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大規模修繕工事の修繕図面の未提出

大規模修繕工事

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築13年目のマンションです。大規模修繕工事を実施しましたが完了後に外壁タイルの修繕図面(修繕前後)が無い事が発覚しました。
施工会社に再三提出を求めていますが、「紛失した」との一点張りで出てきません。弁護士と相談する方法も考えましたが、費用がかかる上、図面が出るかどうかも分かりません。それならこのまま次回の大規模修繕工事へ向けて費用を貯めるのも方法だと考えています。そこで質問です。
①弁護士への依頼すべきか、費用を貯めるべきかどちらがベターなのでしょうか。
②修繕図面のないままで、次回の大規模修繕工事ができるのか。
③外壁に関して修繕図面がないマンションって事例として多いのですか?
そのマンションはどのような対応をして乗り切っているのか?



施工不良は国交省に報告義務があるのでしょうか?

建物の瑕疵

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

施工不良が問題になっているレオパレス。3月18日、外部調査委員会が国交省に中間報告を提出した、との報道がありました。施工不良は国交省に報告義務があるのでしょうか? その場合、誰が、どうやって報告するのでしょうか?

実は私のマンションでも施工不良(壁の隙間から廃材が出てきた)が発覚したため、質問いたします。よろしくお願いします。

アフターサービスの債務債権

大規模修繕工事

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築5年目のマンション管理組合の専門委員を務めています。
Ⅰ、Ⅱ期のアフターサービス点検のうち、屋上、外壁、バルコニー等の建物共用部の一部が点検不履行だったことをⅣ期に事業主が認めたため、Ⅴ期(昨年)になり以下の内容の確認書案を管理組合から事業主に提出しました。
・管理組合は外部専門家に、点検、補修工事案作成及び工事監理を有償で委託する
・この委託費は事業主が負担する
・補修工事後の1年後に管理組が点検し不具合が見つかった場合は事業主が再度補修する

この案に対して、1年後の再補修は受け入れられないと事業主が拒否してきましたので、管理組合から、1年後の再補修工事は確認書から省くことを事業主に伝えましたが、その後、事業主は以下の内容の新たな確認書修正案を出してきました。
・合意事項:外部専門家の指示に従い補修工事を事業主負担で実施する。
      外部専門家への委託費を事業主が負担する。
・補修工事:期間(略)。工事後に工事完了確認書を管理組合が事業主に提出する。
・確認事項:本確認書締結時において、本件事象等に関し本確認書に記載する他は互いに何ら債務債権がないことを確認する。
・開示・漏洩の禁止:(守秘義務については先般の質問でお聞きしましたので、略)

昨年11月の臨時総会で外部専門家委託議案が承認されたので、事業主が委託費用を負担する点は承認されそうと考えて専門家に委託して、現在、点検実施中です。
しかし、確認書のうち「何ら債権債務が無いことを確認する」との条項があるため、たとえば1年後に管理組合が自主点検をした結果、再び屋上雨漏りなどの不具合が見つかった場合に、アフターサービス期間中であっても、事業主に無償補修工事を請求できないのか、その点がよくわかりません。
確認書修正案の締結はまだですが、その前にご質問させていただくことにしました。
ご教示いただきますようよろしくお願いします。

守秘義務の範囲

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築浅いマンション住民です。
事業主が入居直後のアフターサービス点検(建物共用部)を実施していなかったことを4年目の理事会で認めたので、管理組合が専門家に委託して共用部をもれなく再点検し、不具合個所を事業主が承認した内容については事業主の負担で補修工事してもらうことになりました。
そこで、再点検を外部専門家に委託する費用を事業主が負担すること、事業主が無償補修することを双方で交わす確認書(覚書)に記載する案を事業主が提案してきましたが、それには「本確認書に記載する事項について、正当な理由がない限り、第三者に対し開示又は漏洩してはならないものとする」とありました。
確認書を交わした後に、管理組合が参考意見を弁護士などの外部に聞く場合や、たとえば1年後に今回の補修工事が手抜きと分かった場合に成り行きによっては管理組合が外部のマスコミ等にこの経緯や事実を通報した場合は、この守秘義務に違反することになりますか?
なお、守秘義務対象者の範囲や、違反した場合の罰則等は書いてありません。
この条項が有効なのかもわかりません。
参考ご意見をご教示いただきたく、よろしくお願いします。

瑕疵担保責任による補修工事について

建物の維持管理

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当方で、バルコニーの一部に瑕疵があることが築10年以内に発覚しました。
最悪の場合、バルコニーの一部が下の幹線道路に落下する怖れがあるというものでした。
売主デベロッパー及び問題箇所を新築時に施工した会社も交えて話し合い、問題発覚当時に施工会社の負担で応急措置をして貰いました。
抜本的に直すためには足場が必要となるため、それ単体の工事ですと不経済と考え、大規模修繕の際に管理組合負担で設置した足場を利用して、瑕疵の補修をする約束を交わし、それが果たされたところです。

足場以外の瑕疵補修工事の費用は施工会社が負担し、後ろ向きな工事にもかかわらず、真摯に丁寧に工事をして下さいました。

通常の修繕工事のように報告書を求めたのですが、提出していただけません。
その会社としては「汚点」となる内容なので記録を残したくないという気持ちなのか、単に人手が回らなくて提出が遅れているのかは不明ですが、催促しても応じません。

私の職業(マンション関係ではない)でも過去に販売した商品に不都合があれば、製造者責任法に基づいて無償で修理交換していますが、報告書を求められたことは無く、マンションの瑕疵担保責任による工事も同様なのでしょうか?

売主デベロッパーが経営不振で廃業した後も、最後まで逃げずに補修工事を完了させた施工会社には感謝しており、これ以上を求めては酷だという思いもあります。
この瑕疵が発覚した当時の理事長でしたため、このまま終結させて良いものか思案しております。
皆様のご意見をお聞かせください。

上階からの水漏れ事故

住まいのトラブル

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

昨年の冬の時期に3階の部屋から水漏れがあり2階の所有者の方の部屋が
ほぼ水漏れで衣類等も被害にあいました。3階の部屋はリノベーション工事開始直後でした。(解体工事中)リノベーション工事が何とか終わり先月には新たな所有者の方が引っ越しされてきましたが、被害にあった方と工事を請け負った会社と今だに水漏れ事故の保険等の支払いで意見があわず解決できていない状態です。3階の部屋の前所有者は不動産会社です。(前々所有者から買取り)
前所有者の不動産会社もリノベーション工事を行うようなのですが、新規のリノベーション会社に施工を依頼したようです。
前置きが長くなりましたが、水漏れ事故の損害の請求は施工会社または前所有者に請求できるのでしょうか?
施工会社もまだ3年目の新しい会社で担当の人も宅建の資格を取ったばかりの2年目の方です。話合いをしてもなかなか明確な回答が得られない状況のようです。
孫請けの一人親方の大工の人も代金を払ってもらえていない状況です。
その方の話では前所有者である不動産会社に問題があると言っていました。
水漏れ事故から1年が過ぎようとしています。ご教授お願いします。

ベランダの窓ガラスの修繕

建物の瑕疵

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、理事長宛てに区分所有者さまから手紙が投函されていたそうだす。
その内容について質問したいのですが、数年前に大規模修繕で足場の鉄骨が
ベランダの窓ガラスにあたりヒビがはいってしまったようです。が当時はヒビ
だけということで、業者の方や管理人さんなどには言わずにいたようです。
しかし最近になり、ヒビ割れ部分が割れてガラスが破損してしまったようです。
ガラス交換工事の依頼をされてきました。とりあえず管理会社の担当フロントの
方に理事長から連絡したようですが、どうも担当の方がイマイチはっきりとした
対応をする方ではないので…
依頼をされた方は、当時すぐであれば業者のほうに修繕代を請求できたと思うが
年月が経過しているので自己負担もやむを得ないと思っているようです。
修繕費用は、区分所有者さまの負担になるのでしょうか?
私の認識では、窓ガラスは専用部分だと思っているのですが。
仮に当時ヒビ割れを申告したとしても区分所有者さまの負担となるのでしょうか?長々となってしまいましが よろしくお願いします。

雨どい延長改造工事の費用負担

建物の瑕疵

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

2年前に中古物件として購入した居住者から、
1箇所、ベランダの雨どいから雨水口まで約1mの距離があり、
雨にベランダ上の階からの汚れなどが落ちるとクレーム

ベランダは共有部のため組合費用にて延長の改良工事を要望 
過去に同部屋にて居住していた5-6の家族からは同じクレームは無く、
今回あがったのは初、本人特有の意見と思われる。

中子物件購入時に雨どいが短い状態を見て購入しているため、
延長改良工事の費用負担(3-4万)は
本人が対応すべきか、それとも組合負担か、それとも半分半分か
アドバイスをお願い致します。

ゴミ置場の修繕

建物の瑕疵

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

2ヶ月前くらいから理事になりました。
前管理人の方なのですが、10年程勤めていました。清掃をあまりやらない人で
ゴミ置場に絨毯のようなものを敷き詰めて10年近く その状態が続きました。
その方が定年で、新しい管理人さんが来ました。その方は、キレイ好きな人で良かったのですが、敷きもをとるとコンクリートがかなり劣化していました。
私達所有者も、日頃から汚いと思いながら管理人さんや管理会社の担当者に
特に何も言わないままでいたので、非はありますが 劣化したコンクリートを
修復するとしたら、費用は組合員の負担になるのでしょうか?
管理会社に請求することはできますか?

床下配管

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

室内床下配管の修理の責任範囲は専有部扱いで区分所有者か、または管理組合となるのかを教えて下さい。管理規約には給排水管は共用部と明記しています。

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監事に役割と権限

今年の6月から監事を担当しております。 「管理組合の業務の執行及び財産の状況」を確認するため過去の資料を確認したところ、大きな疑惑が発生しました。 疑惑とは昨年実施した大規模修繕修繕で1000万円を超える支出項目があり。 具体的には大規模修繕の項目に無い「応接セット」を前期の最後の月(5月)に発注され、10月に入荷1000万円の支出があったので、理事長宛(前期から継続して理事長)に下記の様な質問状を提出しました。 (1)大規模修繕に無い項目の応接セット更新を、前期の最後(5月)に発注しているが、何故大規模修繕項目に乗せていなかった? →応接セットの更新内容、金額が不明だったので項目に入れていなかった。 (2)何時から応接セットの必要性を認識していたのですか? →大規模修繕の当初から認識はしていた。 (3)見積りが提出されたのは何時ですか。 →本年5月です。 (4)規約にも、原則相見積りとなっているが、高額な見積りにもかかわらず相見積もりをとらない理由。 →発注した店しか高品質の応接セットが無いため。 監事である私の質問状に対し、上記の様な誠意の無い回答なので、理事会に出席し追加質問を行いました (a)大規模修繕項目に無い項目の大規模修繕からの出費は規約違反 (b)国産なら200万円の応接セットに1000万円を支出するのは不適正な行為 (c)規約に違反し相見積もりを取らないのは規約違反 (d)高額家具を5月に見積り徴収し当月に発注する事は悪意を感じる 等々の質問をしたところ、前期理事会で全会一致で決議し、前監事も了解した事案で、今期理事会で議論する内容では無いと議論を打ち切られました。 また管理規約41条に基づき臨時総会の開催を要求したところ、法令違反に相当する不正行為の明確なエビデンスが無いので臨時総会の開催は拒否されました。 (追伸) 理事長(前期から再任)からは、前期(2018年6月〜2019年5月末)の案件で今期理事の職務権限の範囲外と言われています。 しかしながら理事会の業務年度は6月〜翌年5月末、会計年度は4月〜3月末、となっていますので、本年5月末の発注は会計年度では今期となりますので、私が監事として意見できると考えていますが、この様な判断は正しいのでしょう?

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KUMI さん

相見積もりについて

私どもの理事会では管理規約で「原則として相見積もりを行う」との記述があり、細則では「50万以上は2社以上から相見積もりを徴収する」と明記されています。 ところが現理事会では50万円以上の全ての案件で相見積もりを実施していない事から、理事会で相見積もりを取らない理由を問い質したところ (1)管理会社が管理しており、管理会社以外から見積もりを取るのは難しい。 (2)植栽の変更はマンションの植栽を熟知した植栽保守業者しか出来ない。 (3)照明のLED化も日常管理している管理会社しか出来ない。 (4)機械式駐車場の更新は現状のメーカーしか出来ない。 等々の理由で規約を無視して相見積もりを取ることは全くありません。 インターネット等で確認すると相場よりかなり高い値段ですので、理事会で問題提起しましたが、下記の様な否定的な反応でした。 「輪番製で回ってきて止む得ず忙しく時間を割いて理事会活動をやっているだけなので相見積もりする時間は無い」 「もし形式的にでも相見積もりが必要なら管理会社に依頼し他の会社の高い見積もりを出してもらいましょう」 「もし、どうしても相見積もりを取りたいなら、貴方(私)自身で責任を持ってやって下さい」 この様に管理規約、実施細則で決められた相見積もりをする事なしで、このまま大金の支出していく事は許されるのでしょうか?

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福井 さん

駐輪場の強制移動 その2

皆さまのご意見を参考に、強制的に駐輪場を移動させられた4名が連名で「契約無しで大人用駐輪場400円の引き落としは法的に無効なので、理事会との話し合いを希望する」と伝えましたところ、やっと理事会メンバーとの打ち合わせが実現しました。 ただ話し合いでは、理事会としては「子供優先駐輪場の新規希望者が多い為、使用細則に定められた通り1年契約の期間満了1ヶ月前に契約解除を申し入れ、契約解除後に空きがある区画に仮移動したもので違法性は無い」との見解でした。 更に大人用駐輪場(400円)での契約を拒否するのであれば、管理組合として仮移動後の使用料は全額返却するが他に利用出来る駐輪場が無いので、4名の自転車はマンション外に退去するよう要求されました。 理事会の退去要求に対しては、我々4名の子供優先駐輪場の使用権を主張し、使用を希望する子供用自転車については空いている大人用自転車置場に置くか、或いは我々4名の自転車については大人用駐輪場でも200円の使用料を適用するようお願いしましたが、細則で決められた対応なので嫌ならマンションから自転車を退去しろとの主張です。 このように理事会と長時間話し合っても全くらちがあきませんが、今後どの様に対応すれば良いのかご意見を頂ければ助かります。

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さくら さん

高い管理費 下落する賃料利回り 政治家と官僚 管理会社VS居住者

分譲会社の小会社管理のため 管理会社丸投げ化 進行 10年目値上済み、その数年後には、長期修繕金額の倍増提案 専有面積:70平米 間取り:2LDK 管理月額:42,000円/月(含む 修繕積立金:17,790円/月) 近隣物件   中央総武線「市ヶ谷」駅徒歩8分  大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩9分 構造:鉄筋コンクリート造地上8階建1階部分 専有面積:94.62平米(約28.62坪) 間取り:2LDK+納戸+WIC 管理費:18,400円/月 修繕積立金:23,900円/月

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tamesetaoku さん

役員(監事)の選任

役員の選任のことですが、当マンションでは標準管理規約に則り、理事と監事は総会で選任する定めにしています。一定数の役員選任方法は、細則により、立候補者を優先し、立候補者が欠ける場合は輪番制としています。立候補者は輪番順よりも先に1回立候補して役員になれば、自分の輪番順を1回パスできる規定です。こうしてあったところ、これまで慣習的には、立候補者及び輪番順の役員候補者間の話合いによる互選で、次期理事長及び監事も決めていたものでしたが、ある組合員の方が、執行責任を伴う理事又は理事長に選任されることを避ける為に、監事に立候補してきて、役員候補者間互選による理事又は理事長就任を拒否しました。規約には違反していないので「おかしい」とは言えません。実は、他の役員候補者などから身勝手だとの理由から不満が出されました。この際、管理規約を変更し、例えばですが、「(一定数の)役員は総会で選任する。理事長、監事、その他の役割は、役員間の互選で決定する。」という主旨の規定に変更することは何ら問題ないでしょうか?区分所有法にも抵触しないと考えられますが、ご意見をお聞かせ下さい。

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オーケー さん

管理費の未払い

管理費の滞納が6ヶ月を超えました。 住人が亡くなり、その親族が相続をされたようなのですが、空き部屋にしたまま管理費を滞納されてます。一度半年分を支払っていただきましたが、また、支払が滞ってます。延滞金を含めた請求額を内容証明郵便で送りました。1回目は受け取られたようですが、2回目から、郵便局へ受取に来られてません。こちらとしては。金額が低いうちに解決したいのですが、弁護士さんは費用対効果の観点から、もっと積みあがってからよいのでは?という見解です。電話にも出ない、メール、電話にも応答しない。まったく連絡が付きません。また、放置されてるため、鳩が巣をつくり吹き抜けであるため、糞が階下のベランダを汚してます。避難ばしごを使ってベランダにおり、強制的に掃除することも考えてます。マンションの総会で、全戸ににネットを張ることは決定しました。 このような状況の中、どのように対応すればよいでしょうか? 未払いに対する、有効な法的手段を教えていただきたいのと、避難ハッチを使って階下に降り、ベランダの鳩の巣の撤去と掃除は、住民の同意なしで行えるでしょうか?

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シンマイ さん

新任理事長の管理費不払い

今期最初の理事会で理事長の選任を行いましたが、立候補者が新任の理事の方しかいなかったのでその方にお願いしました。 ただかなり自分勝手な方で、例えば自分の部屋の周りの掃除が悪いとの理由で来期から業者を変えようとの提案があり、他の理事の皆様は掃除品質に問題無いとのことで反対多数で否決しました。 また管理員が理事長の意にそわない(理事長が細則を無視すると注意する等) ので勝手に管理員の解任を管理会社に言い渡してしまいましたが、管理会社から理事会に報告があり、理事長以外の理事は管理員を高く評価していた事から、管理員解任を否決し、管理員を励ますために管理員の実績を高く評価する決議も行いました。 これらのトラブルから理事長は理事会・管理会社に強い不満を示し、以降自身の管理費等の不払いをしており大変困っています。 理事会では管理会社から管理費等の未払いとその対応について説明がありますが、理事長が説明を途中で打ち切らせます。 利害関係者なので退席するよう意見しても理事長自身が当事者であるとの理由で自身の正当性を主張されております。 まるで、モンスタークレーマーが理事長になったようで理事会が機能不全に陥っている状況ですが、誰も後任の理事長に立候補する意思を持った方がおりませんことから理事長の解任決議案を出す事もできません。 この様なケースはどの様に対応すれば良ろしいのでしょうか。

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Tamagawa さん

マンション担当者の資質について

二期連続理事長後、理事を務めています。現在の担当者は、前期の途中で当方のマンションの担当になり、10か月を経過しています。年齢は50代です。前任者の対応は非常に良かったです。①期限を守らない(早く提出してくださいと催促しても、すみませんの連続で、さっぱり対応してくれません、前理事会や通常総会の宿題も未提出 現在作成中の回答。②議事録(案)が管理会社に有利な内容が多く修正(案)を出しても、私がこのように回答したから。国会答弁のようなあさっての回答の議事録③対応能力(?)支出削減への取り組み、日常清掃の仕様向上をしますとの事で、契約を結びましたが、具体的に何をするのかと聞いても、特にありません。宿題も、○○でしたよね、と言って、そうでしたか?と解答し、すみません、すみませんの連続です。コピペで他のマンションの内容とか。きっと会社優先なのでしょうね。この程度であれば、許容の範囲で、あきらめるのでしょうか? 

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ナオとリョウ さん

台風被害の樹木の変更

先日の台風にて、樹木が複数倒れました。 マンション入り口のシンボルツリーや中庭の中高木などです。 入口のシンボルツリーについて、植栽業者は土が浅く、新たに植え替えても 先日のような台風がくればまた倒れる恐れがあるとのこと、道路にも面しており、もしもの事態を考慮し、理事会では新たに植えないという決議をしました。 また、中庭の中高木についても、植栽会社からの提案で、葉の少ない樹木への 変更することにしました。 質問は ①入口の倒れた木を撤去のみとして、新たな樹木を植えないというのは理事会決議でよろしいでしょうか? ②中庭の中高木の倒れた木について、新たに植える木を変更するにあたり、総会決議は必要でしょうか? 宜しくお願いいたします。

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晴れ時々理事長 さん

変質者がマンション内に居住

居住しているマンションの500mくらいのところにある高校で、生徒に猥褻行為をし諭旨免職になった元吹奏楽顧問の音楽教師が住んでいることがわかりました。性犯罪は常習性や再犯性が高い事案です。年頃の娘がいる親としては非常に不安です。憲法で居住の自由は保障されていますが、そんな人間が住んでいると知れたらマンションの価値は下がるのではないでしょうか?対処方法などご意見をよろしくお願いします。

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正直者が馬鹿を見ない さん

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