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株式会社ワイズオン さん

アドバイザー
得意分野
マンションの諸設備(給排水・電気・機械等)
URL
http://www.yson.jp/
地域
神奈川県
電話番号
045-534-8303

マンション共用部のLED専門会社です。
管理組合の省エネ、省コスト、安心安全な暮らしのための最適なLED化をご提案します。
日本中のマンションをLED化することで、日本全体の省エネに貢献できることを願っています。

マンション管理業界の体質について

その他

お世話になります。
初めて質問をさせて頂きます。
(少々堅い質問となり、恐縮です)

不動産関連業(特にマンション管理業)に勤めていらっしゃるプロの方にお聞きしたいのですが、マンション管理業界の体質についてご意見をお伺いしたいと存じます。

私は某マンションの理事長を務めており、ここ数年マンションの財政再建に取り組んで参りました。
その過程で、マンション管理業界の体質に大きな課題・問題があることが見えてきました。

具体的には以下のような課題・問題です。
①マンション管理業界は管理会社同士の競争原理が働いていない
②マンション管理会社は組合の味方ではなく、施工業者の味方である
(本来は「組合+管理会社⇔施工業者」で問題解決をすべきはずですが、現状は「組合⇔管理会社+施工業者」といった構図になっているようです。何も知らない組合が法外な見積金額を出され、そこの管理会社が乗っかって手数料を上乗せするという状況があるようです。本来はそのような法外な見積りは、管理会社が監視すべきかと)
③マンション管理会社にはいわゆる「お抱え」の施工業者がおり、その下請け業者について競争原理が働いていない
④マンション管理業界は旧態依然の働き方をしており、管理組合にそのしわ寄せがきている。
(「旧態依然の働き方」とは例えば未だにFAXを使っていたり、各理事に電話で予定調整を行うなど、昭和時代から何も変わらないような働き方)

このような業界体質に対して業界内部の方は「問題」であることを認識し、何かしらの対策を練っているものでしょうか。
それとも上記を特に「問題である」とは考えていないのでしょうか。

少しトゲのある言い方になってしまい申し訳ございません。
純粋に「この状態で何も問題ない」もしくは「何が問題なのか逆に聞きたい」くらいのご認識なのか、それとも「このような問題があることは承知しているが、業界全体の課題であり、根が深いので解決策が見いだせていない」といった認識なのかをお聞かせ頂きたいと考えております。

お手数をお掛けしますが何卒宜しくお願い致します。



コロナ対策でエレベーターに空気清浄機の設置について工事費が50万円!

その他

その他

コロナ対策でエレベーターに空気清浄機の設置したく東芝エレベーターに見積もり依頼。エレベーター内のコンセントの設置工事費が50万円!ビックリ。
安くできる方法を教えてください。
見積書を追加しました。
アドバイザーの皆様いろいろな意見ありがとうございました。
理事会にて下記方法を選択しました。
モバイルバッテリーで空気清浄機を駆動させる。
写真を掲載します。

管理会社から提案された大規模修繕の決定方法について

管理組合の会計

大規模修繕工事

来期に向けて大規模修繕の概算金額が提示され修繕積立金の値上げを管理会社から提案されました。建物劣化診断も管理会社の無償で行っており理事会でも特に疑問に思わずに進めていたのですが、見積もりが高いように思えてきました。
ただ管理会社が提案する大規模修繕の方法でいくとコンサルタント会社にするかうちでするかの2択、建物劣化診断診断結果に基づく最終見積もりはうちを選んでからやりますということでした。これでは金額もわからないのに決定するというなんだか勝手な方法で進めていることに疑問を感じており、コンサルト導入も検討したいと思っております。関西近郊で談合・リベートなどを排除したクリーンなコンサルト会社や事務所など実績を通じてご存知のかたおりますでしょうか?
本当の適正価格でやりたいと思っておりなんとか今の概算額よりも少なく取れる方法はないか困っています。どなたかご存知のかたあればよろしくお願いいたします。

相見積もりについて

管理組合の運営

建物の維持管理

私どもの理事会では管理規約で「原則として相見積もりを行う」との記述があり、細則では「50万以上は2社以上から相見積もりを徴収する」と明記されています。

ところが現理事会では50万円以上の全ての案件で相見積もりを実施していない事から、理事会で相見積もりを取らない理由を問い質したところ
(1)管理会社が管理しており、管理会社以外から見積もりを取るのは難しい。
(2)植栽の変更はマンションの植栽を熟知した植栽保守業者しか出来ない。
(3)照明のLED化も日常管理している管理会社しか出来ない。
(4)機械式駐車場の更新は現状のメーカーしか出来ない。

等々の理由で規約を無視して相見積もりを取ることは全くありません。
インターネット等で確認すると相場よりかなり高い値段ですので、理事会で問題提起しましたが、下記の様な否定的な反応でした。
「輪番製で回ってきて止む得ず忙しく時間を割いて理事会活動をやっているだけなので相見積もりする時間は無い」
「もし形式的にでも相見積もりが必要なら管理会社に依頼し他の会社の高い見積もりを出してもらいましょう」
「もし、どうしても相見積もりを取りたいなら、貴方(私)自身で責任を持ってやって下さい」

この様に管理規約、実施細則で決められた相見積もりをする事なしで、このまま大金の支出していく事は許されるのでしょうか?

機械式駐車場と固定資産税の関係について

大規模修繕工事

建物の維持管理

機械式駐車場は建物の一部と考えますと不動産のように思えますが、リースで借りる事ができると考えますと防犯カメラと同じような動産にも思えます。
機械式駐車場は不動産(登記できる?)なのでしょうか?
また、固定資産税の対象になるのでしょうか?

買取の場合は管理組合が所有者ですが、リースの場合はリース契約期間が満了するまでは所有権がリース会社にあると思います。その場合、税金を支払うのは機械式駐車場の所有者であるリース会社なのでしょうか?設置された土地の所有者であり、実際に利用している管理組合なのでしょうか?

機械式駐車場のリース経験のある管理組合の方にお尋ねします。固定資産税を支払っていますか?体験談をお聞かせ下さい。
設備や税金に詳しい方は、情報をお教え下さい。
よろしくお願いします。

低圧高負荷契約と電子ブレーカー

管理組合の運営

その他

以前「電子ブレーカーの意義について」こちらのサイトで質問をさせていただいた際に、管理(すが さとし)さんから下記のような仕組みをご教示頂きました。

↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ 
契約電力が50KWまでのマンションでは動力(三相200ボルト)は低圧動力という契約になります。
電灯コンセント(単相100ボルト)は従量電灯という契約になります。
つまり電気代が二口に分かれて請求されています。
低圧動力は契約電力1KW当たり1200円程度(電力事業者により異なる)の基本料金と電気メーターで計測する電気使用量(KWH)に応じた電力量料金の合計が請求されるのです。
電子ブレーカーは、低圧動力の基本料金を下げる効果があります。
↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑

電力契約が「低圧高負荷契約」となっているマンションでも、電子ブレーカーを導入するとその効果が得られるのでしょうか?
そもそも「低圧高負荷契約」と「低圧動力契約」はどのような違いがあるのでしょうか?

そのマンションでは電力契約が3口に分かれていて、検針結果から電力使用量があるのは1口(低圧高負荷契約)のみです。電灯コンセント用の電力もこの契約内で供給されていると推測されます。
電子ブレーカーは低圧動力の基本料金を安くする効果があるというご説明でしたので、電灯も含むこの契約に効果があるのかが知りたいです。

他の2口は電力使用量0kWが毎月続いており基本料金のみ払っている状態ですが、使用量が無くても、それぞれの基本契約を継続させておく必要があるものでしょうか。マンションでは2口に分かれるのが一般的だというご説明から使用量のある1口だけの契約にしたら問題があるのかが知りたいです。

因みにワンフロアが狭く縦に長いペンシルマンションでエレベーターの使用は頻繁です。共用廊下の面積は少なく電灯はLED化しています。

ご教示よろしく御願いします。

一括受電サービス導入のマンションで200Vのエアコンについて

建物の維持管理

その他

一括受電サービス導入済みのマンションです。今回リビングと和室、キッチンを一緒にして200Vのエアコンを購入することになりました。 工事としては、コンセントのパーツを200Vタイプに交換だけだと思ったら電気屋さんから200V電圧用のブレーカーに変更する必要があるとのお話をいただきました。室内の配電盤には、エアコン110V、220Vのシールが洋室のブレーカーに貼っていました。

電力会社のNext Powerに電話しても配電盤まで配線までしかわかりませんので
200Vが使えるかについても管理会社に確認して下さいと冷たい対応です。
現在、管理会社に電話して調べてもらっていますが不安な毎日です。
① 一括受電サービス導入先で200Vのエアコンの使用は、出来ますか。
② 専用のブレーカーに交換する必要がありますか。

それ以外の情報で結構です。回答のほどお願いします。

共用部分照明(1部定期清掃などの電力含む)のLED化について。

その他

建物の維持管理

LED化検討中で、レンタルリースと購入のメリットとデメリットを教えてください。

防犯カメラの更新について

住まいのトラブル

その他

築22年62世帯のマンションで修繕委員長をやっています。修繕委員会の範ちゅうではないのかもしれませんが、防犯カメラについて、みなさんの意見をお聞かせください。

来年1月末に5年契約のレンタル契約が切れ、その後1年ずつ自動更新になります。管理会社経由で契約したようです。

最近、自転車の盗難やメールボックスのいたずらがあり、防犯カメラの位置や数を見直そうということを前期の理事会で話し合いました。

4月に理事会が新しくなり、私は引き続き修繕委員長をやることになりました。

今回は、管理会社任せにならず、修繕委員会としても業者を探し、勉強して進めたいと思っています。

管理会社みずからが「最近は買取が多くなったいます」と言ってました。みなさんのところはいかがですか?

ちなみに当マンションは横浜にあります。どこかおすすめの業者を知っていれば情報ください。

ちなみに「防犯カメラ」で検索し、関連のある質問はすでに読んでいます。

大規模修繕の進め方について

管理組合の会計

大規模修繕工事

我が家のマンションでは、再来年に初めての大規模修繕工事を予定しています。

現在、修繕委員会の募集をした段階で、管理組合の役員をしている私はそちらにも関わることになりそうです。

大規模修繕について調べていると、設計監理方式や責任施工方式があったり、コンサルタントを付ける場合があったりと、色々選択肢があり迷っています。

特に費用の面で文句を言ってくる住人の方も多くなりそうなので、納得感のある工事にするためにはどうすれば良いか知りたいです。

ざっくりとして質問で恐縮ですが、大規模修繕を経験した方でアドバイスやその他に注意点があれば伺いたいと思っています。よろしくお願いします。