みんなの管理組合

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ノラ猫への餌やりで困っています。

住まいのトラブル

輪番で理事になりました。2回目です。
さて、動物(ノラ猫)への餌やりなのですが、困っています。敷地内でノラ猫に餌を与えている人がいます。容器は缶です。管理員さんが見つけた時は片づけているようですが、土曜の深夜になると5~多い時は10匹位が集まるようです。そんなにノラ猫がいるのかと不思議です。張り紙を貼ってもみました。本人とも話したのですが「きれいに、食べさせますから。」「どうにも、かわいそうで・・」とか言って話になりません。「実は、フンとか実害もあるのです。」と言っても「その辺は、私にはどうにもできないです・・」となんともあやふやに会話が終わってしまいます。餌場は、敷地の端の方ですが、これから暖かくなると鳴き声が心配です。餌やりをやめさせることはできないですか、何方か良いアイデアありませんでしょうか。

1階の人専用の庭の扱い

管理組合の運営

住まいのトラブル

初めて投稿します。

1階の人だけ自分の部屋から通じる芝の庭があります。
この庭を他のマンション内の木々の剪定と一緒に手入れをしろと言ってきています。
専用の庭をマンションに住んでいる方々のお金で手入れをするということは如何なものなのでしょうか?

可だとした場合には、金額が高くなることが予想されますので、他の方々にも説明が必要でしょう。
否の場合には、この方にしっかり説明する必要があります。
どちらにせよしっかりとした根拠を武装しておく必要があるため、ご教示くださいませ。

壊れた窓ガラスの保険適用

建物の維持管理

住まいのトラブル

ある住人から「窓ガラスが割れたのですが管理組合の保険で直りますか?」と管理組合に問い合わせがありました。
確かに「規約に窓ガラスは共用部」と書いてありますが、自分で何かぶつけて割ってしまったのなら個人負担するものと思います。
ただ、今回は事情が違うようで、ガラス屋さんに見てもらったら「ものがぶつかったのではなく、太陽熱によるひび割れ」と言われたというのです。
そしてほかのマンションの同様の事例で管理組合が保険で直したのを知っていると教えてもらったのだそうです。

今の理事会のメンバーは誰もそんな事例を知りません。果たして保険は適用される可能性はあるのでしょうか。
管理会社に問い合わせていますが1か月たってもなんの返事もないので質問させていただきました。
(ちなみに申し出てこられた方は、とても良い方で、自己負担はやぶさかではないが、もし他のお部屋でも同じことが起こったら、皆さんにも関係することなので、組合に報告しました、とのことです。)

なにをやっても反対

住まいのトラブル

何を呼びかけても反対されたり、まったく協力してくれない人に手を焼いています。
総会には全て反対に票をいれたり、ひどいときは消防設備や排水管清掃も居留守をつかわれます。
挨拶をしても反応がありません。
意思を持っての反対や、本当に在宅していなのであれば仕方ないのですが・・・。

皆さんのお住まいのマンションではこのような方がいらっしゃる場合にはどう対応されてこられたのでしょうか?

区分所有者の権利と義務について

管理組合の運営

住まいのトラブル

区分所有者の権利と義務のバランスについて質問です。
規約を守らず管理費等を払わない者にも、きちんと規約を守り管理費等を払っている区分所有者と同等の権利はあるのでしょうか?

①民泊が規約違反となるマンションで特定の区分所有者により民泊ビジネスが行われ、その利用客が共用設備の宅配BOXを利用している為に、他の区分所有者の利用が圧迫されているケース

②常習的に管理費等の支払を延滞させている(3ヶ月纏めて後払いする)区分所有者が、その滞納期間中に管理会社の対応にクレームを言うケース

管理組合は「規約違反」や「管理費等未払い」を理由に共用部分の利用や権利の主張を制限することは出来ますか?
それともやはり他の区分所有者と平等に扱うべきでしょうか?

部屋の中に入れることを拒む住人への対策は?

管理組合の運営

住まいのトラブル

築13年110戸のマンションの理事をしています。
毎年1回、雑排水管清掃を実施しているのですが、管理会社からの報告で、竣工以来一度も実施したことがない住戸が1戸あることが判明しました。

管理会社の担当者や管理員さんには、ここ数年、雑排水管清掃の日が近くなるとお手紙を入れたりして実施するように促しているようですが、まったく聞き入れてもらえません。
その特定の住戸の方は、何の事情があるのか分かりませんが、部屋の中に他人を入れることを強く拒んでいるとのことです。

理事会としても、当該住戸の方が嫌の一点張りであれば、手の施しようもないのでは…と諦めモードになっています。放っておく以外に何か良い手があればお教えください。

マンションの騒音苦情について

住まいのトラブル

マンションの理事長をしています。騒音問題で苦情を言っている人がいます。以前は階上の人に苦情を言っていたのですが、最近はその隣人についてまで疑っているようで家族構成とか聞いてきます。個人の情報は言えませんと断っています。同じような質問を管理員にもしています。居住者間の問題にどこまで理事会はかかわっていくべきでしょうか?このような時は皆さまのマンションではどうされていますか?アイデアを頂けませんでしょうか?築5年の70所帯のマンションです。小さいお子様が多いマンションです。

マンションの保険

住まいのトラブル

管理組合の理事をしています。
お恥ずかしい話ですが、先日子供が洗面所で悪さをして床がが水浸しになりました。
そのうえ、下の階の洗面所の天井から漏水させてしまい弁償しなくてはなりません。
他人に迷惑をかけた漏水事故なので管理組合にも報告したところ、「マンションの保険は共用部にかけてあるので個人の部屋は対象外です。復旧費用はご自身の保険で賄ってください」と管理会社の方から説明がありました。
でも、下の階の方とお話ししていたら、こういう漏水事故はあなたの部屋は自分持ちだけれど、私の方の天井の復旧工事は管理組合の保険が適用されるのでは、と教えてもらいました。

管理組合の保険で直してもらえたらうれしいのですが、ほかのマンションではどのように対処されていますか。

大規模修繕談合リベート問題で盛り上がってるので便乗で質問です

大規模修繕工事

住まいのトラブル

これまでのやり取りで、私のマンションでの大規模修繕工事は談合の証のように
されていますが、私は今まで、参加条件を設定することは当然のことだと思って
いましたが、私は今振り返ってみると「見積参加条件は一切不要」という結論で
す。

つまり、見積参加条件を設定しなければ「とんでもない業者」が見積参加してく
るということなのでしょうけれども、「とんでもない業者」が見積参加してきて
も、管理組合とすると一向に問題なく、迷惑でも何でもないということです。

管理組合として、最終の1社に絞り込む段階で、会社の規模や実績、当然社歴や
社員数、資本金などを調べるでしょう。そこで「とんでもない業者」は落選に必
然的になると思います。

管理組合では、自分の積立金だけではなく区分所有者全員の修繕積立金で大規模
修繕工事を実施するので、合議制でもあり「とんでもない業者」に発注すること
はあり得ないと思うのです。

管理組合として見積参加業者は多いに越したことはありません。50社こようが
100社こようが、絞り込みを行えばいいので、見積参加条件設定はするべきで
はないというのが私の結論なのですが、皆さんはいかがお考えでしょうか?

どうぞ、よろしくおねがいします。

大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

大規模修繕工事

住まいのトラブル

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所(コンサルタント会社)を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Aという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、5社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか?

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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マンションで一括受電と電力自由化

現在マンションで一括受電の実施を進めているのですが、4月からの電力自由化の恩恵ってあるのでしょうか?大口一括受電の場合は2005年にすでに自由化されているとの話ですが、既に盛り込み済みなのか?新たな恩恵があるのか?その辺がよくわからないのです。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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