みんなの管理組合

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管理会社作成の長期修繕計画がいい加減

管理組合の運営

管理会社から、理事会時に現存する当マンションの長期修繕計画を見せられたのですが、各項目明細(数量や単価)がまったく存在せず、簡単なグラフだけで大雑把極まりないものでした。

担当者に、「ここに書いてある工事金額はどうやって算出したのか?根拠となる数量や単価を示してほしい。」とリクエストしたのですが、案の定はっきりとした回答が出てきません。

いま(竣工以来ずっと)委託している管理会社は、全部で15~20棟くらいしか管理していないし、管理ノウハウもあまりないような印象を持ちました。住んでいる人の意識も低いので、なんとなく今に至っているような気がします。

きちんと対価を払ってでも、当マンションの個別性・特殊性を反映した、現実的な計画書を作成したいと思ったのですが、これ以上管理会社に頼れそうにありません。

このような場合、どういう所/会社へ相談すれば良いのでしょうか?
よろしくお願いします。

マンションの面積

住まいのトラブル

 マンションを買った娘が、パンフレットの面積と登記簿の面積が違う、登記簿はパンフレットより狭いと言っています。どうしてなのでしょうか。税金とかに影響はないのか心配です。よろしくお願い致します。

改正した管理規約について

管理規約

このたび管理規約の改正を行いました。
改正した箇所は6カ所~10カ所ほどになりました。

改正後の管理規約の冊子を作製するのは管理組合でやるしかないのでしょうか。
管理会社に対し、『改正後の規約を条項なども今回増えたので、加筆、修正して、最新のものをデータ(CDーR)など作成してくれないのか?』
と理事会で役員のひとりが聞きました。
『さすがにそこまでは管理会社の業務に入っていない。規約改正が承認された時の総会の議事録を、原規約と共に一緒に保管しています。』との回答でした。

つぎはぎだらけの管理規約は、きちんとした形で一冊作成したいというのが管理組合の意向です。
この件はそういった製本?業者に依頼するのが妥当かなあと思いますが、役員のひとりは『業者に依頼すれば、すごい高い料金がかかる上に、データが業者に残り情報漏洩の点からも絶対に嫌だ。信用できる業者がどれほどあるか?』と強硬に反対します。
今回各世帯に配布する気はありませんので管理組合として一冊(CD-R)を作成したいのですが、業者に依頼した経験のある管理組合の方や管理規約改正後の取扱の仕方など他の管理組合ではどうなさっているのかお聞きしたくて投稿しました。

また、マンションの専門家の立場から、どのように対処するのが正しいのか、
原管理規約と総会議事録をセットにして保管してすませるのは妥当なことなのか等お聞きしたいと思います。
どうぞよろしくお願いします。

壊れた窓ガラスの保険適用

建物の維持管理

住まいのトラブル

ある住人から「窓ガラスが割れたのですが管理組合の保険で直りますか?」と管理組合に問い合わせがありました。
確かに「規約に窓ガラスは共用部」と書いてありますが、自分で何かぶつけて割ってしまったのなら個人負担するものと思います。
ただ、今回は事情が違うようで、ガラス屋さんに見てもらったら「ものがぶつかったのではなく、太陽熱によるひび割れ」と言われたというのです。
そしてほかのマンションの同様の事例で管理組合が保険で直したのを知っていると教えてもらったのだそうです。

今の理事会のメンバーは誰もそんな事例を知りません。果たして保険は適用される可能性はあるのでしょうか。
管理会社に問い合わせていますが1か月たってもなんの返事もないので質問させていただきました。
(ちなみに申し出てこられた方は、とても良い方で、自己負担はやぶさかではないが、もし他のお部屋でも同じことが起こったら、皆さんにも関係することなので、組合に報告しました、とのことです。)

マンション管理について基本的な質問です。

管理組合の運営

管理業の委託

マンション管理では自主管理と管理委託があると思いますが、その違いと、それぞれのメリット・デメリットについて教えていただきたいと思います。

だいたい、自主管理と管理委託の明確な違いや、何をもって自主管理というのか?何をすると管理委託になるのか?正しく理解できていません。

マンション管理の根本のところで、とても大切な部分でもあると思うので、しっかりと押さえておきたいと思っています。

組合員に説明するにも、質問に答えるにも、必要な最低限の知識だと思い、初歩的な質問で恐縮ですが、お伺いせていただきたいと思います。

管理会社の担当者に資格は必要ですか?

管理業の委託

 先日の理事会の場で、「前担当者が退職の為、新しい担当者に変わります。」と言われ、管理会社の担当者が紹介されました。中年で人の良さそうな方ですが、頂いた名刺には何の資格も記入されていませんでした。担当者になるには資格が必要ではないのでしょうか?皆様のマンションでは如何ですか?

アンケートの有効性

管理組合の運営

管理業の委託

大手有名管理会社と契約しているマンションです。インターホン設置を決定した際に、それぞれの機種の説明が簡単に書いてある、二者択一のアンケート用紙が区分所有者に配られました。そして最終的には超最新モデルの高価な機種に決定されたとの理事会報告を受けました。

しかし後日この機種のスペックをネットで調べましたら、当マンションにはおよそ必要でないスペックが「超満載」であることが判明しました。理事会はアンケートの結果さえ区分所有者に知らせていません。となると、最初からこのアンケートは単なる「形式的なもの」で、この高価な機種を買わせたいために、「故意に」フルスペックをアンケートに載せなかった疑いさえあります。アンケートの無効を一区分所有者として主張することができるのなら、法的手段に訴えたいと思います。具体的な方法を教えてください。大手有名管理会社ですが、非常に悪質性を感じています。

これまで理事長は一見住人の声を管理会社に届けているようなパフォーマンスをしていますが、最終的には管理会社のいいなりになっています。理事会が管理会社の「悪質セールス」に騙されているのか、管理会社とグルなのか。そこそこの年齢の方なので、まるで知らないとは信じがたいのです。賃貸している区分所有者が多く、住人同士のつながりがあまりないのも一因です。

電気自動車充電設備の維持管理について

建物の維持管理

マンションの設備として駐車場に電気自動車の充電設備が設置されています。
将来、電気自動車が普及したときに備えた設備ですが、竣工後3年たっても電気自動車を購入した住民はなく、無用の長物化しています。
ところがこの設備の維持費が年間2万円かかっています。
点検作業といっても年4回の機械式駐車場の点検時に簡単な作動確認しているだけのようなので点検をやめてはどうかと理事の一人から提案がありました。
点検業者に聞くと点検をやめてもいいが、いざ使おうとしたとき不具合があっても責任はとれないと、つれない返事です。
同様の設備があるマンションも増えているかと思いますが、皆さんの所では充電設備の維持管理をどのようにしていらっしゃるか、またいくらぐらい費用がかかっているか教えていただけるとありがたいのですが。

一部共用部から全体共用部への用途変更

建物の維持管理

管理組合の運営

わゆる下駄ばきマンションです。

商業棟(地下1階~2階)の上の一部分に住宅棟(3階~2階)がある形状です。
商業棟1階のいち部分のフラット床の上に植栽がほどこされていました。
植栽下の店舗部分に水漏れが起こり、商業部会ではこの植栽を取り除き屋根に
用途変更する特別決議を行いました。

<これまで>
●植栽 商業部会の一部共用部 

<今回>
●屋根に用途変更 商業部会と住戸部会の共用部
 ※変更は商業部会のみで採決

躯体の屋根は住戸と商業の共用となるわけですが、この場合、住戸部会の総会
決議は不要ですか?

屋根へ変更に伴う防水施工費用の請求が、住戸部会に持分割でなされていますが
支払って問題ないでしょうか?

管理組合の会計基準

管理組合の会計

管理組合の会計基準はなどのような基準に準拠すれば良いでしょうか。現在居住するマンションの会計は、発生主義と現金主義が混在しており、監査の結果ではトラブルはないものの、現預金残高の確定などに不安があります。企業会計原則に準拠すれば良いでしょうか。会計ソフトなどで対応しているものがあれば、教えて頂けると助かります。

管理会社作成の長期修繕計画がいい加減

管理組合の運営

管理会社から、理事会時に現存する当マンションの長期修繕計画を見せられたのですが、各項目明細(数量や単価)がまったく存在せず、簡単なグラフだけで大雑把極まりないものでした。

担当者に、「ここに書いてある工事金額はどうやって算出したのか?根拠となる数量や単価を示してほしい。」とリクエストしたのですが、案の定はっきりとした回答が出てきません。

いま(竣工以来ずっと)委託している管理会社は、全部で15~20棟くらいしか管理していないし、管理ノウハウもあまりないような印象を持ちました。住んでいる人の意識も低いので、なんとなく今に至っているような気がします。

きちんと対価を払ってでも、当マンションの個別性・特殊性を反映した、現実的な計画書を作成したいと思ったのですが、これ以上管理会社に頼れそうにありません。

このような場合、どういう所/会社へ相談すれば良いのでしょうか?
よろしくお願いします。

マンションの面積

住まいのトラブル

 マンションを買った娘が、パンフレットの面積と登記簿の面積が違う、登記簿はパンフレットより狭いと言っています。どうしてなのでしょうか。税金とかに影響はないのか心配です。よろしくお願い致します。

改正した管理規約について

管理規約

このたび管理規約の改正を行いました。
改正した箇所は6カ所~10カ所ほどになりました。

改正後の管理規約の冊子を作製するのは管理組合でやるしかないのでしょうか。
管理会社に対し、『改正後の規約を条項なども今回増えたので、加筆、修正して、最新のものをデータ(CDーR)など作成してくれないのか?』
と理事会で役員のひとりが聞きました。
『さすがにそこまでは管理会社の業務に入っていない。規約改正が承認された時の総会の議事録を、原規約と共に一緒に保管しています。』との回答でした。

つぎはぎだらけの管理規約は、きちんとした形で一冊作成したいというのが管理組合の意向です。
この件はそういった製本?業者に依頼するのが妥当かなあと思いますが、役員のひとりは『業者に依頼すれば、すごい高い料金がかかる上に、データが業者に残り情報漏洩の点からも絶対に嫌だ。信用できる業者がどれほどあるか?』と強硬に反対します。
今回各世帯に配布する気はありませんので管理組合として一冊(CD-R)を作成したいのですが、業者に依頼した経験のある管理組合の方や管理規約改正後の取扱の仕方など他の管理組合ではどうなさっているのかお聞きしたくて投稿しました。

また、マンションの専門家の立場から、どのように対処するのが正しいのか、
原管理規約と総会議事録をセットにして保管してすませるのは妥当なことなのか等お聞きしたいと思います。
どうぞよろしくお願いします。

壊れた窓ガラスの保険適用

建物の維持管理

住まいのトラブル

ある住人から「窓ガラスが割れたのですが管理組合の保険で直りますか?」と管理組合に問い合わせがありました。
確かに「規約に窓ガラスは共用部」と書いてありますが、自分で何かぶつけて割ってしまったのなら個人負担するものと思います。
ただ、今回は事情が違うようで、ガラス屋さんに見てもらったら「ものがぶつかったのではなく、太陽熱によるひび割れ」と言われたというのです。
そしてほかのマンションの同様の事例で管理組合が保険で直したのを知っていると教えてもらったのだそうです。

今の理事会のメンバーは誰もそんな事例を知りません。果たして保険は適用される可能性はあるのでしょうか。
管理会社に問い合わせていますが1か月たってもなんの返事もないので質問させていただきました。
(ちなみに申し出てこられた方は、とても良い方で、自己負担はやぶさかではないが、もし他のお部屋でも同じことが起こったら、皆さんにも関係することなので、組合に報告しました、とのことです。)

マンション管理について基本的な質問です。

管理組合の運営

管理業の委託

マンション管理では自主管理と管理委託があると思いますが、その違いと、それぞれのメリット・デメリットについて教えていただきたいと思います。

だいたい、自主管理と管理委託の明確な違いや、何をもって自主管理というのか?何をすると管理委託になるのか?正しく理解できていません。

マンション管理の根本のところで、とても大切な部分でもあると思うので、しっかりと押さえておきたいと思っています。

組合員に説明するにも、質問に答えるにも、必要な最低限の知識だと思い、初歩的な質問で恐縮ですが、お伺いせていただきたいと思います。

管理会社の担当者に資格は必要ですか?

管理業の委託

 先日の理事会の場で、「前担当者が退職の為、新しい担当者に変わります。」と言われ、管理会社の担当者が紹介されました。中年で人の良さそうな方ですが、頂いた名刺には何の資格も記入されていませんでした。担当者になるには資格が必要ではないのでしょうか?皆様のマンションでは如何ですか?

アンケートの有効性

管理組合の運営

管理業の委託

大手有名管理会社と契約しているマンションです。インターホン設置を決定した際に、それぞれの機種の説明が簡単に書いてある、二者択一のアンケート用紙が区分所有者に配られました。そして最終的には超最新モデルの高価な機種に決定されたとの理事会報告を受けました。

しかし後日この機種のスペックをネットで調べましたら、当マンションにはおよそ必要でないスペックが「超満載」であることが判明しました。理事会はアンケートの結果さえ区分所有者に知らせていません。となると、最初からこのアンケートは単なる「形式的なもの」で、この高価な機種を買わせたいために、「故意に」フルスペックをアンケートに載せなかった疑いさえあります。アンケートの無効を一区分所有者として主張することができるのなら、法的手段に訴えたいと思います。具体的な方法を教えてください。大手有名管理会社ですが、非常に悪質性を感じています。

これまで理事長は一見住人の声を管理会社に届けているようなパフォーマンスをしていますが、最終的には管理会社のいいなりになっています。理事会が管理会社の「悪質セールス」に騙されているのか、管理会社とグルなのか。そこそこの年齢の方なので、まるで知らないとは信じがたいのです。賃貸している区分所有者が多く、住人同士のつながりがあまりないのも一因です。

電気自動車充電設備の維持管理について

建物の維持管理

マンションの設備として駐車場に電気自動車の充電設備が設置されています。
将来、電気自動車が普及したときに備えた設備ですが、竣工後3年たっても電気自動車を購入した住民はなく、無用の長物化しています。
ところがこの設備の維持費が年間2万円かかっています。
点検作業といっても年4回の機械式駐車場の点検時に簡単な作動確認しているだけのようなので点検をやめてはどうかと理事の一人から提案がありました。
点検業者に聞くと点検をやめてもいいが、いざ使おうとしたとき不具合があっても責任はとれないと、つれない返事です。
同様の設備があるマンションも増えているかと思いますが、皆さんの所では充電設備の維持管理をどのようにしていらっしゃるか、またいくらぐらい費用がかかっているか教えていただけるとありがたいのですが。

一部共用部から全体共用部への用途変更

建物の維持管理

管理組合の運営

わゆる下駄ばきマンションです。

商業棟(地下1階~2階)の上の一部分に住宅棟(3階~2階)がある形状です。
商業棟1階のいち部分のフラット床の上に植栽がほどこされていました。
植栽下の店舗部分に水漏れが起こり、商業部会ではこの植栽を取り除き屋根に
用途変更する特別決議を行いました。

<これまで>
●植栽 商業部会の一部共用部 

<今回>
●屋根に用途変更 商業部会と住戸部会の共用部
 ※変更は商業部会のみで採決

躯体の屋根は住戸と商業の共用となるわけですが、この場合、住戸部会の総会
決議は不要ですか?

屋根へ変更に伴う防水施工費用の請求が、住戸部会に持分割でなされていますが
支払って問題ないでしょうか?

管理組合の会計基準

管理組合の会計

管理組合の会計基準はなどのような基準に準拠すれば良いでしょうか。現在居住するマンションの会計は、発生主義と現金主義が混在しており、監査の結果ではトラブルはないものの、現預金残高の確定などに不安があります。企業会計原則に準拠すれば良いでしょうか。会計ソフトなどで対応しているものがあれば、教えて頂けると助かります。

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