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外国人(米軍賃貸)のゴミ出しについて。(マンション)

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ゴミ出しのマナーが悪い事が過去あり、日本国籍(住所登録)がない方がゴミを出すことは不法投棄にあたるため、今後捨てないように。との規約変更(案)が回覧で回ってきました。

現在はゴミ分別に協力を頂いて指定のゴミ袋でゴミを出す等、ルールを守っている中での規約変更(案)の案内がきた為、正直とまどっています。

本当に日本国籍(住所登録)がない方がゴミを出すと不法投棄にあたるのでしょうか。
法律の観点からアドバイス頂けると幸いです。

専用駐車場の使用権利および優先順位について

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつもお世話になっております。
私どものマンションはマンション下の専用駐車場が、31戸に対して18個しかありません。そのうち1個は来客用として使っていますので、17軒のお宅がマンション下駐車場を使い、それ以外の方は外部の駐車場(管理組合が契約)を使われています。管理規約に駐車場のことが何も書いてありませんでしたので、20年ぐらい前に駐車場使用規程を作り、「使用場所は管理組合が決めるということ、居住年数順で、車の使用頻度が高い人を優先すること」を明記しましたが、例えば「車を持っている人」しか契約できないとか、そのようなところまで詳しい表記はありません。
この10年ぐらいはマンション下でも空きが出ましたので賃貸の人にも数人使用許可を出していました。ところが、このところ急に空き家がリフォームされて新しいオーナー兼居住者の方が増えました関係で、少しずつ賃貸の人に外部駐車場へ移動していただき、とうとうマンション下の駐車場で賃貸の方は一人もいなくなりました。
そこで、お一人だけ、ご自分は車を持っておられませんが駐車場をご自分の来客用として使っておられる方がいたので、その方に外部駐車場への移動をお願いしたところ、どうしても納得してくださいません。
「車を持っていない人が契約できない」とは管理規約のどこにも書いていないとおっしゃって、古くから住んでおられるので居住年数順では優先されるはずだとも言われるのですが。。。
もう総会で決議をして新しい規約にしなければ無理でしょうか?
お知恵を拝借できれば幸いです。よろしくお願いいたします。

漏水で冠水した中廊下で転倒。2週間入院した

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

60歳代、区分所有女性から相談を受けました。
当マンションはメゾネットタイプで中廊下になっています。先日この中廊下の天井から漏水があり約5m高さの冠水になりました。管理人の不慣れから住民への通報が遅れ、冠水を知らずに廊下餌出た女性が仰向けに店頭し2週間の入院を余儀なくされ、リハビリ通院にタクシーを使っています。
管理組合はマンション総合保険(水濡れ補償特約、施設賠償特約付加)に加入しているが、代理店担当者も理事長も取り合わない。損害賠償請求する方法があるか。

防犯カメラの情報開示は何処まで?

大規模修繕工事

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります
理事をやっております

マンションのすぐ出た道路で、住民の車と外部の方の車の事故が起こりました。

警察からマンションの防犯カメラの動画の提出を
管理人さん宛に来たのですか、、
防犯カメラ活用の初めての例でもあり、とりあえず管理会社へ
OK・NGの判断をお願いすように依頼したそうです。

警察からの依頼は、個人情報?この場合は映像は関係なく
提供はOKなのでしょうか?
最悪を想定すると、事故を起こした住民から
見られたくない映像情報もあり
勝手に出すなよと、揉める様な面倒なパターンも
あるような気もしました。

深く考えすぎの気もしますが
みなさんどうしておりますか?

追伸 管理規約にカメラ映像の使用方法には未明記です。住民には録画カメラ近傍部に「録画中」と明記のみです。

不審者がひと月に5回現れる。写真を掲示してはだめですか

住まいのトラブル

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

一カ月の間に不審者が午前3時頃、早朝5時頃、夜、昼間と5回ほどエントランスからインタホンを鳴らします。うち1回は居住者がオートドアを開けた際、マンション内に侵入。共有廊下を徘徊しているのを居住者が目撃、玄関のインタホンを鳴らしたようです。このようなことが3回あってエレベーター内、掲示板に注意喚起がされました。駐車場内を物色していたりしていたので、怖くて女性の居住者が警察にも通報。現行犯でないと職務質問等できない模様です。このような状況で、私は偶然にも昼間、マンションの外でこの不審者に遭遇(我が家のインタホンの画像があったので携帯に保存して顔を覚えていました)、後をつけると当マンション玄関に入りましたので、何かこのマンションに用があるのですか等尋ねました。深夜にも来てインタホンを押しましたねと尋ねると、来ていないと返答するので携帯の画像を見せました。そうすると不審者はそそくさと帰っていきました。この件を管理員に伝え、顔写真を掲示板に掲示できないかを聞いたところ、個人情報保護から掲示はできないと警察から言われていると聞かされました。本当にそうなのでしょうか?居住者の命の安全という観点からみると、不審者の顔を掲示しておく方がオートドアを開ける際にも注意して身の安全が保たれるのではないでしょうか。居住者の安全よりも不審者に対する個人情報保護の方が優先されるべきなのでしょうか。不審者は、随分前のインタホンの画像と全く同じ服装、この猛暑の中を長袖カジュアルシャツを袖まくり、不潔感あり、マスクも着用していない、世話をする人がいない独り者の50代の男性と推察しました。スーパーマーケットでの万引き犯の画像公開は人権侵害とされたことがありました。しかしながら、マンション内だけでの侵入する不審者の写真の掲示は問題になるのでしょうか。また、不審者はマンションの居住者ではありません。よろしくお願いいたします。

喫煙禁止マンションですが隣の住民が喫煙し注意していただいても無視されます

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私の家族は肺がん手術で入院しておりましたが、最近自宅に帰ってきました。

主治医からは煙草の煙は肺には大きなダメージとなるとので十分に注意にするようになっていたところ、隣家の住民の方がベランダで喫煙をされ、その煙が当家の換気口から入ってくるので大きなストレスとなっています。


主治医の注意もありましたことから、管理組合理事会に喫煙禁止の注意をお願いしたところ、最初は管理組合名で掲示板で喫煙禁止の注意を掲示していただきましたが効果がありませんことから、管理組合名で喫煙されている住民の方に対し、「隣家に肺ガン治療中の方がおられますのでベランダでの喫煙はご遠慮ください」との文書を2回投函していただきましたが、全く効果がなくベランダでの喫煙は以前より増えているようにさえ感じます。

肺ガン治療中で日々体力が落ちている家族に無用なストレスを与えないようと思い、理事会にさらなる改善を要請しましたが、理事会からは規約違反(正確には細則違反)ではあるが、個人対個人の問題ですので理事会としてはこれ以上の対応はできないと言われております。

ただ、私共にはマンションを買い替えるお金も体力のないので、このまま大きなストレスの中で人生の最後を迎えるのかと思うと耐え切れず自殺さえも考えてしまう毎日ですが、なにか良い方法はないのでしょうか?

増圧ポンプの騒音

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めて質問いたします。
 去年中古マンションの2階に入居しました(当時築20年、12階建、130世帯)が、部屋全体でずっとピーという音がして眠れません。管理人に聞くと真下1階にある給水ポンプの音でした。すぐ管理会社経由で専門家の調査がなされ、原因はポンプだと確定し、メーカーにサイレンサーを追加させ制振ゴムを敷きましたが音が止まず、今はポンプから少しでも遠いリビングの隅っこで睡眠薬を飲んで寝て、やっと暮らしています。ポンプ真上の部屋はずっと使えていません。前住人からのクレームは不思議となかったようです。
 一昨年増圧ポンプに変更した際、地下一階からすぐ真上の現在位置に移動したそうです。昼間は車の音や向かいの公園の子供の声などでポンプ騒音は気付き難いのですが(そのため購入してしまった)、朝晩等静かになると非常に気になり、まるで蚊が飛ぶ中で寝ているみたいです。皮肉にも騒音値は環境省基準以下で裁判を起こす事もできません。メーカーや管工事の専門家に聞くと、うちのマンションの敷地面積ならどこでもポンプは設置できたようですが、美観のため理事会は屋内にある今の場所にこだわったようです。
 そもそもポンプのような音の出る設備を居室の間近に設ける事が不適切だと思います。移設して欲しいと伝えましたが、理事会は応じず、次回ポンプを交換する際にも今の場所を変える気はないとまで言われました。もはやクレーマー扱いです。近所の住民にも聞きましたが、部屋の配置の関係で、騒音はうち一室しか聞こえないようです。私達はこのまま睡眠薬を一生服用して泣き寝入りするか、恐らくポンプ騒音は告知事項なので買値を下回る値段で部屋を売って出ていくしか道はないのでしょうか?長文で恐縮です。

マンション内の住居者宅でコロナ感染者が発生したとき

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

表記の事態が発生した場合、保健所から消毒をする必要上管理事務所または管理組合に連絡が来ることはないのでしょうか。

マンションを私物化する老齢理事・監事に対し

住まいのトラブル

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になっております。
たびたび質問させて頂いております。
30年近く、役員であり続け、理事(監事)という利権を利用し、マンションを私物化する老齢組合員に苦しめられています。
彼らのリコールも含め、規約にさえ載せない理事会だけで決めた、所有者に不利益で不条理なルールの撤回をはかり、有志会を形成しています。有志の集まりで代表者など特定人物の名前を名乗っているわけではありません。
総会時の議決権委任や、適正管理に向けての諸活動を「有志会に委任する」という委任状形式の署名を1/5以上 集めました。
ですが、この段階で、人(組合員の名前)に委任しているのではなく、任意団体「有志会」に委任しているので、この委任状は無効だ、という意見が出てきています。署名を集めるだけでも2年半にわたり、大変な労力をかけたにもかかわらず、です。改善を求める管理組合(理事・監事)側ではなく、署名運動を疑問視する、少し法律に詳しいを自負する組合員からです。
有志会=任意団体への署名 を 法的に有効とする解釈、または手続き等ございますでしょうか?
相談先が 見当違いであれば、その点も含めてアドバイス頂けますと幸いです。

最近の線状降水帯による大雨対策は?

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここ数年、異常気象が原因かは分かりませんが、日本各地で数十年に一度の大雨で大被害頻発しています。

私どものマンションは部屋数を稼ぐため地下一階にも部屋を作り、3段式の機械式駐車場で地下に車が収納されています。

管理会社に確認したところ、私どものマンションは時間当たり50mmの雨までは耐える構造とのことですが、逆にいえば最近の、数時間で650mmの雨が降った場合には、地下が冠水するのだと思います。

他所のマンションでは想定外の大雨に対し、どのような対策を検討されているのでしょうか

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ルーフバルコニーにサンルーム設置

7階建てのマンションですが、6Fのルーフバルコニーにサンルームが設置されているのがわかりました。 1年以上話し合いを続けて、撤去をお願いしているのです応じていただけません。 話し合いでは、あくまで規約違反であることを根拠にしているのですが、発見当時の議事録に「建築基準法に違反している」と記載されています。当時の理事達は本当にそう思っていたのでしょうけれど、建築基準法などの知識はない今の役員では、それを証明することもできませんし、問題は規約に違反していることだと考えています。 しかし、相手方からは、建築基準法に違反したと明記しているのだから、その根拠を示せと責められています。 築20年ですから、当時よりは容積率も緩和されているのではないかと思いますし、たかが3畳程度のサンルームが建築基準法のどこに違反するのかと悩んでおります。 このサンルームには、家具を配置し、部屋として使用していることも見られますが、上階からのぞいてわかったことなので、それを指摘するのは憚れます。 お知恵をお貸しくださいませんでしょうか。

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reon さん

「ぽぽちゃんさん」と同じマンションに住んでいる友人がいます

私の友人も、「ぽぽちゃんさん」と同じマンションに住んでいます。 友人が言うには、このマンションは厳しい規制があり、強制収容所のような雰囲気とのことです。 1.売却、賃貸ともに理事会の許可(面接)が必要です。 これは、売主と買主、貸主と借主の合意に基づく任意契約に対する介入で、違法行為だと思います。 2.理事会の許可(面接)の際に、原則的に外国人、高齢者は認めない行為は違法行為だと思います。 3.理事会は管理の名のもとに個人のプライバシーを無視するのは、プライバシー権の侵害だと思います。 4.知人の来訪する際にプライバシーに関わることを申告しないと中に入れないことは、プライバシー権の侵害だと思います。 5.来客や友人を専有部の自宅に宿泊させるのも許可が必要で、さらに入退出時に「外来者宿泊手数料」を徴収するのは越権行為だと思います。 6.上記、「外来者宿泊手数料」の支払いを拒否すると、管理人が支払う迄、部屋に請求に来る行為は脅迫行為だと思います。 7.外来者の入場は原則禁止で、NHKの集金人が管理組合から「訪問販売だ、出て行け」と言われてトラブルになったこともあります。 8.専用部のガス、水道工事でも指定業者以外の工事業者の利用を禁止するのは、越権行為だと思います。 8.管理規則により専有部のリフォームについても規制するのは越権行為だと思います。 例えば浴室のリフォームでは、既存のタイルの上に新しいタイルを張ること以外の工法を認めず、更にバランス釜の使用を強制するのは越権行為だと思います。 9.専用部への外来者の来訪を規制したり、専有部のリフォームを規制する管理規則は法令違反だと思い指摘しても、20年以上同じメンバーの理事会は聞く耳は持ちません。 雑誌でも上記の問題が指摘されています。 https://news.yahoo.co.jp/articles/283784fdd68b98ef7d327e596d9d7b4dde0399e7 友人は「有志の会」に入って弁護士を使った提訴も考えているようですが、管理組合からの圧力が強く苦労している様です。 この様な強大な権力を持った管理組合に対抗していくには、どの様な方法があるのか、是非ご教示下さい。

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白熊 さん

年度を超えて完了する工事に係る予算・決算処理について

今回機械式駐車場の改修工事を実施することになりました。 11月に発注・契約締結して、工事は来年1月に着工・完成します。 11~12月は請負会社側で部品調達や施工準備を行うそうです。 当マンションの会計年度は1月に始まって12月に終了します。 理事会では、契約の締結を11月に行うので今期の予算を修正すべきだという人と、 工事が来年度になるので、来年度の当初予算に計上したのでよいとい人との間で問題になっています。(管理会社もこの意見です。) この場合、予算はどちらの年度に計上すべきなのでしょうか。 管理会社に従って来年度に回すとすれば、予算もないのに今年度で発注できるのかとか、万一、発注した後になって予算が認められなかったらどうしようとか色々心配しています。 また、今年度の予算を修正して工事を発注した場合、12月末の決算では、未払金処理等が必要なのでしょうか。

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top さん

コロナ禍での総会で規約変更など

コロナ禍で2020/6の総会は、「書面による決議」のようなやり方、「集会」をしない形だけの「総会?」でした。 「規約54条(書面による決議)に追加する議案を決議しました。 約65%の委任状+議決権行使書で。」 2021年春から「大規模修繕」があります。おそらく過去最高額に。 追加議案とは 『天災(地震等)や人災(感染症等々)によって、総会が「集会によって」開催されない場合に限り、当該総会の開催の承認及び総会議案の決議は、組合員が全員一致ではなく、「開催の承認」は、組合員総数の「過半数」の賛成で「承認」され、総会の決議は「過半数決議」および「特別多数決議」によって決議される』。 質問 ①コロナ禍に紛れて、集会によらない総会のようなソウカイ?を実施したうえに、このような規約が決議されたことに問題はないのでしょうか。 ②今秋に臨時総会(2021年大規模改修の)が集会によらないソウカイがあります。この総会は総会でしょうか? ③中途半端に思える「追加された54条規約(書面による決議)は有効なのでしょうか。 ④法律を規約で変更することに問題はないのでしょうか。 ⑤ここフクオカでは集会にヨル総会は可能なのに、集会をしないよう組合がリードしている。困ったもんです。 すっきりしないので「アドバイス」をお願いします。

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メバル さん

理事長と連絡が取りたい

所有する収益不動産の一つに、理事長方式のマンションがあります。 収益用不動産なので理事長も外部に住んでおり、困ったことに登記上の住所には住んでいません。 管理会社に連絡してみても個人情報なので教えられないと言われました。 そこで判例によると名簿閲覧の権利の方が、個人情報保護より強いと伝えたところ「その判例は理事長が名簿の開示を拒否した際の判例であって、管理会社に対する判例ではない。さらに管理会社で名簿を管理していないので名簿を見せる立場にない」とのことでした。 年一回の総会まで待てば会えると思いますが、管理会社からおかしなことを言われてその場で話し合いを拒否されたらまた一年待つことになってしまいます。 どうしたら理事長と連絡が取れるでしょうか。 なお、目的は総会招集を目的とした組合員名簿の閲覧です。

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あい さん

浴室 在来工法 修繕について

築47年になる秀和幡ヶ谷レジデンスです。 浴室改装を 在来工法 のみに制限されています。理由は、組合に質問しても答えないのでわかりません。 在来工法か ユニットか、所有者間では よく議論になります。 どちらにも メリット、デメリット あり、在来だからNGとは思いません、、が、修繕時の制限に、タイル張替え禁止、があります。 リフォーム(修繕時含め)のタイル交換禁止で、既存のタイルの上に新しいタイルを貼ること、とされています。 このような 工法で 防水は高まるのでしょうか? 老齢マンションのため、漏水事故につながることは避けるべき、と思っています。このような工法の推奨が、防水管理に繋がっているかどうか、ご教示いただきたく。

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ぽぽちゃん さん

大規模修繕について

お世話になっております。 2回目の大規模修繕の話が早いスピードで進んでいるようです。 先日、初めての説明会で工事業者が全て説明していたので、もう業者まで決まっているのかとの質問に対し、理事(監事)の方が普段から管理会社にお世話になっているのでこちらの業者に頼むとの回答でした。 その為、他の業者や相見積もり等は一切取っていません。 現在出ている見積もりの一戸当たりの金額は200万円となっております。(新たに何かを変更するなどの大がかりな工事等はなく、ほぼ修繕のみです) 国土交通省の平均から見ても高いと思っていますが、中心となる理事の方の意識が変わらない限り、一組合員ではどうにもならないことでしょうか。 また、建物診断のタイル調査についてですが、説明していた業者に赤外線サーモグラフィーでの点検を質問したところ、正式な調査として使用できるかわからないとの回答でした。 やはり調査は打診でないといけないのでしょうか。 長くなりましたが、宜しくお願いいたします。

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ショーン さん

管理者管理方式について

私は9月5日に神奈川県相模原市に新築されたシニアー向けマンションに転居しましたが、ここのマンションの管理方式が管理者管理方式との事で、一般的なマンションの管理が出来ない様になっています。 これを打開する方法は無いものでしょうか? 現在の状況ではマンションの所有者の社員が理事長に成り、理事は2名、監事一名は居住者より選出されますが、マンションは228戸のマンションです。 ご返事宜しくお願いします。

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赤いきゅうり さん

オンラインでの総会

Zoom等のオンラインでの総会も現実的になってきたように思いますが、規約を改正すればできるのでしょうか。 もし、規約改正で可能となるのでしたら、どのような文言になりますか。 また注意点はありますか。

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jasumin さん

外国人(米軍賃貸)のゴミ出しについて。(マンション)

ゴミ出しのマナーが悪い事が過去あり、日本国籍(住所登録)がない方がゴミを出すことは不法投棄にあたるため、今後捨てないように。との規約変更(案)が回覧で回ってきました。 現在はゴミ分別に協力を頂いて指定のゴミ袋でゴミを出す等、ルールを守っている中での規約変更(案)の案内がきた為、正直とまどっています。 本当に日本国籍(住所登録)がない方がゴミを出すと不法投棄にあたるのでしょうか。 法律の観点からアドバイス頂けると幸いです。

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なかまん さん

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Hiro さん