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石山 佳夫 さん

アドバイザー
得意分野
マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL
http://www.bridge.server-shared.com/
地域
東京都
電話番号
090-2902-6107

先生と呼ばれるのが嫌い!!
石さんと呼んでください。
【略歴】
・一般的サラリーマン(管理会社、建築・設備業と無縁)
 コンピュータメーカにSEとして勤務
  主にシステム計画~基本設計の上流工程担当
  プロジェクトマネジャーとして、国、都県のシステム開発
・マンション暮らし約40年
  買い換えを重ね、現在3つめのマンションに居住
     全7棟(4階建から32階と棟により異なる)、660戸のマンション 
     大規模修繕検討委員会で第2回目検討中
  他役員経験多数
・2009年2月 マンション管理士登録・開業
   ブリッジ・コンサルタント代表 
・荒川区をはじめとする国・自治体のアドバイザとして活動
   管理組合運営等に関する無料相談、派遣コンサル
・管理組合との個別契約で大規模修繕工事支援
・マンション関連団体での管理組合支援活動・技術研鑽
  マンション学会、東京都マンション管理士会、日住協
  大規模修繕工事コンサル、判例研究、建築設備研究等
【主な資格等】
◆マンション管理士 
◆管理業務主任者 
◆マンション維持修繕技術者
◆東京都マンション管理アドバイザ
◆宅地建物取引主任士 
◆マンション管理適正化診断サービス
        診断マンション管理士
◆マンションみらいネット登録補助者
◆特種情報処理技術者他

2区分所有者の議決権数は

管理組合の運営

当マンションには2軒つづきで区分所有されて、中でつながって1軒のお宅として使われているお宅が2軒あります。
たとえば、302号と303号をお持ちで、303号のほうの玄関は実際には使われておらず、302号の玄関から中に入ると、303号にもともとあったお風呂やトイレはクローゼットなどにリフォームされています。
もちろん管理費などは2軒分をお支払いされているのですが、
こういう場合、総会の議決権数としては1軒のお宅が2つお持ちだという計算になるのでしょうか?
実はこれまで、どちらのお宅も1つの議決権としてしか数えておりませんでしたので、ご教示いただければ幸いです。。。

専有部分の特別管理で修繕積立金を使う議案について

管理規約

①長期修繕計画は6年分だけです。総会で25年必要といっても、できないの一言。応援者もいません。総会後の理解者はいます(笑い)
②今日の質問は、タイトルの専有部分の特別管理で、修繕積立金で専有部分の消火器を購入したいとの議案が出ました。
(管理会社からの売り込みと想像しますが)
規約第22条六「専有部分の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」を利用すればなんでも?できる的な感じさえしています。
③すでに個人で消火器をもっている人も多くいますが、実態は分かりません。
 実態の調査もせずいきなりの議案ですから、困ります。
④思うには、修繕積立金は共用部に関連した修繕なら理解できます。消火器も無いよりあったほうがまし。
この議案に「来月の総会で反対が出るはずですが」、質問等の準備をしておきたいのでよろしくお願いします。

住宅金融支援機構のすまいる債の提案について

管理組合の会計

新築3年目70戸のマンションに住んでおります。
竣工時に徴収した修繕積立金の余剰金が5千万程度ありますが、定期預金に預けているため、前年は3千円程度しか利息がついておりませんでした。
使用するのは10年程度後の大規模修繕の時だと思いますので、住宅金融支援機構のスマイル債(税引後利息0.0865%)を組合に提案しようと思っているのですがどのような手続きをふめばいいですしょうか。
ちなみに5月25日に総会があります。
宜しくお願い致します。

管理会社が入居者名簿を個人情報保護法を理由に理事長に提出しない

管理組合の運営

私は理事長になって2か月ですが、組合員(区分所有者)に連絡を取りたく、管理会社に電話番号を知らせてほしいと言ったところ、入居者名簿が管理会社及び警備会社宛になっているため、個人情報保護法を理由に管理組合には開示できないと言ってきました。もともと、管理組合は管理会社に業務委託をしている形なのに、第三者への情報提供という事で情報を開示できないと言うのです。
今まで全て管理会社任せになっていた管理組合の責任(築19年)ですが、業務委託契約の覚書等で「個人データの取得、名簿の作成・補完を委託する」という事で、管理組合と管理会社が名簿を保管できるようにできないのでしょうか?

総会の決議成立要件の緩和

その他

管理規約

区分所有法、管理規約との関係で、お教え頂ければ幸いです。

総会についてなのですが、区分所有法39条で議決権の過半数が議決要件となっており、標準規約に則った当マンションの管理規約でも、議決権の半数以上の出席と過半数の賛成が決議要件となっています。

ただ、総会の集まりが悪いこともあって、普通決議事項の議案について、総会の成立要件を議決権の3分の1以上の出席(委任状での行使を含む)、決議要件をその過半数とすることで、総会が空転しないように対応したいのですが、これは適法なのでしょうか。

区分所有法では普通決議事項については、管理規約に別段の定めがない限り、という限定しかないように読め、そうすると、出席要件を全議決権の3分の1とすることは適法のように思えるのですがいかがでしょうか。

現状の標準規約に則った管理規約を上記のように改定しますから、この議案の成立には出席も賛成も4分の3以上を要することは、当然の前提ですが。

一般管理費が13%、管理報酬が7%の計20%の管理費は高過ぎませんか?

管理組合の会計

管理組合の運営

管理会社より来期の委託業務費(案)が理事会に提示されました。
組合運営業務費、保守点検業務費、管理員業務費は特に問題無いとは思いましたが、一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には違和感がありました。

複数の理事からも疑問視する声が出ましたが、管理会社より常識的な数字との説明があり、理事長からも昔からの数字で問題無いとの話がありました。
複数の理事からは納得出来ないとの指摘があったことから保留となりました事から質問させていだだきます。

(1)一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には高過ぎると違和感がありますが、マンション管理業界では普通なのでしょうか?
(2)管理報酬との言葉は初めて聞きましたが、マンション業界では管理報酬を徴収するのは一般的なのでしょうか?
(3)管理会社に一般管理費、管理報酬のパーセンテージ見直しを要求するのは非常識なのでしょうか?

宜しくお願いいたします。

管理者解任事由

その他

管理組合の運営

区分所有法25条2項 に、
管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる、とあります。

どの程度の不正行為、職務を行うに摘しないというにはどの程度を言うのですか。

判例を紹介戴ければ有り難いです。



管理規約

管理規約

個人情報保護法を遵守するために管理規約を改正したいが、条文をどのように作り、その条文をどの位置に設けるべきでしょうか。既に管理規約を改正した例があれば,具体的に教えてください。

マンションの駐車場利用料金の決め方について

管理組合の会計

駐車場利用料金の価格設定について質問させていただきます。
当マンションは、自走式駐車場で、全戸分の駐車区画数を確保しています。
利用料金は、近隣の商業ベースの月極駐車場代と同水準です。
マンションの駐車場利用料金は、ゼロ円から近隣水準を上回る金額まで、
いろいろな価格設定があります。
当マンションは、駐車場利用料金を管理費会計に入金しているので、管理費を
安く設定するために、その不足分を駐車場利用料金に転嫁しているように思えます。車を所有しない区分所有者も増えており、実質的に車の所有の有無により、管理費の負担に不公平が生じている。この不公平を改善するために、管理費を
値上げして、駐車場利用料金を値下げしたいと思っています。
アドバイスをお願い致します。

重要事項説明書の印刷代について

管理組合の会計

管理組合の運営

私が監事を務める管理組合では、総会議案書の印刷代と送付代を管理組合が負担する契約になっています。(館内居住者はポスト投函、外部居住者は送付)
2年契約で1年おきに管理委託契約更新があり、昨年は契約更新年であるとともに、国交省から出された標準管理委託契約書の改訂に準じた変更があったため、例年より重要事項説明書のページ数がかなり多くなった影響か、印刷代が前年の1,5倍でした。

議案書は管理組合が作成し、組合員の皆様にお知らせする書面なので、その印刷代を管理組合が負担する契約に疑問はないのですが、重要事項説明書の印刷代は契約の当事者である管理組合と管理会社のどちらが負担すべきなのか?改めて疑問が湧きました。

皆さんのマンションでは、管理委託契約にかかる費用…書類の印刷代の他、重要事項説明を開催する際に使用する会場使用料(総会とは別に単体で開催した場合)など、どちらが負担していますか?
細かい質問で恐縮ですが、よろしくお願いします。