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152件ヒットしました。

買取事業者による専有部分のリノベーション工事について

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションは築30年超の小規模マンションです。
先般、リノベーション工事の申請が管理組合にありましたので
概要と経緯をお知らせして皆様の管理組合ではどのような対応
をされているのかご意見をお願いいたします。
当マンションでは数年前から買取事業者のチラシがポストに入
るようになりました。組合で「専有部分修繕工事細則」を作成
して総会に提出して承認を得ました。

今回のリノベーション工事の申請では買取事業者が買取っている
にも関わらず、証明する資料(売買契約等)が添付されていない
こと、2か月半に及ぶ大掛かりな工事(スケルトン工事を含む)
でも設計図もないこともあり、細則に従い理事会で協議した結果
「不承認」として買取事業者に通知しました。
結果を受けて工事担当者が管理組合に問い合わせにやってきました。
当方から上記2点の資料を添付するほか、細則に制定している建築
士等による外部の専門家による調査のために調査負担金を事前に
払込むように依頼しました。

数日後に担当者から今回の工事申請は売却主とも協議した結果、
売買を取りやめることになったので工事申請を取り下げることに
なりました。
今回の工事申請は買取事業者が素人の管理組合では何の問題もなく
通るものと考えて既に工事関係者を手配しているため調査などで
工事着工がさらに長引くと支障が出ることを考えて中止したもの
と考えています。

(本細則のなかで工事を3つに区分して①届出不要の工事 ②事前に
届出で行う工事 ③事前に工事申請して組合の承認を得て行う工事
です。ほとんど工事は①と②で行われています。今回は初めての
ケースでした。当初の質問に補足説明いたしました。)

外国人住民の騒音について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

直上階の住民からの四六時中の騒音に振り回され、安眠妨害されて通院するぐらいの影響が出ています。区分所有者は、外国人男性と日本人女性となっており、管理組合には、入居当初から『女性が暫く戻らない為、当面の間は男性の1人暮らしである、また男性が出張が多く家を空ける事が多い』という事になっていましたが、実際には、所有者の女性とは別人の女性と同居して、その他の外国人男性の3人で暫く住んでいました。そして、男性が出張に行っている様子は全くありませんでした。むしろ、自転車などでいつも何かを運んでいました。

その後、暫くしてから徐々に外国人男性が増え始めると同時に(計5人ぐらい)、家の中で何かの作業をしている様で、あちこちの部屋の上から『ドスンドスン』『ゴトゴト』『ズルズル』といった騒音が頻繁にして、とてもゆっくり眠れない状況に耐えられなくなりました。どうやら、彼等の目的はこの部屋を『仕事場』にする目的だった様です。ただ、この騒音に関しては、周りの方々にはあまり響かないような籠もった音の様です。

管理事務所(受付)に苦情を言ったところ、全くと言って良いほど、相手にして貰えず、『家を空ける事が多いと聞いている』『お宅だけの話でしょう』『上の人から間に入るなと言われている』『そんな事忙しくてやってられない』などと言った事を言われて、突っぱねられてしまいました。

どう考えても、納得出来ず、自治会の方々にお話をして、改善するようにとの文書を発送して頂きましたが、全く一向に変りなく、益々かくれて作業の量を増やして、騒音も酷くなっています。その後、自治会経由から、口頭で管理事務所から注意はして頂きましたが、直上階の民からは『そんな事はやっていない』『PCの仕事をしているか音は出ない』『出張に行っていた』と口実を言われただけで、何一つ改善しません。

そして、入居から1年を過ぎた頃に、突然以前住んでいた女性と男性が入れ替わったりしていますが、家の中で聞こえて来る騒音は、全くと変わらず同じ事をやっているとしか思えませんし、とても家族で住んでいる様子がありません。

このような場合、どうしたら良いのでしょうか?騒音の経験者の方々、専門知識の方からの良きアドバイスをお願い致します。

マンション雨戸

住まいのトラブル

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

台風21号では、強風によりベランダ仕切り板が飛ばされる等の被害が出ました。
来年の台風シーズンまでに、後付けの雨戸を設置したいという希望が出ています。
後付けのマンション雨戸の可能性及び問題点について教えてください。
実際に設置されたマンションの経験談もお願いいたします。

管理員の持つ情報

住まいのトラブル

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

用事から話が派生して、おや?と思ったのですが、過去に自転車盗難があったり(個人的に警察に連絡したそうです)、騒音苦情報告等、管理員が牛耳っています。理事会に報告ありません。
苦情、意見は理事会に報告あるべき事項だと思うのですが、どうでしょう?勝手に守秘義務と思ってるのでしょうか?苦情申し出た方は理事会に伝わってると思ってると思うのですが。

防犯カメラ レコーダ 故障 修理と買い替えの判断

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

防犯カメラのレコーダーが故障したとのことで、管理会社から修理費9万円余りの見積りが理事会に提出されました。(購入時期不明)
また、別件で17年前に設置した屋外のライトつきカメラが故障しているとの報告を受けております。(具体的な対応策の提案はありません)
どちらも修理よりは買い替えを検討したほうがよいのでは、と思いますが、迅速に修理するほうがよいのか、と迷っております。皆様はこのような場合、どのように対応されていますか?ご教示いただきたいと思います。

生活音・騒音問題

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

下階住人より、「足音等騒音がうるさい」と1~2年に1回のペースでクレームをうけます。(中古マンション購入です。前居住者も同じクレームを言われていたようです)

入居し2日目で 手紙が投函され、子供の足音がうるさいとの苦言を頂きました。
すぐに防音レベルの高い絨毯を購入し、謝罪も行いなるべく迷惑のないように生活をしています。
子供も小学生となり、一人という事もあるので走り回ったり等もほぼないです。(しつけてるという点もありますが)

ただそれでも一定のペースでクレームをうけます(最近は管理会社経由)

騒音問題は主観の問題となるので、お互いが配慮しあう以上には解決は難しいと思っています。
共同住宅ですし「受忍限度」が判断基準になると思いますので一度、騒音計を区役所から借用し、測定をしたいなと考えています(先方は協力的ではないようですが)

下記ご質問となります。
①東京都条例136条をみると 第一種区域~第四種区域でわかれておりそれぞれ 騒音レベルが定められています。当方は23区内となりますがどこの区域に属するかが不明です。地域別に区域を調べるには役所へ電話するのがよいでしょうか?

②お互いの話し合い、配慮が前提ですが 解決が難しければ 騒音計にて測定し受忍限度を超えているかいないかで 折り合いをつけるべきと考えておりますが
(場合により調停もありえると考慮しています) 他によりよい方法があるようでしたらご教示ください。

※尚、下階住人は音に神経質なだけで「クレーマーor少し変わった人」という印象一切ありません(年齢は50代程度です)

施工時のミスで機能していない戸別減圧弁の交換時期

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

11年目26戸の理事です。

当マンションにおいて、戸別減圧弁が交換時期ということで管理会社が点検したところ、施工時に清掃用の器具を外し忘れており、今まで機能していなかったことが判明しました。
しかし、誰も水道に関して不便を感じていないため、費用節減のためにも、このまま放置してもいいのでは、という結論に達しそうです。

このまま減圧弁を機能させないままにしておいて、今後トラブルに発展するようなことはあるのでしょうか。

ちなみに、売主はすでに倒産しており、施工者のミスを追求するような面倒は誰も望んでいないようでした。

理事会の決定に透明性がないときの住民としてのアクション

住まいのトラブル

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当方区分所有のマンションで理事会が管理会社変更を総会に提案しようとしています。押しの強い理事長のほぼ一存で、自分と関係のある会社を十分な検討もなしに、管理費が安くなるという理由一点から提案するとのことです。通常、管理組合の変更といった重要事項を検討する場合、住民の意向をアンケート等で調査したり、然るべき他の業者との比較を公開して周知するなど、透明性が確保される必要があると常識的には思いますが、そういったことはこれまでなされず、理事会議事録を見てもほとんどプロセスがわかりません。このような状況で区分所有者にできることには、どんなことがありますでしょうか? ちなみに、住民には無関心層が多く、このままいけばおそらくは総会で可決されると思います。

皆様のマンションでは、理事会で支出できる金額等は決まっていますでしょうか?

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、理事会独自で、LEDの設置(各階エレベーター前と通路廊下)を決め、工事を行ったところ、
1年で元がとれるから設置すると議事録で回ってきたが(実際には当方試算で約5年超)、
廊下は問題なかったものの、エレベーター前はダウンライトが付き、掲示板がとてもみづらくなりました。

経緯としては、
47日前にLED設置が内部で決まっていたのにも関わらず、
6日前に議事録が回ってきて、1年で元が取れるから、LEDを設置すること。
5日前に1F掲示板に、工事日のお知らせが張り出される。
それに疑問を感じ、1年で元が取れないのではないか、照度は暗くならないかと提唱したが、全く聞き入れられませんでした。
その理由として、理事長が管理人に試算を依頼し、
管理人が試算を誤ったこと、管理人が試算したものを理事会内部で計算方法もきかず1年で元が取れるからつけましょう!となったこと。
管理人が試算した理由として、業者が出した見積書には節電量は出ていたが、
節電金額が出ておらず、管理人が試算したためです。
見積書には照度も出ていないし、役員でも確認していないといった具合です。
理事長は試算を管理人に任せており、見積書も管理人室にあって、そのあたりの内容がわからないというのです。
試算に関して、廊下は1日6時間程度しか点灯していない旨、現状20Wの蛍光灯が7Wになったところで節約にならないことを理由に1年とは思えない旨を説明しました。

照度に関して、およそ5年前に20wのledを付けようとして暗くなるから40wのledを設置しようとして、金額が高くなるから止めた経緯があることを指摘。それに対し、理事長は20Wだと少し暗いかもしれないが、
40Wまで上げてそこまで明るくする必要がある?というのです。

この件でのやりとりの中で管理人が、
「そもそもこのマンションで理事会で支出できる金額が決まっていないから悪い」というのです。

私から言わせれば、そういうことではなくて、プロセスを踏まずにやってるから、そういうことをいわれるんでしょ(この件に限らず)と思うのですが。

そこで、皆様のマンションでは役員で支出できる金額等は決まっていますか?
理事会でどのような運営を行っているのか、できる限り詳しく教えていただけると幸いです。

庭園灯が破損されない対策はありますか

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの外周に沿って、庭園灯が設置されています。
いつのまにか、庭園灯が破壊されています。

自然災害ではなく、明らかにバットのようなもので、
意図的に壊されています。

防犯カメラに映らない箇所の庭園灯です。

その都度、保険を適用して修理していますが、
修理までの間は、夜間暗いため防犯や景観が損なわれます。

庭園灯の前は一般道路となっていて、
低い緑で覆われている程度でフェンスはありません。

何回も壊されているので困っています。
何かよい対策はありませんか。

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役員立候補不承認通知書

現在23期です(毎年4月改選)。20期にくじで理事長になりました。1年間勉強する中で改革の必要性を痛感し、21期も残ることにしました。 管理組合と管理会社は利益相関関係にあることや修繕工事における談合問題を指摘し啓蒙してきたのも私だけでした。役員任期も2年半数改選に変更しました。 22期まで役員として残り、当初23期の予定だった大規模修繕工事は25期(来年)に延ばしました。 23期は一度役員はおりましたが、修繕委員長として活動しました。24期の今年(4月以降)はいよいよ施工会社選定業務があり、そのために4年間勉強もし経験もしてきたので、来期(24期)の役員に立候補しました。4月に通常総会があります。推薦人には前前期の理事長と修繕委員長になってもらいました。 立候補制は昨年の通常総会で可決され、24期(今年4月)から運用されることになっています。 通常は、4人ごと輪番で役員になり(役員は全員で8人)、立候補があった場合は、輪番の4人に追加して役員になることになっています。 ところが現理事長は私の立候補届に対して「不承認通知書」なるものを送ってきました。 理由について 1,立候補制ができてすぐにそのときの役員がそれを利用するのは組合員の理解が得られにくいと考えました 2,あなたが役員になってしまうと、6年間のうち5年も従事することになり、長期化の弊害が生まれる可能性があると考えました という極めて曖昧で恣意的な内容でした。 要するに理事長は、私と一緒にやりたくない、私を役員にしたくない、ということでしょうね。しかし、こういった恣意的な理由でそのときの理事会が立候補を認めたり認めなかったりしていいのでしょうか? そもそも規約には、役員は総会で承認を受ける、ということになっていて、理事会が判断するというのは管理規約違反じゃないかと思います。 皆さんはどう思いますか? 管理会社は「役員の選定をするのは確かに理事会ではないが、総会に上程する議案の内容(次期役員選任案)を決めるのは理事会なので規約違反にはあたらない」と言ってます。

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しうまい さん

機械式駐車場の見積について

うちのマンションには、管理会社と修繕委員兼、無料のコンサルタントがいます。 マンションが建てられて11年になります。 管理会社が機械式駐車場の改修工事を提案しているようで、コンサルタントが機械式駐車場の保守を行ってる会社から見積を取得してきました。お願いしても他からは見積を取らないようです。 機械式駐車場は4棟あって、全部でだいた100戸分の駐車場になっています。 その改修工事の見積を見ると、全部のモータを交換する内容で、金額は7千万円ちょっとになっています。 私としては、不当に高い気がするのですが、10年目の改修工事で、機械式駐車場のモータを全部交換するというのは一般的な内容なのでしょうか? わかる方いましたら連絡のほうよろしくお願いします。

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たかはし さん

理事会 役員

理事会に立候補したんですが拒否されています。 立候補を妨げてはいけないと聞いたのですが、 理事会には入らないのですか?

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よっちゃん さん

防犯カメラの目的外使用では?

 当マンションの防犯カメラについて、目的外使用ではないかと思うのですが、ご意見を頂ければと来ました。  当マンションの管理組合は2年制(半分交代の輪番)で今期管理組合の役員(書記)をしております(区分所有者は主人、代理可です)。  今まで、管理組合の理事長も経験しております。 今回は管理組合役員さんと私との意見の相違で概ね5対1で私だけ反対、という感じで関係は良くはありません。  当マンション内で建物内部に、便や得体のわからない液体が建物内部(専用階段の踊り場等)に頻繁にまかれ、前総会で「防犯カメラを移設(増設は高額なため)し、監視する」で決議されました。監視というのは、プライバシーや目的外と言われてもピンとこない方が多いので(私もそうでした)、居住者の方々も深く考えていないと思います。  それで今まであった他のカメラを移設し、1階外通路、居住者の出入り口一つ一つ(計4か所 写真参考)に移設しました。エントラスにはカメラはついています。    私はこの設置は防犯目的と思えず、情報を集めて理事さんたちにリスクをお話ししましたが、侵入経路や威嚇、犯人を特定となれば防犯になるからこれは防犯目的で、なんら問題ないと言われます。 管理会社も問題ないとの見解です。  移設後にまた散布があり、今度は2階にもカメラの増設案を総会に出すとなりました。  (内部の犯行とわかったと言ってました)。  しかし、その増設案は、奥の居住者の玄関ドアがそのまんま映ってます。開ければ中の玄関内も見えます。  これも理事会役員も管理会社も問題ないから提案するそうです。4つもつけると高額なので決めるのは総会だからはどうなるかわかりませんが。    私は、防犯カメラ擁護派です。  しかし、この現状は許容範囲を超えてると感じます。  それとも、仕方ないと言える範囲なんでしょうか? 

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aka さん

外灯の照明切れの対応

お世話になっています。 駐車場周囲の外灯が、消灯しているがどうしたらよいのかと 管理員さんから連絡が来ました。 管理会社の管理点検項目には外灯が含まれていますが、仕様書には 管球類の交換は含むが高所作業は、仕様外となっています。 管理員さんは高齢のため、高所作業は危ないことは認識していますが、 駐車場を照らす外灯が切れていることで防犯面で早急に対応する 必要があると考えています。 皆様のお住いのマンションでは、このような場合はどのように対応 されていますでしょうか? 1、電気工事店に管理組合から管理組合の費用で依頼する。 2、管理契約書には外灯点検が含まれているので、管理会社にて   管球の不良を確認する。   この場合、別清算か、毎月支払っている「建物・設備管理業務費」にて   処理してもらっているのか? 貴マンションでの事例がございましたら、ご教示をお願いします。

Thumb w kvety  10
maikuro3 さん

コンサルタント会社導入時の手続きについて

うちのマンションで管理組合運営のサポートとして、専門業者(コンサルタント)ど契約する予定です。そこでご相談なのですが月額費用として5万円掛かります。次の定期総会に議案上程して年間契約で締結する予定なのですが、開催月がまだ先となることから、それまでの間の費用は管理費会計の予備費から支払う予定ですがこの処理は正しいのでしょうか?

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もっちゃん さん

管理組合が専有部にプライバシー含め介入する

マンション管理組合とは 区分所有者全体で共有部分を管理するための団体 のはずですが マンションを私物化し 30年 役員を独占する理事達が マンション規約の「管理組合の業務」に ・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為 とし、専有部分にプライバシー含めて介入してきます。 実際には ・賃貸募集、売却において候補者の選定は管理組合の承認が必要 ・業者売り禁止 ・法人貸し出し禁止 ・浴室、水回りなど 一部リフォーム禁止 ・リフォームする場合は工事期間に応じて上納金を管理組合に納める ・身内であっても宿泊禁止 などで、規約には載せてません。 信じられない制約事項ですが、実際に行っており、言い分としては 区分所有法の ・規約で別段の定めをすることができる ⇒ 規約で ・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為 を 決めているのだから、それでいいのだと、します。 「別段の定め」を決めることができても、 管理組合の本来の目的は「共有部分」です 逸脱した 「規約」内容は 法律的に有効なのでしょうか?

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ぽぽちゃん さん

下階からのクレーム

下の階の方から多くのクレームを多く言われます。。。 私の家からの生活音がうるさいと。 スリッパで歩く音も全て聞こえると言ってきます。 私達家族も当然気を付けていましたし、身に覚えがないながらも謝罪していました。 他の居住者数人を味方につけて家に直接言ってきたこともあります。 酷いときには何もしていないときに下から棒でつつかれます。 どうやらこの下階の方は両隣の家にもクレームをつけているようです。 トイレを流す音がうるさい、窓を閉める音がうるさい、水を流す音がうるさい、、、 気付いた時にはご自身で掲示物を作成して掲示板に勝手に貼っていたことも。 どう対応したらよいのでしょうか。 ※我が家のフローリングの遮音等級は規約?細則?に書かれた基準を満たしています。

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プーアル さん

修繕積立金の適正残高とは?

築38年64世帯の中古マンションに住んでいます。 3年前に新しい役員体制になってから4000万余りあった修繕積立金が、あっという間に100万程度になり、不安になっています。 この程度の中古マンションでの適正残高という平均的指標はあるでしょうか。 昨年に管理会社が変わってから、緊急と称する工事が立て続いています。 理事長が言うには新しい管理会社になって調査の上必要になったとの事ですが、何度も調査をしてはそのたびに修繕が増えており、予定してた工事が先送りになったりしてます。 先日の臨時総会で今期の修繕計画が提示され、毎月の修繕費を含んでも 最終月には150万程度の残額になるとありました。支払いによっては100万をきる月もあります。 築後25年の大規模修繕時には、当時の新築マンション並みのバージョンアップもあって非常によいマンションとなり、10年でローンを返済しつつも貯まっていた4000万がわずか3年でとは驚愕してきちんとした修繕計画はと問うと、 「必要だから直してんでしょう!」と役員に憤られました。 理事会でももめて、意見していた旧役員を理事長は目の上のコブだと新役員集団で辞めさせるように仕向けたとか。 住民は定期総会には出てこようとせず、委任状ばかりです。 理事長にさからうと何されるかわからないので自分も恥ずかしながら欠席です。 監事は理事会にも総会にも出席しません。 管理会社に声をかけたところ「自分たちはただの管理会社で、理事長の言うまま動くだけです」と。 ちなみに会計は、以前は管理会社に委託してましたが、新しい役員と管理会社になってからは不明です。管理会社は関わっていないの分からないと言いました。 以前に理事長が自分の奥さんが勤めていた時に会計をしていたので任せたいと言って、旧役員に叱責されたと聞いたことがありますが。。。 将来が不安になているところのサイトを見つけたので、投稿しました。 よろしくお願いします。

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リオン さん

バルコニーの室外機移動

私のマンションで今後大規模修繕工事を検討していくこととなりました。 その前にルーフバルコニーのシート張替をしないといけない部屋がありました。 ルーフバルコニーに大きな室外機が設置されていてドレン配管も頑丈なラックで囲われており、ビスで固定されてました。 たぶん竣工時のオプションで設置されたんだと思います。 このシート張替工事をする業者さんは室外機移動を見落としされていて、室外機下のシートを張替できないことを分からずに全面張替で見積を出し、工事初日に判明しました。 管理組合で 業者が移動させて工事をするとなったのですが、空調のメーカーの事前確認が必要。 移動させたあとの保証をしろと言っているようです。 不具合が起きた時の部品交換も無償でしろ これから大規模修繕工事を検討する最中、どうしたらいいのでしょうか。

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ちーこ さん

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