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祖堅 千鶴子 さん

アドバイザー
得意分野
マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL
http://office-soken.yokohama
地域
神奈川県
電話番号
045-574-9178

マンション管理士として顧問業務のほか、「規約・使用細則改正」「滞納問題」「管理会社変更」「大規模修繕工事サポート」「業者との交渉」等、様々な問題に対峙してきて、10年以上となりました。管理組合は単なる組織ではなく、人々が暮らし、日々の生活を送る場所です。私は管理組合を生きているものと考え、健全に大きく育てるために組合運営のサポートをすることが役目と思っています。当然に管理会社さんの力も必要なものす。私の役目は、組合運営のサポートそのものだけでなく、管理会社さんの持つ力をいかにうまく引き出し、組合のために活用できるように持っていくかということもあります。自身のマンションでも役員を務め、役員の皆様の立場やお気持ちを理解しているものと思います。皆様のお役に立ちたいと考えています。

耐震強度について

建物の維持管理

築47年の単棟型12階建て275戸のマンションです。旧建築基準法での鉄筋コンクリートのⅬ字型(ややV字)構造です。その中心部(曲がり部)がエレベータホールとなったおり直結一体構造です。
15年くらい前に曲がり入口玄関中心部一階の柱を耐震補強はしました。念お玉耐震診断はおなっており詳細は不明も「不適」でした。
本来ならば立て替えがベストとおもえておりますが、居住者も共々の老老マンションで建て替えにも向かいません。
安心へのコメントをお願いいたします。
そしてできれば建て替へのお知恵を拝借したい。
よろしくお願いいたします。

理事会ボイコット

管理組合の運営

今年理事となり、理事長の横暴ぶりに改善を始めて、理事長ともまた理事会でも正々堂々と議論をしてきました。その経緯で理事長と管理会社のとの癒着ぶりに注意をしてきました。
そうして経緯で、今月6回目に理事会での通知書を私だけに「理事会中止」と伝えて。私理事を「ボイコット」しました。
実際は理事会は開催されており、その理事会内容は私への「欠席裁判」が行われま様です。
こんななことが行われても、何れバレルのことが明確なのに、実に馬鹿げて行為ですが、この事に対処する手立てをご教授願います。
なお、区分所有法がらみでの違法行為についても見解を願います。
念のため、私はクレーマーでは有りません。

総会の議案について

管理組合の運営

フロントの作成した総会の議案を変更、付け足したいのですが、理事役員の議決が必要でしょうか?おおよそ、他理事には説明するとして、フロントとのやりとりだけではダメでしょうか?
理事だけで打合せしたとしても、文書と、承認印が必要ですか?

規約改正案について

管理規約

民泊禁止のために改正案を求めているのに、
現行:総則21条(組合員の責務)
「組合員は対象物件について、その価値及び機能の維持増進を図るため、常に適正な管理を行うよう努めなければならない。」
に加え、2.を付け足してきました。
「2.組合員は他の専有部分または共用部分に損害を与えたときは、その責任と負担においてこれを賠償しなければならない。」

何の意味があるのでしょうか?組合員に厳しくなるのではないか?
国土省の標準管理規約で推奨しているのでしょうか?理事の段階で承認しても問題はないでしょうか?

外部専門家、専門的知識を有する者の活用について

管理組合の運営

理事会で外部専門家をつけると申し入れたのですが、総会で議決を取る必要あるのですか?

理事会の決議で良いのですか?理事の承認は得ています。

規約には専門的知識を有する者の活用は認められている。

一級建築士かマンション管理士か人選は追ってする。と言ってます。

総会議案に載せねばならないなら、早く、確認を取っておきたいのです。

管理費の値上げについて

その他

今月(10月7日)の理事会で管理費の値上を管理会社から言ってきました。
来月総会がある為 総会議案に載せようとしているのですが、他の全組合員に管理会社から直接の説明もなく(総会で説明すればいいと考えているようですが、委任状を出す方はどうするのか?)総会議案に載せていいものでしょうか?
説明の為の臨時総会を開催したほうがいいか?
だいたい理事会に出席している人数が半数以上を満たしていなかったので、理事会ではなく打合せです。(理事会議事録の人数ごまかして明記していたので、理事会ではなく打合せに訂正させました)
もう一度理事会をやりどうするのか聞くことになってますが、理事数名で総会議案に載せる決定は出来ないのでは?
回答よろしくお願いします。

室内のインターホン

建物の維持管理

管理組合の運営

室内のインターホンが壊れたので、修理をしてほしいとの依頼が
理事会にありました。
管理規約では、インターホンは専有部以外となっていますが、
ガラスや網戸などと同様に、専用使用している部分の保全および
修繕は、各自が責任を負うことと記載があります。

長期修繕計画書では築15年目で全戸のインターホンを交換
する計画になっていますが、あと数年先です。

理事会としては勝手に交換されて、後々の全戸の公開の際に、
機種が違う、マンション設備に合わないなど、将来もめること
になることから、とりあえず修理を管理組合で行うこととしま
したが、もしかすると、既に各自の負担で修理を行っている
お部屋がないか心配です。

このような場合は、皆様はどのように対応されているので
しょうか?



通常総会においての議案として適正かどうか?

管理組合の運営

管理会社が作成した長期修繕計画案なのですが、先般の通常総会において、議案に載せ承認を取りました。
そもそも一般論として、長期修繕計画表は、議案として載せるものなのでしょうか?
当マンションでの長期修繕計画表は、5年後に更新され提出してもらっています。

長期修繕計画表とは、管理会社が作成し組合員にモデルケースとして今後の工事予定などの参考にしてくださいというように、
資料を配布するだけでも良いのではないのでしょうか?
実際には、その資料を基に理事会が中心となって、今後の計画について予定を立てたり実行するものですよね?

今回議案として出され、実際総会当日、組合員から、「この案通りやならければいけないのか?」という質問が上がりました。
その質問にフロントマンは「あくまで案だからこのとおりにやるものではない。案として出したもの」との回答でした。
では、何について承認するのですか?となり「長期修繕計画表を作りました。組合員はわかりました」という意味での承認ということなのです。

ただ単に、提出物受け取りましたでいいことなのに、わざわざ議案にする必要性のある案件なのでしょうか?
それとも、議案にしなければならないような規則でもあるのでしょうか?
契約上は、長期修繕計画表を作成することになっているのですが、議案に上げ承認まで含めてやらなければならないのでしょうか?

床下配管

建物の瑕疵

室内床下配管の修理の責任範囲は専有部扱いで区分所有者か、または管理組合となるのかを教えて下さい。管理規約には給排水管は共用部と明記しています。

管理費の滞納が減りません

管理組合の会計

マンションに住んでいない方の管理費の滞納が解消されずに困っています。
管理会社に催促するよう伝えても、連絡が繋がらないとのことです。
1年以上も滞納しているので、繋がらないでは済まされません。

皆様のマンションでこのような場合にどのように解消したのかお教えください。