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上之薗 祐司 さん

アドバイザー
得意分野
小規模~大規模修繕工事、建物の保全
URL
地域
東京都
電話番号
03-6325-7013

建物の構造に関することを中心に設計・監理・コンサルティングを業態としております。
大手設計事務所に在籍中は超高層建築物、免震構造建物、制震構造建物など多数の建物を設計しておりました。独立後の現在は前記の経験を活かし設計監理のみならず建物構造に関する各種コンサルティングを行っております。
所有資格は一級建築士のほか構造設計一級建築士、JSCA建築構造士などがあります。
また400世帯を超える大規模マンションの長期修繕委員長もしておりますのでマンションに関する状況もある程度把握しております。

専門委員会と理事会の橋渡しの方法について

管理組合の運営

大規模修繕工事

大規模修繕など数年にまたがる事業で理事会とは別に委員会を設置して進める場合、相互に意思の疎通を図りながら進めるべきですが、どのような方法が望ましいでしょうか?
これまで委員が交代で理事会に出席し報告や具申をする方法をとって参りましたが、理事・監事は1年で全数改選され、委員は事業の完了まで同じ人員なので、経験値に差が生まれたり、一度は理事会で得られた理解が期を跨ぐことで初期化することがあります。
良い方法がありましたらご教唆下さい。

大規模修繕工事(外壁)について

大規模修繕工事

タワー(高層階)マンションで、外壁補修を行っているところを見かけたことがないのですが、補修工事の必要がないのでしょうか。仮に補修工事の必要がないのであれば、中・低層階マンションでは、どうして同じような施工をしないのでしょう。ご存知の方がいらっしゃれば、どうぞよろしくお願い致します。

スロープの傾斜

建物の維持管理

私の住んでいるマンションは、21階建ての171戸で平成元年に新築で入居しました。当マンションの入り口は3段の階段とスロープで設計されています。
1住民より、当スロープはバリアフリー法の傾斜より傾斜度ややきついので、作り直すべきとの意見がありました。入り口部分を直しても過半数の住居はマンション内に階段があり車いすの利用は不可能です。又、建築基準法3条2項の既存不的確で法律的にも、修繕の義務はないと思います。この場合、車いすの方が当該スロープを利用した際に転倒し怪我した場合の責任は、マンション管理組合にあるのでしょうか?又は、自己責任でしょうか?法律上?道義上?の責任は如何でしょうか?

設計図紛失

管理組合の運営

建物の維持管理

うちのマンションは、少し築年数も古いせいか、設計図は保管されていますが、構造計算書が見当たりません。管理会社に責任追及をしても、のらりくらりとして明快な回答や対応をしてくれません。

構造計算書がないと、どんな問題が考えられますでしょうか?

また、設計図も大きな図面が何冊かあるのですが、青焼きのために色が褪せて、敗れているところもあり、今後も紛失しないように保管してくれるのか不安です。

皆さんのマンションでは、どのようにしていますか?対応方法などをご教授いただければ幸いです。

よろしくお願いします。

マンションの管理費から修繕積立金へ

管理組合の会計

マンションの管理費の余剰金から毎年300万円近くを修繕積立金に移動しています。本来管理費と修繕積立金は趣旨がが違うと思うのですが、OKなのでしょうか?総会で承認されれば良いのでしょうか?大体なんで管理費の余剰金が300万円も出るような予算計画を立てるのでしょうか?疑問だらけです。教えてください。

室内壁の修理について

建物の維持管理

築6年のマンションですが、私の部屋を始め、数戸の部屋で、
壁のクロスに大きなひび割れが生じています。

管理会社を通じて、販売会社に直してもらいたいと言ったところ、
「直すのは2年まで。もし、コンクリートも直せと言うなら、コンクリート
を割って直さなければならず、それは、マンションの負担になる」
と言われました。

管理会社は、取り次ぐだけで、アドバイスしてくれません。

2年過ぎたら、こう言う修理はしてもらえないのでしょうか?
また、これ以上、交渉するのは、無理でしょうか?

ベランダの非常階段

住まいのトラブル

消防点検でベランダの非常階段の点検が有りました。開けると下にオリーブの木が有って「これは、降りられませんね。下の階の人に注意しておきます。」と点検業者の方が言ってくれました。しかし、下の人は、留守で点検が出来なかったそうです。ベランダから下をみると、木はそのままです。どうすれば、良いでしょう。下の方は夜も遅く帰る様で話したことは有りません。

機械式駐車場

建物の維持管理

中古のマンションを探している人が、機械式の駐車場のあるマンションを買うか悩んでいます。機械式駐車場は金食い虫と言われますが、本当ですか?

困っています

その他

マンションの駐車場の空きが多くて困っています。何か対策方法はありませんか教えてほしいです。

マンションの杭工事

建物の瑕疵

建物の維持管理

マンションの杭が支持層まで届いているか心配です。
チェックや点検・検査の方法はありますでしょうか?
理事会で話題がでました。
教えてください。よろしくお願いします。