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施工不良は国交省に報告義務があるのでしょうか?

建物の瑕疵

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

施工不良が問題になっているレオパレス。3月18日、外部調査委員会が国交省に中間報告を提出した、との報道がありました。施工不良は国交省に報告義務があるのでしょうか? その場合、誰が、どうやって報告するのでしょうか?

実は私のマンションでも施工不良(壁の隙間から廃材が出てきた)が発覚したため、質問いたします。よろしくお願いします。

事務用ロッカーを共用スペースに置くのは総会決議事項なのでしょうか?

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションは、昼間9時〜17時の間、管理員が常駐して受付業務をしています。
マンションの近辺にはクリーニング店が無いことから、受付でクリーニングの取次ぎサービスをしていますが、取次ぎサービスの時間帯が9時半から16時半と短いことから、利用者より不便との話が出ていました。
利用者からは、クリーニングを出すのは出勤する朝7時〜8時に、引き取りは帰宅時の19時〜21時に対応して欲しいとの要望が出ていました。

このため理事会で改善案について議論していましたが、ある理事の方から市販の事務用ロッカーを購入し、クリーニングを出す際はそのロッカーに入れ、出来上がったらクリーニングをロッカーに入れ、そのロッカーのキーをポストに入れておくものです。
理事会として、この改善案は数万円の事務用ロッカーを雑費で買えば出来ることから、直ぐに試行してみようとの話になりました。
ただ管理会社から、クリーニング引き継ぎサービスの委託業務契約書の中のクリーニング取次ぎサービス時間変更になり、更に共用スペースにロッカーを設置するので特別決議になるのではとの話が出ています。
数年前に自動販売機を設置する際は管理会社のアドバイスで特別決議で決議しました。

ただ、次の通常総会まで半年以上あり、改善案が数万円で実施できること、さらに実際の取次ぎ業務は従来通りの時間帯で、ロッカーを使わない方は従来通り受付にクリーニングを出せば良いので、理事会決議だけで実施してもよいのでと思います。

管理会社が言う通り、ロッカーの設置は総会決議事項で特別決議が必要なのでしょうか?

共用部の修繕を迫られています

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめて質問させていただきます。

住人より、共用部であるPS扉の交換を言われています。
昨年の台風で、当マンションでも数件の被害が寄せられ、保険対応できるか理事会で協議しましたが、1件だけ被害がどうしても認められませんでした。
PS扉に傷があるとおっしゃるのですが、かすり傷も見受けられません。かなりきつく修理を言われるので、写真にも写らない程度のものでしたが他の損害と同時に保険申請をしました。やはり被害と認められず保険が下りませんでした。
どうしても納得いかないようで、ことあるたびに理事をつかまえて直してほしいとおっしゃるので、管理費より修理することとなりました。
それで収まるはずだったのが、修理をした扉に汚れがついている、裏側に傷がついて返ってきたと言い、今度は扉の交換を迫られるようになりました。
共用部のことをこれまで言われることはなかったので、理事会としても困っています。
傷は認められないため、汚れを取ることは約束したのですが、業者が汚れ落としにいく日時を決めるために連絡を入れたところ、業者に直接取り替えて欲しいと言われたそうです。
話が違うのでそれは出来ないと伝えても、取り替えろの一点張りです。
理事会としては管理費を取り崩すこととなり、傷と思えない程度のことに対応していると、今後もほかの住人から同じようなことを言われるたびに取り合わなければいけなくなるので、やめた方がいいということになりました。
ところがどうしても受け入れられません。
共用部にこれまで執着をおかれることは珍しいケースでしょうか?

設置場所は玄関横のPS扉です。
ステンレス製(ヘアライン)で、傷と言うものは見受けられません。
大きなへこみも擦り傷もないものを取り替える必要があるのか、組合理事会の決定事項に納得いただけない場合の対処の仕方はどうすればいいでしょうか。
皆様のお知恵をお借りしたいです。宜しくお願いいたします。

境界線に生えた木

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

隣との境界線に木が生えて育ってきてしまっています。
詳しい方が言うのにはかなり大きくなる木のようです。
隣はNTTの敷地でフェンスがあります。
当マンションでもフェンスがあります。
ちょうどそのフェンス同士の真ん中に生えてきています。
管理会社に確認していただいたのですが、どちらの敷地になるのかわかりません。
このまま放っておいたらお互いのフェンスが壊れます。
また、人が入って作業できるような隙間でもありません。
どうしたらいいでしょうか。

隣の騒音について。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近お隣のオーナーが仕事の都合で、別の方に2年間貸されました。その新しく借りた方が夫婦と3歳くらい女の子と乳幼児の4人家族ですが、毎日室内を走り回る音、室内で何かをしている振動が朝から22時まで断続的にあるので、管理会社に相談しましたが、子供だから仕方がないという返答を繰り返すだけです。
私たちはオーナーですから一生住み続けますが、お隣は2年間だけという軽い気持ちで、騒音に気を付けて欲しいと言っても効果なしです。
2歳になる仔犬も、音に敏感になり睡眠不足と神経質になってしまいました。
騒音を理解させ、軽減させる方法で何か良い方法はないものでしょうか。

マンション駐車場の更新時に契約書を交わさない住民対応

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

御世話になります
理事をやっております

住民の方で、駐車場更新時に
何故か契約書を交わさない方がおります
数回契約書の提出をお願いしたが、未だに返事がありません
いるのは管理人さんから確認済みです

管理費の支払い状況は、たまに1っか月遅れていることもあるような人なので
まずはきちんと契約しておきたいと考えておりました

理事の立場でしたら
このまま、引き続き契約書のサインを求めるべきでしょうか?
それとも契約切れのためそもそも明け渡しを求めるべきでしょうか?

皆さんはどう考えますか??

上階からの水漏れ事故

住まいのトラブル

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

昨年の冬の時期に3階の部屋から水漏れがあり2階の所有者の方の部屋が
ほぼ水漏れで衣類等も被害にあいました。3階の部屋はリノベーション工事開始直後でした。(解体工事中)リノベーション工事が何とか終わり先月には新たな所有者の方が引っ越しされてきましたが、被害にあった方と工事を請け負った会社と今だに水漏れ事故の保険等の支払いで意見があわず解決できていない状態です。3階の部屋の前所有者は不動産会社です。(前々所有者から買取り)
前所有者の不動産会社もリノベーション工事を行うようなのですが、新規のリノベーション会社に施工を依頼したようです。
前置きが長くなりましたが、水漏れ事故の損害の請求は施工会社または前所有者に請求できるのでしょうか?
施工会社もまだ3年目の新しい会社で担当の人も宅建の資格を取ったばかりの2年目の方です。話合いをしてもなかなか明確な回答が得られない状況のようです。
孫請けの一人親方の大工の人も代金を払ってもらえていない状況です。
その方の話では前所有者である不動産会社に問題があると言っていました。
水漏れ事故から1年が過ぎようとしています。ご教授お願いします。

滞納管理費の遅延損害金について、利率の上限は…?

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

区分所有者が管理費等を支払期限までに支払わない場合、管理組合は滞納管理費の元金に加え、遅延損害金を請求することができるかと思います。私が住むマンションの管理規約を見ると利率10%と定めてあるのですが、滞納を予防するための心理的圧力という意味でも、個人的にはもっと引き上げたいと考えております。利率の上限はあるのでしょうか?よろしくお願いいたします。

注意しても直らない不法駐車への罰金のルール化への功罪

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

不法駐車への注意ルールは規約化していますが、相変わらずなおりません。駐車料金を払っている一般の居住者から払わないで駐車できるのに苦情もあり、対応に苦慮しています。そこで、罰金制度のルール化の意見もあり、もし、罰金制度の規約に設定した場合、本当に罰金を徴収できるのか?結局は不法駐車は減らせるのか?いい方法があれば他のマンションの事例も教えて下さい。

排気口のベントキャップクリーニング

建物の維持管理

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最近、居住者から浴室の換気が悪くて、なかなか湿気が抜けないとの相談を受けました。しかも、最近に浴室換気扇を交換しても改善されないとのこと。
ネットで調べたところ、排気口のベントキャップの目詰まりが原因かも知れないと思われました。
築30年のマンションで、今まで排気口のベントキャップクリーニングをしているのかわかりません。
どのくらいの間隔ですればよいのでしょうか?
また、専有部分として扱えるのでしょうか?

よろしくお願いいたします。

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役員立候補不承認通知書

現在23期です(毎年4月改選)。20期にくじで理事長になりました。1年間勉強する中で改革の必要性を痛感し、21期も残ることにしました。 管理組合と管理会社は利益相関関係にあることや修繕工事における談合問題を指摘し啓蒙してきたのも私だけでした。役員任期も2年半数改選に変更しました。 22期まで役員として残り、当初23期の予定だった大規模修繕工事は25期(来年)に延ばしました。 23期は一度役員はおりましたが、修繕委員長として活動しました。24期の今年(4月以降)はいよいよ施工会社選定業務があり、そのために4年間勉強もし経験もしてきたので、来期(24期)の役員に立候補しました。4月に通常総会があります。推薦人には前前期の理事長と修繕委員長になってもらいました。 立候補制は昨年の通常総会で可決され、24期(今年4月)から運用されることになっています。 通常は、4人ごと輪番で役員になり(役員は全員で8人)、立候補があった場合は、輪番の4人に追加して役員になることになっています。 ところが現理事長は私の立候補届に対して「不承認通知書」なるものを送ってきました。 理由について 1,立候補制ができてすぐにそのときの役員がそれを利用するのは組合員の理解が得られにくいと考えました 2,あなたが役員になってしまうと、6年間のうち5年も従事することになり、長期化の弊害が生まれる可能性があると考えました という極めて曖昧で恣意的な内容でした。 要するに理事長は、私と一緒にやりたくない、私を役員にしたくない、ということでしょうね。しかし、こういった恣意的な理由でそのときの理事会が立候補を認めたり認めなかったりしていいのでしょうか? そもそも規約には、役員は総会で承認を受ける、ということになっていて、理事会が判断するというのは管理規約違反じゃないかと思います。 皆さんはどう思いますか? 管理会社は「役員の選定をするのは確かに理事会ではないが、総会に上程する議案の内容(次期役員選任案)を決めるのは理事会なので規約違反にはあたらない」と言ってます。

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しうまい さん

機械式駐車場の見積について

うちのマンションには、管理会社と修繕委員兼、無料のコンサルタントがいます。 マンションが建てられて11年になります。 管理会社が機械式駐車場の改修工事を提案しているようで、コンサルタントが機械式駐車場の保守を行ってる会社から見積を取得してきました。お願いしても他からは見積を取らないようです。 機械式駐車場は4棟あって、全部でだいた100戸分の駐車場になっています。 その改修工事の見積を見ると、全部のモータを交換する内容で、金額は7千万円ちょっとになっています。 私としては、不当に高い気がするのですが、10年目の改修工事で、機械式駐車場のモータを全部交換するというのは一般的な内容なのでしょうか? わかる方いましたら連絡のほうよろしくお願いします。

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たかはし さん

防犯カメラの目的外使用では?

 当マンションの防犯カメラについて、目的外使用ではないかと思うのですが、ご意見を頂ければと来ました。  当マンションの管理組合は2年制(半分交代の輪番)で今期管理組合の役員(書記)をしております(区分所有者は主人、代理可です)。  今まで、管理組合の理事長も経験しております。 今回は管理組合役員さんと私との意見の相違で概ね5対1で私だけ反対、という感じで関係は良くはありません。  当マンション内で建物内部に、便や得体のわからない液体が建物内部(専用階段の踊り場等)に頻繁にまかれ、前総会で「防犯カメラを移設(増設は高額なため)し、監視する」で決議されました。監視というのは、プライバシーや目的外と言われてもピンとこない方が多いので(私もそうでした)、居住者の方々も深く考えていないと思います。  それで今まであった他のカメラを移設し、1階外通路、居住者の出入り口一つ一つ(計4か所 写真参考)に移設しました。エントラスにはカメラはついています。    私はこの設置は防犯目的と思えず、情報を集めて理事さんたちにリスクをお話ししましたが、侵入経路や威嚇、犯人を特定となれば防犯になるからこれは防犯目的で、なんら問題ないと言われます。 管理会社も問題ないとの見解です。  移設後にまた散布があり、今度は2階にもカメラの増設案を総会に出すとなりました。  (内部の犯行とわかったと言ってました)。  しかし、その増設案は、奥の居住者の玄関ドアがそのまんま映ってます。開ければ中の玄関内も見えます。  これも理事会役員も管理会社も問題ないから提案するそうです。4つもつけると高額なので決めるのは総会だからはどうなるかわかりませんが。    私は、防犯カメラ擁護派です。  しかし、この現状は許容範囲を超えてると感じます。  それとも、仕方ないと言える範囲なんでしょうか? 

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aka さん

コンサルタント会社導入時の手続きについて

うちのマンションで管理組合運営のサポートとして、専門業者(コンサルタント)ど契約する予定です。そこでご相談なのですが月額費用として5万円掛かります。次の定期総会に議案上程して年間契約で締結する予定なのですが、開催月がまだ先となることから、それまでの間の費用は管理費会計の予備費から支払う予定ですがこの処理は正しいのでしょうか?

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もっちゃん さん

管理組合が専有部にプライバシー含め介入する

マンション管理組合とは 区分所有者全体で共有部分を管理するための団体 のはずですが マンションを私物化し 30年 役員を独占する理事達が マンション規約の「管理組合の業務」に ・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為 とし、専有部分にプライバシー含めて介入してきます。 実際には ・賃貸募集、売却において候補者の選定は管理組合の承認が必要 ・業者売り禁止 ・法人貸し出し禁止 ・浴室、水回りなど 一部リフォーム禁止 ・リフォームする場合は工事期間に応じて上納金を管理組合に納める ・身内であっても宿泊禁止 などで、規約には載せてません。 信じられない制約事項ですが、実際に行っており、言い分としては 区分所有法の ・規約で別段の定めをすることができる ⇒ 規約で ・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為 を 決めているのだから、それでいいのだと、します。 「別段の定め」を決めることができても、 管理組合の本来の目的は「共有部分」です 逸脱した 「規約」内容は 法律的に有効なのでしょうか?

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ぽぽちゃん さん

下階からのクレーム

下の階の方から多くのクレームを多く言われます。。。 私の家からの生活音がうるさいと。 スリッパで歩く音も全て聞こえると言ってきます。 私達家族も当然気を付けていましたし、身に覚えがないながらも謝罪していました。 他の居住者数人を味方につけて家に直接言ってきたこともあります。 酷いときには何もしていないときに下から棒でつつかれます。 どうやらこの下階の方は両隣の家にもクレームをつけているようです。 トイレを流す音がうるさい、窓を閉める音がうるさい、水を流す音がうるさい、、、 気付いた時にはご自身で掲示物を作成して掲示板に勝手に貼っていたことも。 どう対応したらよいのでしょうか。 ※我が家のフローリングの遮音等級は規約?細則?に書かれた基準を満たしています。

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プーアル さん

修繕積立金の適正残高とは?

築38年64世帯の中古マンションに住んでいます。 3年前に新しい役員体制になってから4000万余りあった修繕積立金が、あっという間に100万程度になり、不安になっています。 この程度の中古マンションでの適正残高という平均的指標はあるでしょうか。 昨年に管理会社が変わってから、緊急と称する工事が立て続いています。 理事長が言うには新しい管理会社になって調査の上必要になったとの事ですが、何度も調査をしてはそのたびに修繕が増えており、予定してた工事が先送りになったりしてます。 先日の臨時総会で今期の修繕計画が提示され、毎月の修繕費を含んでも 最終月には150万程度の残額になるとありました。支払いによっては100万をきる月もあります。 築後25年の大規模修繕時には、当時の新築マンション並みのバージョンアップもあって非常によいマンションとなり、10年でローンを返済しつつも貯まっていた4000万がわずか3年でとは驚愕してきちんとした修繕計画はと問うと、 「必要だから直してんでしょう!」と役員に憤られました。 理事会でももめて、意見していた旧役員を理事長は目の上のコブだと新役員集団で辞めさせるように仕向けたとか。 住民は定期総会には出てこようとせず、委任状ばかりです。 理事長にさからうと何されるかわからないので自分も恥ずかしながら欠席です。 監事は理事会にも総会にも出席しません。 管理会社に声をかけたところ「自分たちはただの管理会社で、理事長の言うまま動くだけです」と。 ちなみに会計は、以前は管理会社に委託してましたが、新しい役員と管理会社になってからは不明です。管理会社は関わっていないの分からないと言いました。 以前に理事長が自分の奥さんが勤めていた時に会計をしていたので任せたいと言って、旧役員に叱責されたと聞いたことがありますが。。。 将来が不安になているところのサイトを見つけたので、投稿しました。 よろしくお願いします。

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リオン さん

バルコニーの室外機移動

私のマンションで今後大規模修繕工事を検討していくこととなりました。 その前にルーフバルコニーのシート張替をしないといけない部屋がありました。 ルーフバルコニーに大きな室外機が設置されていてドレン配管も頑丈なラックで囲われており、ビスで固定されてました。 たぶん竣工時のオプションで設置されたんだと思います。 このシート張替工事をする業者さんは室外機移動を見落としされていて、室外機下のシートを張替できないことを分からずに全面張替で見積を出し、工事初日に判明しました。 管理組合で 業者が移動させて工事をするとなったのですが、空調のメーカーの事前確認が必要。 移動させたあとの保証をしろと言っているようです。 不具合が起きた時の部品交換も無償でしろ これから大規模修繕工事を検討する最中、どうしたらいいのでしょうか。

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ちーこ さん

総会開催は 全議決権の過半数の出席(欠席委任状含め)があるとき

お世話になっております。たびたび質問させて頂いております。 総会開催条件は 全議決権の過半数の出席(欠席委任状含め)があるとき、と認識しています。委任状を提出せず、欠席の有無を明確に回答しないまま欠席した場合、その区分所有者の議決権は どのような扱いになるのでしょうか? 素人感覚ですが、単純な欠席として議決権は放棄(?)と見なされ、開催条件の議決数とはカウントされないものと思っております。 私が 所属する管理組合では、総会において、議決権行使書を使わず、 ・欠席する場合、代理委任されていない欠席委任状は すべて理事長一任 としています。 理事長一任としたくなく、未提出とすると ・未提出の方の議決権も 理事長一任 ・出席予定者が当日欠席しても、その方の議決権は 理事長一任 です。 この議決権の扱いは、正しい扱いなのでしょうか? 質問を補足します。 規約にあるのは、「組合員は議決権を行使することができる」と「議決を代理人に委任することができる」です。 総会議事録の議決数が出席してリアルで数えた ときの数と明らかに異なっており、出席者が少ないのをよいことに偽ってるのかと思ったのですが、、、 当該管理組合は管理組合法人です。 法人であることを理由に、議決権の数え方を株式総会様式に習ってるようです(そのような説明も記載された書類もありません)。 株式総会時の数え方 - 総会開催時間中は原則 全員出席(欠席委任含め) - 未提出は主催者側の票とする - 出席予定者が欠席した場合、その議決は主催者 側票とする - 途中退席した者は、その票を主催者側票とし、総会に最初からいなかったものとし、最初の合議から議決数を数え直す これだと議事録記載の議決数は、かなり近くなります。 ただし、法人であっても、厳密には株式会社ではありません。 この場合、 区分所有法の議決の数え方が適応なのか 株式会社総会の議決の数え方が適応なのか (規約に記載しなくても、暗黙了解で社団法人が優先されるのか) 教えて頂きたく、宜しくお願い申し上げます。

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ぽぽちゃん さん

保全等マンション管理に関する,管理者の権利義務

共用部分が壊れた際に, 総会で承認された「修繕予算」の一部を使って業者に修理を依頼する場合, 管理者の一存で可能か? 理事会での承認が必要か? どうなんでしょうか? また, 外部の専門家としてマンション管理士に相談する際に, 総会で承認された「雑費予算」の一部を使って依頼する場合, 管理者の一存で可能か? 理事会での承認が必要か? どうなんでしょうか? ※前者で,仮に理事会での承認が必要であるとすると, 理事会で承認されない場合に管理者が負っている保全義務を果たせなくなる,というケースも発生すると思うのですが・・・つまり,管理者が板挟みになってしまうと思うのですが・・・

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2ex1 さん

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