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マンション室内の水漏

住まいのトラブル

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

一年ほど前にフロアタイルが浮いてきて
内装業者にみてもらったところマンション室内で水がまわった跡がありました。

自宅の付帯設備からの水漏れ跡がないので
同時期に大規模修繕工事でベランダの高圧洗浄が原因の可能性があり、管理会社に言ったところ
施工元からうちは関係ないとの回答でした。

自分で調べて組合で入っている水漏れ原因調査保険が使えるのかな?と思ったのですが、使えるのでしょうか?

専有部ガス配管の個別容量アップを認めるべきか?

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築45年ほどの当マンションでは、
集中暖房が機能的に寿命となることから、都市ガスを使った個別暖房に切替しました。そこで、各戸にリビングに1台修繕積立金で都市ガスFF式暖房機を設置することになり、工事も行われています。

そこで、とある住民がFF式暖房機は設置する必要ないから、4LDK全てに自分でリフォームして好きなように取り付けたい。となり、

管理組合で排気するに際し穴をあけることから、躯体に影響を及ぼすから承認できない。
→当該組合員から工事内容の申請がなされ、当該工法を3分の1以上の住戸が実施をした場合、ガスの供給量が足りなくなり、共用ガス配管の工事が必要となり、概算で約200万掛かることや、工事を実施する際は全戸のガス供給を2日から1週間程度止める必要がある旨、がわかった。
今年初めて運用されることもあり、今後当工法で申請される可能性がある事、全戸ガス供給が複数日止まってしまう事は日常生活に大きな支障をきたす恐れがあることから、当該申請を承認することが出来ない旨の回答をしたところ、
結果に不服として工事の承認請求および期日内に承認決定通知がない場合は法的手段を取ることを検討する旨の通告書が届いた。

そこで、他のマンションでは、ガス暖房運用などルールはどのように制定されているのでしょうか?
当マンションでは、今回からの運用の為、ガスの容量を直接定めるような規約やガス暖房の運用ルールは定めていません。
ただし使用細則禁止行為に「建物の主要構造部(建物の構造上不可欠な柱・壁及び梁をいう)に孔をあけたり、切削するなどの行為をすること」とありました。

ガスの新設・増設は1か月前までに申請してくださいとなっているが、
肝心のその却下できるような明確な基準等は先ほど示した「切削」くらいで、他に却下条件をそのものを禁止する条文は見当たりませんでした。
もし仮に裁判になったとして、管理組合側の主張はどこまで正当性が認められるものでしょうか?
規約に制定があることに対して却下は認められるのか、組合で定めた内容に裁判所で合法だと認められる内容のものか、このような現状の場合は、弁護士さん(司法的立場・見解)から見て、
どうなりますでしょうか?よろしくお願いいたします。

私個人は、まず、ガスの運用に関するルールを規約できちっと定めるべきだと考えています。




「自力救済」違反について

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新たに賃貸で入居された居住者の方が駐輪場を使っていますが、入居以来8ヶ月以上使用料の支払いがありません。
私達のマンションでは、駐輪場等の共用施設の使用料は銀行引き落としとなっており、駐輪場未払いの居住者も入居の際に銀行口座の設定をしましたが、判子が相違するとの事で現在迄引き落とし口座の設定が出来ていません。
(電話、インターホン、手紙で連絡しようとしても連絡が取れません。)

この為、先々月、使用料の不払いによる契約解除を文書で通知し、先月中にマンション外に移動するよう要求しましたが、居住者からは相変わらず返信はありません。
この為、不法占拠自転車を共用部の別の場所に移動し、チェーンで固定する様に管理会社に指示しましたところ、管理会社からは、自転車の移動、チェーンでの固定の何れの行為も「自力救済」違反で違法行為と言われて動いてくれません。

私達理事会では不法占拠自転車の廃棄は「自力救済」違反と認識しておりますが、マンション内の移動、チェーンでの固定迄も「自力救済」違反と言われると、規約義務違反者に対抗する手段がありません。
この様な使用料を払わない規約違反自転車を撤去する何かいい方法はないのでしょうか?
この場合、警察に言っても無駄でしょうか?

毎回、出欠票出さずに総会出席する人の発言権

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまて投稿いたします。
皆様のご意見を伺いたい件がございます‼

私は現在、マンションの理事をしています。

組合員の中に一人問題がある人がおりまして、
総会に出てきては
「以前のこの処理はおかしい」
「これは法律的に間違っている」
「過去の判例ではこうなっている」

などと一人で発言を続け、毎年定時総会が3時間ぐらいななります。

お聞きしたいのは、
この人は毎回出欠の意思表示をせずに突然出席してきます。
そして一人で発言を繰り返します。

出欠票の提出無く突然参加してきた場合、
参加を拒むことは出来ないものでしょうか?

議長が当てるまで発言は控えるように言ってもお構い無しで本当に困っています。

皆様のお知恵を貸して下さい。
宜しくお願いいたします。

本や雑誌を上の階から投げ落とす住民がいます。

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

犬の糞害の件では色々とアドバイスを頂きありがとうございました。

犬の糞害の件もあり、モラルの低下を心配しておりましたが、最近はゴミ袋を廊下に放置するだけでは無く、上の階の廊下から中庭に、ゴミ袋だけで無く、本や雑誌、新聞紙を縛ったものを投げ落とす住民が出てきました。
多分ゴミ置場に持っていくのが面倒なので投げ落とすものとは思いますが、掲示板に注意喚起の掲示をしても効果がありません。

防犯カメラでは投げ落とす住民迄は写っておりませんが、仮に犯人を特定出来ても、犯人は「怪我をさせた訳ではなく汚物でもないのに何が悪い」と開き直るのは目に見えています。
清掃員に対応を指示しておりますが、清掃会社からは住民モラルの改善を強く要求されておりますが、当方のマンションは極端にモラルが低いのでしょうか?
尚、私どものマンションは都区内で、普通以上の高級マンションだと思います。

皆様のマンションではこの様な問題が発生した場合、どの様に対応されているのでしょうか?
また、このような場合、どの様な法律に違反し、それを提訴することは出来るのでしょうか?

犬の糞害で困っています。

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション内の廊下、エレベーターの中に犬の糞を放置されることが毎週のように繰り返されるため、理事会として防犯カメラを確認しました。

防犯カメラには糞をさせている住民の姿がしっかりと映っていた為、その住民を注意しましたところ、逆ギレされ「犬の糞を撤去するために清掃業者がいる」と言い返されました。
さらに規約違反でペットの飼育を制限する可能性があると文書で厳重注意したところ「自分は何ら法令に違反していない」「逆に防犯カメラで撮影録画した事はプライバシーの侵害で名誉毀損」だと、被害者として理事会を攻撃してくるようになりました。
最近では、他の住民も犬の糞を放置したり、たん唾を吐く住民、塵をゴミ袋ごと廊下に捨てる住人も出てきました。

管理会社に相談しましたが、住民同士で話し合って欲しいとの逃げ口上で対応しません。
そもそもは犬の糞害の放置が原因ですが、マンション内の糞害にはどのように対処すれば良いのでしょうか?また管理組合として廊下への糞の放置を法的に何かの法令で警察に訴える事は出来ないのでしょうか?

無断放置自転車の対応

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

玄関前の共有部分に無断で自転車を置いている居住者に駐輪場か占有部分に移動をお願いしていますが、邪魔になる場所じゃないからいいだろう、と聞き入れてくれません。7世帯の自主管理マンションなのですが、管理組合での話し合いの結果、こちらで撤去して撤去費用を後日請求することと(自転車放置の居住者6世帯の話し合い)決定しましたが、法的に問題があればご指摘ください。
よろしくおねがいします。

館内の防犯カメラについて

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

62戸のマンションです。1階エレベーター前であきらかに立ち小便をしたあとがここ数ヶ月に数回見つかりました。現在、防犯カメラの更新時期で、設置位置も含めて検討中です。プライバシーの問題もあるでしょうし、オートロックのある館内での防犯カメラの設置についてどう考えたらいいのでしょうか?

ゴミ置場の用途変更について

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションには、コンクリートの壁に囲われた天井のないゴミ置場があります。二十年ほど前から臭い等の問題でゴミ置場にゴミを溜めておくことを止め、集配車がやってくる場所へ指定の時間にゴミ出しすることとなり、ゴミ置場として使用しなくなりました。
現在はバイク等の駐輪スペースとして活用してしまっているのですが、建築上の用途変更申請や消防署への届け出などの手続きは必要でしょうか?

前任の理事からの引継ぎで「用途変更の申請をせずにガソリンが入ったものをゴミ置場に置くことはきっと条例に違反している、自治体や消防署には口外しないように」と口止めされているのですが、自分で調べた範囲では違反が無いように思います。
自治体や消防署に確認しに行きたいところですが、理事経験者から非難されそうたなめ、アクションができずに困っております。

住民の呼び方

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

問題のある住民がおり、管理組合から注意の文書を入れることになりました。
タイトルには、○○号室 □□様 と入れるのですが、本文中の呼び方はどのようにされていますでしょうか。
注意(警告に近い)なので、□□様、□□さん、というのを使わないと、貴殿、貴方、あなた様、お宅、など思いつくのですが、どのような呼びかけをされていますでしょうか。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

管理会社から管理辞退の通知が来ました。

私の住んでいるマンションは有名大手ゼネコンが建設したもので、子会社の大手管理会社が管理しています。 ところがその大手管理会社から理事会に対し、来期以降は委託管理費の大幅値上げを受け入れなければ管理を辞退するとの申し入れがありました。 理事会では根気強く値上げ額の圧縮を交渉していたところ、突然、管理会社から管理辞退の通知が来ました。 やむ得ず管理会社のリプレイスを決め、知り合いのマンション管理士さんに管理会社のリプレイスを依頼しました。 業界大手10社以上に見積もり依頼しましたが、当マンションに見積もり調査に来たのが2社、さらに実際に見積もりを出したのが1社だけで、かつその見積もり金額が管理を撤退する管理会社の値上げ要求の金額よりもさらに高くなり途方にくれています。 管理をお願いしている現在の管理会社に相談しましたが、正式に撤退を決め当マンション担当のフロント、管理員、女性スタッフについても次の移動先が決まっているので、今更継続することは出来ないと言われています。 管理組合が値上げ要求を飲んでも、撤退するという現在の管理会社は無責任に思いますが、この様な場合に理事会として、どのように対応すればよいかアドバイスをいただければ助かります。

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福井 さん

決議の必要性について

私は分譲マンションの区分所有者です。管理組合の役員ではありません。 例年の流れは、毎年5月の定期総会時期が近づくと、総会開催の案内文と共に総会議案集と委任状が各戸に配布されていました。 去年と今年は、コロナ渦を理由として定期総会を中止する旨が記載された文書と総会議案集が配布されたのみでした。 今年の議案集の中に疑問点があり、管理規約を調べていくうちに、2年連続して決議をしないことは規約上問題ないのだろうかと思い、書面で理事長に質問をしました。回答は弁護士に聞いたものとされていましたが、その内容は曖昧で納得できるものではなかったため、自分なりに掘り下げてみました。 国土交通省がWEB上で公表しているQ&Aの記載の確認、公的機関(公益財団法人マンション管理センター)への相談、管理会社へのヒアリング(担当者は議案集の配布のみでは決議したことにならないと忠告している)を経て、2年連続で決議をしないことは規約違反であると確信し、自分が調べた内容を資料として添付した上で、書面にて理事長に再度質問をしたところ、今度は、弁護士が記名押印した回答書が出てきました。 回答は、私が添付した資料には一切触れず、総会中止を知らせる文書に「検討事項があればコロナ渦終息後、臨時総会を開催することも検討します」と記載されていることに言及して、「意見を述べる機会を残しており、検討事項がなければ承諾していただいたものとして取り扱う」とのことで、去年の「文書決議」については、誰からの何の意見もなく、このような方法も許容範囲であると考えていただきたいというものでした。書面決議を文書決議と言い換えていることが巧妙であることに加えて、委任状も、議決権行使書も配布されず、意見がないことが決議になるという論理は間違っていると思うのですが、弁護士相手に区分所有者としてどのように行動すべきか迷っています。弁護士は管理組合の委任を受けて回答しているとのことですが、理事長を弁護するために回答書を作成して報酬を得ているとしか思えません。 皆様のアドバイスをいただけると幸いです。よろしくお願いします。

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ライダーASM さん

お金のことです

検討中ですが、組合員向けに、規約等 管理の事を解りやすくした小冊子を作成し必要な方のみお金を徴収できるようにしたいのですが、名目的に何があてはまるのか(クラウドファン…?募金?)?実際 可能なのか?課税以外(管理会社に聞けるから)わかりやすく教えて頂きたいです。

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大好き八千代中央 さん

植栽業者の変更は総会決議事項ではないと思いますが?

私共のマンションでは植栽業務は、管理会社には委託せず、組合直轄で理事会が契約してきました。 ですので、竣工当初から植栽業務については、理事会が植栽業者等の変更についても理事会決議だけで実施して、翌年の総会での事業報告の中で報告してきました。 ところが、今年の総会で組合員から、総会決議無しの植栽業者変更は区分所有法違反で業者変更は違法で無効との指摘がありました。 担当理事からは「当マンションでは過去から理事会決議で実施されておる。」と説明し、管理会社の担当者も「理事会は植栽業者の変更は保存行為と考えていたと思う。」と回答してもらいました。 ところが、区分所有者からは、植栽業者の変更はどのように考えても「管理にかかわる事項」であり、総会決議無しの変更は区分所有法違反であると主張され、議論は平行線のまま総会は終わりました。 総会後に区分所有者より理事会宛に、文書で質問書が来ていますことから、理事会として回答に苦慮しております。 管理会社には、担当弁護士と相談し管理会社名で回答するように要請しましたが、理事会宛の質問書であり、かつ管理組合直轄業務であることから対応できないと言われました。 総会決議無しの植栽業者変更は、過去から普通にやってきていたので問題はないとは思いますが、法律的(区分所有法)にも問題ないと回答するには、どのように説明すれば良いのでしょうか?

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Tamagawa さん

防水士シ-ル

防水シ-ルの保証期間は?

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防水シール さん

クレマー組合員を理事会役員にしないのは区分所有法違反でしょうか

管理組合役員は立候補制ですが、定員に満たない場合は輪番制とし、役員定数は12名で任期2年でなので、毎年度6名が交代します。 従来は役員に立候補する者は誰もいませんでしたが、今年度は3名の立候補がありました。 ただ、その内の1名は過去に管理組合への不満から、管理費を1年間未納した札付きのクレーマーでしたので、総会では次期理事会の役員候補には載せず、圧倒的多数の賛成で承認されました。 ところが、クレーマー本人から、当マンションの管理規約(標準管理規約に準拠)を見ても、管理費未納問題は解決していることから、自分を理事会役員候補に載せないのは管理規約違反であるので、理事長を誠実義務違反で提訴すると脅してきました。 このようなクレーマー組合員の強迫行為に対して、理事会としてどのように対応すれば良いのか、ご教示いただければ助かります。

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TUMI さん

クリーニング取り次ぎサービスについて

コンシェルジュサービスについて質問させてください。 当方のマンションは8時から22時の間コンシェルジュの女性がいて、クリーニング取り次ぎサービスも行なっております。 最近問題になっているのが、クリーニングを長期間取りに来ない住民が増えている事です。 取りに来ない理由は、クリーニングを仮保管している事務室を自分の衣装ケースの様に考えているようで、例えば春になると冬物のコート類をクリーニングに出し冬迄の半年以上取りに来ません。 コンシェルジュからはクリーニングが終わると連絡し、それでも引き取られない場合は引き取り要請の文章を投函し、その後は電話で繰り返し引き取り要請をしますが、それでも取りに来ないとのことです。 引き取りに来ないクリーニングが増え、事務室の通路に溢れている状況です。 このため管理組合の判断で、半年以上の長期クリーニングを住民の部屋まで持参させたところ、一部住民から、長期保管しているものを一方的に取りやめるのは納得いかないと、引き取りを拒否した上に、管理組合に厳重な抗議が来ました。 質問ですが、クリーニングサービスのあるマンションでは、この様に長期間引き取らないことを認めているケースは多いのでしょうか? また長期保管を要求されている住民の方々には どの様に対応すれば良いのでしょうか?

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さくら さん

給排水管交換は必要か?

現在何も異常を感じた事も聞いた事も無いのですが、長期修繕計画にある給排水管交換は必要なのか?

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定期総会の議案 次年度の管理組合役員選出が否決された場合

定期総会が開催されます。事業報告、収支決算をはじめ、改修や張替、次年度の予算、そして次年度の管理組合役員選出。全部で7議案が上がっていますが、この中で〈次年度の管理組合役員選出〉が否決された場合。いま上がっている改修や張替、次年度の予算などの扱いはどうなるのでしょうか。

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数十年に一度の大雨で冠水の心配がありませんか?

ここ数年、日本でも異常気象が原因で、数十年に一度の大雨で大きな被害が頻発しています。 私どものマンションでは、地下一階にも部屋を作っておりますし、3段式の機械式駐車場では地下に車が収納されており、冠水の心配があります。 管理会社に確認したところ、私どものマンションは時間当たり50mmの雨までは耐える排水設計とのことですが、逆にいえば時間当たり50mmを超える雨が降った場合には、地下が冠水するのだと思います。 皆様のマンションでは想定外の大雨に対し、どのような対策を検討されているのでしょうか?

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