←トップへ戻る ←戻る
Thumb 3q4a7498

株式会社ワイズオン さん

アドバイザー
得意分野
マンションの諸設備(給排水・電気・機械等)
URL
http://www.yson.jp/
地域
神奈川県
電話番号
045-534-8303

マンション共用部のLED専門会社です。
管理組合の省エネ、省コスト、安心安全な暮らしのための最適なLED化をご提案します。
日本中のマンションをLED化することで、日本全体の省エネに貢献できることを願っています。

相見積もりについて

管理組合の運営

建物の維持管理

私どもの理事会では管理規約で「原則として相見積もりを行う」との記述があり、細則では「50万以上は2社以上から相見積もりを徴収する」と明記されています。

ところが現理事会では50万円以上の全ての案件で相見積もりを実施していない事から、理事会で相見積もりを取らない理由を問い質したところ
(1)管理会社が管理しており、管理会社以外から見積もりを取るのは難しい。
(2)植栽の変更はマンションの植栽を熟知した植栽保守業者しか出来ない。
(3)照明のLED化も日常管理している管理会社しか出来ない。
(4)機械式駐車場の更新は現状のメーカーしか出来ない。

等々の理由で規約を無視して相見積もりを取ることは全くありません。
インターネット等で確認すると相場よりかなり高い値段ですので、理事会で問題提起しましたが、下記の様な否定的な反応でした。
「輪番製で回ってきて止む得ず忙しく時間を割いて理事会活動をやっているだけなので相見積もりする時間は無い」
「もし形式的にでも相見積もりが必要なら管理会社に依頼し他の会社の高い見積もりを出してもらいましょう」
「もし、どうしても相見積もりを取りたいなら、貴方(私)自身で責任を持ってやって下さい」

この様に管理規約、実施細則で決められた相見積もりをする事なしで、このまま大金の支出していく事は許されるのでしょうか?

機械式駐車場と固定資産税の関係について

大規模修繕工事

建物の維持管理

機械式駐車場は建物の一部と考えますと不動産のように思えますが、リースで借りる事ができると考えますと防犯カメラと同じような動産にも思えます。
機械式駐車場は不動産(登記できる?)なのでしょうか?
また、固定資産税の対象になるのでしょうか?

買取の場合は管理組合が所有者ですが、リースの場合はリース契約期間が満了するまでは所有権がリース会社にあると思います。その場合、税金を支払うのは機械式駐車場の所有者であるリース会社なのでしょうか?設置された土地の所有者であり、実際に利用している管理組合なのでしょうか?

機械式駐車場のリース経験のある管理組合の方にお尋ねします。固定資産税を支払っていますか?体験談をお聞かせ下さい。
設備や税金に詳しい方は、情報をお教え下さい。
よろしくお願いします。

低圧高負荷契約と電子ブレーカー

管理組合の運営

その他

以前「電子ブレーカーの意義について」こちらのサイトで質問をさせていただいた際に、管理(すが さとし)さんから下記のような仕組みをご教示頂きました。

↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ 
契約電力が50KWまでのマンションでは動力(三相200ボルト)は低圧動力という契約になります。
電灯コンセント(単相100ボルト)は従量電灯という契約になります。
つまり電気代が二口に分かれて請求されています。
低圧動力は契約電力1KW当たり1200円程度(電力事業者により異なる)の基本料金と電気メーターで計測する電気使用量(KWH)に応じた電力量料金の合計が請求されるのです。
電子ブレーカーは、低圧動力の基本料金を下げる効果があります。
↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑

電力契約が「低圧高負荷契約」となっているマンションでも、電子ブレーカーを導入するとその効果が得られるのでしょうか?
そもそも「低圧高負荷契約」と「低圧動力契約」はどのような違いがあるのでしょうか?

そのマンションでは電力契約が3口に分かれていて、検針結果から電力使用量があるのは1口(低圧高負荷契約)のみです。電灯コンセント用の電力もこの契約内で供給されていると推測されます。
電子ブレーカーは低圧動力の基本料金を安くする効果があるというご説明でしたので、電灯も含むこの契約に効果があるのかが知りたいです。

他の2口は電力使用量0kWが毎月続いており基本料金のみ払っている状態ですが、使用量が無くても、それぞれの基本契約を継続させておく必要があるものでしょうか。マンションでは2口に分かれるのが一般的だというご説明から使用量のある1口だけの契約にしたら問題があるのかが知りたいです。

因みにワンフロアが狭く縦に長いペンシルマンションでエレベーターの使用は頻繁です。共用廊下の面積は少なく電灯はLED化しています。

ご教示よろしく御願いします。

一括受電サービス導入のマンションで200Vのエアコンについて

建物の維持管理

その他

一括受電サービス導入済みのマンションです。今回リビングと和室、キッチンを一緒にして200Vのエアコンを購入することになりました。 工事としては、コンセントのパーツを200Vタイプに交換だけだと思ったら電気屋さんから200V電圧用のブレーカーに変更する必要があるとのお話をいただきました。室内の配電盤には、エアコン110V、220Vのシールが洋室のブレーカーに貼っていました。

電力会社のNext Powerに電話しても配電盤まで配線までしかわかりませんので
200Vが使えるかについても管理会社に確認して下さいと冷たい対応です。
現在、管理会社に電話して調べてもらっていますが不安な毎日です。
① 一括受電サービス導入先で200Vのエアコンの使用は、出来ますか。
② 専用のブレーカーに交換する必要がありますか。

それ以外の情報で結構です。回答のほどお願いします。

共用部分照明(1部定期清掃などの電力含む)のLED化について。

その他

建物の維持管理

LED化検討中で、レンタルリースと購入のメリットとデメリットを教えてください。

防犯カメラの更新について

住まいのトラブル

その他

築22年62世帯のマンションで修繕委員長をやっています。修繕委員会の範ちゅうではないのかもしれませんが、防犯カメラについて、みなさんの意見をお聞かせください。

来年1月末に5年契約のレンタル契約が切れ、その後1年ずつ自動更新になります。管理会社経由で契約したようです。

最近、自転車の盗難やメールボックスのいたずらがあり、防犯カメラの位置や数を見直そうということを前期の理事会で話し合いました。

4月に理事会が新しくなり、私は引き続き修繕委員長をやることになりました。

今回は、管理会社任せにならず、修繕委員会としても業者を探し、勉強して進めたいと思っています。

管理会社みずからが「最近は買取が多くなったいます」と言ってました。みなさんのところはいかがですか?

ちなみに当マンションは横浜にあります。どこかおすすめの業者を知っていれば情報ください。

ちなみに「防犯カメラ」で検索し、関連のある質問はすでに読んでいます。

大規模修繕の進め方について

管理組合の会計

大規模修繕工事

我が家のマンションでは、再来年に初めての大規模修繕工事を予定しています。

現在、修繕委員会の募集をした段階で、管理組合の役員をしている私はそちらにも関わることになりそうです。

大規模修繕について調べていると、設計監理方式や責任施工方式があったり、コンサルタントを付ける場合があったりと、色々選択肢があり迷っています。

特に費用の面で文句を言ってくる住人の方も多くなりそうなので、納得感のある工事にするためにはどうすれば良いか知りたいです。

ざっくりとして質問で恐縮ですが、大規模修繕を経験した方でアドバイスやその他に注意点があれば伺いたいと思っています。よろしくお願いします。

共用部(廊下)の照明が明るすぎて消灯してもらいたい。

住まいのトラブル

寝室に面した共用部(廊下)の照明が眩しくて、睡眠に支障をきたすため、管理人に話し理事会で諮ってもらったものの、夜間の動線上の安全確保を理由に、個人の問題として取り上げてもらえませんでした。共用部には他にも照明が設置され、当該照明を消灯しても暗くて足元が不安などの障害はないように思えるのです。拙宅の寝室は廊下に面して、直接灯りが差し込む状態です。季節柄、窓を締め切り遮光カーテンをするため、今は支障はありませんが、これから気温の上昇とともに窓やカーテンを締め切りできない気候になります。共用部であり安全確保と言われるとこれ以上言えなくなるのですが、このような事例の解決方法ないものでしょうか。

外構照明の復旧について

建物の維持管理

管理組合の運営

私の部屋は1階の専有庭がある部屋なのですが、その専有庭の外側が遊歩道となっており、夜間は遊歩道の照明も少ないのでとても暗いのですが、各庭の外側の植栽内に区画の結界のように照明が設置されております。昨年、この照明が故障(球切れではない)して点灯しなくなり、専有庭の外側がかなり暗くなってしまいました。
当初は管理員に修理の依頼をしていたのですが、調査中との返答のみでしたので、理事会へ投書をしたところ、埋設配線のため、原因が解らず、これ以上の調査費や復旧するにも高額な費用がかかること、遊歩道はほとんど人通りがないことを理由に、復旧は先送りされております。
照明が切れている箇所を放置すること自体がマンション資産価値の低下につながると思われること、夜間に庭の外側とはいえ、とても暗いこと、不審者等が植栽内に侵入したとしても部屋側からは見えないことへ不安を感じていることから、その後も再三、理事会へ復旧依頼をしているのですが、議題にも取り上げてもらえません。
保存行為として、私費で復旧し、管理組合に請求することも考えているのですが、皆様の意見をお聞きしたく、投稿いたします。
宜しくお願いいたします。

管理会社の工事受注

管理業の委託

素朴な疑問です。
管理会社のフロントの方は、工事受注のノルマか何かあるのでしょうか。
もちろん会社によって違うのかもしれませんが。

よく、工事、工事と言われます。
酷い時には「何かあったら理事会の責任になりますよ。」と強い口調で言われます。
素人なので本当に必要な工事かどうかわかりません。
あまりに工事のことを言われるので、ノルマをかけられているのかなぁと思いました。
どうなのでしょうか。