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川口宜人 さん

アドバイザー
得意分野
マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL
http://www.mankan1.com
地域
大阪府
電話番号
090-1074-5614

マンション建設に11年間、マンション管理に16年間、マンション専門企業で実務を積んだ後、マンション管理士事務所を開業し活動して来ました。
大阪・京都・神戸を中心に管理組合様等より、顧問契約・管理費削減・管理規約変更・建物点検・管理員実務講習・セミナー講師等を受託させて頂いております。
マンション管理組合の運営者である組合役員は、管理の専門家ではないため、管理の知識や運営のサポートする専門家が必要です。取引先である管理会社や建設会社は全てプロの企業です。よって知識や協力者の乏しさから、企業の都合や利益が優先されることが無いよう、また、管理組合内においても、運営方法の間違いや無駄使い等を起こさないよう、今までの蓄積してきた経験・知識や技術・人脈を生かし、居住者の皆様がより豊かなマンション生活を送れるようサポートしてまいります。
常に将来を見据え、超高齢化時代に対応した、安全・安心・便利・リーズナブルなマンション生活を支援する管理サービスの創造を皆様と取組出来ればと考えております。

共用廊下の使用方法

住まいのトラブル

うちのマンションは廊下に私物を置くのは禁止となっています。ですが、一部の居住者が傘や傘立て、生協の箱などを置きたいから使用細則を変更してほしいというのです。それを言い出したのが役員達なのです。理事会で多数決して決めるというのです。どのように攻防すればよいのでしょうか?廊下やエントランスに色々な箱やケース、傘等を置かれると美観も損ないますし、我も我もと他の居住者も私物を置くようになると思います。以前は自転車を置いていた人もいましたが、理事会が何期かに渡って注意して最近はとてもきれいになっていたのに。。。管理員さんの清掃を阻害しますし、資産価値が下がると言っても資産価値を軽視するのです。一旦汚い状態にしてしまうと後で改善できません。現状維持のためにもルール変更は避けたいのですが、どのように説明すれば分かってもらえるのでしょうか?他の管理組合でもそういうことを言う人は多いのでしょうか?

ベランダの窓ガラスの修繕

建物の瑕疵

大規模修繕工事

先日、理事長宛てに区分所有者さまから手紙が投函されていたそうだす。
その内容について質問したいのですが、数年前に大規模修繕で足場の鉄骨が
ベランダの窓ガラスにあたりヒビがはいってしまったようです。が当時はヒビ
だけということで、業者の方や管理人さんなどには言わずにいたようです。
しかし最近になり、ヒビ割れ部分が割れてガラスが破損してしまったようです。
ガラス交換工事の依頼をされてきました。とりあえず管理会社の担当フロントの
方に理事長から連絡したようですが、どうも担当の方がイマイチはっきりとした
対応をする方ではないので…
依頼をされた方は、当時すぐであれば業者のほうに修繕代を請求できたと思うが
年月が経過しているので自己負担もやむを得ないと思っているようです。
修繕費用は、区分所有者さまの負担になるのでしょうか?
私の認識では、窓ガラスは専用部分だと思っているのですが。
仮に当時ヒビ割れを申告したとしても区分所有者さまの負担となるのでしょうか?長々となってしまいましが よろしくお願いします。

大規模修繕 施工会社募集要領

大規模修繕工事

11月12日のTITIさんのご質問で、施工業者募集するときに「見積もり参加条件」を設定したという事でしたが、問題なのでしょうか。
回答のいくつかで、まさしく談合の証のようにされていますが、私は今まで、参加条件を設定することは当然のことだと思っていました。
「見積もり参加条件」はおかしいのでしょうか。
今まで大規模をなさった組合で、この条件設定がおかしいと思われた方、それでいいと思う方、ご意見ください。

大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

大規模修繕工事

住まいのトラブル

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所(コンサルタント会社)を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Aという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、5社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか?

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

管理業務の委託について

管理業の委託

再質問ですいません。迷える羊です。管理業務の中に消防設備や点検があります。
防火管理者に聞きましたが、点検後、管理会社からなにも連絡がありません。
年2回の点検業務には、消防設備士?の資格がある人が点検するのでしょうか。
また、管理会社は、毎月1回の消防設備の点検があるがどのようなことをやるのでしょうか。
元の職場で行っていたが、当マンションでは私と副理事長が消火器のチェックもしたがその記録が1~3階はしているが、4~5階はやっていません。
年2回の設備点検と毎月の点検でもやるのが良いと思われますが、ご助言をいただきたくお願い申し上げます。以上

自主管理のマンションです。良い管理会社の探し方、注意点

管理組合の運営

自主管理のマンションです。今までリーダーシップをとっていた方が体調を壊し以前のように自治会(マンションでそう呼んでいます。)に参加されません。1年位はそれでも清掃やゴミ出しを皆で順番を決めやってきました。最近、ゴミ収集車が行った後にゴミを出したり、清掃当番が体調不良を理由に出来なかったりと、トラブルが増えてきました。「管理会社に任せた方が良いのではないか」の声も大きくなっています。これから、管理会社を探すときの注意点とかありましたら教えてください。

管理方法および管理会社

管理組合の運営

築35年、個数49戸です。高齢化70歳以上50%以上と非居住者約10戸が多くなり、管理方法と管理会社の運営に困っております。理事が順番に回ってくりが、非居住者約が免除されるので早い階と遅い階など不平が多い。また、高齢化により理事を免除したい意向が多数あります。なにか良いアイデアはありませんか。

管理規約と使用細則の違いについて

管理規約

管理規約と使用細則について
現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑
問が出てきています。

そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事
項を細則で定めるのか?つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ
き事項なのか?という部分について基本的な事項について教えてください。

具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約
改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか?使用
細則を加筆修正するべきなのか?という部分でつっかえています。

みなさん教えてください。
よろしくお願いします。

決済用預金について

管理組合の会計

管理費・修繕積立金の余剰金の保管方法を検討中です。

決済用預金は、1000万円を超える預金でもペイオフ対策にはなっている、という事実を知ったので、決済用預金に入れておくという選択肢も考慮しています。

利息が付かないため、物価の上昇に対してお金の価値が下がっていくというリスクは承知です。

その他に考えられるメリット・デメリット等ございましたら教えて頂けますでしょうか?
例えば、決済用預金から管理会社に使い込まれるとか…?

宜しくお願いいたします。

管理費及び修繕積立金の見直しを、コンサルタントに依頼する場合の手続きについて。

大規模修繕工事

私は、平成30年度に大規模修繕工事を予定しているマンションの理事長です。今年で築13年を迎えようとしておりますが、この間一度も管理費等の見直しを実施しておらず、また、長期修繕計画も有りませんでした。今回、理事長に指名されたのでフロントマンに要求したところ、とても長期修繕計画と言える代物では有りませんでした。再度作成を求め、再提出された物は資金積立て計画が破綻しておりました。
此のままでは十分な大規模修繕工事を実施できないと考え、コンサルタントを依頼しようと考えております。
管理組合及び理事会に対し、どの様な手順をもって進めていくのかご指導をお願い申し上げます。