みんなの管理組合

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特別決議と普通決議

管理規約

住まいのトラブル

・自転車置場の増設、駐輪料の改定、バイク置場の自転車置場への転用・・・等、【普通決議】で決を採ってきました。
・今回、1台分の駐車場の設置とこれまでの変更点をまとめるために管理規約に含まれる「別表(置場、駐輪料、駐輪台数をまとめた一覧表)」を改定しようとしているのですが、管理会社は【特別決議】と言っています。
・「別表」の改定をしなければ【普通決議】とのことです。根拠は判例とのこと。
何かしっくりこないのですが、どなたかご教示下さい。
●判例
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol5_01.pdf


===わたしのマンションの管理規約です===
第25条
区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなければならない。
一 管理費、管理一時金
二 修繕積立金、修繕積立一時金
三 その他管理上必要と認められるもの
2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとし、負担金額及び賦課徴収方法については、総会(第42条に定める総会をいう。)において普通決議で決する。
===
第47条
総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
3 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。
一 規約の制定、変更又は廃止
(以下略)
===ここまで===

店舗・事務所使用細則

管理規約

私の知人のマンションですが、11階建ての40戸程度の都心のマンションです。1階に店舗1戸があり、2階事務所が1戸、その他は住宅となっています。
ここで、1階の店舗と2階の事務所を持っている区分所有者が、2階の住戸に住んでいるのですが、今は、理事ではなく、1区分所有者です。
この度、総会が開催されるのですが、4号議案に、店舗・事務所使用細則(普通決議)(内容は店舗の利用の制限、例えば、コンビニ禁止等が明記されています。)
管理会社と理事会に対し、区分所有法31条にも記載があるように、一部の区分所有者に特別の影響及ぼす時は、その承諾を得なければならない。よって内容の説明を求め、また、修正案も提示しましたが、無視して、そのまま総会議案書提案されました。こんな総会への議案の提起は問題ないのでしょうか。
(尚、現行管理規約では、詳細な利用の制限までは、規定が無く、今までは、都度、管理組合と協議して店舗・事務所の入居者を決めていたとのこと)
(管理規約の変更では、特別決議で承認されないおそれがあるので、細則を新たに作成した模様。)

各住戸玄間扉の鍵を変えてしまった理事会と最大手の管理会社

管理組合の運営

管理業の委託

インターホン設備更新の際、マンション理事会が、建物正面玄関の鍵と住戸玄間扉のシリンダー錠や鍵を、管理委託している大手管理会社に同時に発注し、交換してしまいました。支払いには修繕積立金が使われます。管理規約では、前者は共用部、後者は専用部と明確に規定されています。建物正面玄間と各住居の鍵は、機械的に連動さえしておらず、以前使っていた住戸玄間の鍵を使い続けることは可能であったにも関わらず、総会も開かず一方的に替えられてしまいました。以下がその「手口」です。

理事会は事前に区分所有者に「共用部の鍵タイプに関する質問」と題したアンケートを配りました。そのアンケートには、ディンプル錠を選んだ場合は「自動的に」各住戸扉の交換を行うという小さな但し書きがついていたのです。共用錠にディンプル錠希望者が多かったことから、総会も開かず専用部の鍵も平然と変えてしまったのです。住民から苦情があったとみられ、次回6月の総会で「つじつま合わせ」のための「意見確認決議」を行うように弁護士に注意されたようです。

今回の鍵交換にはさらに深刻な問題があります。このディンプル錠は、製造会社と鍵番号さえわかれば、誰でも複製を発注できるということです。特に管理会社と取引がある鍵業者は、要請があればすぐに対応するとのこと。つまり、各住戸の鍵を管理会社に発注したということは、この管理会社が合鍵を持っていると同じことであり、居住者の居宅にいつでも入れることができます。

管理人や管理会社による窃盗や不法侵入が報じられているなか、こんなことがまかり通ってよいのでしょうか。たとえ管理会社が直接手を下さなくても、個人の鍵情報を第三者に渡して犯罪を誘導し、管理会社としてさらに防犯ビジネスを売り込む、というシナリオはおおいにありえます。

全棟が賃貸物件であるなど特殊なケースは別として、マンション管理会社に住戸玄間扉シリンダー錠や鍵の交換を発注することに問題はないのでしょうか。専用部は住人のプライバシーに関わる部分であり、たとえ管理会社でも関わってはいけない部分という認識でしたので、今回の最大手管理会社は、高かろう悪かろうの噂を通り越して、犯罪レベルに達しようとしている印象さえ持ちました。

防火管理者とは

管理組合の運営

これから防火管理者を理事の中から毎年出そうということになりました。

そこで、防火管理者の仕事、責任について簡単にお教え頂ければ幸いです。
それを引継ぎとして今後残していきたいという動きになっています。

総会に出席する意義について

大規模修繕工事

管理組合の運営

臨時総会での議案説明の後、質疑応答の時に
「委任状で結果が出ているなら、質問しても意味が無いですよね?」というご意見が出席者から出た時がありました。

当時の理事長は
「結果は出ていますが、議論を尽くしてから採決に進みましょう。
 今日ここへ足を運んでくださった皆様がいるのですから。」
と言って、質疑応答(4~5問)の後に採決した結果、満場一致での可決でした。

議決権行使書や委任状で結果が決まっているのでは?
という出席者の「無力感」があるのは事実だと思います。
総会という場を真に民主的な場にするにはどうしたら良いでしょうか。
皆様のマンションで実際にやっていることなどありましたら教えてください。

管理組合と自治会について

管理組合の運営

管理規約

当マンションは今年で築43年で、管理体系は自主管理です。
管理組合の理事は各階に1件ずつ、11階建の2棟ありますので、計22件の理事が1年交代でほぼ輪番制でまわります。ほとんどが区分所有者ですが、一部で賃貸もおり、理事長、副理事長、会計など一部の役はつけないものの賃貸も区分所有者の代理人として理事の兵役を負います。
さて、昨年3月にマンション管理の適正化に関する指針などといったものが国道交通省から示されており、管理組合と自治会を切り離すよう定めているようです。
その指針を作った張本人はたいてい公務員宿舎におり、数年おきに全国転勤するために自治会、町内会の重要さをまったく理解できていない人たちの机上だけで決定したような愚指針と思いますが、
さて本題。
当マンションでは自治会のひとつの区を単独で持っている(私の所属する区は全員同じマンションの住人)ため、管理組合理事=自治会組長になっています。
もちろん管理費から自治会費は支払われています。
幸いそのような自己中心的な住人は今のところ現れていないものの、もし、指針のように自治会に入りたくないといった住人が現れると、金銭を返金する(面倒な手続きになると思いますが)だけならまだしも、交代で請け負っている理事をやるということは自治会の組長をやることになり、自治会費を支払っていない者(自治会に加入していない者)が自治会組長をやらされることになります。だからといって自主管理のマンションで、多くの業務(エレベータ、消防設備などの設備点検や排水管清掃等の維持管理業務の手配、会計業務、書記の議事録、駐車場や集会場の受付管理、敷地内の緑地などの環境整備、防火訓練の実施など管理会社が行う業務を)を住民の負担で行っているため、理事を断るということは管理費を支払わないことと同じこととなります。

できれば自治会加入は常識的な人間であれば任意であっても加入するのは当然と思うのですが、全員がごねることのないよう、うまい方法があればご教授いただけませんでしょうか。
マンション規約で「自治会加入」を強制しても強制力がないと判例あでているそうです。
自治会加入を全居住者から確約書をとるという方法でもダメなのでしょうか。


総会の議決権行使書について

管理組合の運営

最近、管理会社やマンション管理のアドバイザー等が総会での議決権行使書を薦めていますが、これだと総会出席者とのやりとりで「この議案は取り下げたほうがいい」となった場合でも議決権行使書だけで賛成多数の場合承認されてしまいます。あくまで優先するのは総会出席者であるはずですが。

総会の出欠票と議長に一任する白紙委任状について

管理組合の運営

管理規約

祖堅先生のご指摘の「白紙委任状の議長に一任」とは理事長の
議決権の行使に一任した訳ではないので、理事長が自分の好きに
行使する事は許されない。
先生のご意見に私も力づけられましたが、民法、区分所有法において
法的に主張できるのでしょうか?
また、標準管理規約上も禁止事項とはなっていないようですが。

本来、管理会社が理事会を指導すべきなのに、仕事をし易い理事会の
継続の為に肩入れしています。
管理会社の上層部に抗議した場合、効果はあるのでしょうか?

次の総会で、理事会に出欠票、議決権票、委任状の原本の確認を
求めるつもりですが、原本は見せない決まり、あるいは管理会社に
保管しているので、すぐには見せられないと言われたら、出席票の
数が確認できないので総会は成立しないと主張できますか?

以上、よろしくお願いします。


総会の議長委任の有効性と扱いについて

管理組合の運営

受任者の指名をしていない委任状の扱いを議長に委任としています。
しかし、当マンションでは、議長は組合員の中から総会の決議を経て選任することになっています。どなたが議長になるかわからないのに、委任票は有効ですか。
また、規約では、可否同数の時に議長が決するとなっていますが、議長は議決権を持つのでしょうか。
このようなことをしたら議長を務める人は2票を持つことになると思うのですが、同じ組合員としておかしくないですか。
議長委任の票の有効性と扱いについて教えてください。

「議長に一任」と「理事長に委任」の違いについて

管理組合の運営

管理規約

白紙委任状の扱いが「議長に一任」と定められている場合について質問です。

①通常総会など、議長=理事長のケースで
 ・白紙委任状
 ・代理人として理事長を指名した委任状
 の2つに、扱いの違いはあるのでしょうか?

②理事長以外の組合員が召集したような 議長≠理事長のケースで
 上記の2つがあった場合はどうでしょうか?

特別決議と普通決議

管理規約

住まいのトラブル

・自転車置場の増設、駐輪料の改定、バイク置場の自転車置場への転用・・・等、【普通決議】で決を採ってきました。
・今回、1台分の駐車場の設置とこれまでの変更点をまとめるために管理規約に含まれる「別表(置場、駐輪料、駐輪台数をまとめた一覧表)」を改定しようとしているのですが、管理会社は【特別決議】と言っています。
・「別表」の改定をしなければ【普通決議】とのことです。根拠は判例とのこと。
何かしっくりこないのですが、どなたかご教示下さい。
●判例
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol5_01.pdf


===わたしのマンションの管理規約です===
第25条
区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなければならない。
一 管理費、管理一時金
二 修繕積立金、修繕積立一時金
三 その他管理上必要と認められるもの
2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとし、負担金額及び賦課徴収方法については、総会(第42条に定める総会をいう。)において普通決議で決する。
===
第47条
総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
3 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。
一 規約の制定、変更又は廃止
(以下略)
===ここまで===

店舗・事務所使用細則

管理規約

私の知人のマンションですが、11階建ての40戸程度の都心のマンションです。1階に店舗1戸があり、2階事務所が1戸、その他は住宅となっています。
ここで、1階の店舗と2階の事務所を持っている区分所有者が、2階の住戸に住んでいるのですが、今は、理事ではなく、1区分所有者です。
この度、総会が開催されるのですが、4号議案に、店舗・事務所使用細則(普通決議)(内容は店舗の利用の制限、例えば、コンビニ禁止等が明記されています。)
管理会社と理事会に対し、区分所有法31条にも記載があるように、一部の区分所有者に特別の影響及ぼす時は、その承諾を得なければならない。よって内容の説明を求め、また、修正案も提示しましたが、無視して、そのまま総会議案書提案されました。こんな総会への議案の提起は問題ないのでしょうか。
(尚、現行管理規約では、詳細な利用の制限までは、規定が無く、今までは、都度、管理組合と協議して店舗・事務所の入居者を決めていたとのこと)
(管理規約の変更では、特別決議で承認されないおそれがあるので、細則を新たに作成した模様。)

各住戸玄間扉の鍵を変えてしまった理事会と最大手の管理会社

管理組合の運営

管理業の委託

インターホン設備更新の際、マンション理事会が、建物正面玄関の鍵と住戸玄間扉のシリンダー錠や鍵を、管理委託している大手管理会社に同時に発注し、交換してしまいました。支払いには修繕積立金が使われます。管理規約では、前者は共用部、後者は専用部と明確に規定されています。建物正面玄間と各住居の鍵は、機械的に連動さえしておらず、以前使っていた住戸玄間の鍵を使い続けることは可能であったにも関わらず、総会も開かず一方的に替えられてしまいました。以下がその「手口」です。

理事会は事前に区分所有者に「共用部の鍵タイプに関する質問」と題したアンケートを配りました。そのアンケートには、ディンプル錠を選んだ場合は「自動的に」各住戸扉の交換を行うという小さな但し書きがついていたのです。共用錠にディンプル錠希望者が多かったことから、総会も開かず専用部の鍵も平然と変えてしまったのです。住民から苦情があったとみられ、次回6月の総会で「つじつま合わせ」のための「意見確認決議」を行うように弁護士に注意されたようです。

今回の鍵交換にはさらに深刻な問題があります。このディンプル錠は、製造会社と鍵番号さえわかれば、誰でも複製を発注できるということです。特に管理会社と取引がある鍵業者は、要請があればすぐに対応するとのこと。つまり、各住戸の鍵を管理会社に発注したということは、この管理会社が合鍵を持っていると同じことであり、居住者の居宅にいつでも入れることができます。

管理人や管理会社による窃盗や不法侵入が報じられているなか、こんなことがまかり通ってよいのでしょうか。たとえ管理会社が直接手を下さなくても、個人の鍵情報を第三者に渡して犯罪を誘導し、管理会社としてさらに防犯ビジネスを売り込む、というシナリオはおおいにありえます。

全棟が賃貸物件であるなど特殊なケースは別として、マンション管理会社に住戸玄間扉シリンダー錠や鍵の交換を発注することに問題はないのでしょうか。専用部は住人のプライバシーに関わる部分であり、たとえ管理会社でも関わってはいけない部分という認識でしたので、今回の最大手管理会社は、高かろう悪かろうの噂を通り越して、犯罪レベルに達しようとしている印象さえ持ちました。

防火管理者とは

管理組合の運営

これから防火管理者を理事の中から毎年出そうということになりました。

そこで、防火管理者の仕事、責任について簡単にお教え頂ければ幸いです。
それを引継ぎとして今後残していきたいという動きになっています。

総会に出席する意義について

大規模修繕工事

管理組合の運営

臨時総会での議案説明の後、質疑応答の時に
「委任状で結果が出ているなら、質問しても意味が無いですよね?」というご意見が出席者から出た時がありました。

当時の理事長は
「結果は出ていますが、議論を尽くしてから採決に進みましょう。
 今日ここへ足を運んでくださった皆様がいるのですから。」
と言って、質疑応答(4~5問)の後に採決した結果、満場一致での可決でした。

議決権行使書や委任状で結果が決まっているのでは?
という出席者の「無力感」があるのは事実だと思います。
総会という場を真に民主的な場にするにはどうしたら良いでしょうか。
皆様のマンションで実際にやっていることなどありましたら教えてください。

管理組合と自治会について

管理組合の運営

管理規約

当マンションは今年で築43年で、管理体系は自主管理です。
管理組合の理事は各階に1件ずつ、11階建の2棟ありますので、計22件の理事が1年交代でほぼ輪番制でまわります。ほとんどが区分所有者ですが、一部で賃貸もおり、理事長、副理事長、会計など一部の役はつけないものの賃貸も区分所有者の代理人として理事の兵役を負います。
さて、昨年3月にマンション管理の適正化に関する指針などといったものが国道交通省から示されており、管理組合と自治会を切り離すよう定めているようです。
その指針を作った張本人はたいてい公務員宿舎におり、数年おきに全国転勤するために自治会、町内会の重要さをまったく理解できていない人たちの机上だけで決定したような愚指針と思いますが、
さて本題。
当マンションでは自治会のひとつの区を単独で持っている(私の所属する区は全員同じマンションの住人)ため、管理組合理事=自治会組長になっています。
もちろん管理費から自治会費は支払われています。
幸いそのような自己中心的な住人は今のところ現れていないものの、もし、指針のように自治会に入りたくないといった住人が現れると、金銭を返金する(面倒な手続きになると思いますが)だけならまだしも、交代で請け負っている理事をやるということは自治会の組長をやることになり、自治会費を支払っていない者(自治会に加入していない者)が自治会組長をやらされることになります。だからといって自主管理のマンションで、多くの業務(エレベータ、消防設備などの設備点検や排水管清掃等の維持管理業務の手配、会計業務、書記の議事録、駐車場や集会場の受付管理、敷地内の緑地などの環境整備、防火訓練の実施など管理会社が行う業務を)を住民の負担で行っているため、理事を断るということは管理費を支払わないことと同じこととなります。

できれば自治会加入は常識的な人間であれば任意であっても加入するのは当然と思うのですが、全員がごねることのないよう、うまい方法があればご教授いただけませんでしょうか。
マンション規約で「自治会加入」を強制しても強制力がないと判例あでているそうです。
自治会加入を全居住者から確約書をとるという方法でもダメなのでしょうか。


総会の議決権行使書について

管理組合の運営

最近、管理会社やマンション管理のアドバイザー等が総会での議決権行使書を薦めていますが、これだと総会出席者とのやりとりで「この議案は取り下げたほうがいい」となった場合でも議決権行使書だけで賛成多数の場合承認されてしまいます。あくまで優先するのは総会出席者であるはずですが。

総会の出欠票と議長に一任する白紙委任状について

管理組合の運営

管理規約

祖堅先生のご指摘の「白紙委任状の議長に一任」とは理事長の
議決権の行使に一任した訳ではないので、理事長が自分の好きに
行使する事は許されない。
先生のご意見に私も力づけられましたが、民法、区分所有法において
法的に主張できるのでしょうか?
また、標準管理規約上も禁止事項とはなっていないようですが。

本来、管理会社が理事会を指導すべきなのに、仕事をし易い理事会の
継続の為に肩入れしています。
管理会社の上層部に抗議した場合、効果はあるのでしょうか?

次の総会で、理事会に出欠票、議決権票、委任状の原本の確認を
求めるつもりですが、原本は見せない決まり、あるいは管理会社に
保管しているので、すぐには見せられないと言われたら、出席票の
数が確認できないので総会は成立しないと主張できますか?

以上、よろしくお願いします。


総会の議長委任の有効性と扱いについて

管理組合の運営

受任者の指名をしていない委任状の扱いを議長に委任としています。
しかし、当マンションでは、議長は組合員の中から総会の決議を経て選任することになっています。どなたが議長になるかわからないのに、委任票は有効ですか。
また、規約では、可否同数の時に議長が決するとなっていますが、議長は議決権を持つのでしょうか。
このようなことをしたら議長を務める人は2票を持つことになると思うのですが、同じ組合員としておかしくないですか。
議長委任の票の有効性と扱いについて教えてください。

「議長に一任」と「理事長に委任」の違いについて

管理組合の運営

管理規約

白紙委任状の扱いが「議長に一任」と定められている場合について質問です。

①通常総会など、議長=理事長のケースで
 ・白紙委任状
 ・代理人として理事長を指名した委任状
 の2つに、扱いの違いはあるのでしょうか?

②理事長以外の組合員が召集したような 議長≠理事長のケースで
 上記の2つがあった場合はどうでしょうか?

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