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182件ヒットしました。

値上がり対策について

大規模修繕工事

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨年、現行植栽管理業者さんから契約を辞退され、金銭面で解決が出来なかったため、他の業者さん3社から見積もりを集めたところ、どちらも現行の2,5倍~3倍の金額でした。そのうち2社は組合員からの紹介、直接の見積もり依頼でしたので、恣意的に横並びの金額に操作されたことは考えられず、リアルな相場の高騰なのだと思います。

検討に時間がかかり、結果的に昨年は1度も植木屋さんによる剪定は行わずに終わりました。管理員さんが手の届く範囲は切って下さったそうで、さほど見苦しくない状態を維持できています。

「業者さんによる剪定は2年に1回でも大丈夫なのでは?」と申したところ「我々は伸びた枝を見慣れているが、外部からは管理が行き届かないマンションという印象を受けるだろう。」というご意見もあり、従前どおり1年に1回の剪定間隔を維持する方向で、新しい植栽管理会社さんと契約する運びとなりました。

今後も同様の値上がりに直面した場合に備えての質問です。

消防設備点検など法定されているものは間隔を伸ばすことはできませんが、他に間隔を伸ばしてみたが大丈夫だったとか、以前は行っていたが廃止しても問題なかった管理がありましたら教えてください。
また、資産価値に影響を及ぼさない「削りどころ」のアイデアがございましたら教えてください。

また、逆に節約目的で廃止したら、かえってマンションの資産価値が下がってしまったとか、やはり再開したなどのご経験があれば、お聞かせ願えませんでしょうか?
よろしくお願いします。


ガス警報器

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ガス警報器の有効期限が切れました。
前回(5年半年前)は全所帯(26)で交換したようです。
器具はCOSMOS のXW-205Gです。
管理会社は他の修理、交換等の見積もりが高いのですが、次回の理事会で見積もりを出すようです。現理事長はほぼ、管理会社の言いなりですので、対抗処置を取りたいのです。
マンションのガス警報器の交換は個人でも可能でしょうか?
こういうう場合のアドバイスをお願いします。

月1回、理事会を開催しておりますが、最近理事の出席率が悪く困っています。

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの理事14名・監事1名の大規模マンションです。
毎月1回の理事会を開催しておりますが、最近理事の出席率が悪く、前回の理事会は理事1名が仕事の為ドタキャンしたことで理事会が成立せず「打ち合わせ」となってしまいました。

最近、特に困っているのは、理事就任は了解されてはいるのですが、理事会には毎回無断欠席で連絡も取れない理事の方が複数いることで、理事会が成立し難く困っています。

当マンションでは以前より理事会への参加を拒否する方がいることから、罰金制度の導入も検討してきましたが、上記のように無断欠席を続ける住民の方には効果が無いと思われます。

このサイトの皆様に教えて頂きたいのは、
(1)理事を拒否する場合に、罰金制度を導入する事は法的に問題はないでしょうか?
(2)理事はやらない、罰金は払わないという住民の方に対しては法律的に提訴は可能なのでしょうか?
(3)理事には就任するが、一切出席をしない場合には、上記の罰金制は有効とは思えませんが、無断欠席理事へのペナルティとして何か良い方法はありますでしょうか?

因みに、以前に罰金制度の導入を検討しましたが、少々の罰金では多くの方が喜んで罰金を払い理事を辞退すると考えられたことから断念しました。

自分の一方的な主張で質問者を誤った方向に誘導する可能性のある質問が増えて

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私もこのサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近質問に対して少し無責任な回答が増えているなぁと感じています。

例えば「公開空地への自転車置場増設工事の実施」についての質問に対して以下の回答がありました。

(1)「理事会は、過去の総会で認められていない事業を検討することはできません。 」として事業の検討自体を不当と言っている様に読めます。
駐輪場の増設などの事業の検討の可否すらも総会決議事項と勘違いする様な言い方を区分所有法の根拠も無く一方的に書き込むのは如何なものかと思います。

(2)「防犯に配慮して常に施錠されている公開空地の駐輪場化を阻止する為に行政に通報」とのアドバイスもありましたが、もし行政がコンプライアンス違反と判断すれば施錠を止めなければならず、質問者が心配している防犯の問題が出てくることに言及されておりません。

この様に質問者に寄り添わず、自分の一方的な主張で質問者を誤った方向に誘導する可能性のある質問が増えている様に感じておりますことから、是非アドバイザー方のバランスが良い回答を引き続き期待しております。

監事の権限

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

監事の権限について質問をいたします。
前回の理事会にて、監事の方が、事前に相談もなく、管理組合理事会と管理会社に対する確認事項の書面を理事会に提出し、理事会審議の進行の妨げとなったことから、書面を配付し理事会審議にはかりたいときは事前に、理事長へ相談し、承諾を得てから提出してほしいと伝えたところ、監事の権限は理事会などへの質問、確認などは自由に行えると、事前に承諾を得ることを拒否しており、今回の理事会でも理事会終了間際に確認事項を提出し、予定終了時間を1時間以上オーバーしてしまい、理事会出席者に迷惑をかけております。確認内容も会計のことや、管理会社の保管文書、支払いなど、理事会以外でも確認できることがほとんどです。
どうやら監事としての活動を議事録に残すことが目的のようです。
理事会内で、監事からの書面提出について、理事長として拒否することは可能でしょうか?
皆様のご意見をお聞かせください。

マンション管理士とのスポット契約は理事会決議ですか?

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの理事長は、昨年7月に知り合いのマンション管理士を理事会に連れて来て、理事会の管理運営の円滑化を目的に有効利用しようとの話がありました。
理事長からは、管理規約に専門知識を有する者を活用するとの規定があることから、5月の総会までの10ヶ月間は理事会のアドバイザーとしてスポットで契約し、その結果に問題なければ来年度は顧問契約したいとの提案があり、反対は副理事長1名だけの圧倒的多数で承認されました。

理事会の決議を踏まえ、マンション管理士さんには現在まで理事会に出て頂きアドバイスを頂いていましたが、先週、理事で無い組合員から総会の決議無しでマンション管理士を雇うことは違法であるので、マンション管理士とスポット契約していた顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、緊急の臨時理事会が開催されました。
理事会では理事長よりマンション管理士の件は理事会で決議された事項であるので、弁護士費用等の裁判費用は管理組合から出すとの提案がありましたが、スポット契約に反対していた副理事長より、提訴されているのが理事長本人であることから、裁判の費用は取りあえず理事長個人に負担して貰うべきとの提案がありました。
副理事長の提案については理事より色々な意見が出ましたが、私を含め多くの理事が理事長の独断専行には不満があったことから、理事長の裁判費用は取りあえず理事長個人で負担して裁判に対応して貰うことで決議されました。

そこで質問ですが、そもそもマンション管理士のスポット契約の件で、1組合員が理事長を提訴することはできるのでしょうか?
また、この訴訟で組合員の言い分が認められる可能性は高いのでしょうか?

議事録の閲覧希望への対応

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

一部の住民の方から理事会議事録の閲覧依頼があり対応に苦慮しています。
理事会議事録を閲覧させる場合は、個人情報の部分は消し、コピー・写真撮影不可の前提で閲覧させていますが、組合員なので総会議事録のように全文を提出するよう要求されており、もし隠蔽するなら提訴すると言われ苦慮しています。
皆様はどの様に対応されていますか?

20年での機械式駐車場の更新は適正でしょうか?

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションには約200台分の機械式駐車場があり80%以上が使われていますが、最近故障が増えてきてさらに駐車場パレットの錆も酷くなってきたので、管理会社にペンキ塗装の見積もりをお願いしたところ、ペンキ塗装だけで1千3百万円との見積もりを貰いました。

さらに管理会社からは設置からもうすぐ20年になるので、塗装をするなら機械式駐車場を最新型に更新した方がよいとの事で、2億7千万円も 見積もりが出ています。

質問ですが、機械式駐車場は20年程度で更新するのが一般的なのでしょうか?
また200台分で2億7千万円の見積りは適正なのでしょうか?

質問者には結果も報告してもらいたいのですが・・・

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

色んな助言を受けて感謝している質問者も多くいると思います。 主にどの助言が有効で問題解決に役立ったかの結果報告もお願いしたい。

その為の専用の記入欄があれば書いてもらいやすくなると思ったのですが、皆さんいかがでしょうか?

人気の組合員ランキングについて

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

「人気の組合員ランキング」は必要なのでしょうか?
私もたくさんのポイントをいただいて、嬉しいし誇らしくもあります。
しかし最近、「得した」ポイントを得るのが目的のような回答が多く見られます。
他の方の回答と全く同じフレーズを繰り返しているだけとか、質問の内容とかみ合っていない持論を載せるだけとか。
皆さんはどう思いますかなどという質問に、他の方と同じような意見を言うのは構わないと思いますが、アドバイスを求めている質問に、フレーズまで同じ答えをするのは変だと思います。
同じ意見なら、その方に「得した」を入れればいいでしょう。

サイトが活発化しているということとは違う感じを受けます。
以前は質問にみんなで一緒になって考えるというような感じを受けていましたが、最近は自分の得点のために回答している方がいるように思います。

「人気の組合員ランキング」の弊害が出ているのではないでしょうか。
確かに自分の回答にポイントが入ると嬉しいです。
励みにもなります。
それはランキングがなくても変わらないと思います。

アドバイザーの方は、ランキングがある意味信頼度のバロメーターになると思いますが、一般組合員はそんな必要もないのではないでしょうか。

最近「得した」ポイントの意味が本末転倒になっているような気もします。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

監事の越権行為について

相談させてください。 私は今年の5月から管理組合法人の監事をしております。 現理事会の構成は、区分所有者の理事4名、マンション管理士1名の5名で、これは規約で定められた最低数です。マンション管理士は、区分所有者の理事のAさんの知り合いの人で、普通の理事と全く同じ扱いの外部理事です。 当初は、口は出すけど手は出さない監事のつもりだったのですが、第一回目の理事会で役割分担を相談した際、理事たちはみんなとても実作業などは出来ませんとのスタンスだったので、私が監事でありながら大部分の実作業を担当する事となり、自然とその後の理事会での発言も多くなり「仕切っていた」といってもよい状態でした。もちろん、議決権はない監事なので議案の承認は理事が行っていましたが、私の意見に反対する理事はほぼいない状態でした。 このことをAさんは不満に思っておられたようで、理事会では何も言わなかったのですが、先日管理会社に乗り込んで、管理会社の社長と担当者に以下の事を述べたとの事です。 1.監事が理事会を仕切る事は、越権行為であり法律違反である。 2.マンション管理士は辞任させた。このため理事の数は最低数を割るため、今後の理事会は成立しない。もし、理事会を強行すれば法律違反になる。 そこで教えて頂きたいのですが、1について法律違反に当たるのでしょうか。もちろん監査すべきものを自分で主導してしまうのは望ましくない事は分かっており、11月予定の臨時総会で監事を辞任し理事になる事も決まっていました。もし法律違反となるのであれば、これまでの理事会での決定事項はすべて無効となってしますのでしょうか。 2についてですが、区分所有法49条7項「理事がかけた場合又は規約で定めた理事の員数がかけた場合には、任期満了または辞任により退任した理事は、新たに選任された理事が就任するまで、なおその職務を行う。」となるので、次回の理事会においてマンション管理士は欠席扱いで理事会は成立すると考えておりますが如何でしょうか。 長文で申し訳ありませんがよろしくお願い致します。

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rita さん

理事の奥さんの代理出席・同伴出席は合法?

某マンションでは理事が、出席者が足りなくて理事会が成立しないかもというプレッシャーに負け、自分が出席できないときは配偶者でも親でも息子でも、とりあえず誰かを座らせておけばいい、というルールを理事会内だけで作り、運用しています。というわけで、理事会の成立要件である過半数の10人が出席していても、内訳は、理事4人、組合員2人、組合員ですらない人4人、というような有り様です。 管理規約はほとんど標準管理規約の丸写しですから、 ・理事会は理事をもって構成する。 ・監事は、理事会に出席して意見をのべることができる。 と書かれており、理事会に出席して発言できるのは理事と監事だけのはずです。(代理出席に関する規定はありません。) また、一回代理出席して「私、好きかも」と思ったご婦人は、理事である夫が出席できるときにもついてくるようになり、ほぼ毎回夫婦で参加する理事もいます。 こういう運営をしたいのなら、総会で規約の変更を議決しなければならないはずで、理事会メンバーの口約束だけでこのような運営をするのは違法だと思うのですが、どうなんでしょう。 例えば、上記の4人、2人、4人という出席者で決まり支出した費用を、理事会自体が無効だから返せと言われたら、対抗できますか。

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果糖ブドウ糖 さん

マンション室内の水漏

一年ほど前にフロアタイルが浮いてきて 内装業者にみてもらったところマンション室内で水がまわった跡がありました。 自宅の付帯設備からの水漏れ跡がないので 同時期に大規模修繕工事でベランダの高圧洗浄が原因の可能性があり、管理会社に言ったところ 施工元からうちは関係ないとの回答でした。 自分で調べて組合で入っている水漏れ原因調査保険が使えるのかな?と思ったのですが、使えるのでしょうか?

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かなお さん

事務管理業務の基幹業務に含まれる??

管理委託契約書を読むと、以下のことが書かれています。 ・事務管理業務には基幹業務と基幹業務以外がある。 ・基幹業務の一つに「維持修繕の企画・実施の調整業務(マンションの維持または修繕に関する企画および実施の調整、実施の確認。)」がある。 ・これは、具体的には「補修工事・設備の保守点検等外注に関する業務、防火管理業務の補助、施設運営の補助、各種契約の代行、大規模修繕計画の立案補助、総会・理事会の運営補助、通知事項の伝達、官公庁・分譲業者との折衝」を意味する。 ところで、当マンションでは(他のマンションもほとんど同じだと思いますが)、設備管理業務費を管理会社に支払っており、管理会社はエレベータ保守や植栽など多くの業務を専門業者に丸投げしています。 そこで質問ですが、設備管理業務を管理組合と専門業者の直接契約とし、契約の手続きや日程の調整、点検日当日の立ち会い、実施の確認等は事務管理業務として管理会社にやってもらう、というのは問題があるでしょうか。 設備管理に関しては直接契約により年間数百万円安くできる見込みですが、理事会の仕事が増えると反対する理事がいます。 事務管理業務として管理会社に行ってもらえれば解決するのですが。 事務管理業務にあたらないというご意見の方は、その根拠と委託契約書をどう直せばいいのかアドバイスをいただけるとありがたいです。

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果糖ブドウ糖 さん

駐輪場の強制的な移動

私達のマンションでは住戸分以上の平置駐輪場があり、幅により月額200円から400円の使用料となっており、1年毎の契約更新がありますが使用料の未払い以外の理由で更新出来ないとはなっておりません。 私の自転車はカゴの付いた普通の自転車ですので月額200円の幅の狭い駐輪場を使っていましたが、更新時期の1週間前に突然、幅の広い駐輪場に移動するよう依頼文書が来ました。 突然のことでしかも理由に納得がいかないことから、無視したところ更新日の翌日に更新契約は出来ないので、指定した月額400円の幅広駐輪場に移動するよう要求が来ました。 移動を拒否したところ、今度は強制的に広幅駐輪場に移動され、400円の使用料を引き落とされるようになりました。 更新しないとの一方的な通知で強制的に駐輪場を移動させることには法的な問題はないのでしょうか? またこのような管理組合の一方的な行いにどの様に対応すれば良いのでしょうか?

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さくら さん

大規模修繕に向けた劣化診断について

こんにちは。 大規模修繕に向けた修繕委員会メンバーです。 2008年竣工の200世帯以上の大規模マンションで来年には築12年が経過します。修繕委員会メンバーであれこれ検討して大規模修繕を15年目に延期するためにも現在のマンションの劣化診断を実施して延期妥当性を説明する為の判断材料としたく思います。 管理会社には劣化診断見積りを依頼しましたが修繕委員会として管理会社以外に見積りを取得したく思います。 どなたか劣化診断可能な会社をご紹介して頂けないでしょうか? 宜しくお願いします。

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ベリー さん

共用部植栽の伐採

先日 剪定工事が行われたのですが、気付いてみると、新たに4本の樹木が無残に伐採されました。 以前にも、数本伐採されているのですが、 我慢してきました。 全て我が家から見下ろす場所にあり、私は その景観に大変愛着を持っていました。 なんの断りも、事前通告もなく伐採されたので、 復旧を要請したいです。 現在の理事長は、傲慢な活動んする人なので、 個別に解決は期待できないでしょうし、 住民に同意を求めてめも、当該樹木の景観に 関係するのは数軒のみです。 泣き寝入りするしかないのでしょうか? 私は、復旧同等の話し合いができなければ、 民事調停を申し立てたいです。 また組合員が、組合を提訴することは できないのでしょうか? この理事長には、多くの問題があるので、 きちんと意思表示をしたいです。

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オレンジ さん

リフォームについて

築約25年の分譲マンションです。 最近リフォームをされている部屋がありその内容を聞くと、天井、壁を取り除き躯体をむき出し(コンクリート打ちっ放し状態)にし、そこに棚や、照明、火災報知器を直接取り付けていることがわかりました。内装の壁や天井が無い状態でコンクリート打ちっ放しの内装になります。 一部躯体コンクリートにはクリア塗装が施されています。 当然躯体には何らかの止めビス(プラグレスアンカー等)で器具を取り付けているわけですから、規約違反になると思うのですが、仮に最小限の取付穴で施工し、コンクリート打ちっ放し状態(共用部分の壁)で住むことに管理組合として許可しても良いものなのでしょうか。

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小太郎 さん

水道料金滞納者に対する給水停止の規約作成

はじめまして、マンションの理事長をしていますが、現在約2年間に渡り水道料金の滞納を継続している占有者がいます。(賃貸での入居者) 約2年前に入居して最初の水道料金請求額が約12000円前後で、その請求に対しては6000円位支払いをしただけで、それ以降一度も入金が有りません。 裁判を起こして確定判決ももらっていますので近日中に強制執行を予定していますが、恐らく財産の差し押さえは難しいと認識しています。  確定判決後は嫌がらせのように、恐らく水道を出しっぱなしにしているようで、9月の水道料金(減免申請されています)が5万以上になっており、先日11月請求分の検針をしたところ8万を越えています。 そこで、マンションの規約に水道料金の滞納者に対して給水停止をする事を明記したいのですが、どの様な文面が良いのでしょうか? 給水停止を行った場合、最悪は管理組合が賠償請求の対象になることも承知しています。 ただ、相手は全く支払いの意志はなく、話し合いにも応じず判決も無視しています。 おまけに、水道料金は前回が5万、今回が8万、このまま垂れ流しを放置するわけにはいけません。仮に訴訟になってもしょうがないと考えています。電気、ガスは滞納すると止められるので支払いをしているようです。 この様な悪質な水道料金の滞納者に対しては、管理組合は水道の給水停止を行う。との内容で 規約を作りたいので教えて下さい。

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ノリオ さん

長期修繕計画

築29年のマンションで理事をしています。2年前に2回目の大規模修繕工事が終わり、今期長期修繕計画の検討をしています。 次回3回目の大規模修繕工事には、9000万近い借入が想定され、管理会社(デベロッパー系)からは、修繕積立金の値上げが必要と提案を受けています。 値上げの検討は必要だと思っていますが、5年前の長期修繕計画を確認すると、3回目の工事は、1000万円不足との記載でした。 2回目にきっちりお金を使わせる為であったのか?と疑ってしまいます。 質問ですが、長期修繕計画は、過去の計画と照らし合わせて、都度大きく変わるものなのでしょうか。また管理会社の都合良く作成されるのでしょうか。

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ほとんど新米 さん

人気の組合員ランキング

〜 得したコイン順 〜

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1200GS さん

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Hiro さん