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182件ヒットしました。

理事長の希望者がいない場合の選任の方法は?

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新米の理事長ですが、初めて投稿させて頂きます。

当管理組合は役員数10名(5名ずつ交替)2年任期の輪番制で当方も今期から理事になりました。
先日、今期最初の理事会に出席しましたら、議題の最初に理事長の専任の話になりましたが、前期の理事の方の中から選任しようと延々と議論がされましたが決まらず、最後は新任理事を含めた全員でクジ引きで理事長を決めました。

皆さんの管理組合では、どの様に理事長を決めているのでしょうか?

また理事長は大きな権限がありますが、もしクレーマーの方が理事長に立候補した場合(今の理事にはクレーマーの方はいません)の歯止めはどのようにされているのでしょうか?

最近組合役員をやらない人が増えている様ですが皆さまの管理組合ではいかがでしょうか?

総会出席票他の提出

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会の案内書に
「出欠票が期限までに提出されない場合は賛成と見做します。」
と記載した場合に、提出されなかった票を賛成票とすることは有効なのでしょうか?

民泊禁止等で管理規約を変更したいのですが特別決議では可決できません

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

10年以上改訂されていない管理規約を、最近問題になっている(民泊禁止)(暴力団員の排除)を標準管理規約に合せ下記の様に改訂しようとしています。

(専有部分の用途並びに民泊の禁止)
第12条・・・・・・・・・・・
2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
3 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第13条第1項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

(暴力団員の排除)
第19条の2 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、前
条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に係る契約に
定めなければならない。
一 契約の相手方が暴力団員・・・・・・・・

ただ、管理規約は特月決議で住民の3/4以上の賛成が必要ですが、総会では委任状を出さない、議決権を行使しないで欠席する住民が圧倒的に多く特別決議で可決する見通しがありません。

マンションは築25年で老朽化が進みスラム化する危険性がありますので、マンションの資産価値の低下を防ぐために(民泊禁止)(暴力団員の排除)を明文化したいのですが、どのように対応すれば良いのでしょうか?

品格について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長い間このサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近少し変わってきてしまっているなぁと感じています。
何事も変わっていくことは当然のことだとは思いますが、いい方向に変わっていくことを願います。
質問者に対して上から目線で失礼なことを言ったり、自分と意見の違う回答者をなじったり。
そんなサイトではなかったはずだと嘆くのは私だけではないのではないでしょうか。
このままでしたら、サイトがせっかく盛り上がってきているのに離れていく方も出てしまいそうです。
何を発言しようと自由だとは思いますが、最低限「礼儀」と「品格」は忘れてほしくないことと思います。
皆さんはいかがお考えでしょうか。

管理会社委託業務費の一般管理費10%と管理報酬5%の妥当性について

その他

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社からの月額明細を見ると委託業務費の各費目に具体的な数字が記載されています。
その明細の中には「組合運営業務費」「保守点検業務費」「緊急対応業務費」「清掃業務費」等の費目があります。

各業務費のコストダウンのため、「保守点検業務費」「清掃業務費」については下請けではなく安価な専門業者を使いコストダウンの検討を要請しても、管理会社からは「責任が持てない」との理由で拒否されています。
これら業務費の支払いにかかわる明細については、基本的に管理会社から見せてもらう事は無いことから、一定のマージンが乗っていると考えています。
さらに委託業務費には他の業務費と同じく、10%の一般管理費と5%の管理報酬が別費目で計上されていますが、これはマージンの二重取りにはなりませんか?

各業務費のコストダウンを要請と合わせ、10%の一般管理費と5%の管理報酬は高過ぎると考え、見直しを要請しましたところ、これらのパーセンテージは全国共通で変える事は出来ないとのことです。
このように各業務費のコストダウンについては拒否され、さらに一般管理費・管理報酬の見直しにも応じて貰えず、逆に最近の人件費のアップを理由に来期の委託業務費の大幅値上げを要求されており、もし来期の委託業務費の値上げが認められない場合は契約の更新が出来ないとのことです。

当マンションはモンスタークレーマーが多く理事会として管理費の値上げ提案は難しい状況でありますが、一方で住民の多くが大手管理会社のネームバリューでマンションを購入しているので管理会社の変更も難しい状況です。

この様な状況で管理会社とどの様に交渉すればよいのでしょうか。
(1)一般管理費や管理報酬の適正なパーセンテージはどの程度でしょうか?
(2)管理会社相手に各業務費のコストダウンをやって貰えるような具体的な方法はあるのでしょうか?
(3)管理会社会社への委託業務費の値上げを住民の管理費に転嫁しない良い方法はあるのでしょうか?

電気契約について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

低圧総合契約から従量電灯Bと低圧動力に契約変更する場合は理事会で決めていいのか総会で決めたほうがいいのかどちらですか?

保管口座の閉鎖について

その他

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社の変更に伴い、旧管理会社時代に利用してた一般会計用保管口座と積立金用保管口座から資金を移動し、閉鎖しました。これには総会決議が必要だったのでしょうか?

行政処分について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

いつもアドバイスありがとうございます。

当マンションの管理会社が行政処分を受けました。
そこでですが、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の違反で行政処分を受けた事を、組合員(区分所有者)には知らせる必要はないのでしょうか?
管理委託契約書の通知義務の中には入っているのですが、これは理事会(管理組合)のみに知らせればよいとの解釈ですか?

管理組合による自治会の一括加入について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、当マンション管理組合では、設立時から自治会に管理組合で一括加入しております。全組合員自治会に強制加入の状態です。自治会費は、管理費から全組合員分マンションとして一括支払しております。自治会費を管理費から支出していることになります。総会で、毎年承認され支出しています。
問題点として、自治会の任意加入性の点、自治会と管理組合という目的の異なる組織を一緒に扱っている点、社会情勢や、判例等についても説明をしました。その後、総会議案として、一度組合加入をやめ、個別加入にしましょうという提案をさせてもらいましたが、全員反対で否決されてしまいました。
理由としては、1個別加入にすると、現在管理費から支払えている自治会費を、各戸で別途支払う必要があるため、追加負担になる、2自治会費の徴収について、現在は管理費で徴収できているので、組合員の事務的負担がないが、個別加入だと自治会役員が徴収する必要があり(管理会社は関与しなくなるので)、事務的負担が大きい、という意見です。
私としては、自治会と組合活動はきっちり分けておくべきだと思っているのですが、今後どのように進めていったらよいのでしょうか。

管理委託契約の更新の説明

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理委託契約を12月に更新します。2年前は総会の前に重要事項説明があり、総会後に言われるがまま、契約書に押印しました。
重要事項説明書と契約書とは違うのは解っています。
皆さまは契約書の説明を面談で聞いてから契約を交わしておられるのでしょうか?総会の前に時間を取るべきでしょうか?

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〜 トップ10 〜

監事の越権行為について

相談させてください。 私は今年の5月から管理組合法人の監事をしております。 現理事会の構成は、区分所有者の理事4名、マンション管理士1名の5名で、これは規約で定められた最低数です。マンション管理士は、区分所有者の理事のAさんの知り合いの人で、普通の理事と全く同じ扱いの外部理事です。 当初は、口は出すけど手は出さない監事のつもりだったのですが、第一回目の理事会で役割分担を相談した際、理事たちはみんなとても実作業などは出来ませんとのスタンスだったので、私が監事でありながら大部分の実作業を担当する事となり、自然とその後の理事会での発言も多くなり「仕切っていた」といってもよい状態でした。もちろん、議決権はない監事なので議案の承認は理事が行っていましたが、私の意見に反対する理事はほぼいない状態でした。 このことをAさんは不満に思っておられたようで、理事会では何も言わなかったのですが、先日管理会社に乗り込んで、管理会社の社長と担当者に以下の事を述べたとの事です。 1.監事が理事会を仕切る事は、越権行為であり法律違反である。 2.マンション管理士は辞任させた。このため理事の数は最低数を割るため、今後の理事会は成立しない。もし、理事会を強行すれば法律違反になる。 そこで教えて頂きたいのですが、1について法律違反に当たるのでしょうか。もちろん監査すべきものを自分で主導してしまうのは望ましくない事は分かっており、11月予定の臨時総会で監事を辞任し理事になる事も決まっていました。もし法律違反となるのであれば、これまでの理事会での決定事項はすべて無効となってしますのでしょうか。 2についてですが、区分所有法49条7項「理事がかけた場合又は規約で定めた理事の員数がかけた場合には、任期満了または辞任により退任した理事は、新たに選任された理事が就任するまで、なおその職務を行う。」となるので、次回の理事会においてマンション管理士は欠席扱いで理事会は成立すると考えておりますが如何でしょうか。 長文で申し訳ありませんがよろしくお願い致します。

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rita さん

理事の奥さんの代理出席・同伴出席は合法?

某マンションでは理事が、出席者が足りなくて理事会が成立しないかもというプレッシャーに負け、自分が出席できないときは配偶者でも親でも息子でも、とりあえず誰かを座らせておけばいい、というルールを理事会内だけで作り、運用しています。というわけで、理事会の成立要件である過半数の10人が出席していても、内訳は、理事4人、組合員2人、組合員ですらない人4人、というような有り様です。 管理規約はほとんど標準管理規約の丸写しですから、 ・理事会は理事をもって構成する。 ・監事は、理事会に出席して意見をのべることができる。 と書かれており、理事会に出席して発言できるのは理事と監事だけのはずです。(代理出席に関する規定はありません。) また、一回代理出席して「私、好きかも」と思ったご婦人は、理事である夫が出席できるときにもついてくるようになり、ほぼ毎回夫婦で参加する理事もいます。 こういう運営をしたいのなら、総会で規約の変更を議決しなければならないはずで、理事会メンバーの口約束だけでこのような運営をするのは違法だと思うのですが、どうなんでしょう。 例えば、上記の4人、2人、4人という出席者で決まり支出した費用を、理事会自体が無効だから返せと言われたら、対抗できますか。

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果糖ブドウ糖 さん

マンション室内の水漏

一年ほど前にフロアタイルが浮いてきて 内装業者にみてもらったところマンション室内で水がまわった跡がありました。 自宅の付帯設備からの水漏れ跡がないので 同時期に大規模修繕工事でベランダの高圧洗浄が原因の可能性があり、管理会社に言ったところ 施工元からうちは関係ないとの回答でした。 自分で調べて組合で入っている水漏れ原因調査保険が使えるのかな?と思ったのですが、使えるのでしょうか?

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かなお さん

事務管理業務の基幹業務に含まれる??

管理委託契約書を読むと、以下のことが書かれています。 ・事務管理業務には基幹業務と基幹業務以外がある。 ・基幹業務の一つに「維持修繕の企画・実施の調整業務(マンションの維持または修繕に関する企画および実施の調整、実施の確認。)」がある。 ・これは、具体的には「補修工事・設備の保守点検等外注に関する業務、防火管理業務の補助、施設運営の補助、各種契約の代行、大規模修繕計画の立案補助、総会・理事会の運営補助、通知事項の伝達、官公庁・分譲業者との折衝」を意味する。 ところで、当マンションでは(他のマンションもほとんど同じだと思いますが)、設備管理業務費を管理会社に支払っており、管理会社はエレベータ保守や植栽など多くの業務を専門業者に丸投げしています。 そこで質問ですが、設備管理業務を管理組合と専門業者の直接契約とし、契約の手続きや日程の調整、点検日当日の立ち会い、実施の確認等は事務管理業務として管理会社にやってもらう、というのは問題があるでしょうか。 設備管理に関しては直接契約により年間数百万円安くできる見込みですが、理事会の仕事が増えると反対する理事がいます。 事務管理業務として管理会社に行ってもらえれば解決するのですが。 事務管理業務にあたらないというご意見の方は、その根拠と委託契約書をどう直せばいいのかアドバイスをいただけるとありがたいです。

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果糖ブドウ糖 さん

駐輪場の強制的な移動

私達のマンションでは住戸分以上の平置駐輪場があり、幅により月額200円から400円の使用料となっており、1年毎の契約更新がありますが使用料の未払い以外の理由で更新出来ないとはなっておりません。 私の自転車はカゴの付いた普通の自転車ですので月額200円の幅の狭い駐輪場を使っていましたが、更新時期の1週間前に突然、幅の広い駐輪場に移動するよう依頼文書が来ました。 突然のことでしかも理由に納得がいかないことから、無視したところ更新日の翌日に更新契約は出来ないので、指定した月額400円の幅広駐輪場に移動するよう要求が来ました。 移動を拒否したところ、今度は強制的に広幅駐輪場に移動され、400円の使用料を引き落とされるようになりました。 更新しないとの一方的な通知で強制的に駐輪場を移動させることには法的な問題はないのでしょうか? またこのような管理組合の一方的な行いにどの様に対応すれば良いのでしょうか?

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さくら さん

大規模修繕に向けた劣化診断について

こんにちは。 大規模修繕に向けた修繕委員会メンバーです。 2008年竣工の200世帯以上の大規模マンションで来年には築12年が経過します。修繕委員会メンバーであれこれ検討して大規模修繕を15年目に延期するためにも現在のマンションの劣化診断を実施して延期妥当性を説明する為の判断材料としたく思います。 管理会社には劣化診断見積りを依頼しましたが修繕委員会として管理会社以外に見積りを取得したく思います。 どなたか劣化診断可能な会社をご紹介して頂けないでしょうか? 宜しくお願いします。

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ベリー さん

共用部植栽の伐採

先日 剪定工事が行われたのですが、気付いてみると、新たに4本の樹木が無残に伐採されました。 以前にも、数本伐採されているのですが、 我慢してきました。 全て我が家から見下ろす場所にあり、私は その景観に大変愛着を持っていました。 なんの断りも、事前通告もなく伐採されたので、 復旧を要請したいです。 現在の理事長は、傲慢な活動んする人なので、 個別に解決は期待できないでしょうし、 住民に同意を求めてめも、当該樹木の景観に 関係するのは数軒のみです。 泣き寝入りするしかないのでしょうか? 私は、復旧同等の話し合いができなければ、 民事調停を申し立てたいです。 また組合員が、組合を提訴することは できないのでしょうか? この理事長には、多くの問題があるので、 きちんと意思表示をしたいです。

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オレンジ さん

リフォームについて

築約25年の分譲マンションです。 最近リフォームをされている部屋がありその内容を聞くと、天井、壁を取り除き躯体をむき出し(コンクリート打ちっ放し状態)にし、そこに棚や、照明、火災報知器を直接取り付けていることがわかりました。内装の壁や天井が無い状態でコンクリート打ちっ放しの内装になります。 一部躯体コンクリートにはクリア塗装が施されています。 当然躯体には何らかの止めビス(プラグレスアンカー等)で器具を取り付けているわけですから、規約違反になると思うのですが、仮に最小限の取付穴で施工し、コンクリート打ちっ放し状態(共用部分の壁)で住むことに管理組合として許可しても良いものなのでしょうか。

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小太郎 さん

水道料金滞納者に対する給水停止の規約作成

はじめまして、マンションの理事長をしていますが、現在約2年間に渡り水道料金の滞納を継続している占有者がいます。(賃貸での入居者) 約2年前に入居して最初の水道料金請求額が約12000円前後で、その請求に対しては6000円位支払いをしただけで、それ以降一度も入金が有りません。 裁判を起こして確定判決ももらっていますので近日中に強制執行を予定していますが、恐らく財産の差し押さえは難しいと認識しています。  確定判決後は嫌がらせのように、恐らく水道を出しっぱなしにしているようで、9月の水道料金(減免申請されています)が5万以上になっており、先日11月請求分の検針をしたところ8万を越えています。 そこで、マンションの規約に水道料金の滞納者に対して給水停止をする事を明記したいのですが、どの様な文面が良いのでしょうか? 給水停止を行った場合、最悪は管理組合が賠償請求の対象になることも承知しています。 ただ、相手は全く支払いの意志はなく、話し合いにも応じず判決も無視しています。 おまけに、水道料金は前回が5万、今回が8万、このまま垂れ流しを放置するわけにはいけません。仮に訴訟になってもしょうがないと考えています。電気、ガスは滞納すると止められるので支払いをしているようです。 この様な悪質な水道料金の滞納者に対しては、管理組合は水道の給水停止を行う。との内容で 規約を作りたいので教えて下さい。

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ノリオ さん

長期修繕計画

築29年のマンションで理事をしています。2年前に2回目の大規模修繕工事が終わり、今期長期修繕計画の検討をしています。 次回3回目の大規模修繕工事には、9000万近い借入が想定され、管理会社(デベロッパー系)からは、修繕積立金の値上げが必要と提案を受けています。 値上げの検討は必要だと思っていますが、5年前の長期修繕計画を確認すると、3回目の工事は、1000万円不足との記載でした。 2回目にきっちりお金を使わせる為であったのか?と疑ってしまいます。 質問ですが、長期修繕計画は、過去の計画と照らし合わせて、都度大きく変わるものなのでしょうか。また管理会社の都合良く作成されるのでしょうか。

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ほとんど新米 さん

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