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石山 佳夫 さん

アドバイザー
得意分野
マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL
http://www.bridge.server-shared.com/
地域
東京都
電話番号
090-2902-6107

先生と呼ばれるのが嫌い!!
石さんと呼んでください。
【略歴】
・一般的サラリーマン(管理会社、建築・設備業と無縁)
 コンピュータメーカにSEとして勤務
  主にシステム計画~基本設計の上流工程担当
  プロジェクトマネジャーとして、国、都県のシステム開発
・マンション暮らし約40年
  買い換えを重ね、現在3つめのマンションに居住
     全7棟(4階建から32階と棟により異なる)、660戸のマンション 
     大規模修繕検討委員会で第2回目検討中
  役員・組合員の立場で多くのステージを経験
・2009年2月 マンション管理士登録・開業
   ブリッジ・コンサルタント代表 
・荒川区をはじめとする国・自治体のアドバイザとして活動
   管理組合運営等に関する無料相談、派遣コンサル
・管理組合との個別契約で大規模修繕工事支援
(設計コンサルタント選定から引渡まで)
・マンション関連団体での管理組合支援活動・技術研鑽
  マンション学会、東京都マンション管理士会、日住協
  大規模修繕工事コンサル、判例研究、建築設備研究等
【主な資格等】
◆マンション管理士 
◆管理業務主任者 
◆マンション維持修繕技術者
◆東京都マンション管理アドバイザ
◆宅地建物取引主任士 
◆マンション管理適正化診断サービス 診断マンション管理士
◆マンションみらいネット登録補助者
◆特種情報処理技術者他

監事の権限

その他

管理組合の運営

監事の権限について質問をいたします。
前回の理事会にて、監事の方が、事前に相談もなく、管理組合理事会と管理会社に対する確認事項の書面を理事会に提出し、理事会審議の進行の妨げとなったことから、書面を配付し理事会審議にはかりたいときは事前に、理事長へ相談し、承諾を得てから提出してほしいと伝えたところ、監事の権限は理事会などへの質問、確認などは自由に行えると、事前に承諾を得ることを拒否しており、今回の理事会でも理事会終了間際に確認事項を提出し、予定終了時間を1時間以上オーバーしてしまい、理事会出席者に迷惑をかけております。確認内容も会計のことや、管理会社の保管文書、支払いなど、理事会以外でも確認できることがほとんどです。
どうやら監事としての活動を議事録に残すことが目的のようです。
理事会内で、監事からの書面提出について、理事長として拒否することは可能でしょうか?
皆様のご意見をお聞かせください。

マンション管理士とのスポット契約は理事会決議ですか?

その他

管理組合の運営

当マンションの理事長は、昨年7月に知り合いのマンション管理士を理事会に連れて来て、理事会の管理運営の円滑化を目的に有効利用しようとの話がありました。
理事長からは、管理規約に専門知識を有する者を活用するとの規定があることから、5月の総会までの10ヶ月間は理事会のアドバイザーとしてスポットで契約し、その結果に問題なければ来年度は顧問契約したいとの提案があり、反対は副理事長1名だけの圧倒的多数で承認されました。

理事会の決議を踏まえ、マンション管理士さんには現在まで理事会に出て頂きアドバイスを頂いていましたが、先週、理事で無い組合員から総会の決議無しでマンション管理士を雇うことは違法であるので、マンション管理士とスポット契約していた顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、緊急の臨時理事会が開催されました。
理事会では理事長よりマンション管理士の件は理事会で決議された事項であるので、弁護士費用等の裁判費用は管理組合から出すとの提案がありましたが、スポット契約に反対していた副理事長より、提訴されているのが理事長本人であることから、裁判の費用は取りあえず理事長個人に負担して貰うべきとの提案がありました。
副理事長の提案については理事より色々な意見が出ましたが、私を含め多くの理事が理事長の独断専行には不満があったことから、理事長の裁判費用は取りあえず理事長個人で負担して裁判に対応して貰うことで決議されました。

そこで質問ですが、そもそもマンション管理士のスポット契約の件で、1組合員が理事長を提訴することはできるのでしょうか?
また、この訴訟で組合員の言い分が認められる可能性は高いのでしょうか?

議事録の閲覧希望への対応

その他

管理組合の運営

一部の住民の方から理事会議事録の閲覧依頼があり対応に苦慮しています。
理事会議事録を閲覧させる場合は、個人情報の部分は消し、コピー・写真撮影不可の前提で閲覧させていますが、組合員なので総会議事録のように全文を提出するよう要求されており、もし隠蔽するなら提訴すると言われ苦慮しています。
皆様はどの様に対応されていますか?

大規模修繕工事の修繕図面の未提出

大規模修繕工事

建物の瑕疵

築13年目のマンションです。大規模修繕工事を実施しましたが完了後に外壁タイルの修繕図面(修繕前後)が無い事が発覚しました。
施工会社に再三提出を求めていますが、「紛失した」との一点張りで出てきません。弁護士と相談する方法も考えましたが、費用がかかる上、図面が出るかどうかも分かりません。それならこのまま次回の大規模修繕工事へ向けて費用を貯めるのも方法だと考えています。そこで質問です。
①弁護士への依頼すべきか、費用を貯めるべきかどちらがベターなのでしょうか。
②修繕図面のないままで、次回の大規模修繕工事ができるのか。
③外壁に関して修繕図面がないマンションって事例として多いのですか?
そのマンションはどのような対応をして乗り切っているのか?



総会議事録の署名、捺印の意味について

大規模修繕工事

総会が終了し、後日、管理会社から総会議事録が回付され、確認のため理事長、理事、監事の署名、捺印が要請されました。この総会議事録の内容に若干事実と異なる個所があったので、私(監事)は意見書を付した上で署名、捺印しました。ところが全組合員に配布された総会議事録は何の訂正もない元のままの内容のものでした。署名、捺印から全組合員に配布されるまで、三か月以上も経っていて、この間管理会社、理事長、理事から何の反応もありませんでした。そこで管理会社に質したところ監事が署名、捺印がある以上修正には当たらないとの事で、もし総会議事録に疑義があるならば、無署名にすべきであるとの回答でした。この件について皆さんのご意見を頂きたいと思います。

総会の決議の微修正は?

管理組合の運営

総会で設備の更新を提案し「A社から500万円で購入」することが決議されたとします。
総会での議論のなかで、「B社ならもっと安く買えるはず。B社は大手で財務内容もいいから安心」と発言した区分所有者がいたため、総会後に理事会で調べたところ、480万円で購入でき、アフターサービスもよいことがわかりました。
総会で議決された「A社から500万円で購入する」を、理事会の裁量で「B社から480万円で購入して手厚いアフターサービスを受ける」に微修正してしまうと相当まずいことになりますか。
それとも条件がよくなることについては不問に付されるでしょうか。
本来ならもう一度総会を開くべきでしょうが、そこまでやらないとだめですか。

管理委託費値上げの是非は?

管理組合の会計

建物の維持管理

管理会社から、管理委託費の値上げの申し入れがありました。
金額の妥当性について、どのように判断したら良いのでしょうか?

マンション管理士等との契約について

管理組合の運営

マンション管理士、一級建築士との契約を考えています。総会で審議の予定ですが、当管理組合規約では、いわゆる「専門的知識を有する者の活用」の条項がありません。よって、そもそも、外部専門家と契約出来ないのでしょうか。

規約第73条3項の解釈

管理規約

組合員に、この規約および使用細則等の条文について疑義または解釈の相違その他が生じたときは、理事会においてその事案の審議を行い、結論を得るものとする。
とあるのですが、例えば規約上特別議決とされた規約の改正を理事会の判断で訂正できるよう解釈(誤字脱字、参照条項等の訂正)することはどうでしょうか。
これは一般組合員からの疑問に理事会として答えるものと思うのですが。

管理組合委託契約

管理組合の運営

大規模修繕工事

2月1日新管理会社管理委託契約を締結し4週間経過しましたが、
管理組合サポーが不満です。
その上解約通告を受け困っております。
①推奨頂ける管理会社がないか?
②現在の会社へ誠実義務違反等で場合によては、損害賠償が出来ないか?
③自主管理の道を選ぶ場合のアドバイスお願い申し上げます。