その責任を理事長として負わられる可能性があることには納得出来ません。

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Kawasaki さん

特別決議で決議された駐車場平面化が実施されません

先月の総会で特別決議で可決された駐車場平面化工事が、新理事会で反対が多く工事実施の決議が否決されました。 我々のマンションは300戸以上の大型マンションでして、約200台分の機械式駐車場がありますが、実際に使っているのは半分以下の90台程度です。 このため前期の理事会で約150台分を平面化して、駐車場の収納台数を100台にする案を作り理事会で議論しました。 費用が3000万円以上かかるため、理事の半数以上が反対でしたが、特別決議で容易には可決出来ないだろうとのことで、総会議案として提出することには了解を得ましたま。 総会では管理会社の頑張りもあり、3/4を大幅に超える(約80%)賛成を得て可決されました。 このため今月の新理事会で総会議案の内容の通り管理会社系の工事業者に発注することを理事長が提案したところ、反対派の理事が工事費が高いので別の工事業者を検討するまで保留とするとで否決されました。 すると理事長からは議案書に工事業者も明記し圧倒的多数で可決されているので、区分所有法に従い理事長の権限で発注するとのことで理事会が大混乱していますが、どのようにすれば正解でしょうか?

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KUMI さん

駐輪場使用料の不払い自転車の処分について

総会で駐輪場値上げの法案が可決しましたが、それに頑なに反対する住民が、駐輪場使用料の不払いを始めました。 不払い住民には理事会として、駐輪場からの退去を電話と文書でお願いしましたが完全に無視されています。 理事会としては駐輪場には3人のウエイティングがありますので、不払い自転車には駐車場脇の空きスペースに移動していただき、チェーンで固定しようとの話になりましたが、管理会社は理事会による「自力救済」は法令違反となるので当分の間(1年程度)は放置するしかないとの見解です。 管理規約に違反して駐輪場に置かれたままの自転車を移動させるのは法令違反なのでしょうか。 また法令違反にならないようにするにはどのような方法がありますでしょうか?

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さん

喫煙禁止マンションですが隣の住民が喫煙し注意していただいても無視されます

私の家族は肺がん手術で入院しておりましたが、最近自宅に帰ってきました。 主治医からは煙草の煙は肺には大きなダメージとなるとので十分に注意にするようになっていたところ、隣家の住民の方がベランダで喫煙をされ、その煙が当家の換気口から入ってくるので大きなストレスとなっています。 主治医の注意もありましたことから、管理組合理事会に喫煙禁止の注意をお願いしたところ、最初は管理組合名で掲示板で喫煙禁止の注意を掲示していただきましたが効果がありませんことから、管理組合名で喫煙されている住民の方に対し、「隣家に肺ガン治療中の方がおられますのでベランダでの喫煙はご遠慮ください」との文書を2回投函していただきましたが、全く効果がなくベランダでの喫煙は以前より増えているようにさえ感じます。 肺ガン治療中で日々体力が落ちている家族に無用なストレスを与えないようと思い、理事会にさらなる改善を要請しましたが、理事会からは規約違反(正確には細則違反)ではあるが、個人対個人の問題ですので理事会としてはこれ以上の対応はできないと言われております。 ただ、私共にはマンションを買い替えるお金も体力のないので、このまま大きなストレスの中で人生の最後を迎えるのかと思うと耐え切れず自殺さえも考えてしまう毎日ですが、なにか良い方法はないのでしょうか?

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東京急行 さん

マンション共有部への物置の設置について

お世話になります。東京都内のマンションで理事長を務めております。 マンション共有部に物置を設置した場合、法的にはどのような扱いになりますでしょうか。 具体的には以下を想定しております。 【物置のサイズ】 高さ×横幅×奥行=2m×2m×1m 【設置場所】 マンション共有の庭(1階) ※避難経路外です。 【用途】 防災備蓄品の格納 上記のような簡易的な物置であっても容積率や建ぺい率を考慮する必要がありますでしょうか。 宜しくお願い致します。

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K太 さん

議長が被告になったら

昨年理事に就任し、当時は副理事長に、任期2年目となる今年は、副理事長が理事長をやるという慣例に従って、理事長をやっています。 うちのマンションは、2010年から管理費を浮かすべく、日常の清掃業務等に関しては管理会社派遣の業者ではなく、リタイアされた住民数名が理事長を契約者として業務委託契約をして、管理しているという変則的なことをやっています。 しかし、昨年、業務委託契約をしている管理員の一人(当マンションの住民の方です)が、理事会の役員に立候補したの受けて、理事会で利益相反にならないか協議。結局、立候補をするならば、業務委託契約はしないという決議になりました。 その管理員に対して、理事会として説明をするという段になり、当時管理員と事あるごとにもめていた理事長ではなく、理事長の委任を受けた副理事長の私が文書(決議書)をもって、その説明をすることになりました。 当然、その管理員は納得せず、精神的苦痛を受けたとして、弁護士を通じ、なぜか私個人に損害賠償請求をしてきました。 私は理事会決議を履行したまでの話なので、損害賠償請求には応じられないと、こちらも弁護士を立てて、その旨を回答。その後しばらくは、管理員側からの音沙汰はありませんでした。 その間、定期総会があり、私は理事長に就任。 しかし、今夏になって管理員側から裁判所を通じて訴状が届き、私は「被告」となりました。 理事会としては、当時の副理事長の独断に起因するものでは、理事会決議を履行しての請求と判断し、臨時総会を開いて、このような請求があったこと、また裁判費用等も予算から拠出することを住民全体に諮ろうを考えています。 ですが、そこで問題は「議長」をだれがやるかです。 当マンションの管理規約では、総会の議長は理事長がやることになっていますが、その理事長たる私が「被告」であり、またそのことについての総会にかけるとなれば、これも利益相反になるのでは憂慮しています。 私は、別の役員の方を議長に指名して、これも「議案」として、住民の方に諮ろうと考えていますが、このような場合はどうするのがベターな方法なのでしょうか?

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丑松 さん

7月末の総会開催後の理事長の権限は?

7月末に総会が実施され、約10件の議案が可決され、最後に新たな理事会役員が選任され総会が終わりました。 新理事長は8月に開催する理事会で籤引きで選任することになっておりますが、その間は前理事長が暫定理事長として継続するしか無いと宣言し理事長印を手放しません。 ただ再任する私共の理事の誰かが理事長印を預かると申し入れましたが、新理事長が決まるまでは自分が暫定理事長だと宣言し、8月に入っても総会で決議された3件の改善工事の発注書に理事会決議無しで捺印したり、管理規約違反との理由で住民に勝手に警告書を発行したりと理事長としてやりたい放題です。 本来は7月総会で理事長の任期は終わっているので、理事長印の捺印は控えるべきだと思いますが、次期理事会の承認を得ずに理事長名で契約したり、勝手に理事長印を押した警告書を発行するのは区分所有法に違反しているのではと思いますが、このように任期後?も暫定理事長として権限を行使することには問題がないのでしょうか?

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Tamagawa さん

外壁にDIY

いつのまにか、正面玄関わきの外壁に清掃用のほうきやデッキブラシをぶらさげる木片が取り付けられていました。清掃は日勤の管理人が兼務しています。 現場を発見したわけではないので所業がその管理人なのか、派遣してる管理会社なのか、または役員なのかはわかりません。また、そのような行為について住民は知らされていません。これまでは清掃道具(雑巾やモップ)は裏玄関わきに置いていましたし、管理人用の物置も外に用意されています。 ボンドかなにかでガッチリ留められていてテコでも取れません。 美観以前に、このような勝手な行為は気遣いでもなんでもなく、共有部分の器物破損とおもえますが、大袈裟でしょうか。 どのように対応すればよいのでしょうか。。。。 よろしくお願いいたします。

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とらや さん

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