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石山 佳夫 さん

アドバイザー
得意分野
マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL
http://www.bridge.server-shared.com/
地域
東京都
電話番号
090-2902-6107

先生と呼ばれるのが嫌い!!
石さんと呼んでください。
【略歴】
・一般的サラリーマン(管理会社、建築・設備業と無縁)
 コンピュータメーカにSEとして勤務
  主にシステム計画~基本設計の上流工程担当
  プロジェクトマネジャーとして、国、都県のシステム開発
・マンション暮らし約40年
  買い換えを重ね、現在3つめのマンションに居住
     全7棟(4階建から32階と棟により異なる)、660戸のマンション 
     大規模修繕検討委員会で第2回目検討中
  役員・組合員の立場で多くのステージを経験
・2009年2月 マンション管理士登録・開業
   ブリッジ・コンサルタント代表 
・荒川区をはじめとする国・自治体のアドバイザとして活動
   管理組合運営等に関する無料相談、派遣コンサル
・管理組合との個別契約で大規模修繕工事支援
(設計コンサルタント選定から引渡まで)
・マンション関連団体での管理組合支援活動・技術研鑽
  マンション学会、東京都マンション管理士会、日住協
  大規模修繕工事コンサル、判例研究、建築設備研究等
【主な資格等】
◆マンション管理士 
◆管理業務主任者 
◆マンション維持修繕技術者
◆東京都マンション管理アドバイザ
◆宅地建物取引主任士 
◆マンション管理適正化診断サービス 診断マンション管理士
◆マンションみらいネット登録補助者
◆特種情報処理技術者他

修繕積立金の㎡単価は上層階ほど高い?

管理規約

タワーマンションではなく12階建ての普通のマンションですが、㎡単価が上階に上がる程高く設定されていることが、判明しました。管理規約には『共有持ち分の比率による』と書かれていましたが、、。
こうゆうことはあり得るのでしょうか?

理事会の決議で棄権が多くて賛否いずれも過半数に満たない場合

大規模修繕工事

工事の見積りを2社にとり100万円と70万円でした。高いほうが安心感がある。とのことで高い方の会社に値下げを条件に発注することになりました。工事の内容も解らずに賛成している理事(おばさん理事)もいるので内容が解らない人は棄権を選択できるように決議の仕方を変えようと思います。
そうした場合、棄権が多くて賛否いずれも過半数に満たないようになる可能性があります。いずれかに決めなければならない場合、棄権した理事に再度賛否に加わるように要請すべきでしょうか?理事長に一任では独善になってしまいますしどうしたらよいでしょうか。

修繕計画提案のできないマンション管理士はダメ?

大規模修繕工事

「マンション管理費を30%削減します。」「成功報酬でいいので初期費用不要!!」というマンション管理士は詐欺に近いものと判断されます。 さらに管理費低減した額は修繕積立に充当できますが,成功報酬だけはいただきますと荒稼ぎに近いマンション管理士が多くなってきたと思います。 士業としては成り立たない資格と言われていますが実態がわからないことも多いです。

 わたくしのマンションでは一切,マンション管理士をあてにしていません。 いろいろと複数名の管理士に相談してから意味がないと知ったからです。 なぜかというと共用部分の修繕計画を見ることは見れるけど,実務で修繕をしていない管理士がほとんどで,現場を見ても実際に改良して将来の修繕費を減らすとか,修繕材料を変えて修繕周期を延伸とか専門的知識を持たないからです。

 むしろ建設経験者とかリフォーム関係の設計事務所の設計者とか実務に精通している人たちの意見を取り入れます。修繕計画の原点となる部分に欠けているマンション管理士ばかりだから大規模修繕ばかりを唱えて大きなお金を動かそうとします。 これは設計コンサルとつながっているのではと疑ってしまいます。

 マンションの維持管理のために組合員にいる建設経験者がいます。リフォーム受発注の利害関係もあるせいか維持管理の助言はするものの,勤務先にも話さず受発注については一切かかわることを拒否する組合員でいい人です。
 マンション修繕で実務面で信用できないマンション管理士が多すぎるし,特に成功報酬のマンション管理士はダメ?とききますが,この方たちの修繕技術は0に等しいのでしょうか。  マンション管理士は建築関連法など法規だけで合格する。 修繕計画実務になると何もできない存在なのでしょうか。

自動ドアの装置交換

建物の維持管理

お世話になっております。

先日、理事会で自動ドアの装置交換を管理会社が提案してきました。
すでに見積もりも用意してあり、交換の理由は
「そろそろ交換した方がいい時期だから」
「何かあった時に不便になる前に」
との事です。
住民から苦情でもあったのならわかりますが、それもないようです。

理事会で見積もり金額に納得ができなかった為、次回理事会に持越しとなりました。

使用頻度にもよると思いますが、現在、何も問題がなくても交換する時期なのでしょうか?

直結増圧給水の工事について。

建物の維持管理

大規模修繕工事

築年数が23年、48戸のマンションに住んでいます。立体駐車場が、少しずつ故障し始めています。まだ直しながら使えなくはないのですが、ここへ来て急に立体駐車場を壊して平面にし、直結増圧給水工事を同時に行い、受水槽のあった場所に元々平面に置いていた自転車を二段式の駐輪場に変えようという話が出てきました。私自身は、これから高齢の方が増えてくるので、自転車が出しづらいのは困ることや、図面を見る限り、立体駐車場の台数分を無理に平面に詰め込んでいる印象を受けるので、なかなか賛成できません。水道屋さんの説明では、増圧ポンプを使っても維持管理費がかからないとのことですが、本当でしょうか?色々と調べると、維持管理費がかかりそうなので心配です。もしかかるとしたら、年間にどれぐらいかかってくるものでしょうか?概算でエレベーター改修工事、大規模修繕、プラスしてその工事で修繕積立金が1000万を切る残高になるようです。それも賛成できない一因となっています。他の修理しなければならない場所が出てきたら、、と心配です。

自動更新条項は有効か

管理業の委託

当マンションでは管理委託業者との契約締結は総会決議が必要とされていますが、自動更新条項により1年間の契約期間が毎年更新されるため総会決議がされたことがありません。こうした自動更新条項は問題がないのでしょうか。なお、重要事項説明は毎年行われています。