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石山 佳夫 さん

アドバイザー
得意分野
マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL
http://www.bridge.server-shared.com/
地域
東京都
電話番号
090-2902-6107

【略歴】
・一般的サラリーマン(管理会社、建築・設備業と無縁)
 コンピュータメーカにSEとして勤務
  主にシステム計画~基本設計の上流工程担当
  プロジェクトマネジャーとして、国、都県のシステム開発
・マンション暮らし約40年
  買い換えを重ね、現在3つめのマンションに居住
     全7棟(4階建から32階と棟により異なる)、660戸のマンション 
     大規模修繕検討委員会で第2回目検討中
  他役員経験多数
・2009年2月 マンション管理士登録・開業
   ブリッジ・コンサルタント代表 
・荒川区をはじめとする国・自治体のアドバイザとして活動
   管理組合運営等に関する無料相談、派遣コンサル
・管理組合との個別契約で大規模修繕工事支援
・マンション関連団体での管理組合支援活動・技術研鑽
  マンション学会、東京都マンション管理士会、日住協
  大規模修繕工事コンサル、判例研究、建築設備研究等
【主な資格等】
◆マンション管理士 
◆管理業務主任者 
◆マンション維持修繕技術者
◆東京都マンション管理アドバイザ
◆宅地建物取引主任士 
◆マンション管理適正化診断サービス
        診断マンション管理士
◆マンションみらいネット登録補助者
◆特種情報処理技術者

管理委託契約の更新の説明

その他

管理業の委託

管理委託契約を12月に更新します。2年前は総会の前に重要事項説明があり、総会後に言われるがまま、契約書に押印しました。
重要事項説明書と契約書とは違うのは解っています。
皆さまは契約書の説明を面談で聞いてから契約を交わしておられるのでしょうか?総会の前に時間を取るべきでしょうか?

エレベーターリニューアル 業者選定に絡む管理会社の関与

その他

管理組合の運営

築約30年の40戸ほどの分譲マンション(鉄筋)のエレベータリニューアルについて、理事会で約1年近く話し合っています。管理会社がかなり強制的に、現在使用しているメーカーでのリニューアルを強行に推し進めている状況です。
理事会で複数の見積もりを取ることを提案しても、利害関係のためかどうかは分かりませんが、管理会社寄りの理事長と数名の役員が阻止しようとします。
最近は、プロジェクトチームを立ち上げると言い出し、管理会社に有利な理事長と特定の人間だけで行う考えのようです。本来、エレベーリニューアルは法令に準拠したものであり、プロジェクトではないと考えます。
このような横暴を阻止する方法はないのでしょうか?
さらに、理事会の副理事長である私の友人は、このプロジェクトでは突然、理事に変更され、誓約書(業務上の秘密を意図的に漏洩した場合、懲戒解雇あるいは不正競争防止法違反(3年以下の懲役または300万円以下の罰金)、窃盗罪(刑法235条ー10年以下の懲役)、業務上横領罪、背任罪(刑法247条).......
などとして刑事罰の対象となることもあります))に署名するよう要求されています。誓約書の内容は的外れですが、脅し(ハラストメント)に値すると思われます。どなたか、このような管理会社の横暴なやり方に対処するにはどうすればよろしいでしょうか?

消費税率変更予定と予算金額について

大規模修繕工事

管理組合の会計

総会に予算案を上程する場合の質問です。
消費税率を変更する方向でも、実施の時期が確定していないような場合、変更前の税率で予算案を出すべきでしょうか?

実際にそのような問題に直面しているわけではなく、向学のために質問させて頂きました。消費税が5%から8%になった時には早い段階で実施の時期が確定していたのか、戸惑いは無かったと記憶しております。

インターホンについて

大規模修繕工事

大規模修繕工事

インターホンの改修をするに当たり、どこまでが共用部分で、どこからが専有部分になるのか疑問に思いました。
インターホンの線は共用部分になると思いますし、玄関の外についているインターホンも共用部分なのでしょう。
部屋の中のインターホンは専有部分なのでしょうか。
そうすると管理組合は外のインターホンまでの改修になるのでしょうか。
部屋の中のインターホンまで変える場合には各自の負担になるのでしょうか。
時々、自分で変えてしまっている方のことも聞きます。
というと、特に全体で変えなくてもいいのでしょうか。
部屋の中のインターホンが故障したときにはどちらの負担になるのでしょうか。
部屋の中のインターホンは、共用部分で専用使用権があるということなのでしょうか。

共用部分に自動販売機設置は普通決議or特別決議

建物の維持管理

いつもお世話になっております。
分からないことだらけでいつも助かっています。

共用部分の変更は総会の決議が必須ですが、
普通決議と特別決議の違いを教えて下さい。

「形状又は効用の著しい変更」特別決議、
「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」は普通決議なのですが、

共用部分に自動販売機を設置する場合は、
普通決議と特別決議どちらに当たりますか。
どういう変更が普通で、どういう変更が特別かが分かりにくいです。
何で区別したら良いですか。

管理組合理事会の諮問機関設立について

管理規約

管理組合の運営

築30年の130世帯のマンションで理事は1年交代で輪番制でもあり不慣れかつ専門知識もないことから 管理組合の諮問機関を設立(任意の会)理事会に対し住民が快適に暮らせるコミニュティ及び建物管理等の提言する方向で進んでいますが注意点等ありましたらご教示ください。

設備の更新に管理会社を使わなかったら

建物の維持管理

管理業の委託

設備を更新したり修繕工事を行ったりする際に、管理会社が自ら元請けとして請け負ったり、他社の見積をもってきて勧めたりしますが、管理会社が絡んだ案件は、非常に割高であることが分かってきました。(近所の水道屋さん等で見積を頼み比較すると、管理会社が20~40%くらい割高です)
割高であるなら使わなければいいのですが、一部の理事が「管理会社から買わなかったら誰が管理するんだ」と意味のよく分からないことを言います。他社で買った設備の管理を管理会社がやるはずがない、といっているのですが、そんなことがあり得るのですか。管理委託契約書に「管理対象部分は・・・・」と明記されており、設備管理業務仕様書にもしっかりかかれているのに、「他社で買ったものは知りません」などと言えるはずがないと思うのですが。
管理会社を工事から閉め出したら、何か仕返しをされるでしょうか。

理事長と裁判について

管理組合の運営

理事候補者の高齢化や長期不在などで、理事の資格を見直し、賃貸者には理事長他の三役のほかに枠を広げ、三役には区分所有者に限定していましたが、区分所有者の子どもや孫までの親族2親等まで拡大し、現在の理事長は区分所有者の子どもさんが就任し、奥さんと協力して頑張っていただいています。ある日、居住者から裁判になった時、管理組合を代表する管理者としての理事長は区分所有者に限られると理事長さんは言われたらしい。私の記憶では、管理組合規約の理事長に選任されれば、管理組合の管理者であり、裁判の当事者として対応できることをどこかで読みましたが、どの条文かがはっきりしません。ご教示ください。

大手管理会社と土木系理事による不可解な予算案

管理組合の運営

管理組合の会計

当マンションの予算案は、一般社会での概念と異なると思われるフシがありますので、皆さんのご意見をお聞きしたいと思います。当マンションの第25回定期総会で、以下のような集合インターホン更新工事の予算が、何の証拠もなく提出されました。

(以下引用)

II.集合インターホン更新工事
インターホン会衆工事に向けて、居住者へのアンケート案を作成中です。インターホンの不具合(雑音等)が発生しているとの意見も出ており、改修工事の検討を行います。仕様については、次年度にアンケート等でご意見を頂き真偽する事とし、以下のとおり計上を行います。
○予算金額:30、000、000円

(引用おわり)

一見まことしやかな予算案ですが、最終的に管理会社に支払われたのは2千万円、予算と実行価格との間に1千万円もの差があるのです。一般的な予算原則のひとつに「厳密性」があります。たかがマンションのインターホンの更新で、予算と実行価格との間に1千万円もの差があることに不審感を持ち、区分所有者法に基いて、予算根拠の提出を求めました。その際に提出されたのが、添付の画像です。

(さらに、理事会報告を追ってみると、次年度以降、500万円以上の、予算化されていない工事が、修繕委員会と理事会経由で管理会社に発注され、区分所有者には事後報告されています。その多くは、予算として総会で報告されるに値するものです。)←訂正削除。

理事長に予算3千万円の根拠を求めた際、彼は「予算確保」という言葉を使いました。つまり、当初予算の3千万円は、インターホン交換の現実的な費用というよりも、最初から管理会社への利益誘導として支払われる金額であった、と解釈するとつじつまが合うのです。例えれば、行政予算が1億円で、業者が8千万円で落札したとすると、余った2千万円で、年度末に小工事をあちこちで行う、そんなイメージです。

直近の総会で、エレベーター1基交換費用として、1750万円という数字が出されました。予算は通常「厳密性」の原則に基くので、内容がわからなくては不可の判断ができません。理事長、副理事長、修繕係は、当マンション施工会社(ゼネコン)の現役社員なので、こういうやり方なのでしょうか。当マンションの管理会社は、(一社)マンション管理業協会の責任者なので、他のマンションでもこのような方法で予算計上しているのですか。

管理組合の役員の任期について

管理組合の運営

最近、ふっと疑問思った事があり、投稿させて頂きました。
築36年の1000戸超の集合住宅の管理組合です。歴代の管理組合役員の名簿を見ていたところ、30年以上いつも同じようなメンバーの方が役員に就かれている様で、何年かに交代でまた別の役職についています。1番長い方で、14年間も同じ役職に就いておられたのには驚きました。
今後、こういった状況を続けて行くと、同じような考え方ばかりが先行して、発展しないのではないか?との疑問を持ちました。
こういった状況は、好ましい状況なのでしょうか?皆様のところはどうでしょうか?宜しくお願い致します。