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108件ヒットしました。

生活音・騒音問題

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

下階住人より、「足音等騒音がうるさい」と1~2年に1回のペースでクレームをうけます。(中古マンション購入です。前居住者も同じクレームを言われていたようです)

入居し2日目で 手紙が投函され、子供の足音がうるさいとの苦言を頂きました。
すぐに防音レベルの高い絨毯を購入し、謝罪も行いなるべく迷惑のないように生活をしています。
子供も小学生となり、一人という事もあるので走り回ったり等もほぼないです。(しつけてるという点もありますが)

ただそれでも一定のペースでクレームをうけます(最近は管理会社経由)

騒音問題は主観の問題となるので、お互いが配慮しあう以上には解決は難しいと思っています。
共同住宅ですし「受忍限度」が判断基準になると思いますので一度、騒音計を区役所から借用し、測定をしたいなと考えています(先方は協力的ではないようですが)

下記ご質問となります。
①東京都条例136条をみると 第一種区域~第四種区域でわかれておりそれぞれ 騒音レベルが定められています。当方は23区内となりますがどこの区域に属するかが不明です。地域別に区域を調べるには役所へ電話するのがよいでしょうか?

②お互いの話し合い、配慮が前提ですが 解決が難しければ 騒音計にて測定し受忍限度を超えているかいないかで 折り合いをつけるべきと考えておりますが
(場合により調停もありえると考慮しています) 他によりよい方法があるようでしたらご教示ください。

※尚、下階住人は音に神経質なだけで「クレーマーor少し変わった人」という印象一切ありません(年齢は50代程度です)

施工時のミスで機能していない戸別減圧弁の交換時期

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

11年目26戸の理事です。

当マンションにおいて、戸別減圧弁が交換時期ということで管理会社が点検したところ、施工時に清掃用の器具を外し忘れており、今まで機能していなかったことが判明しました。
しかし、誰も水道に関して不便を感じていないため、費用節減のためにも、このまま放置してもいいのでは、という結論に達しそうです。

このまま減圧弁を機能させないままにしておいて、今後トラブルに発展するようなことはあるのでしょうか。

ちなみに、売主はすでに倒産しており、施工者のミスを追求するような面倒は誰も望んでいないようでした。

理事会の決定に透明性がないときの住民としてのアクション

住まいのトラブル

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当方区分所有のマンションで理事会が管理会社変更を総会に提案しようとしています。押しの強い理事長のほぼ一存で、自分と関係のある会社を十分な検討もなしに、管理費が安くなるという理由一点から提案するとのことです。通常、管理組合の変更といった重要事項を検討する場合、住民の意向をアンケート等で調査したり、然るべき他の業者との比較を公開して周知するなど、透明性が確保される必要があると常識的には思いますが、そういったことはこれまでなされず、理事会議事録を見てもほとんどプロセスがわかりません。このような状況で区分所有者にできることには、どんなことがありますでしょうか? ちなみに、住民には無関心層が多く、このままいけばおそらくは総会で可決されると思います。

管理人について

管理業の委託

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理人は管理会社主導で採用、配属されたのですが、住人と必要以上に立ち話(それだけ時間が余ってるいる)、個人情報を蓄積しているようです。滞納者とも人情で処理して、理事長が変わって厳しくなった、とか本来の業務をわきまえていません。本人もあるお宅の電気メーター、洗濯物のチェックをしていると言います。私も外出の監視をされているようで不愉快です。共働き家庭のチェックをしているようです。管理人にプライバシーの侵害を止める事はできないでしょうか?不快に思ってる人は声を上げません。

皆様のマンションでは、理事会で支出できる金額等は決まっていますでしょうか?

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、理事会独自で、LEDの設置(各階エレベーター前と通路廊下)を決め、工事を行ったところ、
1年で元がとれるから設置すると議事録で回ってきたが(実際には当方試算で約5年超)、
廊下は問題なかったものの、エレベーター前はダウンライトが付き、掲示板がとてもみづらくなりました。

経緯としては、
47日前にLED設置が内部で決まっていたのにも関わらず、
6日前に議事録が回ってきて、1年で元が取れるから、LEDを設置すること。
5日前に1F掲示板に、工事日のお知らせが張り出される。
それに疑問を感じ、1年で元が取れないのではないか、照度は暗くならないかと提唱したが、全く聞き入れられませんでした。
その理由として、理事長が管理人に試算を依頼し、
管理人が試算を誤ったこと、管理人が試算したものを理事会内部で計算方法もきかず1年で元が取れるからつけましょう!となったこと。
管理人が試算した理由として、業者が出した見積書には節電量は出ていたが、
節電金額が出ておらず、管理人が試算したためです。
見積書には照度も出ていないし、役員でも確認していないといった具合です。
理事長は試算を管理人に任せており、見積書も管理人室にあって、そのあたりの内容がわからないというのです。
試算に関して、廊下は1日6時間程度しか点灯していない旨、現状20Wの蛍光灯が7Wになったところで節約にならないことを理由に1年とは思えない旨を説明しました。

照度に関して、およそ5年前に20wのledを付けようとして暗くなるから40wのledを設置しようとして、金額が高くなるから止めた経緯があることを指摘。それに対し、理事長は20Wだと少し暗いかもしれないが、
40Wまで上げてそこまで明るくする必要がある?というのです。

この件でのやりとりの中で管理人が、
「そもそもこのマンションで理事会で支出できる金額が決まっていないから悪い」というのです。

私から言わせれば、そういうことではなくて、プロセスを踏まずにやってるから、そういうことをいわれるんでしょ(この件に限らず)と思うのですが。

そこで、皆様のマンションでは役員で支出できる金額等は決まっていますか?
理事会でどのような運営を行っているのか、できる限り詳しく教えていただけると幸いです。

庭園灯が破損されない対策はありますか

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの外周に沿って、庭園灯が設置されています。
いつのまにか、庭園灯が破壊されています。

自然災害ではなく、明らかにバットのようなもので、
意図的に壊されています。

防犯カメラに映らない箇所の庭園灯です。

その都度、保険を適用して修理していますが、
修理までの間は、夜間暗いため防犯や景観が損なわれます。

庭園灯の前は一般道路となっていて、
低い緑で覆われている程度でフェンスはありません。

何回も壊されているので困っています。
何かよい対策はありませんか。

機械式駐車場の鍵をなくした

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

機械式駐車場を契約していますが、鍵をなくしてしまいました。
この場合には費用を個人負担しなければならないでしょうか?

他者所有隣地地下に導管があり、土地使用料の請求を受けている

建物の維持管理

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 50年近く前に建ったマンションです。元々建物の周りは駐車場であったのが、玄関部分他のごく一部を除き、30年ほど前に、まわりのほとんどが競売にかけられ、他人のものになってしまいました。我々のマンション建物は、袋地になってしまった状況です。結果的に他人土地に排水管、ガス管等が通っている状況です。
 昭和62年に当事者双方が裁判所に出向き、調停が行われ、その条項として、①相手方は、当方の配管が相手方所有土地を通ることを承認する ②当方は、マンションの大修繕及び建て替えの際には、配管を撤去する となっています。
 約30年ほど経って、今更ながら土地使用料をよこせとうるさく言われています。応じなければ、「排水管受けにセメントを流し封鎖する」との脅迫まで飛び出す次第です。複雑な事情がからんでおり、裁判に訴えるべきかと考えています。アドバイスいただきたく、よろしくお願いします。
 補足・・画像の中の地番41‐6の真ん中に排水管が2本とガス管が1本通っているようです。41‐5が当方所有地。41‐4、6、7が他人土地です。

玄関ドアーの改造

住まいのトラブル

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今年新しく管理組合理事に就任したものです。
私の集合住宅で2年前くらいから懸案になっている事項がありました。
居住者の1室で、玄関ドアーが壊された事故があったようでその部屋の人がドアーを改造して正規のカギ以外に2個のカギを設置してしまいました。前期の管理組合理事会がいろいろ努力してくれましたが最終的に追加のカギを無くすことができませんでした。
最終的に当該居住者と追加のカギのスペアーを警備会社に渡すことで解決を図りましたが、これも拒否されました。
当然、管理規則に反することですし、火災、漏水、その他緊急時に本人以外に被害が想定されることもあります。
法的手段に訴えてでも対処しておかないと管理組合(理事会)の責任が追及されるのではと不安です。
なお。当集合住宅は緊急時対応のため、警備会社にスペアーキー(または、マスターキー)を渡しています。

マンション各戸ポストへのチラシ広告投入実態迷惑行為への対策

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当住宅は築48年単棟275戸です。古いのでオートロック施設が無く誰でも侵入が出来てしまいます。
そこで「郵便ポストへの広告チラシの投入」で困っています。
ポストは1階エレベータフロアーにあり、毎日チラシ配布人が無断で侵入して投入をしていきます。当住宅は古いから空き家も多くそのポストでは投入口からチラシがあふれ出てとても汚いし美観も失っております。ポストは個人所有で有りまた鍵がかかっていますので他人が勝手に開けて整理処分が出来ません。
そのポストのあるフロアーには管理人室が有って、管理人に聞きますと、チラシ投入打診のある時は「拒否」をしているとのことですが、常時監視は出来ないし、管理人勤務時間外は無監視となるので、その時間を狙ってのチラシ配布が行われています。
こうした状況が放置されてくるにしたがって、矛盾する現象まで起こってしまいます。
それは管理会社のリフォーム広告が、管理人にて配布がなされているのです。ここまで来ますと倫理観は喪失しまい、コミュニティー破壊へとの懸念をしています。特に子供への影響へ心配です。
こうした実態現象は我が住宅だけの現象なのか?他での実態と対策への実例やご意見を望みます。よろしく

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理事会の決定に透明性がないときの住民としてのアクション

当方区分所有のマンションで理事会が管理会社変更を総会に提案しようとしています。押しの強い理事長のほぼ一存で、自分と関係のある会社を十分な検討もなしに、管理費が安くなるという理由一点から提案するとのことです。通常、管理組合の変更といった重要事項を検討する場合、住民の意向をアンケート等で調査したり、然るべき他の業者との比較を公開して周知するなど、透明性が確保される必要があると常識的には思いますが、そういったことはこれまでなされず、理事会議事録を見てもほとんどプロセスがわかりません。このような状況で区分所有者にできることには、どんなことがありますでしょうか? ちなみに、住民には無関心層が多く、このままいけばおそらくは総会で可決されると思います。

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管理会社でリスク管理?

62戸築21年、副理事長で修繕委員長をやっています。数百万円規模の工事をすることになり、管理会社からは見積もりがでていましたが、独自に業者を見つけ、今日の修繕委員会で見積もりを提出してもらいました。 管理会社が出した見積もりより3割以上安かったです。ところが修繕委員の1人から、「それだけの規模の金額を管理組合が発注するのは危険、もし工事中に倒産でもしたらどうするのか。誰が責任を取るのか。その業者に発注するにしても管理会社を通して発注したらどうか。そのために1割くらい高くなっても、リスク管理だと思えば仕方ないのでは?」という意見がでました。 なんでわざわざ高くなる発注方法を取らなければいけないのか、私は納得ができません。みなさんはどう思いますか?

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機械式駐車場の老朽化による建て替えについてのトラブル

当マンションは横浜市内の築23年約90戸、3段パレット式(地下に2台沈む形)機械式駐車場75台、屋内平置き駐車場15台の駐車場100%の集合住宅となります。私しは屋内平置き駐車場を利用しています。 機械式駐車場の老朽化により修理に限界があるようで、管理組合は駐車場の建て替えを2019年頃から実施する方針にし、概ね住民も賛成となったのですが、リニューアル完成後の駐車場使用料の改定に問題が発生しました。 現在の使用料は、機械式上段13,000円・中段11,000円・下段8,000円、屋内平置15,000円となっています。 駐車場使用料の改定は機械式は据え置きで、屋内平置きのみ3,000円値上げの18,000円とするというものです。 理由は管理組合曰く、機械式駐車場の建て替え工事には機械式上段に安全ゲートを作ることによりゲートの開閉の手間が発生することによる利便性が低くなるため、平置きとの差額を広げる、との説明です。 築20年以上前のマンションなので新築時の規制では機械式駐車場の平面には安全ゲートの設置が義務付けられていなかったのですが、建て替えすることにより義務付けられるとのことです。 その利便性の理由だけで何故機械式駐車場の料金が据え置きで、平置きだけ3千円も値上げなのか、理解できず憤慨しています。法廷闘争も辞さない覚悟です。 現在、管理組合に異議申し立てしていますが、皆さんのご意見を拝聴したく投稿しました。

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管理会社、フロント、管理員の役割

台風の影響で扉に不備が出ました。その対応なのですが、管理員が発見したらフロントに連絡し、すぐに業者を派遣して現状把握、修繕方法、見積りを取るのが管理会社の業務と思います。 (まず、この認識の正否、教えてください) ところが、管理員は理事長との連絡ノートで不備の報告と、後の指示をお願いします。と来ました。 まるで、理事長が業者に連絡取れとの姿勢です。(フロントには連絡していたようですが) 嫌がらせと思ってよいでしょうか?フロントもグルと思われます。 結果的にはフロントに連絡して業者呼んで見積り取るように言いましたが、時間の無駄です。

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生活音・騒音問題

下階住人より、「足音等騒音がうるさい」と1~2年に1回のペースでクレームをうけます。(中古マンション購入です。前居住者も同じクレームを言われていたようです) 入居し2日目で 手紙が投函され、子供の足音がうるさいとの苦言を頂きました。 すぐに防音レベルの高い絨毯を購入し、謝罪も行いなるべく迷惑のないように生活をしています。 子供も小学生となり、一人という事もあるので走り回ったり等もほぼないです。(しつけてるという点もありますが) ただそれでも一定のペースでクレームをうけます(最近は管理会社経由) 騒音問題は主観の問題となるので、お互いが配慮しあう以上には解決は難しいと思っています。 共同住宅ですし「受忍限度」が判断基準になると思いますので一度、騒音計を区役所から借用し、測定をしたいなと考えています(先方は協力的ではないようですが) 下記ご質問となります。 ①東京都条例136条をみると 第一種区域~第四種区域でわかれておりそれぞれ 騒音レベルが定められています。当方は23区内となりますがどこの区域に属するかが不明です。地域別に区域を調べるには役所へ電話するのがよいでしょうか? ②お互いの話し合い、配慮が前提ですが 解決が難しければ 騒音計にて測定し受忍限度を超えているかいないかで 折り合いをつけるべきと考えておりますが (場合により調停もありえると考慮しています) 他によりよい方法があるようでしたらご教示ください。 ※尚、下階住人は音に神経質なだけで「クレーマーor少し変わった人」という印象一切ありません(年齢は50代程度です)

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大規模修繕マンションの為にフロント業務の変更の説明会で議事録がない

ホテルタイプのマンションとして話題を集めた築年数40年超えのビンテージマンションについてです。 管理組合の理事長は16年目の方です。 来るべき大規模修繕に関して修繕費が足りないのでそれまでこのマンションの売りであったサービスのほとんどを終了し、今までの24時間対応の管理会社から大手のマンション管理会社に移行させ、人件費を浮かせたいということです。 そして浮かせた人件費を修繕費に当てるという事でした。そのことについて先月区分所有者とテナントさんも参加した説明会が開かれました。 しかし総会で決定してないことを決定事項のように説明しますので、参加者からは反論や疑問がたくさん出ました。(すでに新しい管理会社の方を二名連れてこられて来たので驚きました!) 理事は出された疑問に具体的な解決案を出しませんでした。 そしてこの集会について議事録を作成しませんでした。 なのでわたし個人が議事録を作り、それを各部屋へポスティングしようと思うのですが、何か法律的に問題はありますか?

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規約違反による修繕積立金の取り崩し

11年目26戸の理事です。 当マンションでは、2年に1回の雑排水管清掃が修繕積立金から支出されています。過去に何度も同様に行われており、その時の役員たちは誰も気付かずにスルーしています。おそらく総会の決議で予算も取っています。 しかし、管理規約を調べてみると、明らかに規約違反でした。 ちなみに、雑排水管清掃は1戸あたり4000円が相場と聞きましたが、相場の倍以上の費用がかかっています。 管理会社がこのような処理をする理由はあるのでしょうか。 一般会計に余裕を持たせるように見せつつ、数千万円の積立金から10万程度余分に抜いても気付かれないだろうという管理会社の悪意しか感じられません。 ちなみに、管理会社は大手デベ系です。 このように、雑排水管清掃のような管理項目で修繕積立金を取り崩しているマンションは他にもございますか。

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集会招集請求について

先日、大規模修繕について定期集会で承認されたにもかかわらずお一人の区分所有者様を代表に5分の1にあたる署名を募って質問状が管理組合宛に届きました。 回答期限が一方的に一週間後と決められていましたので管理組合として理事会で検討ののち正式な回答をさせて頂く為延長のお願いの旨の文書を提出しておりましたが、指定した期日に回答はなかったとして集会招集請求書がまた同じ署名捺印のコピーと共に送られてまいりました。 当方としては真摯に受け止め、十分に説明をさせて頂くつもりだったのですがそもそも代表者の署名の原本と捺印、集められた署名の原本と捺印はすべてコピーであり、質問状と集会招集請求書に使い回すのは有効なのでしょうか? 宜しくお願い致します。

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マージンが含まれている見積書の見分け方

はじめまして。 現在理事を務めている者です。 先日の理事会の際、管理会社が抜いているマージンについて、理事が直接担当者に質問するという一幕がありました。いくらがマージンなのか判らないような不透明な見積書では困る、といった具合でした。 その時、たまたま手元にあった見積書が、駐車場メンテナンス業者(管理会社からの再委託)から管理会社宛の見積書でした。 担当者が言うには、「このように管理会社宛になっている見積書は、マージンは含まれません。ただ業者からいただいた見積書をそのままお渡ししているだけです」とのことで、この管理会社はマージンを抜いていないような印象を植え付けられてしまいました。 質問なのですが、この担当者の言うことは正しいのでしょうか。 また、業者から管理組合宛の見積書だとマージンは含まれるのでしょうか。再委託先業者から管理組合宛に見積りすることがあるのか不明ですが。 ちなみに、管理会社から管理組合宛の見積りだとマージンが含まれることは担当者も認めました。

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管理委託再契約の、重要事項説明時にて契約違反他の指摘を無視しての再契約

管理会社との管理委託契約更新においての重要事項説明時(契約事項一部変更有に付き総会前の単独説明会)に契約違反について複数の質問書(内容は以下詳細)にて指摘をし、契約書訂正並びに違反事実確認を管理会社説明員から口頭ですが組合員出席者前で後程回答の約束を得ました。(残念ながら議事録はない) その後いつまで待っても管理会社から回答が無いに付き、理事会理事長へその回答の確認を求めましたら、管理会社から理事会へ回答が有り、その回答は総会の管理委託契約再契約議案時に理事長よりの説明済みにて、議案可決により再契約をしたとの回答を受ける。 しかし、総会時での理事長からの説明は一部のみであり、肝心の契約違反項目については全くに説明無く、前年度契約書のままの訂正無しでの再契約がなされました。 これでは肝心の重要事項説明の主旨(「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」)からは逸脱しているばかりか、管理会社の職務怠慢と共に管理組合理事長の無責任、どうも管理会社と理事長ともに緊張感が無く、形骸化の典型であり、つるんでいる様に見えます。 本来は再契約への違反なのですが、肝心の理事会理事長が無知無関心なこともあって、対処がなされません。放置出来ない事ながら、一組合員として対処には限界で手立てが有りません。 こうした事が他の管理組合での実態並びに、対応についてのご意見並びにお知恵を拝借願います。 重要事項説明時での契約違反他について指摘事項 1、管理規約に定める管理対象 管理委託契約書の「管理対象部分」にて「但し公道は除く」とあるも、清掃作業にて実際に周囲公道の清掃をしている。契約書誤りに付き明確にしての新規契約書の要求。 2、管理事務に関する定額委託業務費の内訳が無いに付き、明細の提示並びにその根拠 本件のみが、総会時にて理事長から口頭での説明が有った。ただし議案書の訂正並びに説明書は未発行。 3、管理員の出納支払い業務において、契約書での規定外の管理員の直接支払い違反の指摘と事実確認、並びに管理員への注意と再行為への歯止め策要求。 他は省略します。

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