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滞納者との話し合いは誰がするのでしょうか。

大規模修繕工事

管理組合の運営

輪番で役員が回ってきて、アミダで理事長になってしまいました。
滞納が起こった場合、理事長が直接その人と話をしなければいけないのでしょうか。住民同士などで気が引けるのですが。
管理会社との契約では督促などしてくださることになっていますが、電話や手紙で返事がない場合には弁護士さんに依頼しないといけないのでしょうか。
当方では顧問としてマンション管理士さんと契約しています。
マンション管理士さんにお願いすることもいけないのでしょうか。
いきなり弁護士さんにお願いするのも威圧的過ぎるように感じますし、滞納が起こるたびに毎回弁護士さんに依頼するのもどうかと思うのですが。

布団を干してはいけない

管理規約

理事会で驚愕しました。
ベランダに布団を干してはいけないとのことでした・・・。
役員全員が「えー!?」という声を発するほどでした。

更に説明があり、ベランダから外に出してはいけないだけであって、内側であればOKということでした。
しかし、現状を考えるとほぼ全ての居住者が出している状況です。
どのように呼びかけていくべきなのか頭を悩ませています。

皆様のマンションではどのようにされていますか?

管理委託契約

管理業の委託

管理組合の運営

3年前に購入した築46年マンションでは先日の総会で、管理会社との管理委託契約が10年の
長期契約が決まりました。
配付された重要事項説明書には契約更新の3ヵ月前に双方から解除の通知をする他、契約不履行の
際に相当な期間を以て解約する条項以外は、いつでも3ヶ月前に解約をすることができるという
他の所有するマンションでの委託契約に載っている解約条項が見あたりません。
質問は、
①10年という長期契約が妥当でしょうか?
②解約条項がなくても、いつでも解約できるものでしょうか?

宜しくお願いいたします。

修繕工事の承認のタイミングについて

管理組合の会計

大規模修繕工事

修繕会計の予算に予備費が計上されている場合、計画修繕工事の承認は事後でも良いのでしょうか?
近々、通常総会が開催される時期なので、今期の予算の変更をしないまま、計画修繕の一部を先に着工してしまった模様です。
実際の支払いをする時期が来期になるなら、着工が当期でも、工事内容の承認や当期の予算変更は必要ないのでしょうか?

マンション管理士の立場

管理組合の運営

私のところではないのですが、このサイトのご質問を読ませていただいて疑問を持ちました。
管理会社が、マンション管理士を雇い、組合のアドバイスを業務として委託することはあるのでしょうか。
また、それは適切なことなのでしょうか。

共用部分における管理会社の営業行為について その2

建物の維持管理

管理規約

昨日最大手管理会社の営業行為について質問に対し、いくつかの回答をいただきました。その中にリフォーム会のことがありましたので、別途指摘質問させていただきます。当マンションでも、マンション集会室にて、管理会社によるリフォーム会が行われたことがあります。例のごとくこの最大手管理会社は、理事会の承認を得たといいます。

しかし、この共用部分である集会室には「運営細則」があり、どんな目的のためにでも使ってよいわけではありません。その細則によれば、使用できる者は「管理組合がその業務に使用する場合」の他、「組合員及び占有者」であり、会議、冠婚葬祭、親睦行事、その他これらに準ずる組合員を主体とする場合、と4つがあげられています。ただし例外として、保健所や消防署などの「公共機関」が居住者の便宜のために使用する場合となっています。この集会室運営細則は、管理規約の規定に基くものです。

この細則を読むと、管理会社が営業行為(リフォーム会)のために利用できるとはとても思えません。この最大手の管理会社は、多くの住人が休んでいる週末に、派手なPR用のぼりを静かなマンション内に設置し、リフォーム部の社員がパンフをかかえて終日この集会室で「客」を待っていました。

多くのマンション住民は、理事会の決定や総会の多数決での決定が絶対的なものだと思い込んでいます。管理規約は健全なマンション運営の指針です。にも関わらず、決議自体が、管理規約や細則に則ったものであるか疑問に持つ者があまりいないことに、管理会社はつけこんでくるわけです。乱暴な表現をすれば、理事会さえ丸め込めば何でもできる、ということでしょうか。

管理規約やそれに基づく細則に反する決議は、理事会でも総会でも「無効」であるというのが私の理解です。組合員や占有者の福利のためにある集会室を、特定業者(最大手管理会社)の営利事業のために使用を許したのは、不当行為であると思っています。理事長や他の住人に話してももラチがあかないからこのようなサイトに投稿しているわけですので、情緒的な回答ではなくて、あくまでも「法律面」からのアドヴァイスいただけたら幸いです。

P.S.
理事長に理由を聞くとひとこと「お世話になっているから」だそうです。
癒着の噂が絶えず、結果理事会も管理会社も信用を失うのは当然ですね。

総会での決議について

建物の維持管理

友人から相談を受けました。そのマンションはタワー駐車場が2本ありますが近年駐車台数が減り、①1本をふさぐ決議を総会に上程しました。壊さないので費用は発生しません。②伴い駐車料を変更しました。管理規約に有る駐車料金表の改訂を行う必要があります。この時の決議はどうすれば良いのでしょうか?①壊さないので普通決議?②規約の別表でも特別決議?よろしくお願いいたします。

共用部分における管理会社の営業行為について

建物の維持管理

管理業の委託

最大手の管理会社が、共用部分である建物入り口管理室前に、管理とは直接関係ない、自社で展開している個人向けのサービスのちらしを次から次へと置くので、居住者として、たいへん不快な思いをしています。

この最大手管理会社は、現在ホールディングカンパニーの下に、いろいろな事業を展開しています。当初は不動産売買や賃貸代行業程度でしたが、最近ではリフォーム、売電事業、家事代行、見守りサービスなど、自社で展開しているサーービスのチラシを、居住者が通り過ぎる玄関口管理室前に平然と置き、まるで商業ビルの入り口のように扱っています。

管理人がちらしを置くことは、れっきとした営業行為です。この最大手管理会社は、理事長の許可を取ったと正当化していますが、玄関口やホールの所有者は区分所有者であり、ちらしの内容どれを見ても、他の会社でもやっていることです。たとえ理事長でも、このような特定の業者に便宜を図って、共用部分で営業行為をさせることは許されるのでしょうか。PRをしたければ、個々の郵便受けに入れるべきではないでしょうか。

この最大手管理会社は「新しい未来価値の創造」とか「管理を超えた答」など、まことしやかな触れ込みで、建物管理以外の分野に口を出し、いろいろなサービスを次から次へと売りこんでいるようです。しかし個人的には、その多くは必ずしも必要とは思えず、効果も疑わしい、単なる会社全体への「利益誘導」としか思えないものばかりです。

なによりも、区分所有者の居住空間に、平気で安っぽいちらしを次から次へと置くこと自体、この最大手管理会社が、住人のために管理業務をしているとはとても思えません。できれば法規的な面からご回答願えると助かります。





修繕積立金の取り崩しについて

管理組合の会計

築23年のマンションの理事長を務めていますisokoと申します。
今日は修繕積立金の取り崩しについてご相談です。
現在管理組合では40ヶ月を超す長期滞納者に対する訴訟を考えていますが、その費用の支払いについてめどが立たず、前に進めません。
組合の抱えるもう一つも問題が駐車場の空き問題です。15台分ある機械式駐車場がほとんど利用されておらず、管理費の収入が毎年支出とトントンのため、訴訟の費用が捻出できないのです。
幸い修繕積立金は次回の大規模修繕を行ったとしても余裕があるため、修繕積立金から訴訟費用を捻出できないかと考えました。
規約を見ると、修繕積立金を取り崩す要件の一つに「敷地および共用部分の管理に関し区分所有者全体の利益のために特別に必要な場合」とあります。
滞納金回収は区分所有者全体の利益に合致するので、訴訟の費用を積立金から支出する根拠になるでしょうか。それとも一般会計からしか支出は許されないのでしょうか。

大規模修繕委員会と委員の行動について

管理業の委託

管理組合の運営

 当マンションで大規模修繕委員会があり、その組織が色々と範囲を広げて最近では、管理会社の継続のアンケートを取り当理事会に承認を求めてきました。
このアンケート自体は前理事会で討議もせず、理事会の議事録にもなく、最近、まとめて区分所有者に当理事会に全戸配布をお願いしてきました。
問題点
① 管理会社の存続アンケートを行う権限が、大規模修繕委員会にはこのような権
限があるか
② 他にもマンションに良いことを称して大規模修繕以外にも 防災訓練、防災備品の整備など拡大しております。
③ アンケートの調査が、前理事会のやったことや新旧理事会の継続案件にもなく、当理事会に承認を求めてきた。当然、アンケート自体の評価が管理会社の評点が高くなるようになっている。また、まとめは、委託している管理会社が行っている。
④ ほぼ確実ですが、第三者管理方式の採用も、他の管理会社の変更も、当理事会であらかじめ理事を根回しして、理事に意見を述べている。修繕員会の広報担当が2回予告もなく理事会に出席し、理事長(私にリーダーシップなし)と自分の主張をしている。
⑤最近、当理事会でアンケートを行ったら、私の管理会社の変更を書いたアンケートが紛失した。悩める理事長よりどのような対処すればよいかご助言をお願い致します。

滞納者との話し合いは誰がするのでしょうか。

大規模修繕工事

管理組合の運営

輪番で役員が回ってきて、アミダで理事長になってしまいました。
滞納が起こった場合、理事長が直接その人と話をしなければいけないのでしょうか。住民同士などで気が引けるのですが。
管理会社との契約では督促などしてくださることになっていますが、電話や手紙で返事がない場合には弁護士さんに依頼しないといけないのでしょうか。
当方では顧問としてマンション管理士さんと契約しています。
マンション管理士さんにお願いすることもいけないのでしょうか。
いきなり弁護士さんにお願いするのも威圧的過ぎるように感じますし、滞納が起こるたびに毎回弁護士さんに依頼するのもどうかと思うのですが。

布団を干してはいけない

管理規約

理事会で驚愕しました。
ベランダに布団を干してはいけないとのことでした・・・。
役員全員が「えー!?」という声を発するほどでした。

更に説明があり、ベランダから外に出してはいけないだけであって、内側であればOKということでした。
しかし、現状を考えるとほぼ全ての居住者が出している状況です。
どのように呼びかけていくべきなのか頭を悩ませています。

皆様のマンションではどのようにされていますか?

管理委託契約

管理業の委託

管理組合の運営

3年前に購入した築46年マンションでは先日の総会で、管理会社との管理委託契約が10年の
長期契約が決まりました。
配付された重要事項説明書には契約更新の3ヵ月前に双方から解除の通知をする他、契約不履行の
際に相当な期間を以て解約する条項以外は、いつでも3ヶ月前に解約をすることができるという
他の所有するマンションでの委託契約に載っている解約条項が見あたりません。
質問は、
①10年という長期契約が妥当でしょうか?
②解約条項がなくても、いつでも解約できるものでしょうか?

宜しくお願いいたします。

修繕工事の承認のタイミングについて

管理組合の会計

大規模修繕工事

修繕会計の予算に予備費が計上されている場合、計画修繕工事の承認は事後でも良いのでしょうか?
近々、通常総会が開催される時期なので、今期の予算の変更をしないまま、計画修繕の一部を先に着工してしまった模様です。
実際の支払いをする時期が来期になるなら、着工が当期でも、工事内容の承認や当期の予算変更は必要ないのでしょうか?

マンション管理士の立場

管理組合の運営

私のところではないのですが、このサイトのご質問を読ませていただいて疑問を持ちました。
管理会社が、マンション管理士を雇い、組合のアドバイスを業務として委託することはあるのでしょうか。
また、それは適切なことなのでしょうか。

共用部分における管理会社の営業行為について その2

建物の維持管理

管理規約

昨日最大手管理会社の営業行為について質問に対し、いくつかの回答をいただきました。その中にリフォーム会のことがありましたので、別途指摘質問させていただきます。当マンションでも、マンション集会室にて、管理会社によるリフォーム会が行われたことがあります。例のごとくこの最大手管理会社は、理事会の承認を得たといいます。

しかし、この共用部分である集会室には「運営細則」があり、どんな目的のためにでも使ってよいわけではありません。その細則によれば、使用できる者は「管理組合がその業務に使用する場合」の他、「組合員及び占有者」であり、会議、冠婚葬祭、親睦行事、その他これらに準ずる組合員を主体とする場合、と4つがあげられています。ただし例外として、保健所や消防署などの「公共機関」が居住者の便宜のために使用する場合となっています。この集会室運営細則は、管理規約の規定に基くものです。

この細則を読むと、管理会社が営業行為(リフォーム会)のために利用できるとはとても思えません。この最大手の管理会社は、多くの住人が休んでいる週末に、派手なPR用のぼりを静かなマンション内に設置し、リフォーム部の社員がパンフをかかえて終日この集会室で「客」を待っていました。

多くのマンション住民は、理事会の決定や総会の多数決での決定が絶対的なものだと思い込んでいます。管理規約は健全なマンション運営の指針です。にも関わらず、決議自体が、管理規約や細則に則ったものであるか疑問に持つ者があまりいないことに、管理会社はつけこんでくるわけです。乱暴な表現をすれば、理事会さえ丸め込めば何でもできる、ということでしょうか。

管理規約やそれに基づく細則に反する決議は、理事会でも総会でも「無効」であるというのが私の理解です。組合員や占有者の福利のためにある集会室を、特定業者(最大手管理会社)の営利事業のために使用を許したのは、不当行為であると思っています。理事長や他の住人に話してももラチがあかないからこのようなサイトに投稿しているわけですので、情緒的な回答ではなくて、あくまでも「法律面」からのアドヴァイスいただけたら幸いです。

P.S.
理事長に理由を聞くとひとこと「お世話になっているから」だそうです。
癒着の噂が絶えず、結果理事会も管理会社も信用を失うのは当然ですね。

総会での決議について

建物の維持管理

友人から相談を受けました。そのマンションはタワー駐車場が2本ありますが近年駐車台数が減り、①1本をふさぐ決議を総会に上程しました。壊さないので費用は発生しません。②伴い駐車料を変更しました。管理規約に有る駐車料金表の改訂を行う必要があります。この時の決議はどうすれば良いのでしょうか?①壊さないので普通決議?②規約の別表でも特別決議?よろしくお願いいたします。

共用部分における管理会社の営業行為について

建物の維持管理

管理業の委託

最大手の管理会社が、共用部分である建物入り口管理室前に、管理とは直接関係ない、自社で展開している個人向けのサービスのちらしを次から次へと置くので、居住者として、たいへん不快な思いをしています。

この最大手管理会社は、現在ホールディングカンパニーの下に、いろいろな事業を展開しています。当初は不動産売買や賃貸代行業程度でしたが、最近ではリフォーム、売電事業、家事代行、見守りサービスなど、自社で展開しているサーービスのチラシを、居住者が通り過ぎる玄関口管理室前に平然と置き、まるで商業ビルの入り口のように扱っています。

管理人がちらしを置くことは、れっきとした営業行為です。この最大手管理会社は、理事長の許可を取ったと正当化していますが、玄関口やホールの所有者は区分所有者であり、ちらしの内容どれを見ても、他の会社でもやっていることです。たとえ理事長でも、このような特定の業者に便宜を図って、共用部分で営業行為をさせることは許されるのでしょうか。PRをしたければ、個々の郵便受けに入れるべきではないでしょうか。

この最大手管理会社は「新しい未来価値の創造」とか「管理を超えた答」など、まことしやかな触れ込みで、建物管理以外の分野に口を出し、いろいろなサービスを次から次へと売りこんでいるようです。しかし個人的には、その多くは必ずしも必要とは思えず、効果も疑わしい、単なる会社全体への「利益誘導」としか思えないものばかりです。

なによりも、区分所有者の居住空間に、平気で安っぽいちらしを次から次へと置くこと自体、この最大手管理会社が、住人のために管理業務をしているとはとても思えません。できれば法規的な面からご回答願えると助かります。





修繕積立金の取り崩しについて

管理組合の会計

築23年のマンションの理事長を務めていますisokoと申します。
今日は修繕積立金の取り崩しについてご相談です。
現在管理組合では40ヶ月を超す長期滞納者に対する訴訟を考えていますが、その費用の支払いについてめどが立たず、前に進めません。
組合の抱えるもう一つも問題が駐車場の空き問題です。15台分ある機械式駐車場がほとんど利用されておらず、管理費の収入が毎年支出とトントンのため、訴訟の費用が捻出できないのです。
幸い修繕積立金は次回の大規模修繕を行ったとしても余裕があるため、修繕積立金から訴訟費用を捻出できないかと考えました。
規約を見ると、修繕積立金を取り崩す要件の一つに「敷地および共用部分の管理に関し区分所有者全体の利益のために特別に必要な場合」とあります。
滞納金回収は区分所有者全体の利益に合致するので、訴訟の費用を積立金から支出する根拠になるでしょうか。それとも一般会計からしか支出は許されないのでしょうか。

大規模修繕委員会と委員の行動について

管理業の委託

管理組合の運営

 当マンションで大規模修繕委員会があり、その組織が色々と範囲を広げて最近では、管理会社の継続のアンケートを取り当理事会に承認を求めてきました。
このアンケート自体は前理事会で討議もせず、理事会の議事録にもなく、最近、まとめて区分所有者に当理事会に全戸配布をお願いしてきました。
問題点
① 管理会社の存続アンケートを行う権限が、大規模修繕委員会にはこのような権
限があるか
② 他にもマンションに良いことを称して大規模修繕以外にも 防災訓練、防災備品の整備など拡大しております。
③ アンケートの調査が、前理事会のやったことや新旧理事会の継続案件にもなく、当理事会に承認を求めてきた。当然、アンケート自体の評価が管理会社の評点が高くなるようになっている。また、まとめは、委託している管理会社が行っている。
④ ほぼ確実ですが、第三者管理方式の採用も、他の管理会社の変更も、当理事会であらかじめ理事を根回しして、理事に意見を述べている。修繕員会の広報担当が2回予告もなく理事会に出席し、理事長(私にリーダーシップなし)と自分の主張をしている。
⑤最近、当理事会でアンケートを行ったら、私の管理会社の変更を書いたアンケートが紛失した。悩める理事長よりどのような対処すればよいかご助言をお願い致します。

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