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139件ヒットしました。

日報の開示

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理委託契約では管理員は日報は記録するが、組合への報告は月次管理事務報告をもって行う。 となっています。
この度、居住者の意見があって樹木の大枝を伐採したと言うのですが、日付も開示しません。又、居住者が作業員に対し当日依頼したと言うにです。これは作り話の可能性大です。
管理員に問うた時は個人情報だからとご本人に確認を取ると言われ、止め置きました。
明確にする方法はないものでしょうか?
よろしくお願いします。

植栽樹木の補償

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの玄関扉の両サイドに高さ2.5mほどの樹木が対に植わっています。
冬の剪定で大枝を何本も落としてしまいました。夏も3本落としていたので問い、車が出る時、視界が悪いとの管理員の思い込みによると推測できます。樹のせいで見にくい事はないと住人数人に確認しています。
フロントの説明も「植木職人に支持はしていない。(いつ住人の苦情が出たのか聞いても)、過去で日報も分からない」「職人の判断にて行った。今後は相談の上、独断で作業する事の禁止を徹底します。」と結局、逃げました。
樹形が回復せず、玄関の印象ですので、補償させたいのですが、職人側に責任を追求できるでしょうか?
理事一人で訴えても無理でしょうか?
よろしくお願いします。

電気契約について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

低圧総合契約から従量電灯Bと低圧動力に契約変更する場合は理事会で決めていいのか総会で決めたほうがいいのかどちらですか?

保管口座の閉鎖について

その他

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社の変更に伴い、旧管理会社時代に利用してた一般会計用保管口座と積立金用保管口座から資金を移動し、閉鎖しました。これには総会決議が必要だったのでしょうか?

行政処分について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

いつもアドバイスありがとうございます。

当マンションの管理会社が行政処分を受けました。
そこでですが、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の違反で行政処分を受けた事を、組合員(区分所有者)には知らせる必要はないのでしょうか?
管理委託契約書の通知義務の中には入っているのですが、これは理事会(管理組合)のみに知らせればよいとの解釈ですか?

管理組合による自治会の一括加入について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、当マンション管理組合では、設立時から自治会に管理組合で一括加入しております。全組合員自治会に強制加入の状態です。自治会費は、管理費から全組合員分マンションとして一括支払しております。自治会費を管理費から支出していることになります。総会で、毎年承認され支出しています。
問題点として、自治会の任意加入性の点、自治会と管理組合という目的の異なる組織を一緒に扱っている点、社会情勢や、判例等についても説明をしました。その後、総会議案として、一度組合加入をやめ、個別加入にしましょうという提案をさせてもらいましたが、全員反対で否決されてしまいました。
理由としては、1個別加入にすると、現在管理費から支払えている自治会費を、各戸で別途支払う必要があるため、追加負担になる、2自治会費の徴収について、現在は管理費で徴収できているので、組合員の事務的負担がないが、個別加入だと自治会役員が徴収する必要があり(管理会社は関与しなくなるので)、事務的負担が大きい、という意見です。
私としては、自治会と組合活動はきっちり分けておくべきだと思っているのですが、今後どのように進めていったらよいのでしょうか。

管理委託契約の更新の説明

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理委託契約を12月に更新します。2年前は総会の前に重要事項説明があり、総会後に言われるがまま、契約書に押印しました。
重要事項説明書と契約書とは違うのは解っています。
皆さまは契約書の説明を面談で聞いてから契約を交わしておられるのでしょうか?総会の前に時間を取るべきでしょうか?

機械式駐車場地下の排水ポンプ

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

排水ポンプの耐用年数は5年なのでと、取替工事の予算取りの提案しています。5年とは!?そんな物でしょうか?
機械式駐車場地下ピット内に設置される排水ポンプです。
車両浸水を防ぐ重要な機器と煽っています。

管理委託契約書の変更内容について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理委託契約の更新と12月に総会があります。又、築11年で大規模修繕の話も出ています。
契約内容の変更の素案を出して来ました。
項目-基幹事務に 「本マンション(専有部分を除く)の維持又は修繕に関する企画、又は実施の調整業務のうち、長期修繕計画の見直し等業務の一部」
を追加して来ました。
意味不明でもありますが、既存では

基幹事務 - 区分(3) 本マンション(専有部分を除く)の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整 --
業務内容 「管理組合の長期修繕計画の見直し等」
となっています。

一部 を追加してるようです。管理会社主体になるのか?、免責ということか?、このような、項目必要でしょうか?
よろしくお願いします。

エレベーターリニューアル 業者選定に絡む管理会社の関与

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築約30年の40戸ほどの分譲マンション(鉄筋)のエレベータリニューアルについて、理事会で約1年近く話し合っています。管理会社がかなり強制的に、現在使用しているメーカーでのリニューアルを強行に推し進めている状況です。
理事会で複数の見積もりを取ることを提案しても、利害関係のためかどうかは分かりませんが、管理会社寄りの理事長と数名の役員が阻止しようとします。
最近は、プロジェクトチームを立ち上げると言い出し、管理会社に有利な理事長と特定の人間だけで行う考えのようです。本来、エレベーリニューアルは法令に準拠したものであり、プロジェクトではないと考えます。
このような横暴を阻止する方法はないのでしょうか?
さらに、理事会の副理事長である私の友人は、このプロジェクトでは突然、理事に変更され、誓約書(業務上の秘密を意図的に漏洩した場合、懲戒解雇あるいは不正競争防止法違反(3年以下の懲役または300万円以下の罰金)、窃盗罪(刑法235条ー10年以下の懲役)、業務上横領罪、背任罪(刑法247条).......
などとして刑事罰の対象となることもあります))に署名するよう要求されています。誓約書の内容は的外れですが、脅し(ハラストメント)に値すると思われます。どなたか、このような管理会社の横暴なやり方に対処するにはどうすればよろしいでしょうか?

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区分所有法第17条解釈

大型修繕工事の足場組上げが始まっています。総会で雨樋竪管更新も含めた設計と予算が可決されていましたが、先週末「管理組合」名でベランダ側に納まっている雨樋竪管を外壁沿いに移動という外観の意匠変更がある通知を全戸に配布されました。 添付写真は現在のものです。工事によりベランダの壁に竪管が設置されウザくなります。 この設計変更に問題ないのでしょうか。あるとしたら何でしょう。

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やさしいヤモリ さん

駐車場使用料の未収トラブルについて

当マンションは管理業務を某大手管理会社に委託しておりますが、管理会社のミスにより駐車場使用料の未徴収の問題が3年に渡り続き、100万円の未収金が発生している事が、前期(一昨年)に管理会社の内部調査で発覚しました。 発覚時(一昨年)は、管理会社から前理事長に報告された(前理事長は否定)だけで理事会には報告されず、管理会社が使用料未払者と勝手に相談し1年半4回の分割払いとし、今月最後の未収金26万円が支払われる予定となっています。 本件については最近になり、監事が会計報告を見て気が付き管理会社に指摘したところ、上記事実が発覚したことから詳細調査を要請しましたが報告が無く、今月には未収金の返済は終わり実損がないことから、担当のフロントを配置替えする事で問題解決としたいとの提案が来ています。 当マンションは意識の高い住民が多く管理会社に対し厳しい住民も多いことから、毎年総会では厳しい追求が飛び総会が大荒れとなりますので、理事会では上記未収金の問題を管理会社の提案通りで了解してよいのか心配する声があります。 駐車場未収金の問題を今期の定期総会(今年5月)で報告した場合の、理事会メンバーからの心配点を列記すると (1)内容をボカして報告しても理事会の議事録や資料の開示請求があり見せた場合には問題が大きくなるのでは? (2)上記のリスクに対し、本件は前期理事会の問題であるということから今期総会では報告しないでも問題ないか? (3)未収金の回収に長期間要しているにもかかわらず、管理会社の要請で延滞遅延金は無しとしたが、善管注意義務違反を問われないか? (4)前期定期総会での会計報告では未収金の件は一切説明されていないが、前期理事会が善管注意義務違反を問われる心配は無いか? (5)総会で上記(1)〜(4)の問題を指摘された場合に「本件は未収金が全て回収され解決済み」の回答で乗り切れるか? 過去の理事会の時代の管理会社のミスによる問題でありますことから、今期理事会としては無難に乗り切りたいと思いますので、善管注意義務違反に問われる心配が無く無難に乗り切る方法をご教示下さい。

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asaka50 さん

管理員が副理事長、その旦那さんが監事です…

副理事長が奥さまで、監事が旦那さまのマンションなのですが、複数の住戸を購入されていて区分所有者名が違うので、いいのかな?と思っていました。 でもその奥さまは管理員さんなんです。 災害があり、マンションの被害も酷く…いつ修理の見込みかを尋ねたら、私が(管理員)保険申請をしてるけど忙しくてまだ出来てないと言われました。 管理会社には担当者はいてますが…いろいろ調べたら、あらゆる工事の手配も管理員さんというか副理事長がされています。 理事会はその夫婦が決めた業者しか工事をさせないし、協議にならない状態みたいです。 こういうものなのか?と疑問を抱いてしまうと、管理員さんへの印象が悪くなってしまってます。 やはり管理会社と組合が対等な立場じゃないといけないと思うんですが、どうなのでしょうか?

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こは さん

アドバイザリーボード(諮問委員会)の設置

どのマンションでもあるように、理事会メンバーが1年毎の輪番制の為、やっと慣れた頃に交替し また新規メンバーへと、理事会の素人集団化が毎年繰り返されています。 理事会メンバーの2年毎の輪番制なども検討しましたが、現在 理事会経験者が新規理事会メンバーに対し助言・アドバイスを行う 諮問委員会(アドバイザリーボード)の設置検討を進めようとしています。 諮問委員会の目的は、大規模修繕委員会のような目的や期限を区切ったものでなく、都度出てくる課題解決への助言機能にしたいと思っています。この場合(同じ人がずっと理事長を続けるのと同様)常に同じ人が諮問委員になることによる弊害の可能性もあり、その辺への解決策があれば是非参考にさせて頂ければと思っています。何卒宜しくお願い致します。 なお、諮問委員会会則の骨子は下記を考えています。 ・目的:快適な住環境と資産価値の維持向上に資する ・委員会の役割:理事会への助言や提案(執行権限は全て理事会) ・委員会の構成:5名までとし、自薦、他薦により、総会承認事項とする ・委員の資格:区分所有者で理事会経験者 ・委員の任期及び解任:毎年の総会承認事項とする。なお、組合員あるいは理事会より解任の要請があり、総会で承認されれば解任となる。 注)現在の理事会は下記の通りです。 理事長1名、副理事長1名、理事1名、監事1名 (計4名)

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bblong さん

管理組合法人の共用部分の賃料収益についての課税問題等

管理組合法人がマンションの共用部分である屋上に携帯電話基地局を設置した業者から賃料を受領しています。その賃料は各区分所有者に帰属すべきものです。私の疑問は、(1)管理組合法人が、その賃料につき、管理組合法人の収益として課税されると主張しているのですが、この主張ないし課税処分は、当該賃料収益は法律上は各区分所有者に帰属することとは矛盾するのではないか、(2)管理組合法人が賃料収益を規約の改正なく、管理費又は修繕積立金に組み入れているのは、規約に違反するのではないか、

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jsmendy さん

行政処分について

いつもアドバイスありがとうございます。 当マンションの管理会社が行政処分を受けました。 そこでですが、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の違反で行政処分を受けた事を、組合員(区分所有者)には知らせる必要はないのでしょうか? 管理委託契約書の通知義務の中には入っているのですが、これは理事会(管理組合)のみに知らせればよいとの解釈ですか?

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ショーン さん

床下の雑排水管の材質

平成9年竣工のマンションです。 築18年目に雑排水管から水漏れが発生しました。 管理会社にその水漏れの理由を聞いても教えてくれません。 最終的に水漏れを起こしたお部屋の方の話で原因がわかったのですが。 それは雑排水管の材質は「白ガス管」というものでした。 てっきり、塩ビ管だと思っていたのですが。 販売会社は会社方針で白ガス管を使用していており、法律上も全く問題ないとの事。 その当時はまだ塩ビ管の信頼性が小さかったので、全てのマンションで白ガス管を使用していたそうです。 果たしてこの話を信用しても良いのでしょうか? 白ガス管を使用している事を問題とするのは、間違っていますでしょうか?

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kario さん

管理規約に法律違反の条項があるが理事会等が無視している場合の対処法

私の所有のマンションは、管理組合の法人化後も法人化前の管理規約のままで、法人となったことによる規約の改正(区分所有法47条)もせず、また、ほかにも違法な条項があります。理事会及び管理会社に、総会前にその点を指摘して、規約改正の議案の作成、区分所有者に対する送付、総会での決議をするよう求めても無視ないしは先送りされています。対処する方策いかん。

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jsmendy さん

上階からの水漏れ事故

昨年の冬の時期に3階の部屋から水漏れがあり2階の所有者の方の部屋が ほぼ水漏れで衣類等も被害にあいました。3階の部屋はリノベーション工事開始直後でした。(解体工事中)リノベーション工事が何とか終わり先月には新たな所有者の方が引っ越しされてきましたが、被害にあった方と工事を請け負った会社と今だに水漏れ事故の保険等の支払いで意見があわず解決できていない状態です。3階の部屋の前所有者は不動産会社です。(前々所有者から買取り) 前所有者の不動産会社もリノベーション工事を行うようなのですが、新規のリノベーション会社に施工を依頼したようです。 前置きが長くなりましたが、水漏れ事故の損害の請求は施工会社または前所有者に請求できるのでしょうか? 施工会社もまだ3年目の新しい会社で担当の人も宅建の資格を取ったばかりの2年目の方です。話合いをしてもなかなか明確な回答が得られない状況のようです。 孫請けの一人親方の大工の人も代金を払ってもらえていない状況です。 その方の話では前所有者である不動産会社に問題があると言っていました。 水漏れ事故から1年が過ぎようとしています。ご教授お願いします。

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新米理事miki3056 さん

妥当な金額ですか?委託管理費が1戸あたり11,000円/月

●全部委託 ●管理員は居ません(理事会のときのみ来ます) ●清掃員は週に4日通っています。1日あたり3時間。簡単な清掃とゴミ出しのみ。

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2ex1 さん

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1200GS さん