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137件ヒットしました。

理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか?

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

生まれて始めて素人集団の理事会役員に入り悪戦苦闘しております。

前回の質問させて頂きましたように、総会では管理会社のフロントさんに議案説明をお願いしたいと考えておりましたが拒否され困っている状況で皆様に相談したところ、色々なアドバイスをいただ本当にありがとうございます。

その中で総会での議案説明で収支報告、予算案については管理会社で報告されることが多いとのアドバイスを頂き再度フロントさんに確認してみたところ下記のような回答を頂きました。

会計担当理事の件は区分所有法に基づいて作成されている「標準管理規約」の35条に、会計担当理事の選任が決められているとのことです。
そして会計担当理事がマンションの会計に責任を持ち、総会で責任を持って収支報告と予算案は報告するのが一般的だとのことでした。
フロントさんが担当している10軒以上のマンションでは全て会計担当理事もしくは理事長が報告していますと言われました。

マンション管理士さんにも確認しましたが、 管理会社は総会の準備、運営の裏方に徹し、フロントさんが議案を説明することは稀なケースだとの事でした。
皆様の知っている範囲で、理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか?

またマンション管理士さんに管理会社を変えることも相談しましたが、大手財閥系の建設会社の物件を子会社の管理会社から、代わりにやって貰える大手管理会社は無いだろうとのことでした。
さらに、万一管理会社がその様な話を聞くと、管理会社から契約の解除を通告される可能性もあるので、そのような検討はやめた方が良いとアドバイスを受けました。
またそのマンション管理士さん自身も大手管理会社を相手にそのような業務は出来ないと言われました。

皆様のマンションでは、議案をフロントが説明するケースはどの程度あるのでしょうか。
また大手のマンション建設会社の物件を管理している直系の管理会社から他の大手管理会社に管理を変えることは可能なのでしょうか。

皆様、宜しくお願いいたします。 

修繕積立金の格差、かわら版

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初歩的な質問ですが、よろしくお願いします。
管理費、修繕積立金は1棟建ての場合、戸数の多いマンションの方が安くなるのでしょうか?
理事会から発信したい、かわら版は、管理会社に依頼せずに、理事会で作成すべきでしょうか?

管理会社の工事受注

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

素朴な疑問です。
管理会社のフロントの方は、工事受注のノルマか何かあるのでしょうか。
もちろん会社によって違うのかもしれませんが。

よく、工事、工事と言われます。
酷い時には「何かあったら理事会の責任になりますよ。」と強い口調で言われます。
素人なので本当に必要な工事かどうかわかりません。
あまりに工事のことを言われるので、ノルマをかけられているのかなぁと思いました。
どうなのでしょうか。

理事会がすべき総会の事前準備

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今期理事会での初めての総会を控えています。そこで、皆様に教えていただきたいことがあります。総会前にどのような事前準備が必要でしょうか。また、総会の時に留意する事もあればお教えください。

タイムスケジュールを決めておくのか、想定問答集を作成するのか、タイムキーパーや議案説明等の役割分担方法、管理会社との役割分担等。
出席者数報告方法、採決方法(挙手か拍手か)、動議の取扱い、議案と関係無い質問や意見の取扱い等。

よろしくお願いいたします。 

マンション管理士に顧問をお願いする場合に管理士をどの様に選べば?

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社は大手管理会社で業界でも有数の大企業です。
管理組合としては「こちらは大金を払って大手管理会社と契約しているのだから、皆が安心できる管理をするべきだ。」と考えていますが管理会社は全く頼りになりません。
先日の総会ではモンスタークレーマーから理事長が追求され回答に窮しフロントに見解を求めたところ、クレーマーの言い分が正しいと言い出し総会を大混乱に陥れる始末です。

このため理事会で「皆が安心できる管理をする為、管理に詳しい外部のマンション管理士を顧問に雇おう。」との意見が出ました。
ただ、管理会社からは「当社のフロントは全員マンション管理士の資格も持っているので、外部のマンション管理士との顧問契約に別途100万円の費用をかけるのは無駄。」とのアドバイスです。

このサイトでの質問に対するアドバイザーのマンション管理士の方の回答を見ても、的確な回答をされる方がいる一方、意味不明のコメントをしている方もおり、玉石混交の様に思われます。

そこでお聞きしたいのは、下記の4点です。
(1)外部のマンション管理士に顧問をお願いするケースは一般的であるのかどうか、また具体的に何パーセント位のマンションがマンション管理士と顧問契約を締結しているのでしょうか?
(2)具体的に顧問をお願い出来る管理士をどの様に探せば良いのでしょうか?
(3)マンション管理士に入って頂き成功している方々の実例で教えていただければと考えています。
(4)マンション管理士に顧問として入って上手くいっている事例の契約内容(マンション管理士の仕事の内容、年間の顧問料)を実例で教えて頂けないでしょうか?

委託費大幅値上げの要求

大規模修繕工事

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築40年280戸 大手管理会社に委託しています。
総会が2月なのですが、昨年12月の理事会の時に、管理会社から年間300万ほどの値上げを要求されました。
日常清掃の会社が人件費の値上げを言ってきたとのことです。
今迄は最低賃金以下だったので、世間並みにしたいという理由です。
確かに最低賃金以下はまずいでしょう。
でも年間300万円は承認できません。
いきなりでしたので、その時は時短やもう少し安くして再計算してほしいと検討をお願いして終わりました。
1月の理事会は総会準備の理事会です。
この件を解決しなければ、管理会社更新の議案が出せません。
管理会社はこれを狙ってきたのではないかと思います。
管理会社の話では、値上げしたからと言って清掃員の方の手取りが増えるわけではないようです。
これまでは清掃会社が補填していたとのことですが、もう15年以上にもなり、赤字になることを続けてきたとは思えません。

総会という期限が迫っていましたので、今回は暫定契約とすることを申し出て、委託費全体の見直しも要求しました。

しかし管理会社からはこれ以上見直しはできないとの回答がきました。

他社の見積もりを取って管理会社変更もあるのですが、「造ってきたからわかるんだ」の会社の建物で、その管理会社なので、住民が管理会社を変えたがりません。
以前も変えようとして、ひどい抵抗を受けました。

今後どのようにしたらいいのでしょうか。

修繕費や設備の更新費用が法外に高いが・・・

建物の維持管理

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

設備の管理費や修繕費、その他のサービスについて、管理会社が持ってくる案件は法外に高いことが分かってきました。管理会社はだいたい3社の見積りを理事会に提出します。1社は安く、残りの2社は高額です。管理会社は「A社が頑張ってくれましたのでA社で進めたいのですが」とA社を勧め、理事会メンバーには相場観がないので「A社は安いな」と思ってしまい承認します。
昨年から管理会社が持ち込んだ案件は理事会でも独自に見積りを取るようにしました。すると、安いと思っていたA社の見積りが、理事会で取得した見積りの中で一番高いものよりも1.2倍から1.5倍程度、一番安いものと比較すると最大2倍程度高いことが判明しました。管理会社の取り分(マージン、リベート等)が含まれているためこのようなことになっているようですが、そもそも管理会社が見積書の金額をつり上げ、自社の利益のために管理組合に損害を与えることが許されるのでしょうか。(管理会社はマージンを取っていたことは認めましたが、金額は明らかにできないと言っています。)
私は下記の理由で許されないと思っていますが、どこが間違っているのでしょうか。
・共用部分を管理する責任は区分所有者(管理組合)にある。
・管理組合は共用部分の管理のすべてを管理会社に委託している。(全部委託しています。)
・管理会社は管理委託費を受け取り共用部分の管理のすべての受託しているので、管理組合と同じ価値観や基準に基づいて行動せねばならず、管理組合が共用部分の管理において通常選択しないようなこと(管理組合の不利益になること)は行ってはならない。常に管理組合の利益を考え業務を遂行しなければならないので、管理会社が自社の取り分を確保するために見積金額を膨らませ、管理組合に請求することは不可。
・管理会社が業者から見積書を取り付け、管理組合に提示する業務についてはタダ働きではなく、事務管理業務費として支払っている。
・管理会社が事務管理業務費を受け取りながら見積書の金額を上乗せしマージンを取る行為は、二重取りにあたり違法。

管理委託契約書の消費税額表記どうする

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社と結ぶ「管理委託契約書」は、1年毎の有効期限となっています。
次に更新する「管理委託契約書」は、消費税増税(2019年10月)を跨ぎます。
この場合は、定額委託業務費の表記はどうすべきでしょうか。

2019年〇月~2019年9月は、8%消費税
2019年10月~2020年〇月は、10%消費税
と2段階で月額を表記すべきでしょうか。

1年契約なので、契約を結ぶ時点の消費税8%のみでよいでしょうか。

マンション標準管理委託契約書第22条には、
「甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。」記されているため、8%だけでよいのか迷います。

設備管理業務費を削減したい

建物の維持管理

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社に支払う設備管理業務費がもったいないと思います。
管理組合と業者が直接契約するだけで中間マージンがなくなり、何百万もお金が浮きます。
直接契約に変えるには、管理会社との間でどのような手続きが必要ですか。

エントランスの利用について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて投稿致します。

一年を通してマンションのエントランスには何も置いていないのですが、門松やクリスマスツリーなど、季節に合わせた装飾を施したらどうか?という意見があり検討したところ、季節行事に留まらず、季節ごとのフラワーアレンジメントや常設の水槽、近くの美術大学からの作品のレンタル等、様々な意見が出ました。

個人的に発表の場を求める人が多ければ企画画廊などは非常に良いと考えているのですが、皆様のマンションで、同じような試みをされているところはありますでしょうか?

別のマンションでは、捨てる本をエントランスにある指定の本棚に寄付し、誰でも持って行っていい運用をしておりました。

「うちのマンションはこんな事をしているよ」など、エントランスの利用方法について、何かありましたら(また、こうやってみたけれど、ここが問題だったなど)ご教示願いたいと思っておりますので、よろしく お願い致します。

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コロナウイルスと通常総会

新型コロナウイルス対策で通常総会(4月開催予定)を書面決議(議決権行使書)に変える事を理事会で決めました。問題は無いのでしょうか?

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新人理事X さん

定期総会開催可否

3月末の定期総会について、開催予定の施設から、コロナウィルス予防のため、使用中止を言われました。どうしても利用したいなら利用は認めるが、何かあっても責任は持てないとも言われています。 開催はどうしたらよいでしょうか。延期にするとしても、いつまでということもありますし、役員任期は3月末までと規約に規定されています。議決権行使書の積極的提出を促し、出席者が10人超えるなら延期とかそういう方法でもよいでしょうか。 よろしくお願いします。

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zhimawari さん

管理会社のリプレイス先がありません。

私の住んでいるマンションは有名大手ゼネコンが建設したもので、子会社の大手管理会社が管理しています。 ところがその大手管理会社から、来期以降は委託管理費の大幅値上げを受け入れなければ管理を辞退するとの申し入れがありました。 理事会では根気強く値上げ額の圧縮を交渉していたところ、突然支店長名で管理辞退の通知が来ましたので、やむ得ず管理会社のリプレイスを決めました。 当マンションの顧問のマンション管理士に管理会社のリプレイスを依頼し業界大手10社以上に見積もり依頼しましたが、当マンションまで見積もり調査に来たのが3社、さらに実際に見積もりを出したのが1社だけで、かつその見積もり金額が管理を撤退する管理会社の値上げ要求後の金額よりもさらに高くなり途方にくれています。 現在、管理をお願いしている管理会社に相談しましたが、正式に撤退を決め当マンション担当のフロント、管理員、女性スタッフについても次の移動先が決まっているので、今更継続することは出来ないと言われています。 この様な場合は値段も高い新たな管理会社にリプレイスするしか選択肢はないのでしょうか?

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福井 さん

防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式

今住んでいるマンションは竣工時から防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式にしています。 昨年カメラを10台増設し、カメラ計26台にモニタ−2台、HDDのデジタル記録装置1式で 、年間で150万近いレンタル費用を払っています。 5年で750万、 10年で1500万もの費用を払うのなら買取にした方が断然特だと思いましたので管理会社に問い合わせたところ、どこのマンションもレンタル方式を採用しているのでレンタルの継続を推奨されました。 因みに買取方式を推奨しているメ−カ−に上記の買取価格を試算してもらったところ、概算費用が工事込みで400万でしたので、400万円÷150万円=2.7年で元が取れる計算です。 ただ管理会社は高額な初期投資が不要で経費処理での導入が可能であるとか 、フルメンテナンス付きなので万一機器が故障してもすぐ 代替が無償で可能である等のメリットを強調します。 そこで質問ですが ①修繕積立金等で初期投資の資金のあるマンションでは買取りが良いと思いますのに、管理会社がレンタルを推奨する本当の理由は何ですか? ②6年リースなら7年目以降は自動的に再リースとなり大幅に費用が下がるのになぜ管理会社はレンタルしか推奨しないのですか。 ③管理会社はフルメンテナンスのメリットを強調されますが、マンションでは事件等も少ないことからフルメンテナンスは必要なのでしょうか? 以上宜しくお願いします。

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KUMI さん

大規模修繕工事に伴い不足する工事費の手当てについて

大規模修繕委員長をしています。大規模修繕工事にあたり、積立金不足により、借り入れ(ノンバンクを紹介されました)若しくは一時金の臨時徴収が必要となりました。工事費の手立ては、修繕委員会の範囲で無いことと思い、普通議決か特別議決か、と管理組合から管理会社に問い合わせたところ、管理組合で決めて下さいとの回答でした。①工事の議決は、普通議決か特別議決ですか?②一時金徴収か借り入れかは、普通議決か特別議決ですか?③一時金の臨時徴収と考えていますが、無理との区分所有者の対応は?無理の方の工事費が不足しますが、その対応は? 工事費はとりあえず、管理会社からの概算工事で、複数社による競争を想定しています。④管理会社は工事はしたいが、お金の手立ては、知らないという、対応です。管理会社の対応はこのようなものですか?

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ナオとリョウ さん

マンション内のコロナウィルス感染対策及び発生した場合の行動について

コロナウィルスの拡大が私のマンションの近くでも確認されるようになり理事会等も延期するなどしてリスクを減らしています。 皆さんの、マンションでも何かしら対策されているケースがあれば情報共有して頂けると助かります。 また実際に発生した場合に管理組合として何かするべきことがあるのかどうかガイドラインをお持ちの方や情報があれば参考にさせてください。 管理会社に相談はしたのですがまずは行政の指示に従うとことだったのですがなってからでは遅い気がしております。 よろしくお願い致します。

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カツオ さん

定期総会ができない

毎年、3月下旬に地区の集会所を借りて定期総会を開催します。 今年は新型コロナの関係で3月いっぱい集会所が使用禁止になった為、定期総会を4月に延長しました。 ところが新型コロナの情勢は悪くなるばかりで、4月も集会所が使用禁止になり定期総会ができなくなりました。 このままだと、いつまで理事を続けなければならないかわかりません。 なにか良い方法はないでしょうか。

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昇龍 さん

管理室に理事長も入れない

「管理室の鍵がない」と以前のコメントがありましたが、まさにうちの管理会社で、管理室に入って、計器をさわったり、防犯ビデオなどをみられたりすると困るからとのことで、理事にも理事長にも鍵を渡しません。巡回管理のため、管理室は小さいもので、必要書類の保存も管理会社です。 鍵を渡してほしいというと、「今のままだと管理会社の責任になりますが、渡すと、持った人の責任になりますよ」と住民のみんなが引くようなことを言って、渡そうとしません。  しかし、鍵を持った責任は当たり前のこと。防災の面から考えて、館内放送ができるようにしておきたいので、入れるようにしておくべきと思っています。  法律やガイドラインなど、消防関連から住民が自らできるようにすべき といったことが書いてあるものはないでしょうか?うちは会社事務所店舗との複合マンションなため、防火管理者もなり手がなく、今年から管理会社が代行しています。

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フリージア さん

大規模修繕に関する広報活動(電子化)について

大規模修繕に向けた検討状況の広報を、電子メールやLINEなどを使ってうまくいっている事例をご教示いただきたいです。 大規模修繕委員会(管理費会計改善検討含む)を立ち上げて間もないのですが、マンション管理士を呼んで、理事会役員含めてでの勉強会を行ったところ、進めるに当たって住民全体への広報活動がとても重要という説明を受けました。 月に一度の理事会議事録は、管理会社が作成して印刷されたものを全戸配布していますが、 大規模修繕委員会の活動内容(設計監理方式にする場合の業者選定方法や管理費会計に対する議論は、管理会社にオープンにすべきでは無いように思っております。管理会社を使わずに、印刷物で全体に配布するとその印刷の手間や費用もかかるので、電子メールなどでの配布を検討しています。 ここで、メールアドレスなどは個人情報になるので、理事会で管理することに抵抗のある方や、電子データ自体を敬遠する方もいると思われ、修繕委員の中でも意見が割れています。 アンケートを取って判断すれば良いと思うのですが、そのアンケート実施に対しても、他のマンション事例がないと進みにくいような状況のため、電子データによる広報活動がうまくいっている例を教えていただきたいです。よろしくお願いします。

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アストロメリア さん

総会

総会の議案のなかに、普通決議案でいいのに特別決議案で総会案内状を全戸配布してしまいました。訂正案を出すにしても、すでに総会までに7日をきっており間に合いません。 よい解決法をアドバイスお願いします。

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こんちゃん さん

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