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上之薗 祐司 さん

アドバイザー
得意分野
小規模~大規模修繕工事、建物の保全
URL
地域
東京都
電話番号
03-6325-7013

建物の構造に関することを中心に設計・監理・コンサルティングを業態としております。
大手設計事務所に在籍中は超高層建築物、免震構造建物、制震構造建物など多数の建物を設計しておりました。独立後の現在は前記の経験を活かし設計監理のみならず建物構造に関する各種コンサルティングを行っております。
所有資格は一級建築士のほか構造設計一級建築士、JSCA建築構造士などがあります。
また400世帯を超える大規模マンションの長期修繕委員長もしておりますのでマンションに関する状況もある程度把握しております。

機械式駐車場地下の排水ポンプ

その他

建物の維持管理

排水ポンプの耐用年数は5年なのでと、取替工事の予算取りの提案しています。5年とは!?そんな物でしょうか?
機械式駐車場地下ピット内に設置される排水ポンプです。
車両浸水を防ぐ重要な機器と煽っています。

大規模修繕工事の方式について

大規模修繕工事

一般に,

設計監理方式:設計と施工が分離し、厳正なチェックができる
責任施行方式:設計と施工が一体なので、専門的な第三者のチェックができない

とのことですが,設計監理方式において,「設計事務所がしっかりと監理しているか否か」はどうやって監理するのでしょうか?

以上を踏まえた場合の,両者の「本質的」な違いを知りたいです。

隣のマンションとの境界フェンスについて

その他

当マンションのとなりにあるマンション管理組合から、境界フェンスの共同設置を提案されました。「工事費は折半で」ということです。当マンションは築21年62戸、隣のマンションは築約30年約340戸。今は、隣のマンションの敷地にフェンスがありますが、30年経過してサビもひどくなり、つくりなおそうということになって、そういう話になったようです。

隣のマンションができた当時、当マンションの敷地は工場でした。10年後に当マンションが建ったのです。

「境界線上に共同設置」「工事費は折半で」という提案ですが、マンションの規模も違うし管理組合の財政規模も違う。現状と同じように「隣のマンションでフェンスを建ててもらい、『補助金』のような名目で住民数の割合に応じた費用を払ったらどうか」というのが当管理組合理事会のおおかたの意見です。

みなさんはどう思いますか?

屋上防水は何回上塗りできますか?

大規模修繕工事

お世話になっています。

大規模修繕で過去3回屋上防水を上塗りしてきております。 1級建築士より、もう重くなっているので建物への重量負荷を考えて、次回は剥がしてから防水工事を行った方が良いとのアドバイスがありました。 

1.さて、建物がどこまでの重量なら耐えられるかや、防水層の重量を測定する手法は確率してますか?

2.また、剥がす費用はいかほどになりますか? (1㎡あたりで試算出来るのでしょうか?)

3.屋上だけなら足場は不要でしょうか?

防水工事会社のベテラン現場責任者も剥がした経験が無いと申しておりました。

以上よろしくお願いします。

生活音・騒音問題

住まいのトラブル

下階住人より、「足音等騒音がうるさい」と1~2年に1回のペースでクレームをうけます。(中古マンション購入です。前居住者も同じクレームを言われていたようです)

入居し2日目で 手紙が投函され、子供の足音がうるさいとの苦言を頂きました。
すぐに防音レベルの高い絨毯を購入し、謝罪も行いなるべく迷惑のないように生活をしています。
子供も小学生となり、一人という事もあるので走り回ったり等もほぼないです。(しつけてるという点もありますが)

ただそれでも一定のペースでクレームをうけます(最近は管理会社経由)

騒音問題は主観の問題となるので、お互いが配慮しあう以上には解決は難しいと思っています。
共同住宅ですし「受忍限度」が判断基準になると思いますので一度、騒音計を区役所から借用し、測定をしたいなと考えています(先方は協力的ではないようですが)

下記ご質問となります。
①東京都条例136条をみると 第一種区域~第四種区域でわかれておりそれぞれ 騒音レベルが定められています。当方は23区内となりますがどこの区域に属するかが不明です。地域別に区域を調べるには役所へ電話するのがよいでしょうか?

②お互いの話し合い、配慮が前提ですが 解決が難しければ 騒音計にて測定し受忍限度を超えているかいないかで 折り合いをつけるべきと考えておりますが
(場合により調停もありえると考慮しています) 他によりよい方法があるようでしたらご教示ください。

※尚、下階住人は音に神経質なだけで「クレーマーor少し変わった人」という印象一切ありません(年齢は50代程度です)

耐震強度について

建物の維持管理

築47年の単棟型12階建て275戸のマンションです。旧建築基準法での鉄筋コンクリートのⅬ字型(ややV字)構造です。その中心部(曲がり部)がエレベータホールとなったおり直結一体構造です。
15年くらい前に曲がり入口玄関中心部一階の柱を耐震補強はしました。念お玉耐震診断はおなっており詳細は不明も「不適」でした。
本来ならば立て替えがベストとおもえておりますが、居住者も共々の老老マンションで建て替えにも向かいません。
安心へのコメントをお願いいたします。
そしてできれば建て替へのお知恵を拝借したい。
よろしくお願いいたします。

部屋の壁のひび割れについて

建物の維持管理

建物の瑕疵

初めて質問します。
先日、部屋の壁に上から下まで斜めにひびが入っていることを発見しました。
2か月前にクロスを張り替えたのでクロスの施工不良と思い施工会社に来ていただいたのですが、クロスを一部はがしたところ、コンクリートにひびが入っていることがわかりました。
隣の住戸に接しているコンクリートなので、構造上のものなので、クロスはすぐに張り替えたら一時的にはきれいになりますが、専門家の診断を仰いだほうがいいといわれました。
隣の住居との壁なので共有部分になると思いますが、築年数も20年になり今更管理組合に報告後、施工会社に調査などというアクションを起こした場合、もし欠陥構造なら資産価値が下がることになり、他の住居者の方にもご迷惑をかけることになったしまうのではないかと心配です。
正直、物件の売却を念頭にクロスを張り替えていたので、このような場合は事を荒立てるべきではないのでしょうか?
よろしくお願いいたします。


タワーマンションの部屋の改造

建物の維持管理

32階のマンションで30階の方が隣同士の2部屋を所有しています。その方が、壁を取り外して1部屋に変えたいと言って来たらOKなのでしょうか?タワーマンションとかは構造上問題ないと聞いています。規約で決めれば可能なのでしょうか?

一度決まった修繕積立金は下げることはできない?

大規模修繕工事

管理組合の会計

入居後5年もたたずに修繕積立金の値上げが決まったという経緯があります。
(現在築年数19年)
変更後17,550円となったので、だいたい270円/㎡です。
周りのマンションの相場と比べ群を抜いて高いことに最近気が付きました。
管理会社に理由を聞いても
「このようにきちんと積立てられているマンションは少ないので理想的です」とか
「大規模修繕をして積立てがマイナスになるような金額にはできない」など
あまり納得のいく返事はもらえませんでした。
今現在、滞りなく積立てられているのでかなりの金額になっています。
それでも金額を下げる事は無理なのでしょうか?





専門委員会と理事会の橋渡しの方法について

管理組合の運営

大規模修繕工事

大規模修繕など数年にまたがる事業で理事会とは別に委員会を設置して進める場合、相互に意思の疎通を図りながら進めるべきですが、どのような方法が望ましいでしょうか?
これまで委員が交代で理事会に出席し報告や具申をする方法をとって参りましたが、理事・監事は1年で全数改選され、委員は事業の完了まで同じ人員なので、経験値に差が生まれたり、一度は理事会で得られた理解が期を跨ぐことで初期化することがあります。
良い方法がありましたらご教唆下さい。