マンション建設に11年間、マンション管理に16年間、マンション専門企業で実務を積んだ後、マンション管理士事務所を開業し活動して来ました。
大阪・京都・神戸を中心に管理組合様等より、顧問契約・管理費削減・管理規約変更・建物点検・管理員実務講習・セミナー講師等を受託させて頂いております。
マンション管理組合の運営者である組合役員は、管理の専門家ではないため、管理の知識や運営のサポートする専門家が必要です。取引先である管理会社や建設会社は全てプロの企業です。よって知識や協力者の乏しさから、企業の都合や利益が優先されることが無いよう、また、管理組合内においても、運営方法の間違いや無駄使い等を起こさないよう、今までの蓄積してきた経験・知識や技術・人脈を生かし、居住者の皆様がより豊かなマンション生活を送れるようサポートしてまいります。
常に将来を見据え、超高齢化時代に対応した、安全・安心・便利・リーズナブルなマンション生活を支援する管理サービスの創造を皆様と取組出来ればと考えております。
管理組合の会計
緊急事態宣言が出されたことで、管理会社から管理員の勤務が変更になると連絡がありました。
私のところは早番と遅番の2名体制ですが、早番だけの出勤とすることになりました。
遅番については自宅待機とさせて、何かあったら出勤して対応する、休みではないので委託費はそのままにすると言われました。
こんな状況ですから出勤してこないのは仕方のないことですが、委託費の清算をしないというのは普通のことなのでしょうか。
短期間なら気になりませんが、何となく長引くような気がします。
周りの管理会社では、管理員を休ませて緊急時はフロントなどが対応し、委託費は後で清算するというところもあります。
管理会社のせいではないと思っていますが、どうなのでしょう。
管理組合の運営
新型コロナの影響で理事会が延期されている管理組合も多いと思います。
開催される場合、出席すべきか否かの判断について、質問です。
延期を提案しても理事長の開催の意思が固く、招集を受けた者は普通なら協力したいところですが、仮に自分が無症状の感染者で理事会に出席しウイルスを運んでしまうリスクを考えますと、協力が却ってアダになるような気もして躊躇っております。
（過信は良くありませんが、私自身は基礎疾患の無い中年で、自分が感染により重篤になる可能性よりも、無症状のままウイルスの運び屋になることが心配な状況です。）
管理会社を通して理事会資料をメール等で共有し、オンライン会議にしてはどうか、と提案してみたのですが、新しい期の第一回理事会のため、新役員さんの個人アドレスの入手がまだなので情報共有が困難なのと、新理事長さんが開催を希望しているので延期は難しいというお話でした。
このような場合、皆様はどのようになさいますでしょうか？
住まいのトラブル
うちのマンションは廊下に私物を置くのは禁止となっています。ですが、一部の居住者が傘や傘立て、生協の箱などを置きたいから使用細則を変更してほしいというのです。それを言い出したのが役員達なのです。理事会で多数決して決めるというのです。どのように攻防すればよいのでしょうか？廊下やエントランスに色々な箱やケース、傘等を置かれると美観も損ないますし、我も我もと他の居住者も私物を置くようになると思います。以前は自転車を置いていた人もいましたが、理事会が何期かに渡って注意して最近はとてもきれいになっていたのに。。。管理員さんの清掃を阻害しますし、資産価値が下がると言っても資産価値を軽視するのです。一旦汚い状態にしてしまうと後で改善できません。現状維持のためにもルール変更は避けたいのですが、どのように説明すれば分かってもらえるのでしょうか？他の管理組合でもそういうことを言う人は多いのでしょうか？
建物の瑕疵
大規模修繕工事
先日、理事長宛てに区分所有者さまから手紙が投函されていたそうだす。
その内容について質問したいのですが、数年前に大規模修繕で足場の鉄骨が
ベランダの窓ガラスにあたりヒビがはいってしまったようです。が当時はヒビ
だけということで、業者の方や管理人さんなどには言わずにいたようです。
しかし最近になり、ヒビ割れ部分が割れてガラスが破損してしまったようです。
ガラス交換工事の依頼をされてきました。とりあえず管理会社の担当フロントの
方に理事長から連絡したようですが、どうも担当の方がイマイチはっきりとした
対応をする方ではないので…
依頼をされた方は、当時すぐであれば業者のほうに修繕代を請求できたと思うが
年月が経過しているので自己負担もやむを得ないと思っているようです。
修繕費用は、区分所有者さまの負担になるのでしょうか？
私の認識では、窓ガラスは専用部分だと思っているのですが。
仮に当時ヒビ割れを申告したとしても区分所有者さまの負担となるのでしょうか？長々となってしまいましが よろしくお願いします。
大規模修繕工事
１１月１２日のTITIさんのご質問で、施工業者募集するときに「見積もり参加条件」を設定したという事でしたが、問題なのでしょうか。
回答のいくつかで、まさしく談合の証のようにされていますが、私は今まで、参加条件を設定することは当然のことだと思っていました。
「見積もり参加条件」はおかしいのでしょうか。
今まで大規模をなさった組合で、この条件設定がおかしいと思われた方、それでいいと思う方、ご意見ください。
大規模修繕工事
住まいのトラブル
我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。
当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所（コンサルタント会社）を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Ａという工事会社に決定し、工事がスタートしました。
現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。
今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、５社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか？
専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。
管理業の委託
再質問ですいません。迷える羊です。管理業務の中に消防設備や点検があります。
防火管理者に聞きましたが、点検後、管理会社からなにも連絡がありません。
年2回の点検業務には、消防設備士？の資格がある人が点検するのでしょうか。
また、管理会社は、毎月1回の消防設備の点検があるがどのようなことをやるのでしょうか。
元の職場で行っていたが、当マンションでは私と副理事長が消火器のチェックもしたがその記録が1～3階はしているが、4～5階はやっていません。
年2回の設備点検と毎月の点検でもやるのが良いと思われますが、ご助言をいただきたくお願い申し上げます。以上
管理組合の運営
自主管理のマンションです。今までリーダーシップをとっていた方が体調を壊し以前のように自治会（マンションでそう呼んでいます。）に参加されません。１年位はそれでも清掃やゴミ出しを皆で順番を決めやってきました。最近、ゴミ収集車が行った後にゴミを出したり、清掃当番が体調不良を理由に出来なかったりと、トラブルが増えてきました。「管理会社に任せた方が良いのではないか」の声も大きくなっています。これから、管理会社を探すときの注意点とかありましたら教えてください。
管理組合の運営
築35年、個数49戸です。高齢化70歳以上50％以上と非居住者約10戸が多くなり、管理方法と管理会社の運営に困っております。理事が順番に回ってくりが、非居住者約が免除されるので早い階と遅い階など不平が多い。また、高齢化により理事を免除したい意向が多数あります。なにか良いアイデアはありませんか。
管理規約
管理規約と使用細則について
現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑
問が出てきています。
そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事
項を細則で定めるのか？つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ
き事項なのか？という部分について基本的な事項について教えてください。
具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約
改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか？使用
細則を加筆修正するべきなのか？という部分でつっかえています。
みなさん教えてください。
よろしくお願いします。
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