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祖堅 千鶴子 さん

アドバイザー
得意分野
マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL
http://office-soken.yokohama
地域
神奈川県
電話番号
045-574-9178

マンション管理士として顧問業務のほか、「規約・使用細則改正」「滞納問題」「管理会社変更」「大規模修繕工事サポート」「業者との交渉」等、様々な問題に対峙してきて、10年以上となりました。管理組合は単なる組織ではなく、人々が暮らし、日々の生活を送る場所です。私は管理組合を生きているものと考え、健全に大きく育てるために組合運営のサポートをすることが役目と思っています。当然に管理会社さんの力も必要なものす。私の役目は、組合運営のサポートそのものだけでなく、管理会社さんの持つ力をいかにうまく引き出し、組合のために活用できるように持っていくかということもあります。自身のマンションでも役員を務め、役員の皆様の立場やお気持ちを理解しているものと思います。皆様のお役に立ちたいと考えています。

総会議決事項のうち、管理委託契約の締結について

管理業の委託

標準管理規約と同様にわがマンションの管理規約にもあります。この内容ですが、継続的に更新している管理委託契約も含めて毎年度提案するのか、管理委託契約先や管理委託契約内容が変更になる年度にのみ、提案するのか、教えて下さい

総会の議決権委任状について教えてください。

管理規約

管理組合の運営

はじめまして
現在、総会の議決権委任状を他の組合員にお願いしており期限までに間に合いません。管理組合から14日までに必ず提出してくださいとありますが、それ以降の提出は無効になってしますのですか?
特に期限を過ぎた場合は無効と記載はありません。
総会日提出はだめでしょうか?
教えてください。

理事会、管理会社の対応に困っております。

管理規約

はじめまして

理事会、管理会社の対応に困っております。

マンションの管理があまりにもずさんで、昨年から理事会に出席させていただいてます。
会計も破綻寸前で、なにかしらの工事にも相見積もりも取らず管理会社からの見積で依頼をしております。

理事長・副理事長と管理会社が結託をし、何年も同じ理事になっております。

前回の理事会で私が立候補しようとしましたら、管理会社から組合員の息子はなれないと返答がありました。現、理事長・理事も現行の規約ではできないのではないのですか?

現行規約では、
理事及び監事は、組合員及び本マンションに現に居住し又は営業する組合員配偶者及び一親等の親族の中から総会で選任する。となっておりますが、
現在の理事長、理事が外部に住んでおります。

健全なマンション運営してほしいです。
どうすればよろしいでしょうか?

資金移し換え

管理組合の会計

役員の者です。
管理費や修繕積立金を一旦収納口座に入れ、その後保管口座に移すのが資金の管理方法であるのにも関わらず、竣工当初から1回しかその移動がなされていないことが発覚しました。
これは問題ないのでしょうか?

収納口座に入れっぱなしでは管理会社に勝手に使われてしまう危険を感じています。

法的な問題や、是正方法などご教示ください。

総会時での記名委任状の開示拒否

管理組合の運営

先日総会において、私への「記名委任状」複数受けました。当然何方からの委任かは知って総会に臨むべく、委任者名明記の委任状の開示要求をしましたが返答は「委任者数」のみで委任者名を開示しません。総会後も正規の要望をすると、今度は立会人の場で開示を回答してきました。
その理由を聞きますと「私がその委任状を破く恐れある」でした。何で私への委任状を破かなければならない動機も必要性は皆無です。
もはやどうも今国会で騒がれている森友問題にそっくりでもあり、委任状の改竄や書き換えが行われている疑念を持っております。
余りにも馬鹿々々しい事ですが、こんなことがまかり通ってしまう現状をお伝えするとともに、それへの対策や、ご見解をお願いいたします。

滞納者に対して

管理組合の会計

何ヶ月も滞納が続いている方に督促をしています。
規約に基づいて3ヶ月以上続く場合には、遅延損害金を課しています。

総会の際に督促にかかった金額を管理組合が負担するのおかしいという声が上がってきました。
皆様のマンションでは、督促費用も滞納された方に負担を強いているのでしょうか。
また、この場合にどのように説明したら良いのか、お知恵をお貸しください。

マンション保険の処理と支払

管理組合の会計

5年契約のマンション総合保険に入っています。
5年分一括で支払った期の収支報告書に、支払った金額全額が支出として記載されていました。
それ以降の期には、支出に保険金は記載されていません。
シンマイさんの質問のところでは1年分ずつ処理されているようですが、全額支出として処理してもいいのでしょうか。
また、事故が起こった時に、工事した業者に直接保険金が支払われていて、組合では金額も把握できません。
管理会社に聞いても個人情報だと言って教えてくれません。
代々の理事長も、管理会社に言われるままにハンコを押していたのでわからないという状態です。
保険会社に尋ねたのですが、直近1年分ぐらいしか教えていただけませんでした。
大手の管理会社なので信用はしているのですが、この処理でいいのでしょうか。組合として明確に保険使用の状況を把握したいと思うのですが。

積立マンション総合保険の会計処理

管理組合の会計

今年初めて理事長になり、会計書類を見ていて、わからないことがあります。当マンションでは、積立マンション総合保険に加入し、一括で3,774,740円支払っております。これには、満期返戻金280万円がついております。保険料支出の欄を見ると、1年分の保険料として194,948円計上されています。この計算は、(3774740-2800000)/5であります。まだ戻りもしていない満期返戻金を保険料に組み込むことはできるのでしょうか?このことにより、収支決算書から推定される預金残高と、実際の預金残高が一致しません。この一括払い分が不足してます。管理費会計の貸借対照表には、前払い費用として779,792円が、¥974,740×4/5として計上されております。この書き方で正しいのでしょうか。また、簡単に修繕積立金会計から管理費会計に振替をおこしております。

総会にて専有権を持たない人が委任状なしで聴講は可能?

管理規約

お世話になります。
理事をやっております。

上記タイトルの通りなのですが、、
委任状無くても総会では聴講は可能と思っております。

議決権がないので当然挙手はできませんが、
話は聞かせてあけてもいいと思っています。

皆さんはどうしておりますか?

細則の変更

管理規約

理事の大半が、廊下に私物を置ける細則に変えたいと議案を出してきた時はどうしたらよいのでしょうか?廊下は共用部分だと言っても、みんなで多数決で決めればよいの一点張りで。二言目には民主主義だと言うのです。避難経路だと言っても幅が十分にあるから大丈夫だとか。もっともらしいことを言われると返す言葉がありません。バッチリと説明できる言葉はないでしょうか?このまま採決されてしまうともう終わりです。今期はもう理事長ではないので、立場が弱いです。将来の資産価値などを考えない人には説明の言葉がないので困っています。