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235件ヒットしました。

「1つの議案に賛成と反対がある場合」の結果報告です

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつもお世話になっております。
上記タイトルでご指南頂きありがとうございした。

先日、定例総会があり、「委員会設置 賛成:契約 反対」でいいか聞いたら、複合案件なので、一つの賛否しか出来ないと管理会社担当から言われました。

ですが、理事会・委員会にオブザーバーとして出る時に都度理事会の許可をとる手間を省く為、また、出席するのに自社の理由付け(契約があると動きやすい)等、という事で契約形式をお願いしたい旨、リフォーム部担当より、ご説明がありましたので、契約も賛成しました。

因みに、委員会に協力してもいいよって方いらっしゃいます?と伺った所、誰もいらっしゃらなかったです。根気よくやっていくしかありませんね。

やっと、2年の役員を終えて、こちらの皆様にお教え頂きとても助かりました、改めてお礼申し上げます。ありがとうございました。

個人賠償包括特約のトラップ

住まいのトラブル

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

昨年度管理会社が代理店のT社マンション総合保険から今年度マンション管理士が代表の代理店の主導でS社マンション総合保険に鞍替えしました。
総会でその代理店の社員が行ったS社の保険内容の説明記録を聞き直したところ、「個人賠償包括特約」に、これは値下げをオブラートしたトラップでないかと気が付きました。約款を虫眼鏡で読み返すと、個人賠償されるのは「住居用個室の所有、使用または管理に起因する偶然な事故」とあります。これはクレジットカード等に付帯されている個人賠償責任保険特約では日常生活におけるすべてが対象となるのに対し、事故発生場所がマンション内(それも極めて限定され、代理店がさじ加減出来る場所)と読めるのです。
また、この保険適用されない(誤解されていた)時でも、被害者との示談を代行しますと念押ししていると読めます。
結論から、居住者間の居住エリアの事故に限定される保険と理解していいのでしょうか。

議決権行使書について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

皆様のお知恵や知識のご協力をお願い致します。

私のいる管理組合で、近々、臨時総会が開催されます。
事前の送られてきた出欠票と議決権行使書(1枚で2種記載)に関して
違法と思われる点がありました。

その違法な点は、議決権行使書の文面上の但書で

※賛否の表示がない場合には、議長(管理組合理事長)に委任したものと
 みなします。(原文のまま)

という一文があります。
通常、議決権行使書において、賛否の選択がなされていないものは、棄権
若しくは無効とするのが、適法と考えられます。
棄権の場合は、総会出席扱いになるが、賛否を表明しなかった。
無効の場合は、議決権行使書自体が、有効ではないという考え方。
というのが、合法であり合理的であると考えられます。

その理論を覆し、賛否の記載がない場合には、理事長に委任するという
手続きは、違法であると考えます。

具体的にその違法性を裏付ける根拠を、なかなか見つけ出せません。
判例、法令、参考事例等判断できるものをご存じでしたら。ご教示
頂きたいと思います。

宜しくお願い致します。

道路拡張に伴うマンション所有地の譲渡について

管理組合の運営

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションの前の道路が拡張されるとのことで、道路拡張部分で譲渡予定の土地の分筆と一部土地の譲渡を認める管理規約の変更は総会決議(特別決議)で承認済であります。
来月は臨時総会で下記の2つの議案が予定されております。
(1)約150軒の区分所有者からの委任状の取り纏めを管理組合が行政に代わり担当するとのことです。
(2)譲渡予定の土地の用途変更(植栽のある緑地⇨アスファルトの空地)を実施し、その費用は行政が管理組合に支払う。

上記の2件の議案を普通決議で提案していますが以下の疑問があります。
(1) 区分所有者からの委任状の取り纏めを管理組合が行政に代わり担当
 >基本的に法人格でも無い管理組合に委任状の取り纏めを代行する権限があるのか甚だ疑問に思います。
(2) 譲渡予定の土地の用途変更(植栽のある緑地⇨アスファルトの空地)を普通決議で提案
 >近い将来に譲渡予定と言えども現状は共用部の土地の用途変更を普通決議で良い根拠が不明です。

上記の様な疑問がありますことから、管理組合に議案書の質問状として出しましたが、管理組合として行政と協議し問題無しとの回答だけで、その法律的根拠が明らかにされず多いに不満です。

委任状による臨時総会の開催について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションではコロナ禍の為臨時総会を委任状のみにて重要議案を理事会役員のみ出席にて開催し白黒をつけようとしています。しかもスムーズに議決しようと感染対策の為密を避けることをこれ幸いとの理由として「区分所有者の出席はご遠慮ください」との一文がご丁寧に記載されております。さらには事前に理事会で議決された議案の賛否のみを書面記載にて採決する方法が取られています。これでは住民の総意が反映されないように思います。あくまでも区分所有者参加をまず謳い、仕事柄不都合でもし参加できない場合には委任状記載でカウントするのが筋ではないでしょうか?ご意見をお聞かせください。

1つの議案に賛成と反対がある場合

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつもお世話になっております。
築41年 40名弱の小規模マンションの役員2年目で今年で任期終了となります。

先日、定期総会に向けての議案確認の最終理事会があり、添付しました議案を、賛成多数で総会に諮る事になりました。

契約先は、施工・管理をしている会社のリフォーム部門で費用は「無料」。
理事会は、専門の人が必要なので、長年信頼のおける会社でありここがパートナーになるのが良い、無料でやってくれし、すぐにアドバイス貰えるから、と総会に諮るとの事。

私は、
①まだ、設置されていない、協力してくれる人がいるのかも不明なのに、先に契約する事。

②無料ですが、契約内容が不明な事(期間・解約条件・どこまでが無料なのか等)

③パートナー選びは必然ですが、他社の案も聞いた上で住民が選ぶ、を希望。

という理由で、「総会承認後にアドバイザー契約を終結する予定です」には反対です。

そこで、私自身、委員会設置には賛成ですが、パートナー契約は反対の場合、この議案には賛成で入れるのか、反対と入れるのか、議案1つに対し、項目のような賛成と反対とできるのでしょうか?

ゴミ回収ルールを勝手に変更

大規模修繕工事

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションは売買時の重要事項説明書にゴミ回収サービスに関する規定が書かれており、回収するゴミは
1.燃やすゴミ
2.雑誌チラシ、新聞紙、紙パック、段ボール
3.ペットボトル、缶、ビン
の3分類で1は平日朝に玄関ポーチに出しておけば回収してもらえ、それ以外は各自ゴミ庫に持ち込みます。粗大ごみ、大型ゴミ􏰂、リサイクル法対象家電や有害ゴミ􏰀は行政に回収してもらうなど各自で処理することになっています。
ある頃突然ゴミ庫に食品トレイ、プラスチック容器という分類が増えました。新型コロナ以降は回収員の感染防止のためとして、正しく分別されていない燃やすゴミが玄関ポーチに留置されるようになりました。
この間管理組合で何の議論も議決も行われておらず、勝手な管理の変更です。住民は勝手なルールの押し付けを容認しないといけないのでしょうか。

理事の守秘義務と被訴訟

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション管理組合の理事の一人です。住民の1人Aさんから管理組合を訴えるといわれています。いきさつは、いつも(1回/月平均)Aさんからクレームの投書があます。(内容は何々の改善とかこうすべきとかの意見。意見の相違も多い)それを理事の誰かが他の住民Bさんに口外したと思われ、そのBさんがAさんに投書(部屋のポスト)しました。その投書の内容は、「最近もクレームが多いようですね。理事はボランティアでやっているのでもう少し考えて出すべきです。自分が理事になってやったらどうですか。」でした。Aさんは「理事の誰かがBさんに口外したに違いない、そうでなければ今もクレームを多発しているなんて分からないはずだ」と怒っているわけです。Bさんは理事の守秘義務違反であるといっています。投書を証拠に警察にも届け出るといっています。管理組合との話はもうしないとも言ってぃます。管理組合としては、確かにだれかが口外した疑いも捨てきれないので、どう対応すればよいのか悩んでいます。(理事の人は誰も言っていないといっています)

管理会社変更に伴う、前会社の引継ぎ拒否について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

前管理会社の不審な点が積み重なり、管理会社変更に成功しました。以前、こちらで相談にのって頂き、ありがとうございました。(管理会社変更には、前管理会社を含め、3つの会社をそれぞれプレゼンテーションさせて公平に決めております。)

 変更からもう既に3か月。前管理会社が引継ぎに必要な書類、管理規約原本や、議事録原本、設備点検の報告書、竣工図書、決算から任期満了までの収支報告書などの書類を渡してくれません。
メールで催促しても返信しない、電話で誰が出たとしても、担当者が休んでいるとの返答を繰り返し対応しようとしません。小さい管理会社です。
 また、今までトラブルになるからと管理室に理事長も入られせない、鍵も渡さない前管理会社でしたが、前管理会社が取り付けていた鍵がドアに穴をあけていたこともわかり、汚損されたままになっております。また、管理室内にあった電気錠制御盤も故障していて報告を受けてないこともわかりました。 
 状況をメールしても、無視されています。どのように対応したらよいでしょうか?やはり、裁判しかないのでしょうか?
また、もし、マンションの書類を破棄されていた場合、罪にはならないのでしょうか? 

住民の玄関ドアが傷つけられ提訴すると言われています。

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの住民の玄関ドアが何者かに大きな傷が付けられ、住民から管理組合にクレームがきています。
住民からは、①防犯カメラでの確認、②玄関ドアの交換、③専用防犯カメラの設置を要求されていますので、理事会で議論しました。
①防犯カメラのチェックについてはプライバシーにかかわる事ですので、住民から警察に被害届を出して貰い、警察から防犯カメラの提出を要請された場合にだけ画像を提出すると回答しました。
②玄関ドアの交換については共用部といえども犯罪行為によるものかどうか明確でない事から最低限の修理で対応し、修理費用は取り敢えず住民負担でお願いしました。
③再発防止の簡易タイプ専用防犯カメラについては特定の住民のためには設置は出来ないと回答しました。
上記回答に対し住民は激怒してしまい、理事長(管理者)を「善管注意義務違反」で裁判所に訴えると言っています。
上記の住民の申し入れを臨時理事会を開催し議論したところ、住民からの提訴は理事会が受けるべきものなので、裁判所から私に「訴状」が届いたら「被告不適格」で返送するように言われました。
現在の理事会は、私は籤引きで理事長になっただけで、実際の理事会の運営は副理事長が中心に動いています。
私としては原理原則で住民と喧嘩腰で対応するのではなく、もっと被害住民に寄り添った対応の方が良いと思います。
副理事長にその様に話しましたが、私は籤引きで1年間理事長として理事会の決議に従って職務を遂行する義務があると言われていますが、自身の意に反して訴訟に巻き込まれることには納得出来ません。
自分としては、理事長の権限で被害届を出し、さらに管理組合の負担で玄関ドアを修理、簡易防犯カメラを設置したいと思うのですが、その場合は理事会の意向に反し管理規約違反なりますことから、理事会から理事長を提訴することになり、別の裁判になる可能性があると言われ悩んでいます

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機械式駐車場建て替えにあって

マンションに住み早くも22年になります。近々に2回目の大規模修繕工事を迎えます。また長期修繕計画ではさ34年目には機械式駐車場の建て替えを考えてます。最近、住民に駐車場の必要性のアンケートをとりました。結果、車を手放す考えのかたはいませんでした。それにより駐車場を建て替えについて検討してます。 現在の駐車の動力は、油圧式によるもので、3段パレットタイプです。機械式駐車場は他に電気駆動式のタイプがあります。どちらも一長一短あると思いますが、ランニングコストから見てどちらが良いのか教えて頂きたいのです。

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ふみにゃーん さん

役員報酬の源泉徴収

理事への役員報酬を検討しています。 金額等を調べていたら、マンション理事へ役員報酬を支払う場合、源泉徴収が必要になるという見解を見つけました。 管理組合の役員報酬は課税対象で、管理組合は源泉徴収をして納税する必要がある。 という見解です。 源泉徴収が必要であるならば、役員報酬導入のハードルはかなり上がるかなと考えています。 役員報酬を導入されている方、どうしていますでしょうか? よろしくお願いします。

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しむ さん

玄関ドアの装飾

現在理事をしております。 私のマンションでは新たに入居した人が、玄関ドアに30㎝×20㎝のスペースでWELCOMの文字とその周りに花の装飾をしております。不快感はありません。 共用部ですがこのくらいは許されるのでしょうか。参考書や裁判例では、色を変えるとかは規約違反として認められていませんが、このような場合はどうでしょうか。理事として、どう対応していいか、教えてください。

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マサヒロ さん

「1つの議案に賛成と反対がある場合」の結果報告です

いつもお世話になっております。 上記タイトルでご指南頂きありがとうございした。 先日、定例総会があり、「委員会設置 賛成:契約 反対」でいいか聞いたら、複合案件なので、一つの賛否しか出来ないと管理会社担当から言われました。 ですが、理事会・委員会にオブザーバーとして出る時に都度理事会の許可をとる手間を省く為、また、出席するのに自社の理由付け(契約があると動きやすい)等、という事で契約形式をお願いしたい旨、リフォーム部担当より、ご説明がありましたので、契約も賛成しました。 因みに、委員会に協力してもいいよって方いらっしゃいます?と伺った所、誰もいらっしゃらなかったです。根気よくやっていくしかありませんね。 やっと、2年の役員を終えて、こちらの皆様にお教え頂きとても助かりました、改めてお礼申し上げます。ありがとうございました。

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aka さん

コンプライアンス違反について

当マンション管理組合においては、多くのマンション同様理事会制を 導入しておりますが、理事会とは別に検討部会なる組織を作り実質的な運営を 行い、本来、理事会の責任と権限の範囲にあるべき諮問機関を逸脱した行為を 続けている、又、管理組合運営に精通している部員がいない為、コンプライアンス違反に該当することもわからず運営されています、管理会社は営利目的が優先 され指導力は期待できない(善管注意義務違反)、一度行政指導を望んでいるのですが、どのように対応すれば良いでしょうか、ご指導願います。     

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たかちゃん さん

理事長及び理事会への不信任決議

長年理事長を努めた方が理事長を退任したのですが、その元理事長は今まで規約クソくらえで専用使用権付き駐車場を1000円(権利無しは14000円)にしたり共用部分に総会決議なく自身の専有部分へ通ずる外階段を作ったりしています。今期役員は規約に則り奮闘中で、マンションに資産がないのも元理事長が無駄な支出や利益相反取引をしていたものと考えております。そうした中、元理事長が今期役員へ不信任決議案を出そうと動く出していることを知りました。賛同者が組合員1/5以上議決権1/5以上ギリギリのラインで集まりそうです。対応策はありますか?

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ザダンチョウ さん

防火管理についての管理会社の業務

管理委託契約の業務仕様書第一の1.(3)防火管理①の一、では、乙は、甲が行う必要のある防火管理業務について説明を行う。とあります。 この関係でお尋ねします。 私は2月半ばの研修を経て防火管理者に選任されました。3月半ばにはそのことでフロントマンからメールが届きました。 「消防署へ届け出に行く旨の案内」と「消防計画(案)についてご確認をお願いします。平成30年に届け出たものを参考に添付します」と言う内容でした。私は、なり立てで「確認」の意味となぜ平成30年のものを添付するのかがわからず、前任者に尋ねました。「毎年内容には変わりがない。平成30年のでも同じ」という返事だったので、「確認をしました。OKです」とフロントマンにメールで返事をしました。 ●①ここで第一の質問です。フロントマンとはメールのやりとりのみですが、契約が定める「説明」とはこの程度のものでしょうか。経験がない身に対しては、もう少し説明があっていいのでは、と思われました。 年2回の消防自主検査についてお聞きします。 今年の3月の理事会の資料に 「消防設備保守点検不良、実施日2021.9月26日」という不良アイテムの写真と消防設備不具合改修工事の見積書(2月9日付)がついてきました。(煙検知器の不動作2か所、避難口の誘導灯の劣化、屋上の表示灯破損)。 見積内容は理事会で承認され、4月15日に工事予定です。 さて「去年の9月の点検の不良の報告が今年の3月とは遅いのではないか?」と3月の理事会で私は言いましたが、フロントマンからは返事がありませんでした。 そうこうするうちに6か月後の点検が到来し、3月27日に一斉に業者により行われました。 3月27日時点では不具合は直してありません。 ●第2の質問。9月の点検の結果の不具合を3月の理事会に報告するのは、よくあるケースでしょうか。また直さないうちに6か月後の点検(3.27)を行った結果はどう考えればいいでしょうか。 ※上記のフロントマンは業務全般において積極的に働くタイプではありません。 以上

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百年のすみか さん

理事長及び理事会への不信任決議

長年理事長を努めた方が理事長を退任したのですが、その元理事長は今まで規約クソくらえで共用部分に総会決議なく自身の専有部分へ通ずる外階段を作りました。今期役員は、マンションに資産がないのは元理事長が無駄な支出をしていたものと考えております。そうした中、元理事長が今期役員へ不信任決議案を出そうと動いており、賛同者が組合員1/5以上議決権1/5以上ギリギリ集まりそうです。対応策はありますか?

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ザダンチョウ さん

建物・設備管理業務費の内訳提示について

マンション管理会社と委託業務を締結していますが、建物・設備管理業務費の内訳についてそれぞれ(エレベータ設備や機械式駐車場設備など)の金額は明記されています。 ただ、その金額が正しいものか確認したく、管理会社に再委託先の見積書を提示するよう求めていますが、「提示する義務がない」の一点張りで開示していただけません。 通常、開示しないものなのでしょうか?

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こくぞう さん

モンスタークレーマー

初めて登録しました、長年管理組合の理事長を拝命しております。当マンションは 27戸と小さいマンションでござますが外部区分の方で5戸所有しており、私自身17年理事長職に就いておりますが当然ながら理由があり以前の理事長が(外部区分) 自己利益のみをしておりあろうことか管理組合名義の口座の変更を企んでいることが判明し当時の会計役員の(女性)70代と副理事が2名で阻みその関係で私の所へ白羽の矢がきた経緯が御座います、その関係も御座いまして現在外部区分の方々は恨みが有り直近ではこの4か月で8回100ページに及ぶ質問等などの書面を送付してきております無論私もできるだけ対応しておりますがもはや手に負えず大変疲弊しております、無論弁護士、警察、管理会社と理事会など様々な関係機関と相談しておりますが、主張は権利の行使を最大限利用している模様です、最近は理事会といたしましては規約の解釈に隔たりがあるためこれ以上の関連には対応いたしませんと書面を送る予定です。また以前その方々と不法占拠の立ち退きの裁判になり一応和解ですが80パーセント勝利の和解で御座いました、訴訟以前は8戸所有しておりましたので議決権の関係で運営は大変でした。また現在その主導的役割をされてるのが有る事件が有り教職員でしたが免許に失効になった模様ですので大変扱いも難しいです。当然ながらその方はネット及び市教委より公開になっておりますので。

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