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大規模修繕工事の修繕図面の未提出

大規模修繕工事

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築13年目のマンションです。大規模修繕工事を実施しましたが完了後に外壁タイルの修繕図面(修繕前後)が無い事が発覚しました。
施工会社に再三提出を求めていますが、「紛失した」との一点張りで出てきません。弁護士と相談する方法も考えましたが、費用がかかる上、図面が出るかどうかも分かりません。それならこのまま次回の大規模修繕工事へ向けて費用を貯めるのも方法だと考えています。そこで質問です。
①弁護士への依頼すべきか、費用を貯めるべきかどちらがベターなのでしょうか。
②修繕図面のないままで、次回の大規模修繕工事ができるのか。
③外壁に関して修繕図面がないマンションって事例として多いのですか?
そのマンションはどのような対応をして乗り切っているのか?



施工不良は国交省に報告義務があるのでしょうか?

建物の瑕疵

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

施工不良が問題になっているレオパレス。3月18日、外部調査委員会が国交省に中間報告を提出した、との報道がありました。施工不良は国交省に報告義務があるのでしょうか? その場合、誰が、どうやって報告するのでしょうか?

実は私のマンションでも施工不良(壁の隙間から廃材が出てきた)が発覚したため、質問いたします。よろしくお願いします。

アフターサービスの債務債権

大規模修繕工事

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築5年目のマンション管理組合の専門委員を務めています。
Ⅰ、Ⅱ期のアフターサービス点検のうち、屋上、外壁、バルコニー等の建物共用部の一部が点検不履行だったことをⅣ期に事業主が認めたため、Ⅴ期(昨年)になり以下の内容の確認書案を管理組合から事業主に提出しました。
・管理組合は外部専門家に、点検、補修工事案作成及び工事監理を有償で委託する
・この委託費は事業主が負担する
・補修工事後の1年後に管理組が点検し不具合が見つかった場合は事業主が再度補修する

この案に対して、1年後の再補修は受け入れられないと事業主が拒否してきましたので、管理組合から、1年後の再補修工事は確認書から省くことを事業主に伝えましたが、その後、事業主は以下の内容の新たな確認書修正案を出してきました。
・合意事項:外部専門家の指示に従い補修工事を事業主負担で実施する。
      外部専門家への委託費を事業主が負担する。
・補修工事:期間(略)。工事後に工事完了確認書を管理組合が事業主に提出する。
・確認事項:本確認書締結時において、本件事象等に関し本確認書に記載する他は互いに何ら債務債権がないことを確認する。
・開示・漏洩の禁止:(守秘義務については先般の質問でお聞きしましたので、略)

昨年11月の臨時総会で外部専門家委託議案が承認されたので、事業主が委託費用を負担する点は承認されそうと考えて専門家に委託して、現在、点検実施中です。
しかし、確認書のうち「何ら債権債務が無いことを確認する」との条項があるため、たとえば1年後に管理組合が自主点検をした結果、再び屋上雨漏りなどの不具合が見つかった場合に、アフターサービス期間中であっても、事業主に無償補修工事を請求できないのか、その点がよくわかりません。
確認書修正案の締結はまだですが、その前にご質問させていただくことにしました。
ご教示いただきますようよろしくお願いします。

守秘義務の範囲

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築浅いマンション住民です。
事業主が入居直後のアフターサービス点検(建物共用部)を実施していなかったことを4年目の理事会で認めたので、管理組合が専門家に委託して共用部をもれなく再点検し、不具合個所を事業主が承認した内容については事業主の負担で補修工事してもらうことになりました。
そこで、再点検を外部専門家に委託する費用を事業主が負担すること、事業主が無償補修することを双方で交わす確認書(覚書)に記載する案を事業主が提案してきましたが、それには「本確認書に記載する事項について、正当な理由がない限り、第三者に対し開示又は漏洩してはならないものとする」とありました。
確認書を交わした後に、管理組合が参考意見を弁護士などの外部に聞く場合や、たとえば1年後に今回の補修工事が手抜きと分かった場合に成り行きによっては管理組合が外部のマスコミ等にこの経緯や事実を通報した場合は、この守秘義務に違反することになりますか?
なお、守秘義務対象者の範囲や、違反した場合の罰則等は書いてありません。
この条項が有効なのかもわかりません。
参考ご意見をご教示いただきたく、よろしくお願いします。

瑕疵担保責任による補修工事について

建物の維持管理

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当方で、バルコニーの一部に瑕疵があることが築10年以内に発覚しました。
最悪の場合、バルコニーの一部が下の幹線道路に落下する怖れがあるというものでした。
売主デベロッパー及び問題箇所を新築時に施工した会社も交えて話し合い、問題発覚当時に施工会社の負担で応急措置をして貰いました。
抜本的に直すためには足場が必要となるため、それ単体の工事ですと不経済と考え、大規模修繕の際に管理組合負担で設置した足場を利用して、瑕疵の補修をする約束を交わし、それが果たされたところです。

足場以外の瑕疵補修工事の費用は施工会社が負担し、後ろ向きな工事にもかかわらず、真摯に丁寧に工事をして下さいました。

通常の修繕工事のように報告書を求めたのですが、提出していただけません。
その会社としては「汚点」となる内容なので記録を残したくないという気持ちなのか、単に人手が回らなくて提出が遅れているのかは不明ですが、催促しても応じません。

私の職業(マンション関係ではない)でも過去に販売した商品に不都合があれば、製造者責任法に基づいて無償で修理交換していますが、報告書を求められたことは無く、マンションの瑕疵担保責任による工事も同様なのでしょうか?

売主デベロッパーが経営不振で廃業した後も、最後まで逃げずに補修工事を完了させた施工会社には感謝しており、これ以上を求めては酷だという思いもあります。
この瑕疵が発覚した当時の理事長でしたため、このまま終結させて良いものか思案しております。
皆様のご意見をお聞かせください。

上階からの水漏れ事故

住まいのトラブル

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

昨年の冬の時期に3階の部屋から水漏れがあり2階の所有者の方の部屋が
ほぼ水漏れで衣類等も被害にあいました。3階の部屋はリノベーション工事開始直後でした。(解体工事中)リノベーション工事が何とか終わり先月には新たな所有者の方が引っ越しされてきましたが、被害にあった方と工事を請け負った会社と今だに水漏れ事故の保険等の支払いで意見があわず解決できていない状態です。3階の部屋の前所有者は不動産会社です。(前々所有者から買取り)
前所有者の不動産会社もリノベーション工事を行うようなのですが、新規のリノベーション会社に施工を依頼したようです。
前置きが長くなりましたが、水漏れ事故の損害の請求は施工会社または前所有者に請求できるのでしょうか?
施工会社もまだ3年目の新しい会社で担当の人も宅建の資格を取ったばかりの2年目の方です。話合いをしてもなかなか明確な回答が得られない状況のようです。
孫請けの一人親方の大工の人も代金を払ってもらえていない状況です。
その方の話では前所有者である不動産会社に問題があると言っていました。
水漏れ事故から1年が過ぎようとしています。ご教授お願いします。

ベランダの窓ガラスの修繕

建物の瑕疵

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、理事長宛てに区分所有者さまから手紙が投函されていたそうだす。
その内容について質問したいのですが、数年前に大規模修繕で足場の鉄骨が
ベランダの窓ガラスにあたりヒビがはいってしまったようです。が当時はヒビ
だけということで、業者の方や管理人さんなどには言わずにいたようです。
しかし最近になり、ヒビ割れ部分が割れてガラスが破損してしまったようです。
ガラス交換工事の依頼をされてきました。とりあえず管理会社の担当フロントの
方に理事長から連絡したようですが、どうも担当の方がイマイチはっきりとした
対応をする方ではないので…
依頼をされた方は、当時すぐであれば業者のほうに修繕代を請求できたと思うが
年月が経過しているので自己負担もやむを得ないと思っているようです。
修繕費用は、区分所有者さまの負担になるのでしょうか?
私の認識では、窓ガラスは専用部分だと思っているのですが。
仮に当時ヒビ割れを申告したとしても区分所有者さまの負担となるのでしょうか?長々となってしまいましが よろしくお願いします。

雨どい延長改造工事の費用負担

建物の瑕疵

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

2年前に中古物件として購入した居住者から、
1箇所、ベランダの雨どいから雨水口まで約1mの距離があり、
雨にベランダ上の階からの汚れなどが落ちるとクレーム

ベランダは共有部のため組合費用にて延長の改良工事を要望 
過去に同部屋にて居住していた5-6の家族からは同じクレームは無く、
今回あがったのは初、本人特有の意見と思われる。

中子物件購入時に雨どいが短い状態を見て購入しているため、
延長改良工事の費用負担(3-4万)は
本人が対応すべきか、それとも組合負担か、それとも半分半分か
アドバイスをお願い致します。

ゴミ置場の修繕

建物の瑕疵

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

2ヶ月前くらいから理事になりました。
前管理人の方なのですが、10年程勤めていました。清掃をあまりやらない人で
ゴミ置場に絨毯のようなものを敷き詰めて10年近く その状態が続きました。
その方が定年で、新しい管理人さんが来ました。その方は、キレイ好きな人で良かったのですが、敷きもをとるとコンクリートがかなり劣化していました。
私達所有者も、日頃から汚いと思いながら管理人さんや管理会社の担当者に
特に何も言わないままでいたので、非はありますが 劣化したコンクリートを
修復するとしたら、費用は組合員の負担になるのでしょうか?
管理会社に請求することはできますか?

床下配管

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

室内床下配管の修理の責任範囲は専有部扱いで区分所有者か、または管理組合となるのかを教えて下さい。管理規約には給排水管は共用部と明記しています。

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修繕積立金の金額決定プロセスについて

修繕積立金の金額決定プロセスの不透明さや、 必要な値上げが先送りになってしまうことのリスクを解消するため、以下のルール案を作りました。 ・毎月の積立金の金額は「長期修繕計画に基づく向こう30年の想定費用」を  360(ヶ月)で割り、専有面積比を乗じた金額」とする ・「向こう30年の想定費用」は一定の周期で見直し、それに応じて積立金を都度加減する ・見直しの周期は、最長でも長期修繕計画がアップデートされる5年とする 最近の新築分譲マンションで時折見かける「積立金30年固定方式」の欠点を、 ローリングの見直し運用にすることでカバーする方式です。 こうすることで、どんな大きな費用もほぼ30年かけて貯めることになるため 積立金の急激な上げ下げがなくなりますし、積立金の金額の根拠も 常に「向こう30年の費用を均等割りした金額」という状態が機械的にずっと維持されるため、 誰かの思惑や度胸の有無に左右されることもなくなり、格段にわかりやすくなります。 ただ、2点ほどデメリットがあります。 一般的にマンションは古くなるほどメンテナンスにお金がかかってくるわけですが、 この案ではとても長いスパンで費用を見ているため、 例えば5年や10年そこらで出て行ってしまう人は 「自分が払った積立金の恩恵にあずかれない」というケースが出ます。 若干ではあると思いますが、長く住んでいる人が優遇される形となるのです。 それから、長いスパンで見ているがゆえに 飛び抜けて出費が大きい年だけはキャッシュが不足し、 借入などによる一時的な資金調達が必要になる可能性があります。 これらの懸念点も含めて、上記の案について 理事会に提案する前にこのサイトの皆様のご意見を伺いたく、 宜しくお願いします。

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プラム さん

監事による監査報告以外の意見について

以前に監事の理事会についての発言についてご質問させていただき、色々と勉強させていただきました。 いよいよ今期の総会を控え、総会議案書の配付を終えたところですが、監事による監査報告書以外に「監事からの意見」という文書が総会議案書に入れられてしまいました。 管理会社へ監査報告書を提出する際に、意見書を一緒に議案書に載せるように依頼があり、管理会社から監事の意見を止めることはできないとのことでしたので、そのまま載せましたが、内容が理事会への不満と管理会社への中傷ばかりで、理事会が管理会社継続の議案に対する反対への誘導ともとれる内容でした。 ご質問は理事会で審議されていない、監査報告書以外の「監事からの意見」を総会議案書に載せてしまったことの違法性についてです。 違法であれば、総会前に臨時理事会を開催し、この「監事からの意見」について 適切ではなかったので、理事会で取り消しますという修正議案を配付しようと考えています。 いかがでしょうか? 宜しくお願いいたします。

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晴れ時々理事長 さん

コンサルティング費用はどのくらい

修繕計画や大規模工事の計画をコンサルティングするといってマンションの住民がコンサルティング費用を要求しています。 その方は、1級建築士とのこと。 いくらづらいが妥当ですか? また、住民が費用を取るような例はあるのですか?

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とっき さん

自然災害による屋上防水工事の早期施工の必要性

昨年も同問題で投稿させて頂き、数多くのアドバイスを頂戴しました 真に有難うございます。   さて今回理事会で再度屋上防水工事(アスファルト防水)が問題となって来ました、築11年で計画では来年大規模修繕工事の予定ですが、私が修理委員会を立ち上げ少なくとも15年周期を提案しています。今回問題なのは屋上防水工事で こちらも大規模に合わせて行う提案していますがマンション内に数名声高の反対意見の方あり 昨今の大型大風・集中豪雨の影響で漏水被害の可能性も飛躍的に上がり だからこそ決められた保証期間内で工事をする必要があるとの意見です、その後の調査で防水工事を先にするのなら2棟からなる建物の一つは足場を組まないと工事できないことが判明し、どうせ足場を組むのなら大規模工事を計画通り12年目で実施するのが良いとの意見も出だしました。 今回反対意見の中で特に大型台風などの影響が論点の軸になりそうです、今後増えるであろう自然災害のことも考慮すると少しでも早く防水工事をする方が良いのでしょうか?   ただ私の知る限り屋上防水保証は南は沖縄から北は北海道まで環境が大きく異る中で保証期間は一律10年となっており、かなり厳格な数字であると見ています。    

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ネオナルド さん

エントランス扉(避難口の表示あり)内側からの施錠

リゾートマンションです。ホテルと同じように紙媒体で入館手続きをしていましたが、2011年に手間を省くために出入りの個人の特定が出来るように200万円の費用をかけて、入る時と出る時にIDカードを用いなければ出入りできない様な機器を設置しました。ところが、2017年に消防法と建築法に抵触していることが分かり2019年5月に出る時のカード-キーを解除しました。しかし11月に期が変わり新理事長が12月に元に戻しました。 理由は住民からも防犯上甘くなった、元に戻してほしいとの声があるとのことです。消防法建築法に触れることはお知らせを貼り出すほか、議事録でも丁寧に説明し配布しました。問い合わせた消防本部の担当者の名前、建築課の担当者の名前も明記しましたが1部猛反対する住民がおります。新理事長も反対派でした。消防法建築法に抵触していても構わないのでしょうか

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ママ理事長 さん

総会議決の取り消し方

2013年に総会で雑排水工事を決議したのですが、いまだに延期で実行されていません。組合委員には延期の案内で 終わっています。 今年2020年の会期で実行したいと思っていますが、再決議なしでできるでしょうか、ただし前よりは費用はあがっています。またはこの延期になった決議を総会で否決、新たに雑排水工事を提案するのが正しように思うのですが。いかがでしょうか。 よろしくお願い致します。

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のろまなクマさん さん

示談書の作成について

マンションでの、上、下階の水漏れ事故の示談書の作成を管理人から頼まれてました。示談書形式の承認は理事会レベルでよいでしょう。 または総会での承認が必要でしょうか。規約に追加すると言うことでは総会の承認が必要ではないかと悩んでいます。

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のろまなクマさん さん

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