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石山 佳夫 さん

アドバイザー
得意分野
マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL
http://www.bridge.server-shared.com/
地域
東京都
電話番号
090-2902-6107

先生と呼ばれるのが嫌い!!
石さんと呼んでください。
【略歴】
・一般的サラリーマン(管理会社、建築・設備業と無縁)
 コンピュータメーカにSEとして勤務
  主にシステム計画~基本設計の上流工程担当
  プロジェクトマネジャーとして、国、都県のシステム開発
・マンション暮らし約40年
  買い換えを重ね、現在3つめのマンションに居住
     全7棟(4階建から32階と棟により異なる)、660戸のマンション 
     大規模修繕検討委員会で第2回目検討中
  役員・組合員の立場で多くのステージを経験
・2009年2月 マンション管理士登録・開業
   ブリッジ・コンサルタント代表 
・荒川区をはじめとする国・自治体のアドバイザとして活動
   管理組合運営等に関する無料相談、派遣コンサル
・管理組合との個別契約で大規模修繕工事支援
(設計コンサルタント選定から引渡まで)
・マンション関連団体での管理組合支援活動・技術研鑽
  マンション学会、東京都マンション管理士会、日住協
  大規模修繕工事コンサル、判例研究、建築設備研究等
【主な資格等】
◆マンション管理士 
◆管理業務主任者 
◆マンション維持修繕技術者
◆東京都マンション管理アドバイザ
◆宅地建物取引主任士 
◆マンション管理適正化診断サービス 診断マンション管理士
◆マンションみらいネット登録補助者
◆特種情報処理技術者他

住宅金融支援機構のすまいる債の提案について

管理組合の会計

新築3年目70戸のマンションに住んでおります。
竣工時に徴収した修繕積立金の余剰金が5千万程度ありますが、定期預金に預けているため、前年は3千円程度しか利息がついておりませんでした。
使用するのは10年程度後の大規模修繕の時だと思いますので、住宅金融支援機構のスマイル債(税引後利息0.0865%)を組合に提案しようと思っているのですがどのような手続きをふめばいいですしょうか。
ちなみに5月25日に総会があります。
宜しくお願い致します。

管理会社が入居者名簿を個人情報保護法を理由に理事長に提出しない

管理組合の運営

私は理事長になって2か月ですが、組合員(区分所有者)に連絡を取りたく、管理会社に電話番号を知らせてほしいと言ったところ、入居者名簿が管理会社及び警備会社宛になっているため、個人情報保護法を理由に管理組合には開示できないと言ってきました。もともと、管理組合は管理会社に業務委託をしている形なのに、第三者への情報提供という事で情報を開示できないと言うのです。
今まで全て管理会社任せになっていた管理組合の責任(築19年)ですが、業務委託契約の覚書等で「個人データの取得、名簿の作成・補完を委託する」という事で、管理組合と管理会社が名簿を保管できるようにできないのでしょうか?

総会の決議成立要件の緩和

その他

管理規約

区分所有法、管理規約との関係で、お教え頂ければ幸いです。

総会についてなのですが、区分所有法39条で議決権の過半数が議決要件となっており、標準規約に則った当マンションの管理規約でも、議決権の半数以上の出席と過半数の賛成が決議要件となっています。

ただ、総会の集まりが悪いこともあって、普通決議事項の議案について、総会の成立要件を議決権の3分の1以上の出席(委任状での行使を含む)、決議要件をその過半数とすることで、総会が空転しないように対応したいのですが、これは適法なのでしょうか。

区分所有法では普通決議事項については、管理規約に別段の定めがない限り、という限定しかないように読め、そうすると、出席要件を全議決権の3分の1とすることは適法のように思えるのですがいかがでしょうか。

現状の標準規約に則った管理規約を上記のように改定しますから、この議案の成立には出席も賛成も4分の3以上を要することは、当然の前提ですが。

一般管理費が13%、管理報酬が7%の計20%の管理費は高過ぎませんか?

管理組合の会計

管理組合の運営

管理会社より来期の委託業務費(案)が理事会に提示されました。
組合運営業務費、保守点検業務費、管理員業務費は特に問題無いとは思いましたが、一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には違和感がありました。

複数の理事からも疑問視する声が出ましたが、管理会社より常識的な数字との説明があり、理事長からも昔からの数字で問題無いとの話がありました。
複数の理事からは納得出来ないとの指摘があったことから保留となりました事から質問させていだだきます。

(1)一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には高過ぎると違和感がありますが、マンション管理業界では普通なのでしょうか?
(2)管理報酬との言葉は初めて聞きましたが、マンション業界では管理報酬を徴収するのは一般的なのでしょうか?
(3)管理会社に一般管理費、管理報酬のパーセンテージ見直しを要求するのは非常識なのでしょうか?

宜しくお願いいたします。

管理者解任事由

その他

管理組合の運営

区分所有法25条2項 に、
管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる、とあります。

どの程度の不正行為、職務を行うに摘しないというにはどの程度を言うのですか。

判例を紹介戴ければ有り難いです。



管理規約

管理規約

個人情報保護法を遵守するために管理規約を改正したいが、条文をどのように作り、その条文をどの位置に設けるべきでしょうか。既に管理規約を改正した例があれば,具体的に教えてください。

マンションの駐車場利用料金の決め方について

管理組合の会計

駐車場利用料金の価格設定について質問させていただきます。
当マンションは、自走式駐車場で、全戸分の駐車区画数を確保しています。
利用料金は、近隣の商業ベースの月極駐車場代と同水準です。
マンションの駐車場利用料金は、ゼロ円から近隣水準を上回る金額まで、
いろいろな価格設定があります。
当マンションは、駐車場利用料金を管理費会計に入金しているので、管理費を
安く設定するために、その不足分を駐車場利用料金に転嫁しているように思えます。車を所有しない区分所有者も増えており、実質的に車の所有の有無により、管理費の負担に不公平が生じている。この不公平を改善するために、管理費を
値上げして、駐車場利用料金を値下げしたいと思っています。
アドバイスをお願い致します。

重要事項説明書の印刷代について

管理組合の会計

管理組合の運営

私が監事を務める管理組合では、総会議案書の印刷代と送付代を管理組合が負担する契約になっています。(館内居住者はポスト投函、外部居住者は送付)
2年契約で1年おきに管理委託契約更新があり、昨年は契約更新年であるとともに、国交省から出された標準管理委託契約書の改訂に準じた変更があったため、例年より重要事項説明書のページ数がかなり多くなった影響か、印刷代が前年の1,5倍でした。

議案書は管理組合が作成し、組合員の皆様にお知らせする書面なので、その印刷代を管理組合が負担する契約に疑問はないのですが、重要事項説明書の印刷代は契約の当事者である管理組合と管理会社のどちらが負担すべきなのか?改めて疑問が湧きました。

皆さんのマンションでは、管理委託契約にかかる費用…書類の印刷代の他、重要事項説明を開催する際に使用する会場使用料(総会とは別に単体で開催した場合)など、どちらが負担していますか?
細かい質問で恐縮ですが、よろしくお願いします。

自分の一方的な主張で質問者を誤った方向に誘導する可能性のある質問が増えて

その他

管理組合の運営

私もこのサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近質問に対して少し無責任な回答が増えているなぁと感じています。

例えば「公開空地への自転車置場増設工事の実施」についての質問に対して以下の回答がありました。

(1)「理事会は、過去の総会で認められていない事業を検討することはできません。 」として事業の検討自体を不当と言っている様に読めます。
駐輪場の増設などの事業の検討の可否すらも総会決議事項と勘違いする様な言い方を区分所有法の根拠も無く一方的に書き込むのは如何なものかと思います。

(2)「防犯に配慮して常に施錠されている公開空地の駐輪場化を阻止する為に行政に通報」とのアドバイスもありましたが、もし行政がコンプライアンス違反と判断すれば施錠を止めなければならず、質問者が心配している防犯の問題が出てくることに言及されておりません。

この様に質問者に寄り添わず、自分の一方的な主張で質問者を誤った方向に誘導する可能性のある質問が増えている様に感じておりますことから、是非アドバイザー方のバランスが良い回答を引き続き期待しております。

管理会社の変更手続きについてお尋ねします

大規模修繕工事

管理業の委託

初めまして。アライグマと申します。
築29年52戸5階建てマンションの理事長を今年3月からしています。
前理事長が議長であった2月の総会で建築当初からの中規模ディベロッパー系の管理会社を変更してはとの意見がありました。一昨年に2回目の大規模修繕を実施したのですがいろいろなトラブルがあり、そういうう意見が出たものです。
数人の所有権者や4人の理事もおおむね変更には前向きです。そこで変更に当たり二つのお尋ねしたいことがあります。
①変更に当たりコンサルを指名したく思っていますがその費用は月々5万円程度かスポット契約で数十万円かと思いますが予算化が必要になりますので来年の総会後となるのでしょうか。臨時総会まで開くほど切羽詰まっているわけでもありませんので。
②議題提出やコンサル費の出金などの段階で現在の管理会社にはどのように説明すればいいのでしょうか。議題の原案作成や費用の出金は管理会社が行っています。
以上、よろしくお願いいたします。