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201件ヒットしました。

管理会社の暴走はとめられないのか?

管理業の委託

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちの管理会社は、理事長が名簿を見ることも許さず、管理人室にもはいれないようにしています。理由はトラブルになるから、知られることを嫌がる人が他のマンションでもたくさんいるから。規約にも管理委託契約書にも理事長が名簿など帳票簿を管理・保管となっています。

大規模修繕で余りに高額な見積を持ってきたことから、責任施工方式でやることになりました。その修繕のお知らせなどを送るために、館外へ住む方の住所を知りたいだけなのに。管理会社は自分たちが契約違反していると認めても、館外の方の住所を教えることを頑なに拒否します。大規模修繕で管理会社が入らないので、自分達だけでやれと言われた臨時総会で、わざわざ名簿作成という議案もたて、承認されたのに、管理会社がデメリットをその場で説明してないからダメだと言われました。事前にこういう総会を行うということは教えてありました。

総会で承認されたのにダメだとは?、もともと規約にもあるのに?、判例があるのに閲覧請求にも書き写すのもだめだとのこと。管理会社にそんな権利ありませんよね?

マンション管理業協会、マンション管理センター、関東地方整備局など相談しましたが、戒めるスベはないようです。これは契約上のトラブルであって、違法というわけではない、特に指導もできない、あとは裁判しかないとの回答でした。
おそらく管理会社は管理会社変更を恐れてのことと思いますが、こういう暴走は、誰にもおさえられないのでしょうか?

名簿がないや管理人室にも入れないのは、災害のときに心配です。管理会社にそれを言ったら、東日本大震災のとき大丈夫だったから心配ないと言われました。
知識がなく、小さい会社です。前は一級建築士がいましたが、今はいないため、工事費用の相場を知らないのか(ボラれているのか?)、相場の2倍以上とられていたことがわかりました。


消防用設備点検

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨年の6月より理事長に
3ヶ月後の9月に年2回の内、消防署へ報告義務がある点検が実施されました。
60台の消火器が2012製造だったため
消火器の内部検査がされていないことを指摘しましたところ、「点検済であり、点検終了のシールも貼っています」。
確かに点検済のシールが貼っていたのですが、点検?整備?がわからないシールで重ね貼りされており過去の点検が判断できなかった為、所轄の消防署に確認しましたところ、シールは任意なので点検が実施されているのであれば問題はないとのことでした。

先月、消防署より
2018年より内部検査が実施されていなかったと指摘が…

内部検査より交換の方が安価でしたので
管理組合が消火器を用意して
その業者に無償で交換させる案で考えてたのですが…来月には半年の点検が…

この様な場合、過去の適正に実施されていなかった点検については費用全額返金で対応していただき、次の点検で仕切り直しがいいのでしょうか?

管理組合が分譲マンションの駐車場を使用休止として閉鎖すると案内があった

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築23年で1階2階が店舗5店、3階から14階が居住用39戸の分譲マンションです。
屋内の機械式駐車場(駐車台数18台)のメンテナンス費用がかかる事と何れは機械を入れ換えなければならなくなる際に数千万の費用が発生するからとの理由で管理組合の理事会で駐車場を閉鎖することに決まったとの案内がありました。
区分所有者には事前に説明会はありません。
今現在居住者が7台、外部貸しで10台使用中ですが、今年の総会で議決し年内には使用中止にすると書かれていました。
区分所有者への説明会も開かず、駐車場の設置付加基準等も無視して理事会で閉鎖を決める事に問題ははないのでしょうか?

マンションエントランスでの「憩いの場」の事例

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションの高齢化(認知症)対策で、住民同士の互助が必要です。助け合いのコミュニティが必要なのですが、その構築の方策として、住民の憩いの場をつくり、そこで、良好なコミュニティをつくり、助け合い文化つくりや軽度な認知症者への早期の対策にしたいのですが、良い憩いの場の活動事例はないでしょうか。どうすれば、高齢者の方が集まって貰えるでしょうか。何か良い案ありませんか。

監事による監査報告以外の意見について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

以前に監事の理事会についての発言についてご質問させていただき、色々と勉強させていただきました。
いよいよ今期の総会を控え、総会議案書の配付を終えたところですが、監事による監査報告書以外に「監事からの意見」という文書が総会議案書に入れられてしまいました。
管理会社へ監査報告書を提出する際に、意見書を一緒に議案書に載せるように依頼があり、管理会社から監事の意見を止めることはできないとのことでしたので、そのまま載せましたが、内容が理事会への不満と管理会社への中傷ばかりで、理事会が管理会社継続の議案に対する反対への誘導ともとれる内容でした。

ご質問は理事会で審議されていない、監査報告書以外の「監事からの意見」を総会議案書に載せてしまったことの違法性についてです。
違法であれば、総会前に臨時理事会を開催し、この「監事からの意見」について
適切ではなかったので、理事会で取り消しますという修正議案を配付しようと考えています。
いかがでしょうか?
宜しくお願いいたします。

自然災害による屋上防水工事の早期施工の必要性

その他

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨年も同問題で投稿させて頂き、数多くのアドバイスを頂戴しました 真に有難うございます。   さて今回理事会で再度屋上防水工事(アスファルト防水)が問題となって来ました、築11年で計画では来年大規模修繕工事の予定ですが、私が修理委員会を立ち上げ少なくとも15年周期を提案しています。今回問題なのは屋上防水工事で こちらも大規模に合わせて行う提案していますがマンション内に数名声高の反対意見の方あり 昨今の大型大風・集中豪雨の影響で漏水被害の可能性も飛躍的に上がり だからこそ決められた保証期間内で工事をする必要があるとの意見です、その後の調査で防水工事を先にするのなら2棟からなる建物の一つは足場を組まないと工事できないことが判明し、どうせ足場を組むのなら大規模工事を計画通り12年目で実施するのが良いとの意見も出だしました。 今回反対意見の中で特に大型台風などの影響が論点の軸になりそうです、今後増えるであろう自然災害のことも考慮すると少しでも早く防水工事をする方が良いのでしょうか?   ただ私の知る限り屋上防水保証は南は沖縄から北は北海道まで環境が大きく異る中で保証期間は一律10年となっており、かなり厳格な数字であると見ています。    

コンサルティング費用はどのくらい

その他

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

修繕計画や大規模工事の計画をコンサルティングするといってマンションの住民がコンサルティング費用を要求しています。
その方は、1級建築士とのこと。
いくらづらいが妥当ですか?
また、住民が費用を取るような例はあるのですか?

植栽管理(+理事運営支援)が得意な植栽管理会社・植栽管理支援会社

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

植栽担当理事となったのですが、植栽専門委員会立ち上げの検討が引き継がれており、支援業社の契約要否も含めてこれから検討するつもりで、見積もり取得する業社を複数社(最低3社)探しています。

・”相応の規模の植栽(当マンションは敷地は約2ヘクタールほどですが、植栽が40%を超えています)をもつ「マンション」”の植栽管理が得意な業社
・「マンション」の植栽管理の理事運営支援サービスを得意としている業社

をご存知の方いたら教えてください。

背景としては、当マンションでは長年植栽のあるべき姿やその管理方法を理事会が検討しながら、進めてきていますが、1年交代の理事では中長期ビジョンに則った検討が難しく、植栽専門委員会の設立検討を予定しています。

管理組合としては、過去これまで複数社の大手造園会社と契約をしたことがありますが、植栽管理そのものの技術に問題はないものの、植栽管理に関する理事運営(総会決議を中心とした合議制)までを考慮した提案・支援まで入り込んでくれる業者はありませんでした。(これまでの造園業社変更の理由は、報告品質やコストなど様々です)

今後、植栽専門委員会を立ち上げるにしても、本業をもった現役世代も多く、植栽の専門家でもないため、植栽業社の協力は不可欠ですが、マンションにおける植栽管理となると、建物への影響・日照・通風・目隠し・個々の住民の好みなど、住民一人一人の意見が異なるなか、高木伐採や強剪定などは総会での合議が必要となるなど、大規模な公園・公共施設・商業施設・企業などの植栽を経験している造園業社であっても、大規模マンションの植栽管理の理事運営支援に関しては、経験値がほとんどない業社も多いため、業者候補の選定に苦慮しています。

分譲駐車場の転貸しについて?

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

分譲タイプの駐車場の専有使用権を保有しているのですが、
2週間ほど、区分所有者に貸し出してあげたいのですが、法的に問題はないでしょうか?
私としては、使用していないものですから、無料で使っていただいても構わないと考えております。
よろしく、お願いいたします。
(現在、高齢のため、自家用車は保有しておりません。)

駐輪場の強制的な移動

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私達のマンションでは住戸分以上の平置駐輪場があり、幅により月額200円から400円の使用料となっており、1年毎の契約更新がありますが使用料の未払い以外の理由で更新出来ないとはなっておりません。

私の自転車はカゴの付いた普通の自転車ですので月額200円の幅の狭い駐輪場を使っていましたが、更新時期の1週間前に突然、幅の広い駐輪場に移動するよう依頼文書が来ました。
突然のことでしかも理由に納得がいかないことから、無視したところ更新日の翌日に更新契約は出来ないので、指定した月額400円の幅広駐輪場に移動するよう要求が来ました。

移動を拒否したところ、今度は強制的に広幅駐輪場に移動され、400円の使用料を引き落とされるようになりました。
更新しないとの一方的な通知で強制的に駐輪場を移動させることには法的な問題はないのでしょうか?
またこのような管理組合の一方的な行いにどの様に対応すれば良いのでしょうか?


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〜 トップ10 〜

新たな長期修繕計画の作成は総会決議の筈ですが!

昨年に1回目の大規模修繕が終わりました。 来月実施予定の総会議案が事前に配布されましたので議案書を確認したところ「新長期修繕計画の件」とあり、既に長期修繕計画が作成されその結果を踏まえ来期より修繕積立金を値上げするとの内容でした。 お金おかけ長期修繕計画の見直しを実施するには「総会決議」が必要な筈なので、理事会に質問状を送ったところ、「大規模修繕の一環として実施したものなので総会決議は不要」との回答を貰いましたが納得出来ません。 私としては総会の決議を経ないでの長期修繕計画の作成は違法だと思いますので、この議案を提出する事自体がダメだと思います。 総会で既に完成した長期修繕計画を後追い承認する訳にいきませんが、総会ではどの様に追及すれば良いのでしょうか? 理事会役員の責任を追及して理事会役員の辞任を要求しても任期が1年で全員退任するので意味がありません。 例えば理事会役員に長期修繕計画の作成費用を役員個人に要求する事は可能でしょうか? また最低限の罰として理事会役員の役員報酬を返上させる(細則では理事会に出席するだけで報酬が支払われる)事は可能でしょうか? 何れにしても(確信犯的に)規約に違反し総会を経ないで長期修繕計画を作成した行為に対し罰を与えたいと思いますが何か良い方法はありませんでしょうか?

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KUMI さん

理事会でのメンテナンス会社変更の決定

エレベーターメンテナンス費用が高いため、安い会社への変更を理事会で検討しているようです。安い会社になることはいいのですが、理事会のみの会社選定、決定は手続きとして問題ないのでしょうか。安かろう悪かろうの場合もあるため、総会議案、承認が必要ではないのでしょうか。

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yoshi さん

修繕積立金 余剰金は分配できる?

今期大規模修繕工事を行う予定です。 理事会はこの機会に工事費を差し引いた積立金の残高を各戸に分配すると言っています 積立金は集めすぎだ、12、3年後に3500万円位あればいいので余ったお金は返金すると言うのです。 耳障りはいいのですが、積み立てたお金をこの様な理由で分配することは可能でしょうか。 今後もっとお金がかかることもあるように思いますので心配です。 他の人はお金が戻ってくるのならいいねぐらいの感じでです。 こんな軽い感じで大切な修繕積立金を取り崩していいのでしょうか。 法的にどうでしょうか。理事会で説得できる材料などありましたらお聞きしたいのでよろしくお願いいたします

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うさぎ さん

超法規での書面決議の総会開催

私のマンションでは5月24日に総会が予定されておりましたが、本日、理事長名で コロナの影響で、区分所有法45条及び当マンション管理規約により、総会を書面決議にする旨、連絡がありました。そして、書面決議には全員の承諾が必要だが、緊急事態のため超法規的措置として全員の合意があったものとみなし、書面決議総会を実行したいとありました。 また、コロナの影響で理事会も開いておらず、理事長の一存で実行するように見られます。当然、管理組合のアドバイスはあったと思います。 仕方ないとは思いますが、法的に問題ないでしょうか。今後も含め、管理組合へのアドバイスを教えてください。

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マサヒロ さん

臨時総会の延期と説明会の開催を理事会に求める方法について

大規模修繕工事設計会社との契約解除を議題とした臨時総会(6月7日)招集通知がきました。私は契約を行ったときの理事長です。現理事長は当時の修繕委員でした。契約解除にあったって不明な点と現時点において住民に向けた改修内容の説明会が開催されていません。解約の理由とされている内容は設計会社を入れるときに説明しており、むしろそのやり方が評価されてこの業者が承認されたと思っております。下記のような要求をしたいと思いますが、リゾートマンションなので署名を集めることも難しい状態です。どのようにしたらよいかお知恵をお貸しください。よろしくお願い致します。 区分所有者の皆様                        2020年5月00日                            25期、26期理事長 ○○○○ 臨時総会延期と説明会開催要求 このたび臨時総会の招集通知がありましたが、このような重要な問題を出席も出来ないこの時期に急いで決めることではないと思います。 当マンションの大規模修繕工事の、現在の設計状況がどのようになっているのか心配ではありませんか。 修繕委員長であった当時○○理事長は屋上防水不要シーリング不要と㈱○○から出された設計について拒否しており改修設計業務は最後まで仕上がっていない状態です。 設計管理会社の契約を解除するかしないかの前にどのような工事を行うのか詳細説明を伺いたいと思います。 招集通知には他の専門家を入れるような検討も行うようにも読み取れますが、○○理事長は直接発注で動いており、発注する会社もすでに決まっているようです。 それが設計管理会社を解除し理事会中心に推進していくという意味です。 今回の臨時総会の延期と説明会の開催を要求致します。 ご賛同いただける方は下記にご署名をお願い致します。

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sen さん

ZOOMを使っての理事会開催についての問題点

最近のコロナ騒ぎでZOOM等を使って理事会を開催しているところが増えているのは理解できますし、私のマンションでも3月からZOOMを使った理事会を始めました。 私のマンションでは6月に定期総会が開催されますので、先週のZOOM理事会で議決権行使をZOOM出席者も議決権行使者と認め議案可決しました。 私から重要事項の議決権行使は出来ないのではと質問すると、理事長からは管理規約でZOOM等での出席は通常出席との国交省コメントがあるので問題は無いとのことでした。 さらに理事長からは今後は恒久的にZOOM理事会で議決権行使を続けていくと言われましたが、今のZOOM理事会は以下の問題があります。 (1)無料版のZOOMなので40分毎に切れ再接続に時間がかかります。 (2)ZOOMを使えない一部役員は通常通り出席しますが、ZOOM出席者との意思疎通が図れません。 (3)理事長等数名は個人のノートパソコンと無線LANを持参しZOOM出席者同士で話していますが、通常出席者は全く話が見えません。 (4)理事会で議決権行使で賛否を取る場合にZOOM出席者の賛否が見えないので、通常出席者が理事長のパソコンで確認しなくてはなります。 (5)上記のような問題があり、議決権行使がある場合には通常の理事会の倍以上の時間がかかっています。 上記の(2)の問題を指摘したところ、ZOOM対応のPCが無ければスマホを持参してスマホで参加するように言われましたが、その場合の通信費は役員個人負担とのことです。 このように現状のZOOM理事会は問題が多いことから、来月の定期総会で「ZOOM理事会の導入」を議案に追加し、ZOOMのインフラを整備するように進言しましたが、世間一般では普通にZOOM理事会が行われており、総会決議は不要との見解でした。 ただコメントを見ると「理事会に出席できない理事について、インターネット技術によるテレビ会議等での理事会参加や議決権行使を認める旨を、規約において定めることも考えられる。」とあります。 もしZOOM理事会へ移行するのであれば、総会で住民に周知し、管理規約を変更し、最低限のインフラ整備をするべきだと思いますが、理事会メンバーは聞く耳を持ちません。 世間一般のZOOM理事会でも総会決議を経ずにこのように一部不利益を得る理事を無視したような運営をしているのでしょうか?

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さくら さん

理事会では一部WEB出席者は議決権行使でき、議決権行使書では駄目なのですか。

新型コロナにより理事会は、出席が難しい組合員を書面やWEBにより出席扱いとし決議を行っておりましたが、一部役員よりクレームが入り書面での決議は中止しWEBだけを出席扱いにしました。 WEBだけが理事会で議決権行使出来る根拠は、国交省の標準規約コメントの「理事会に出席できない理事について、インターネット技術によるテレビ会議等での理事会参加や議決権行使を認める旨を、規約において定めることも考えられる。」とのことです。 しかし我々のマンションの理事会は半分位が直接出席し、残りの半分弱が各部屋でZOOMを使い理事長と繋げているので、理事長以外は通常出席者とZOOM出席者の間のコミュニケーションは出来ていません。 このため重要事項の決議ではいちいち理事長のパソコンまで見に行って賛否を確認しなくてはなりません。 このような中途半端なWEB会議を「テレビ会議等での理事会参加や議決権行使」として認めてもよいものなのでしょうか? また総会で認められている書類による議決権行使が何故理事会では規約を変更しないと認められないのでしょうか?

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Kawasaki さん

6月で任期満了ですが7月の空白期間の業務は?

現在、理事長で今年6月で任期満了です。 私達のマンションはツツジなどの低木が多く根が浅いせいか夏枯れすることが多く困っています。 その対策として自動散水装置を導入することを理事会に提案しましたら、私以外の主要役員は勿体ないと反対でしたが理事会として6月の総会議案に提出する事になりました。 私は今期迄の理事長ですので6月末の総会で決議し植栽業者に発注し猛暑に備えたいと思いますが、7月に入ると理事長の任期を過ぎています。 (ただ理事会で毎月月末なので7月末迄は空白期間となります。) 来期残る理事会役員は反対派が多数ですので、総会で議決されても散水装置の工事を延期すると思います。 そこで6月末の総会で決議されたら、直ぐ業者に工事を発注し直ぐに工事を着工してもらい7月の新役員選任迄に工事を完了させようと思います。 その場合、反対派の理事が理事会迄工事の進行を止めるように要求してくると思いますが、それを無視して空白区間に業者と打ち合わせ工事を進めることは法律的に問題はあるのでしょうか?

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さん

重大規約違反者の理事会役員の立候補の可否

私のマンションの理事会の理事は、基本立候補制で足りない場合に輪番制で任命されますが、昨年は3名の住民の方が立候補しました。 ところが昨年はその内1名の方が重大な規約違反(立候補の1年前の管理料不払)とのことで理事会より「貴殿は役員候補者としない」と通知して終わりました。 ところが今年もまた同じ住民の方が立候補してきたことから、その取り扱いについて議論したところ、管理費不払いから2年を経過していることから、理事会として今回は立候補を認める方向になりました。 ただ理事会役員(本人は理事長希望)になってからの管理費不払いは組合員への影響が大きいため、本人には「今後は管理費等の不払いは起こさない」との誓約書を書く様に要請しました。 ところが本人からは管理会社経由で口頭では不払いはしないと言っていますが、誓約書等の文書での提出は絶対に拒否の姿勢です。 理事会理事の中では立候補を認めるかどうかの賛否がほぼ拮抗していますことから、この様なケースはどの様に取り扱えば良いのでしょうか。

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さくら さん

専有部のサービス安心お助け隊?

50戸のマンションのものです。Nハウズイング管理で築2年ですが、総会議事録資料を見てみると「安心お助け隊サービス」という不思議な項目で各戸より少額ですが、予算計上されていました。サービス内容も微妙で、尚且つ専有部のサービスなのにマンションの管理費?修繕積立金?から支払いしているようなのですが、勝手に個人で契約する分はいいですが、納得いきません。 また築年数も浅いのに、こんなサービスまったく必要なく、不備があれば新築施工会社に言うべきだとおもうのですが。自分も、見落していました。知らずに長年加入していれば、何もせずにお金をむしりとられているような気が。 このサービス自体、違法ではないのですか??専有部をサポートする意味がわかりません。どなたか、同じような事になっていませんか?

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Jack さん

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