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大規模修繕工事の修繕図面の未提出

大規模修繕工事

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築13年目のマンションです。大規模修繕工事を実施しましたが完了後に外壁タイルの修繕図面(修繕前後)が無い事が発覚しました。
施工会社に再三提出を求めていますが、「紛失した」との一点張りで出てきません。弁護士と相談する方法も考えましたが、費用がかかる上、図面が出るかどうかも分かりません。それならこのまま次回の大規模修繕工事へ向けて費用を貯めるのも方法だと考えています。そこで質問です。
①弁護士への依頼すべきか、費用を貯めるべきかどちらがベターなのでしょうか。
②修繕図面のないままで、次回の大規模修繕工事ができるのか。
③外壁に関して修繕図面がないマンションって事例として多いのですか?
そのマンションはどのような対応をして乗り切っているのか?



施工不良は国交省に報告義務があるのでしょうか?

建物の瑕疵

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

施工不良が問題になっているレオパレス。3月18日、外部調査委員会が国交省に中間報告を提出した、との報道がありました。施工不良は国交省に報告義務があるのでしょうか? その場合、誰が、どうやって報告するのでしょうか?

実は私のマンションでも施工不良(壁の隙間から廃材が出てきた)が発覚したため、質問いたします。よろしくお願いします。

アフターサービスの債務債権

大規模修繕工事

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築5年目のマンション管理組合の専門委員を務めています。
Ⅰ、Ⅱ期のアフターサービス点検のうち、屋上、外壁、バルコニー等の建物共用部の一部が点検不履行だったことをⅣ期に事業主が認めたため、Ⅴ期(昨年)になり以下の内容の確認書案を管理組合から事業主に提出しました。
・管理組合は外部専門家に、点検、補修工事案作成及び工事監理を有償で委託する
・この委託費は事業主が負担する
・補修工事後の1年後に管理組が点検し不具合が見つかった場合は事業主が再度補修する

この案に対して、1年後の再補修は受け入れられないと事業主が拒否してきましたので、管理組合から、1年後の再補修工事は確認書から省くことを事業主に伝えましたが、その後、事業主は以下の内容の新たな確認書修正案を出してきました。
・合意事項:外部専門家の指示に従い補修工事を事業主負担で実施する。
      外部専門家への委託費を事業主が負担する。
・補修工事:期間(略)。工事後に工事完了確認書を管理組合が事業主に提出する。
・確認事項:本確認書締結時において、本件事象等に関し本確認書に記載する他は互いに何ら債務債権がないことを確認する。
・開示・漏洩の禁止:(守秘義務については先般の質問でお聞きしましたので、略)

昨年11月の臨時総会で外部専門家委託議案が承認されたので、事業主が委託費用を負担する点は承認されそうと考えて専門家に委託して、現在、点検実施中です。
しかし、確認書のうち「何ら債権債務が無いことを確認する」との条項があるため、たとえば1年後に管理組合が自主点検をした結果、再び屋上雨漏りなどの不具合が見つかった場合に、アフターサービス期間中であっても、事業主に無償補修工事を請求できないのか、その点がよくわかりません。
確認書修正案の締結はまだですが、その前にご質問させていただくことにしました。
ご教示いただきますようよろしくお願いします。

守秘義務の範囲

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築浅いマンション住民です。
事業主が入居直後のアフターサービス点検(建物共用部)を実施していなかったことを4年目の理事会で認めたので、管理組合が専門家に委託して共用部をもれなく再点検し、不具合個所を事業主が承認した内容については事業主の負担で補修工事してもらうことになりました。
そこで、再点検を外部専門家に委託する費用を事業主が負担すること、事業主が無償補修することを双方で交わす確認書(覚書)に記載する案を事業主が提案してきましたが、それには「本確認書に記載する事項について、正当な理由がない限り、第三者に対し開示又は漏洩してはならないものとする」とありました。
確認書を交わした後に、管理組合が参考意見を弁護士などの外部に聞く場合や、たとえば1年後に今回の補修工事が手抜きと分かった場合に成り行きによっては管理組合が外部のマスコミ等にこの経緯や事実を通報した場合は、この守秘義務に違反することになりますか?
なお、守秘義務対象者の範囲や、違反した場合の罰則等は書いてありません。
この条項が有効なのかもわかりません。
参考ご意見をご教示いただきたく、よろしくお願いします。

瑕疵担保責任による補修工事について

建物の維持管理

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当方で、バルコニーの一部に瑕疵があることが築10年以内に発覚しました。
最悪の場合、バルコニーの一部が下の幹線道路に落下する怖れがあるというものでした。
売主デベロッパー及び問題箇所を新築時に施工した会社も交えて話し合い、問題発覚当時に施工会社の負担で応急措置をして貰いました。
抜本的に直すためには足場が必要となるため、それ単体の工事ですと不経済と考え、大規模修繕の際に管理組合負担で設置した足場を利用して、瑕疵の補修をする約束を交わし、それが果たされたところです。

足場以外の瑕疵補修工事の費用は施工会社が負担し、後ろ向きな工事にもかかわらず、真摯に丁寧に工事をして下さいました。

通常の修繕工事のように報告書を求めたのですが、提出していただけません。
その会社としては「汚点」となる内容なので記録を残したくないという気持ちなのか、単に人手が回らなくて提出が遅れているのかは不明ですが、催促しても応じません。

私の職業(マンション関係ではない)でも過去に販売した商品に不都合があれば、製造者責任法に基づいて無償で修理交換していますが、報告書を求められたことは無く、マンションの瑕疵担保責任による工事も同様なのでしょうか?

売主デベロッパーが経営不振で廃業した後も、最後まで逃げずに補修工事を完了させた施工会社には感謝しており、これ以上を求めては酷だという思いもあります。
この瑕疵が発覚した当時の理事長でしたため、このまま終結させて良いものか思案しております。
皆様のご意見をお聞かせください。

上階からの水漏れ事故

住まいのトラブル

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

昨年の冬の時期に3階の部屋から水漏れがあり2階の所有者の方の部屋が
ほぼ水漏れで衣類等も被害にあいました。3階の部屋はリノベーション工事開始直後でした。(解体工事中)リノベーション工事が何とか終わり先月には新たな所有者の方が引っ越しされてきましたが、被害にあった方と工事を請け負った会社と今だに水漏れ事故の保険等の支払いで意見があわず解決できていない状態です。3階の部屋の前所有者は不動産会社です。(前々所有者から買取り)
前所有者の不動産会社もリノベーション工事を行うようなのですが、新規のリノベーション会社に施工を依頼したようです。
前置きが長くなりましたが、水漏れ事故の損害の請求は施工会社または前所有者に請求できるのでしょうか?
施工会社もまだ3年目の新しい会社で担当の人も宅建の資格を取ったばかりの2年目の方です。話合いをしてもなかなか明確な回答が得られない状況のようです。
孫請けの一人親方の大工の人も代金を払ってもらえていない状況です。
その方の話では前所有者である不動産会社に問題があると言っていました。
水漏れ事故から1年が過ぎようとしています。ご教授お願いします。

ベランダの窓ガラスの修繕

建物の瑕疵

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、理事長宛てに区分所有者さまから手紙が投函されていたそうだす。
その内容について質問したいのですが、数年前に大規模修繕で足場の鉄骨が
ベランダの窓ガラスにあたりヒビがはいってしまったようです。が当時はヒビ
だけということで、業者の方や管理人さんなどには言わずにいたようです。
しかし最近になり、ヒビ割れ部分が割れてガラスが破損してしまったようです。
ガラス交換工事の依頼をされてきました。とりあえず管理会社の担当フロントの
方に理事長から連絡したようですが、どうも担当の方がイマイチはっきりとした
対応をする方ではないので…
依頼をされた方は、当時すぐであれば業者のほうに修繕代を請求できたと思うが
年月が経過しているので自己負担もやむを得ないと思っているようです。
修繕費用は、区分所有者さまの負担になるのでしょうか?
私の認識では、窓ガラスは専用部分だと思っているのですが。
仮に当時ヒビ割れを申告したとしても区分所有者さまの負担となるのでしょうか?長々となってしまいましが よろしくお願いします。

雨どい延長改造工事の費用負担

建物の瑕疵

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

2年前に中古物件として購入した居住者から、
1箇所、ベランダの雨どいから雨水口まで約1mの距離があり、
雨にベランダ上の階からの汚れなどが落ちるとクレーム

ベランダは共有部のため組合費用にて延長の改良工事を要望 
過去に同部屋にて居住していた5-6の家族からは同じクレームは無く、
今回あがったのは初、本人特有の意見と思われる。

中子物件購入時に雨どいが短い状態を見て購入しているため、
延長改良工事の費用負担(3-4万)は
本人が対応すべきか、それとも組合負担か、それとも半分半分か
アドバイスをお願い致します。

ゴミ置場の修繕

建物の瑕疵

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

2ヶ月前くらいから理事になりました。
前管理人の方なのですが、10年程勤めていました。清掃をあまりやらない人で
ゴミ置場に絨毯のようなものを敷き詰めて10年近く その状態が続きました。
その方が定年で、新しい管理人さんが来ました。その方は、キレイ好きな人で良かったのですが、敷きもをとるとコンクリートがかなり劣化していました。
私達所有者も、日頃から汚いと思いながら管理人さんや管理会社の担当者に
特に何も言わないままでいたので、非はありますが 劣化したコンクリートを
修復するとしたら、費用は組合員の負担になるのでしょうか?
管理会社に請求することはできますか?

床下配管

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

室内床下配管の修理の責任範囲は専有部扱いで区分所有者か、または管理組合となるのかを教えて下さい。管理規約には給排水管は共用部と明記しています。

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コロナウイルスと通常総会

新型コロナウイルス対策で通常総会(4月開催予定)を書面決議(議決権行使書)に変える事を理事会で決めました。問題は無いのでしょうか?

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新人理事X さん

マンション内のコロナウィルス感染対策及び発生した場合の行動について

コロナウィルスの拡大が私のマンションの近くでも確認されるようになり理事会等も延期するなどしてリスクを減らしています。 皆さんの、マンションでも何かしら対策されているケースがあれば情報共有して頂けると助かります。 また実際に発生した場合に管理組合として何かするべきことがあるのかどうかガイドラインをお持ちの方や情報があれば参考にさせてください。 管理会社に相談はしたのですがまずは行政の指示に従うとことだったのですがなってからでは遅い気がしております。 よろしくお願い致します。

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カツオ さん

防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式

今住んでいるマンションは竣工時から防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式にしています。 昨年カメラを10台増設し、カメラ計26台にモニタ−2台、HDDのデジタル記録装置1式で 、年間で150万近いレンタル費用を払っています。 5年で750万、 10年で1500万もの費用を払うのなら買取にした方が断然特だと思いましたので管理会社に問い合わせたところ、どこのマンションもレンタル方式を採用しているのでレンタルの継続を推奨されました。 因みに買取方式を推奨しているメ−カ−に上記の買取価格を試算してもらったところ、概算費用が工事込みで400万でしたので、400万円÷150万円=2.7年で元が取れる計算です。 ただ管理会社は高額な初期投資が不要で経費処理での導入が可能であるとか 、フルメンテナンス付きなので万一機器が故障してもすぐ 代替が無償で可能である等のメリットを強調します。 そこで質問ですが ①修繕積立金等で初期投資の資金のあるマンションでは買取りが良いと思いますのに、管理会社がレンタルを推奨する本当の理由は何ですか? ②6年リースなら7年目以降は自動的に再リースとなり大幅に費用が下がるのになぜ管理会社はレンタルしか推奨しないのですか。 ③管理会社はフルメンテナンスのメリットを強調されますが、マンションでは事件等も少ないことからフルメンテナンスは必要なのでしょうか? 以上宜しくお願いします。

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KUMI さん

大規模修繕工事に伴い不足する工事費の手当てについて

大規模修繕委員長をしています。大規模修繕工事にあたり、積立金不足により、借り入れ(ノンバンクを紹介されました)若しくは一時金の臨時徴収が必要となりました。工事費の手立ては、修繕委員会の範囲で無いことと思い、普通議決か特別議決か、と管理組合から管理会社に問い合わせたところ、管理組合で決めて下さいとの回答でした。①工事の議決は、普通議決か特別議決ですか?②一時金徴収か借り入れかは、普通議決か特別議決ですか?③一時金の臨時徴収と考えていますが、無理との区分所有者の対応は?無理の方の工事費が不足しますが、その対応は? 工事費はとりあえず、管理会社からの概算工事で、複数社による競争を想定しています。④管理会社は工事はしたいが、お金の手立ては、知らないという、対応です。管理会社の対応はこのようなものですか?

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ナオとリョウ さん

定期総会ができない

毎年、3月下旬に地区の集会所を借りて定期総会を開催します。 今年は新型コロナの関係で3月いっぱい集会所が使用禁止になった為、定期総会を4月に延長しました。 ところが新型コロナの情勢は悪くなるばかりで、4月も集会所が使用禁止になり定期総会ができなくなりました。 このままだと、いつまで理事を続けなければならないかわかりません。 なにか良い方法はないでしょうか。

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昇龍 さん

管理室に理事長も入れない

「管理室の鍵がない」と以前のコメントがありましたが、まさにうちの管理会社で、管理室に入って、計器をさわったり、防犯ビデオなどをみられたりすると困るからとのことで、理事にも理事長にも鍵を渡しません。巡回管理のため、管理室は小さいもので、必要書類の保存も管理会社です。 鍵を渡してほしいというと、「今のままだと管理会社の責任になりますが、渡すと、持った人の責任になりますよ」と住民のみんなが引くようなことを言って、渡そうとしません。  しかし、鍵を持った責任は当たり前のこと。防災の面から考えて、館内放送ができるようにしておきたいので、入れるようにしておくべきと思っています。  法律やガイドラインなど、消防関連から住民が自らできるようにすべき といったことが書いてあるものはないでしょうか?うちは会社事務所店舗との複合マンションなため、防火管理者もなり手がなく、今年から管理会社が代行しています。

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フリージア さん

大規模修繕に関する広報活動(電子化)について

大規模修繕に向けた検討状況の広報を、電子メールやLINEなどを使ってうまくいっている事例をご教示いただきたいです。 大規模修繕委員会(管理費会計改善検討含む)を立ち上げて間もないのですが、マンション管理士を呼んで、理事会役員含めてでの勉強会を行ったところ、進めるに当たって住民全体への広報活動がとても重要という説明を受けました。 月に一度の理事会議事録は、管理会社が作成して印刷されたものを全戸配布していますが、 大規模修繕委員会の活動内容(設計監理方式にする場合の業者選定方法や管理費会計に対する議論は、管理会社にオープンにすべきでは無いように思っております。管理会社を使わずに、印刷物で全体に配布するとその印刷の手間や費用もかかるので、電子メールなどでの配布を検討しています。 ここで、メールアドレスなどは個人情報になるので、理事会で管理することに抵抗のある方や、電子データ自体を敬遠する方もいると思われ、修繕委員の中でも意見が割れています。 アンケートを取って判断すれば良いと思うのですが、そのアンケート実施に対しても、他のマンション事例がないと進みにくいような状況のため、電子データによる広報活動がうまくいっている例を教えていただきたいです。よろしくお願いします。

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アストロメリア さん

総会の議題

マンション区分所有者です。 先日、管理組合より総会の通知が郵便にて届きました。総会の日時と場所は記されていましたが、肝心の会議の目的たる事項(議題)が記載されておりませんでした。しかし委任状の用紙がそこに同封されておりました。 そこで質問です。 議題の通知を受ける前に提出した委任状は法的に有効なのでしょうか。 議題の通知がなければ総会での決議は原則無効となってしまうので、もしかしたら遅れて議題の通知(議案書)のみを郵送してくるかもしれません。理事長が自己に有利な決議をするために、妙な形で委任状集めをしているのではないかと少々勘ぐっています。

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you さん

個人負担分の減圧弁交換費用の請求が管理組合からの請求書が来た、

PS内設置の、個人負担分の減圧弁交換費用の請求が管理組合からの請求書が来た。管理会社か、工事業者から直接個人宅へ請求が来るものだと思っていましたが、組合からの請求方法が普通のやり方でしょうか?管理会社が何かの目的でこの方法にしているのかなと、不自然におもいましたので、お尋ねしたいのですが。

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さくら さん

大規模修繕 設計監理

お世話になっております。大規模修繕の設計監理についてお尋ねいたします。 修繕委員の一人が設計監理を行うと理事会で決まったようです。発注者と設計監理が同じ状況で、問題が起きた場合の責任等を区分所有者に問えるのか、など疑問に思っております。 修繕委員が設計監理を担うリスクはありませんか?修繕委員の方は技術士(建設部門)の資格保有者のようです。以上、アドバイス、よろしくお願い申し上げます。

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ぴー さん

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