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214件ヒットしました。

中古マンション販売広告になぜ管理会社明示規定がないのか

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

新規のマンション販売広告の物件概要に管理会社明示が規定されているのに、なぜ中古になると管理の状態、「管理会社」明示を規制から外されるのか。

入居者名簿の提出義務

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション入居時に提出しないといけない、入居者名簿ですが、ことあるごとに管理会社より再提出を求められます。
強制権はないと聞いたことがあるのですが、管理員さんが会社がうるさいから!!と顔を合わすたびに言われます。このマンションの管理会社がおかしいのか、私の認識がおかしいのか、教えてください。
入居1年で、結婚による改姓をしました。

NURO 光の導入方法は?

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションでNURO 光の導入が議題になっていますがどんな事を確認すればいいのかわかりません。また総会での承認内容もどの様な内容かわかりません。

どなたかのお知恵を貸していただけないでしょうか、よろしくお願いいたします。

総会で可決された議案に虚偽の記述がある場合の対応方法

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション竣工時から小型自転車用として使われていた自転車置場を今回の定期総会で突然子供用自転車置場に変更する議案が提案されました。

その議案書には竣工当初より子供優先であったものとの虚偽の説明を前提に、子供専用に変更すると書かれていたことことから、賛成多数で可決されました。

総会後、過去の議案書を確認しましたが、何処にも一切子供優先とは書かれておらず、議案書は大人用自転車置場を子供専用に切り替えるための嘘の説明であることが分かりました。

このため、理事会に対し、議案書に虚偽の記述をしたことの釈明を求めましたが、理事会からはそれに対する回答はなく、代わりに改定した議案書に基き、1ヶ月以内に我々の自転車の撤去を要求してきました。

再度説明を求めたところ、今度は2週間後迄に撤去しなければ仮移動するとの最後通知が来ました。

我々は全く納得出来ませんことから、議案書の虚偽の記述を理由に議案書の無効を主張しようと思いますが、どの様に対応すれば良いのでしょうか?

喫煙禁止マンションですが隣の住民が喫煙し注意していただいても無視されます

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私の家族は肺がん手術で入院しておりましたが、最近自宅に帰ってきました。

主治医からは煙草の煙は肺には大きなダメージとなるとので十分に注意にするようになっていたところ、隣家の住民の方がベランダで喫煙をされ、その煙が当家の換気口から入ってくるので大きなストレスとなっています。


主治医の注意もありましたことから、管理組合理事会に喫煙禁止の注意をお願いしたところ、最初は管理組合名で掲示板で喫煙禁止の注意を掲示していただきましたが効果がありませんことから、管理組合名で喫煙されている住民の方に対し、「隣家に肺ガン治療中の方がおられますのでベランダでの喫煙はご遠慮ください」との文書を2回投函していただきましたが、全く効果がなくベランダでの喫煙は以前より増えているようにさえ感じます。

肺ガン治療中で日々体力が落ちている家族に無用なストレスを与えないようと思い、理事会にさらなる改善を要請しましたが、理事会からは規約違反(正確には細則違反)ではあるが、個人対個人の問題ですので理事会としてはこれ以上の対応はできないと言われております。

ただ、私共にはマンションを買い替えるお金も体力のないので、このまま大きなストレスの中で人生の最後を迎えるのかと思うと耐え切れず自殺さえも考えてしまう毎日ですが、なにか良い方法はないのでしょうか?

7月末の総会開催後の理事長の権限は?

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

7月末に総会が実施され、約10件の議案が可決され、最後に新たな理事会役員が選任され総会が終わりました。

新理事長は8月に開催する理事会で籤引きで選任することになっておりますが、その間は前理事長が暫定理事長として継続するしか無いと宣言し理事長印を手放しません。

ただ再任する私共の理事の誰かが理事長印を預かると申し入れましたが、新理事長が決まるまでは自分が暫定理事長だと宣言し、8月に入っても総会で決議された3件の改善工事の発注書に理事会決議無しで捺印したり、管理規約違反との理由で住民に勝手に警告書を発行したりと理事長としてやりたい放題です。

本来は7月総会で理事長の任期は終わっているので、理事長印の捺印は控えるべきだと思いますが、次期理事会の承認を得ずに理事長名で契約したり、勝手に理事長印を押した警告書を発行するのは区分所有法に違反しているのではと思いますが、このように任期後?も暫定理事長として権限を行使することには問題がないのでしょうか?

マンション管理業界の体質について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になります。
初めて質問をさせて頂きます。
(少々堅い質問となり、恐縮です)

不動産関連業(特にマンション管理業)に勤めていらっしゃるプロの方にお聞きしたいのですが、マンション管理業界の体質についてご意見をお伺いしたいと存じます。

私は某マンションの理事長を務めており、ここ数年マンションの財政再建に取り組んで参りました。
その過程で、マンション管理業界の体質に大きな課題・問題があることが見えてきました。

具体的には以下のような課題・問題です。
①マンション管理業界は管理会社同士の競争原理が働いていない
②マンション管理会社は組合の味方ではなく、施工業者の味方である
(本来は「組合+管理会社⇔施工業者」で問題解決をすべきはずですが、現状は「組合⇔管理会社+施工業者」といった構図になっているようです。何も知らない組合が法外な見積金額を出され、そこの管理会社が乗っかって手数料を上乗せするという状況があるようです。本来はそのような法外な見積りは、管理会社が監視すべきかと)
③マンション管理会社にはいわゆる「お抱え」の施工業者がおり、その下請け業者について競争原理が働いていない
④マンション管理業界は旧態依然の働き方をしており、管理組合にそのしわ寄せがきている。
(「旧態依然の働き方」とは例えば未だにFAXを使っていたり、各理事に電話で予定調整を行うなど、昭和時代から何も変わらないような働き方)

このような業界体質に対して業界内部の方は「問題」であることを認識し、何かしらの対策を練っているものでしょうか。
それとも上記を特に「問題である」とは考えていないのでしょうか。

少しトゲのある言い方になってしまい申し訳ございません。
純粋に「この状態で何も問題ない」もしくは「何が問題なのか逆に聞きたい」くらいのご認識なのか、それとも「このような問題があることは承知しているが、業界全体の課題であり、根が深いので解決策が見いだせていない」といった認識なのかをお聞かせ頂きたいと考えております。

お手数をお掛けしますが何卒宜しくお願い致します。



事務管理業務費を支払い、書類作成代等も支払う

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社に事務管理業務費を支払って、かつ、総会資料、管理組合運営に係る費用(コピー代、郵送料)も、管理組合負担の委託契約となっておりますが、他の管理組合も同じ様に支払っているのでしょうか。

マンションを私物化する老齢理事・監事に対し

住まいのトラブル

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になっております。
たびたび質問させて頂いております。
30年近く、役員であり続け、理事(監事)という利権を利用し、マンションを私物化する老齢組合員に苦しめられています。
彼らのリコールも含め、規約にさえ載せない理事会だけで決めた、所有者に不利益で不条理なルールの撤回をはかり、有志会を形成しています。有志の集まりで代表者など特定人物の名前を名乗っているわけではありません。
総会時の議決権委任や、適正管理に向けての諸活動を「有志会に委任する」という委任状形式の署名を1/5以上 集めました。
ですが、この段階で、人(組合員の名前)に委任しているのではなく、任意団体「有志会」に委任しているので、この委任状は無効だ、という意見が出てきています。署名を集めるだけでも2年半にわたり、大変な労力をかけたにもかかわらず、です。改善を求める管理組合(理事・監事)側ではなく、署名運動を疑問視する、少し法律に詳しいを自負する組合員からです。
有志会=任意団体への署名 を 法的に有効とする解釈、または手続き等ございますでしょうか?
相談先が 見当違いであれば、その点も含めてアドバイス頂けますと幸いです。

防火管理者と裁判について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

以前に防火管理者の外部委託について、お尋ねしましたが、その背景に防火管理上の不備で防火管理者や理事長が訴えられた事例はありましたか?
よく防火管理者や理事長の成り手がない原因はその点にあると言われる方も多いので、わかれば教えて頂きたい。

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理事会における欠席役員の扱いについて

いつもお世話になっております。 理事会資料は管理会社が作成し、会議の事前に配ってくれます、それと一緒に出欠票も投函してくれます。 その出欠通知票に 私は出席をして決議権を行使します。なお、本票提出後都合にて欠席する場合は議長に下記の権限を委任します。<理事会における決議に関する一切の件> とあります。 ① 役員は委任の委任は出来ない、欠席した役員は欠席の扱いとして、賛否の票は数えないと教えて頂きましたが、一切の件で提出しても欠席扱いでよろしいでしょうか?  ② 事前に賛成(もしくは反対)です、または議長と同じで良い、と表明してた場合は、欠席しても賛否の票として数えられるものでしょうか? いつも出席してますが、万が一行けなかったら、議長に権限を委任って、どこまでなのか教えて頂ければと思います。 よろしくお願いします。

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aka さん

管理規約に反した総会決議は有効ですか?

 特別修繕費について、管理規約に反して、修繕計画にない工事を修繕積立金口に予算計上して、総会で決議しました。  規約と内容は次の通りです。 (特別修繕費) 第29条 特別修繕費は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する。 一 第25条第2号に定める計画修繕に要する費用(第25条第2号一定年数の経過毎に周期的に、かつ、計画的に行う修繕) 二 敷地及び共用部分等の変更又は処分に要する費用 三 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理に要する費用 2 修繕積立金は、毎月積み立てるものとする。 (修繕) 第25条 敷地及び共用部分等の修繕については、次のとおり区分する。 一 普通修繕 軽易な偶発的損傷箇所を区分所有者等の申し出又は管理者の判断により行う修繕 二 計画修繕 イ 一定年数の経過毎に周期的に、かつ、計画的に行う修繕 口 不測の事故その他の事由により発生した相当規模の損傷の修繕 ハ 故障又は事故を未然に防止するための修繕で相当規模の修繕 参考 経緯とマンションの概要  3~7階の住民が冬季にエレベータを待つ間、ガラリからの冷気吹込が辛いとの訴え受て、前年度の理事会がガラリに開閉可能なシャッターを設ける為の予算 1,300万円を計上した。  吹き抜けのあるロ字型のマンションです。  全35階の内3~7階のエレベータ前に空気吸入口(ガラリ)があります。火災時の排煙と、平時に吹抜回廊に面した部屋への新鮮空気供給のためです。  年間計画修繕積立金 収入5,500万円です。2030年度までの計画修繕費用が不足するため前年度に積立金を値上げしています。  組合員総数 254名 総会参加者 43名 委任状 124 議決権行使 87 です。本件については 5名が反対でした。

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575 さん

理事長不在と代理

先日、新期の役員の互選がありました。 くじ引きで、当日欠席の方が理事長に選出されたのですが、後日お願いにお伺いいたしましたら拒否されてしまいました。 副理事長も、理事長が決まっていないのなら代理は嫌だと言っています。 前期の理事長は監事になりましたので、理事長の代理はできないはずですが、いまだに印鑑を保管し、管理会社も、前理事長に連絡を取って出金などの処理をしています。 次回理事会で、もう一度話し合うことになりますが、この場合、誰が理事会を招集することになりますか。

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jasumin さん

EVのリニューアル費用はどのくらいが適正か(管理組合はエレベータ業界のネギ鴨)

先の「2020年06月01日修繕委員会は怪しい」にてお伝えしました3基で総額1億円のリニューアルですが、皆様方から「お気の毒なマンション」と揶揄されましたが、ネットで相場を検索するとこの1億円は異常でした。金額が適正でないは相見積もり無しでの既設の日立一社での提起に付き、総会では議決書での反対もあると同時に、総会時にも多くの組合員から異議が有って「再検討」となりました。 その後、「シルバーキングさんからの2018年02月06日付」を拝見して、回答された「菅理(すがさとし)」さんの回答から、「エレベーター会社の掟(敷居と枠が大事)はまさにその通りを知り、「独立系の新興会社」2社へ見積を依頼し、その結果は驚くほどの三分の一以下の安価でした。これらの会社は最近実績も増えて成長発展をしており信頼性も確かのようです。(テレビCM具志堅用高とコマドリ姉妹のように) エレベータ業界はどうも過去からの先業王手(三菱・東芝・日立・オーチス・フジテック)が大方7割のシェアーを持っていているから後発新興専業会社等を排除する汚い業界のようで、だから既設優先の「民製談合」が堂々と行われてしまう。 だが、この大きな価格差(3倍)はどうも素人の管理組合相手だからではないかと気が付きました。 素人ばかりだと、リニューアルは既設のエレベータ会社に安易に相談をしますからと好い様に口車に乗せられてしまうのと、素人はシェアーが高いのと大会社だからと安心して信用をしてしまいます。 だが、エレベータ需要先はマンションだけではなく官公庁や一般産業界もあるからして、そこは皆専門家がいますから、新興専業会社との競合では、この価格差での受注は不可能に思えます。 重ねてメンテナンス費用も価格差が大きいです。 だから、当方の場合のように無知な素人相手に平気で馬鹿高い見積りをしてもばれずに安易に受注が出来て丸儲けをしているに思えます。つまり「見縊られている(軽視する。あなどる。)」。 大規模修繕業界でのコンサルタントの悪い体質がマスコミで報道が有りましたが、エレベータ業界も同じように素人マンションは油断隙だらけだから食い物にしている様に見えます。 そこで、精査する意味でエレベータリニューアル体験する管理組合関係者と、エレベータ業界に詳しい方にその「実態と対策」についてご意見を願います。

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アクティブ爺 さん

輪番制が守られない

役員を公募しても名乗りを上げる方がいないため、次期役員も決まらないまま定期総会が開催されました。このままでは困るので輪番制にしたらどうかという意見が出、賛成多数で承認され、1号室のつく系統の方々が役員に決まりました。※議案には輪番制のことは記載されていませんでした。しかも規約にもその件は追記されていません。その後、次期役員選出をする時期になりましたが、2号室のつく系統の方が役員となる順番ですが、「高齢」「病弱」「無関心」などの理由で辞退者が多く、その次の期の組合員(第3期)まで候補者の範囲を広げてお願いし何とか必要最低限の人員が確保できました。さらにその次の期にいたっては、順番にあたる系統の組合員は全員辞退、やむを得ず現在いる役員だけでスタートしましたが当然、管理組合の運営に支障をきたす事態になっています。その為、2か月後に臨時総会を開催し追加の役員を決めたいと思いますが、規約に輪番制とする旨の規約の変更をしていない以上、強制力はないのでしょうか?増してや、事前に輪番制につき討議したいという議題もなく総会のなかの次期役員選任を輪番制で決めてしまった行為は適法でしょうか。私としては臨時総会は輪番制を正式に規約に追加する「規約の変更」を第一号議案とする総会にしてはどうかと思います。それを根拠に次期役員を自動的に決定することにした方が、辞退者に気持ちの準備をする時間もできますし、マンションの売買を考えている方も不動産会社に来期は役員の順番がくるのでそれを条件に販売してほしいと説明することもできます。2か月後に控えた臨時総会をどう乗り越えるか御助言いただければ幸です。

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なっちゃん さん

漏水で冠水した中廊下で転倒。2週間入院した

60歳代、区分所有女性から相談を受けました。 当マンションはメゾネットタイプで中廊下になっています。先日この中廊下の天井から漏水があり約5m高さの冠水になりました。管理人の不慣れから住民への通報が遅れ、冠水を知らずに廊下餌出た女性が仰向けに店頭し2週間の入院を余儀なくされ、リハビリ通院にタクシーを使っています。 管理組合はマンション総合保険(水濡れ補償特約、施設賠償特約付加)に加入しているが、代理店担当者も理事長も取り合わない。損害賠償請求する方法があるか。

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やさしいヤモリ さん

大規模修繕における「コストオン方式」の実態について

大規模修繕において、管理会社からコストオン方式の提案が入るケースがあると耳にします。 修繕の総工費の何%かを組合が管理会社に支払う仕組みとなっていることが多いようです。 仮に管理会社に修繕の設計監理の部分を委託しているのだとしても、 一般的な設計管理料が総工費の3-5%程度なのに対して コストオンの相場は総工費の10~15%などと聞きます。 とうてい業務内容に見合っているようには思えません。 また、もし設計監理業務の委託先が管理会社でなく別の会社だった場合、 このコストオン分はそもそも何の業務に対するお金なのかさえわかりません。 修繕が入るからといって管理業務にそこまでエクストラの負担がかかるとも考えにくいです。 総会の開催やビラでの注意喚起がちょっと増える程度でしょう。 要はこのコストオン方式、 「バックマージンを開き直って表に出し、  もっともらしい名前を付けただけのもの」、 言ってみればただの「ショバ代」なのではないかと感じています。 そこで、以下をご教示いただけますでしょうか。 ・修繕に際して管理会社からコストオン方式の提案はありましたか ・その費用は何の対価と説明を受けましたか ・総工費の何%ぐらいの規模で提案されましたか 宜しくお願いいたします。

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プラム さん

管理会社と管理組合間の個人情報の管理

私は、管理組合の理事をしております。先般、定期総会が終了しましたが、今回の総会では議決権行使書を使用しました。議決権行使書の結果として、1人反対者がいましたので、私が理事会で管理会社に反対者の部屋番号と名前を教えて欲しいと発言したところ、個人情報なので開示できないと断られました(私が知りたかった理由は、機会があれば組合にどのような不満があるか、その人から知りたかっただけです)。管理組合と委託契約を結んでいる管理会社の個人情報とはそもそも管理組合の保有情報であり、管理組合は管理会社にとって第3者ではないので、開示できるのではないでしょうか。管理会社と管理組合間の個人情報の管理についての正しい考え方をお教えください。

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osamu さん

通常総会ボツ議案に対する臨時総会の妥当性

お世話になります。 修繕積立金の値上げに関して、6月の通常総会で否決(特別決議)されました。理事会が11月に臨時総会を予定しておりその議案が ・管理費や修繕積立金の変更を現行の特別決議から普通決議へ格下げ です。6月定例総会では賛成は過半数を超えていたので普通決議に格下げすればすんなり通ると目論んでいるようです。どうして否決されたのかも分析すらせず本末転倒で呆れます。 皆様に伺いたいのは以下となります。宜しくお願い致します。 質問1 総会決議済みの議案(可決・否決を問わず)は常識的に最低でも1年間は同じ趣旨の議案上程はできないと思います。 ※総会決議に際して重大な手落ちや違反行為がない限り… 今回のように、本質的に修繕積立金の値上げと同義な本議案も1年間上程できないのではないでしょうか?つまり11月臨時総会議案として不適ではないでしょうか? それとも本議案が通っても即値上げになる訳でもなく、来年6月の通常総会で値上げ議案が上程(普通決議として)される2段構えであればなんら問題ないのでしょうか? 質問2 臨時総会議案として不適だった場合、臨時総会を開催して本議案決議を強行する理事会は管理組合に損害を与えることになりますか? 以上

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banban さん

副理事長の出番について

「副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときはその職務を代理し、理事長が欠けたときはその職務を行う。」と規約で定められている場合に、理事長が多忙でその職務が滞った場合に、副理事長に代行していただくことは妥当でしょうか? 事故があったわけでも、欠けたわけでもないので、副理事長の出番ではないとも考えられます。 皆様のマンションでは、副理事長の出番はどのようにしていますでしょうか?

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三毛猫 さん

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