マンション建設に11年間、マンション管理に16年間、マンション専門企業で実務を積んだ後、マンション管理士事務所を開業し活動して来ました。
大阪・京都・神戸を中心に管理組合様等より、顧問契約・管理費削減・管理規約変更・建物点検・管理員実務講習・セミナー講師等を受託させて頂いております。
マンション管理組合の運営者である組合役員は、管理の専門家ではないため、管理の知識や運営のサポートする専門家が必要です。取引先である管理会社や建設会社は全てプロの企業です。よって知識や協力者の乏しさから、企業の都合や利益が優先されることが無いよう、また、管理組合内においても、運営方法の間違いや無駄使い等を起こさないよう、今までの蓄積してきた経験・知識や技術・人脈を生かし、居住者の皆様がより豊かなマンション生活を送れるようサポートしてまいります。
常に将来を見据え、超高齢化時代に対応した、安全・安心・便利・リーズナブルなマンション生活を支援する管理サービスの創造を皆様と取組出来ればと考えております。
管理組合の会計
管理費・修繕積立金の余剰金の保管方法を検討中です。
決済用預金は、1000万円を超える預金でもペイオフ対策にはなっている、という事実を知ったので、決済用預金に入れておくという選択肢も考慮しています。
利息が付かないため、物価の上昇に対してお金の価値が下がっていくというリスクは承知です。
その他に考えられるメリット・デメリット等ございましたら教えて頂けますでしょうか？
例えば、決済用預金から管理会社に使い込まれるとか…？
宜しくお願いいたします。
大規模修繕工事
私は、平成３０年度に大規模修繕工事を予定しているマンションの理事長です。今年で築13年を迎えようとしておりますが、この間一度も管理費等の見直しを実施しておらず、また、長期修繕計画も有りませんでした。今回、理事長に指名されたのでフロントマンに要求したところ、とても長期修繕計画と言える代物では有りませんでした。再度作成を求め、再提出された物は資金積立て計画が破綻しておりました。
此のままでは十分な大規模修繕工事を実施できないと考え、コンサルタントを依頼しようと考えております。
管理組合及び理事会に対し、どの様な手順をもって進めていくのかご指導をお願い申し上げます。
管理組合の運営
ふとした疑問ですが、理事会に役員でない人間が参加することはできるのでしょうか？
またそこで議題として何か発言することは可能でしょうか？
なにか踏まなければならない手順はありますか？
建物の維持管理
築3５年、9階建て、32戸、エレベーター一基のマンションの理事長です。長期修繕計画上エレベーターのリニューアルを考えなくてはならない時期になりました。
維持管理についてはフルメンテナンス契約で毎月の点検結果も良好ですが、竣工当時の規格のため、最新の安全基準に達しておらずいくつかの項目で「既存不適格」となっています。
加えてメーカーから、保守部品の供給ができなくなるとアナウンスもあり、理事会で検討した結果、リニューアル工事を来年度の事業として総会に諮ることにしました。
工事期間は約一か月かかり、この間エレベータは全く使用できなくなるため、あらかじめ理事会議事録として区分所有者に案内したところ、上階の居住者数名から、買い物やゴミ出し、子供の通園、通学に支障が出るので管理組合で対応してくれなければ総会で反対するという手紙が理事会に届きました。
エレベータが止まると誰もが不自由ですが、安全面、マンションの資産価値等々、区分所有者全体の利益になるのだから、特定の人のために管理組合が便宜を図るというのも筋違いな気がします。
そうはいってもこのまま、回答も出さずに総会に臨めば紛糾することは明らかです。
皆さんのマンションで、特定の人に組合負担で便宜を図ったという事例はありますでしようか。
その他
駐輪場のわきに昔花壇だったスペースがあるのですが、誰も手入れをせず、荒れ放題になっています。
それで枯草を抜いたり、花壇の土を買ってきたりして、サフィニアを植えて、かわいい花が咲いたところに管理組合の理事の方がこられて「ここは共用スペースなので勝手に使ってはいけません。片づけて下さい」というのです。
もともと花壇だったのだし、きれいな花が咲いてマンションの美観向上に役に立っていると思っていました。
しかられるようなことをしたつもりはないのですが、花を植えたのは悪いことなのでしょうか。
管理組合の運営
もうすぐ築20年を迎えようとしているマンションに住んでいます（輪番制で今期理事をしています）。
築15年を過ぎると毎年のように保険料が上がるので、最長5年間の掛け捨て保険（地震保険なし）に加入したほうが良いとの管理会社のアドバイスに従い、現在加入中です。来年には5年間の保険期限が到来します。
あるマンション管理士さんのブログを読んだのですが、「築20年以上や築25年以上については、更新は引き受けるものの、新規の保険については引き受けしない保険会社が出てきた」とか、「水漏れ事故の取り扱いが多い個人賠償責任保険を引き受けない又は保険料を大幅に引き上げる」とか書かれていました。
そうすると、今後時間の経過とともに、理事会で保険会社を何社か比較検討し、条件が良く、安い料金を提示した保険会社へ発注する、といったことができなくなる（更新する以外選択肢がなく、いま加入している保険会社のいわれるがまま？）のでしょうか？
管理規約
管理組合の会計
携帯電話会社から、当マンションの屋上に携帯電話基地局を設置させてほしいとの申し入れが理事会にありました。
設置にあたり、屋上を借りるため、賃借料をお支払いいただけるので、理事会としても前向きに検討したいと考えていますが、管理組合としてはどのような手続きをとればよいでしょうか？
管理組合の運営
管理規約
質問
大規模修繕工事の設計監理業務について、総会で可決承認され、設計監理会社と
業務委託契約を締結し、業務途中に契約解除をした方がいいと思われる事項が出
てきました。そこでの手続きについての質問です。
設計監理会社と途中で契約の解除をするには、総会で可決承認されているので、
解除するにも総会決議が必要だと認識していますが、理事会決議だけで契約を解
除をし、その後に総会にて追認をしてもらう形でいいものでしょうか？
以前に管理会社変更（リプレイス）を実施した際には、総会で新管理会社承認の
議案が可決されてから、従来の管理会社には解約の通知をしました。これは、新
管理会社承認の議案が万が一否決された場合に、事前に解約の通達をしてしまっ
ているときに、業務委託するところがなくなってしまい、理事会として責任が取
れなくなることを避けるために、新管理体制の総会決議を経て従来の管理会社に
対して、契約解除の通知をしました。
日常の管理業務委託と大規模修繕工事の設計監理業務では少し違うかもしれませ
んが、解除の承認を総会で事後的に議案化すれば、現状の設計監理会社に対して、
理事会決議のみで、解除の通知をしていいものでしょうか？
または総会決議をしてからでなければ解除の通知をしないほうがいいのでしょう
か？
先生方のご意見をお伺いしたいと思います。
よろしくお願いします。
住まいのトラブル
当組合マンションも高齢化が進んできて、組合員より信頼のおける小さな修繕工事会社（コンセントの取替・蛇口のパッキン取替等）を紹介して欲しいとの要望があります。
しかし、管理会社ではそのような工事部門をもっておらず苦慮しています。
どこから信頼のおける工事会社を探してきて良いのかお教え下さい。
（場所は大阪です）
住まいのトラブル
ベランダの隣との壁について困っています。非常時に破って避難する板のことですが、気が付いたら下の隙間がブロックでふさがれていました。外から見たら大きな物置のようなものが設置されていました。問題だと思いますが、隣の方はかなり気が強く、管理員さんとももめたこともありますので、私も関係を悪くしたくないので言えません。管理会社さんから言っていただいても、私から苦情が来たとわかってしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。
© 2023 - All Rights with CIP
