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石山 佳夫 さん

アドバイザー
得意分野
マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL
http://www.bridge.server-shared.com/
地域
東京都
電話番号
090-2902-6107

先生と呼ばれるのが嫌い!!
石さんと呼んでください。
【略歴】
・一般的サラリーマン(管理会社、建築・設備業と無縁)
 コンピュータメーカにSEとして勤務
  主にシステム計画~基本設計の上流工程担当
  プロジェクトマネジャーとして、国、都県のシステム開発
・マンション暮らし約40年
  買い換えを重ね、現在3つめのマンションに居住
     全7棟(4階建から32階と棟により異なる)、660戸のマンション 
     大規模修繕検討委員会で第2回目検討中
  役員・組合員の立場で多くのステージを経験
・2009年2月 マンション管理士登録・開業
   ブリッジ・コンサルタント代表 
・荒川区をはじめとする国・自治体のアドバイザとして活動
   管理組合運営等に関する無料相談、派遣コンサル
・管理組合との個別契約で大規模修繕工事支援
(設計コンサルタント選定から引渡まで)
・マンション関連団体での管理組合支援活動・技術研鑽
  マンション学会、東京都マンション管理士会、日住協
  大規模修繕工事コンサル、判例研究、建築設備研究等
【主な資格等】
◆マンション管理士 
◆管理業務主任者 
◆マンション維持修繕技術者
◆東京都マンション管理アドバイザ
◆宅地建物取引主任士 
◆マンション管理適正化診断サービス 診断マンション管理士
◆マンションみらいネット登録補助者
◆特種情報処理技術者他

規約第73条3項の解釈

管理規約

組合員に、この規約および使用細則等の条文について疑義または解釈の相違その他が生じたときは、理事会においてその事案の審議を行い、結論を得るものとする。
とあるのですが、例えば規約上特別議決とされた規約の改正を理事会の判断で訂正できるよう解釈(誤字脱字、参照条項等の訂正)することはどうでしょうか。
これは一般組合員からの疑問に理事会として答えるものと思うのですが。

管理組合委託契約

管理組合の運営

大規模修繕工事

2月1日新管理会社管理委託契約を締結し4週間経過しましたが、
管理組合サポーが不満です。
その上解約通告を受け困っております。
①推奨頂ける管理会社がないか?
②現在の会社へ誠実義務違反等で場合によては、損害賠償が出来ないか?
③自主管理の道を選ぶ場合のアドバイスお願い申し上げます。

現理事長の独断専行が目に余りますが、どうすればよいのでしょうか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事


皆様にはお手数をお掛け致しますが、現管理組合での理事長の独断専行が目にあまりますので相談させて下さい。
以前の理事会は理事メンバー全員による民主的な運営で、通常総会の前には必ず住民アンケートを実施し、その中で住民の希望の多いものを議案化してきました。

ところが現理事長に変わった3年前からは、アンケートを取り止めてしまい、理事長本人が思いついた費用のかかる事案(例:照明LED化、自動ドア化、受付時間大幅延長、管理費値上げ、駐輪場大幅値上げetc)を理事会で提案し、それをそのまま総会議案として提案するようになりました。
総会では住民からアンケート無しでの総会への議案提出は住民の意向を反映していないので、議案提出前にアンケートを取り住民の意向を反映するよう要求していますが、理事長は住民の代表である理事会の多数意見を議案化しているので問題なしとの立場です。
このため、通常総会では大荒れとなり、出席者は議案への反対が多数となりますが、議決権と委任状を合わせますと、議案への賛成が多数となり、理事長の意向で提案されるコストアップや値上げの議案が全て可決されている状況です。

この様な理事長の独断専行による放漫財政をやめさせるのにはどうすればよいのでしょうか?
またアンケートなしで新しいことを進めている理事会というのは一般的なのでしょうか?

通常総会での議案説明について質問させて下さい。

管理組合の会計

管理組合の運営

通常総会での議案説明についての質問です。
当方のマンションでは通常総会の議案の内、収支報告、予算案については管理会社で報告していただいております。
それ以外の議案は担当理事が説明しておりますが、モンスター・クレーマー的な居住者の方からの質問で立ち往生してしまうケースもあります。

その理由は議案の大部分は理事会からの要請で管理会社が作成していることから、担当理事の方と言えども、専門的な質問には耐えられません。
そのため今回の総会では、15件の議案の全ての説明を管理会社に依頼しようとしましたが、過去に全ての議案を管理会社が代行して説明したことは無いと断られました。
皆様のマンションでは、実際にはどの範囲(例えば、規約関係、利用料改定、共用施設改造、設備更新、次期理事選任)の議案説明を管理会社にお願いしているのでしょうか?

因みに私のマンションの管理は全て管理会社にお願いしております。

長期修繕計画案消費税増税分の変更で総会決議は必要か

管理規約

長期修繕計画が10%の消費税で計画し直した場合も総会決議は必要ですか?

総会に於ける「委託業務更新」議案の値上げの部分は無効ですか?

管理組合の運営

管理組合の会計

私のマンションでは、以前の理事会で徹底的なコストダウンを図り、管理員は昼間の8hrに、清掃業務、植栽業務も「安かろう悪かろう」の業者に変更され、マンション内が汚く荒れてしまいました。

このため、メンバーの入れ替わった新しい理事会では、マンション内の管理を元に戻すため、通常総会で「管理会社への委託業務の件」の議題の中に、管理員の業務時間見直し(8→13hr)、清掃業務・植栽業者を業者戻す提案をしました。
(尚、値上げの原資は駐車場使用料を当てるので管理費の値上げはありません。)

ところが総会では前理事長サイドより、委託業務の値上げについては「管理会社への委託業務の件」とは別の議案で提案すべきものなので、「管理会社への委託業務の件」議案は昨年と同額での提案部分しか承認出来ないとの意見が出て、提訴するとの話にまで発展し紛糾してしまいました。

以前に前理事長サイドが通常総会で提案したコストダウン提案も別議案ではなく「管理会社への委託業務の件」の中に含まれ説明されたものでした。
現理事会はそれを踏襲し、今回の通常総会でも「管理会社への委託業務の件」の中に含めて値上げ提案をしたものです。
それに対する前理事長サイドの言い分は、値下げはその分修繕積立金が増えるので決議事項ではないが、値上げはその分修繕積立金が減る筈なので総会決議事項との言い分です。
またそれらとは別議案として提案した「今期予算案」には値上げによるコストアップ分の数字は入っており、それは別議案として正式に承認されています。

最終的には「管理会社への委託業務の件」の議案は承認されましたが、「値上げ部分は別議案化」については今後関係者で話し合っていくとの曖昧な形で終わりました。
ただ私個人としては、紛糾しても、そのまま議決してしまえばと思いましたが、最後の最後に議長の理事長が前理事長サイドに配慮してしまい、値上げ部分については今後話し合いたいと発言してしまったものです。

その後、前理事長からは「管理会社への委託業務の件」の中の値上げ提案の有効性について臨時総会の開催を要求されており、理事会は対応に苦慮しています。

コンサルは雇うべきか?

管理業の委託

管理組合の運営

マンション住民が管理組合について素人ばかりなので、管理会社の言いなりです。第三者のコンサルタントをお願いしたいのですが、探してみると月5~6万円と思ったより高額で戸惑っています。月5~6万円もの費用を費やしてまでコンサルにお願いするメリットはあるのでしょうか?また、もっと安くお願いする方法はないでしょうか? 具体的に教えて頂けると助かります。

修繕積立金の格差、かわら版

管理組合の運営

管理業の委託

初歩的な質問ですが、よろしくお願いします。
管理費、修繕積立金は1棟建ての場合、戸数の多いマンションの方が安くなるのでしょうか?
理事会から発信したい、かわら版は、管理会社に依頼せずに、理事会で作成すべきでしょうか?

大規模修繕工事周期

大規模修繕工事

建物の大規模修繕工事で鉄部塗装、外壁塗装の周期はどのくらいの周期で実施していますか?

予備費の範囲内の支出について

管理組合の会計

管理組合の運営

皆様のマンションでは、予備費の範囲内の支出をどのように承認していますか?

設備の不具合があり、「高くても10万円以下らしいので、修理を発注して良いですか?」という承認の求め方を管理会社からされました。
10万円は、予備費と同じ金額です。

このようなラフな方法の背景には、口頭によるバックリとした見積りでも
「予備費の範囲内だったらかまわないよ。」という返事がもらえた歴史があるように感じました。
新任の理事長さんが緊急性が無いと判断し、見積書の取得と金額の交渉を指示しましたので、安易な承認は回避されています。

マンションによって、又は役員さんの人柄によって異なる運営がされていると思います。
皆様のマンションではどのように承認をしているか、実際のところを教えてください。
よろしく御願いします。