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祖堅 千鶴子 さん

アドバイザー
得意分野
マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL
http://office-soken.yokohama
地域
神奈川県
電話番号
045-574-9178

マンション管理士として顧問業務のほか、「規約・使用細則改正」「滞納問題」「管理会社変更」「大規模修繕工事サポート」「業者との交渉」等、様々な問題に対峙してきて、10年以上となりました。管理組合は単なる組織ではなく、人々が暮らし、日々の生活を送る場所です。私は管理組合を生きているものと考え、健全に大きく育てるために組合運営のサポートをすることが役目と思っています。当然に管理会社さんの力も必要なものす。私の役目は、組合運営のサポートそのものだけでなく、管理会社さんの持つ力をいかにうまく引き出し、組合のために活用できるように持っていくかということもあります。自身のマンションでも役員を務め、役員の皆様の立場やお気持ちを理解しているものと思います。皆様のお役に立ちたいと考えています。

マンション管理士に顧問をお願いする場合に管理士をどの様に選べば?

管理業の委託

管理組合の運営

管理会社は大手管理会社で業界でも有数の大企業です。
管理組合としては「こちらは大金を払って大手管理会社と契約しているのだから、皆が安心できる管理をするべきだ。」と考えていますが管理会社は全く頼りになりません。
先日の総会ではモンスタークレーマーから理事長が追求され回答に窮しフロントに見解を求めたところ、クレーマーの言い分が正しいと言い出し総会を大混乱に陥れる始末です。

このため理事会で「皆が安心できる管理をする為、管理に詳しい外部のマンション管理士を顧問に雇おう。」との意見が出ました。
ただ、管理会社からは「当社のフロントは全員マンション管理士の資格も持っているので、外部のマンション管理士との顧問契約に別途100万円の費用をかけるのは無駄。」とのアドバイスです。

このサイトでの質問に対するアドバイザーのマンション管理士の方の回答を見ても、的確な回答をされる方がいる一方、意味不明のコメントをしている方もおり、玉石混交の様に思われます。

そこでお聞きしたいのは、下記の4点です。
(1)外部のマンション管理士に顧問をお願いするケースは一般的であるのかどうか、また具体的に何パーセント位のマンションがマンション管理士と顧問契約を締結しているのでしょうか?
(2)具体的に顧問をお願い出来る管理士をどの様に探せば良いのでしょうか?
(3)マンション管理士に入って頂き成功している方々の実例で教えていただければと考えています。
(4)マンション管理士に顧問として入って上手くいっている事例の契約内容(マンション管理士の仕事の内容、年間の顧問料)を実例で教えて頂けないでしょうか?

上階からの水漏れ事故

住まいのトラブル

建物の瑕疵

昨年の冬の時期に3階の部屋から水漏れがあり2階の所有者の方の部屋が
ほぼ水漏れで衣類等も被害にあいました。3階の部屋はリノベーション工事開始直後でした。(解体工事中)リノベーション工事が何とか終わり先月には新たな所有者の方が引っ越しされてきましたが、被害にあった方と工事を請け負った会社と今だに水漏れ事故の保険等の支払いで意見があわず解決できていない状態です。3階の部屋の前所有者は不動産会社です。(前々所有者から買取り)
前所有者の不動産会社もリノベーション工事を行うようなのですが、新規のリノベーション会社に施工を依頼したようです。
前置きが長くなりましたが、水漏れ事故の損害の請求は施工会社または前所有者に請求できるのでしょうか?
施工会社もまだ3年目の新しい会社で担当の人も宅建の資格を取ったばかりの2年目の方です。話合いをしてもなかなか明確な回答が得られない状況のようです。
孫請けの一人親方の大工の人も代金を払ってもらえていない状況です。
その方の話では前所有者である不動産会社に問題があると言っていました。
水漏れ事故から1年が過ぎようとしています。ご教授お願いします。

滞納管理費の遅延損害金について、利率の上限は…?

住まいのトラブル

区分所有者が管理費等を支払期限までに支払わない場合、管理組合は滞納管理費の元金に加え、遅延損害金を請求することができるかと思います。私が住むマンションの管理規約を見ると利率10%と定めてあるのですが、滞納を予防するための心理的圧力という意味でも、個人的にはもっと引き上げたいと考えております。利率の上限はあるのでしょうか?よろしくお願いいたします。

標準管理規約の強制規定の部分について

大規模修繕工事

管理規約で強制規定と任意規定があると思いますが、第47条(総会の会議及び議事)の全般は強制規定として認識してよろしいか、どうかをお尋ねいたします。

理事会ルールに所有者が苦しんでいます

大規模修繕工事

築45年 290居室、理事会役員+監事が数十年固定メンバで自主管理しています。
総会を平日に開催し、欠席者は”議長一任”(議決権行使なし)の白紙委任状で、常に理事会リードで承認です。
常に理事会リードなので、
・工事承認でも長期も短期も修繕計画書なし
・収支決算において残高証明、通帳コピーなどなし
すべての合議が口頭説明だけ、という総会です。

加えて、規約にある”区分所有者が管理する専用使用部分について、管理組合法人が行うことが適当であると認められる管理行為”(原文のまま)を利用して組合員に知らせることなくルールをつくり施行しています。
以下は口頭説明も書面通達もありません。

・賃貸/売却ともに候補者は入居前に理事会が面談し可否を決める
・賃貸/売却で仲介する業者を制限(業者指定はしないが、所有者が依頼した業者を追い返すことがある。大手含め40社以上が出入り禁止)
・売却においてオーナーチェンジ/業者買取を禁止
・転居は日/祝日禁止。夕方5時までとし、時間内に終わらない場合は日を改めて転居する。この場合、転居に要した日数分、転居費用を支払う
・親族といえども8日以上連泊する場合は入退室の転居費用を払う
・事前に申告のない訪問客は入館禁止
・事前に搬入届のない配達は入館禁止
・修繕見積もりなど所有者が依頼した業者を”認めた業者でない”と追い返す
・デイケア(介護)含む外部業者は日/祝日利用禁止。利用は夕方5時まで。
・セカンドハウスなど一時利用が目的の所有者は夜間オートロックキー所持の権利はない
・一部の非常用の外階段は常時施錠。利用禁止。

防犯監視を理由に館内いたるところに監視カメラを設置し、住民の生活を細かくチェックしています。住民が執行部に異議申し立てなどすると ”家族じゃない「男」が出入りしている” などと総会で追及してきます。

これらは”管理組合法人が行うことが適当であると認められる管理行為”なのでしょうか?

管理規約読みましたら

管理規約

 生まれて初めてマンションの理事になり、勉強の為管理規約を読みました。私のマンションでは、総会の議事の所で「総会の議事は、議長を除く出席組合員の総数及び議決権総数の各過半数で決し、可否同数の場合は、議長の決するところによる。」とありました。
 議長には理事長がなっていますが、理事長票は賛成票で1票と思っていました。「議長を除く」と規約で決めれば、うちのマンションみたいな決議の仕方は、認められるのでしょうか?

修繕積立金値上げ据え置きについて

管理組合の運営

入居時に長期修繕積立金計画をもらい、6年目から値上げとなっていましたが、理事会が住民に知らせず、6年目なのに値上げしないと決めてしまってました。
総会で通知も無くおかしいと意見が出ましたが委任状の数が多くもう承認されているからと、議論の余地が無いという理事会の回答でした。
据え置きの時は組合員に知らせ無くて良いと言われましたが、本当でしょうか?

総会の決定事項を覆せるか。

建物の維持管理

管理組合の運営

初めて投稿します。築10年、200戸のマンションで今期より修繕委員をしています。
前期の理事会に管理会社から増圧給水ポンプの交換(管理会社が元請け)が提案され、理事会で承認、総会に議案として出され、総会でも通ってしまいました。
管理会社は理事会や総会で以下のような説明をしていました。
・ポンプの耐用年数は10年であり、10年ごとに新しいものに交換する必要がある。交換しないといつ故障するか分からない状態になり、故障すれば長期間断水する。(総会での「ポンプは20年くらいは使えるはず」との質問に対しての回答)
・設備は定価(約1000万円)の半額以下で仕入れている。努力の結果であり評価してほしい。(管理会社からしか見積もりを取らないのでは、価格の妥当性が判断できない、との質問に対しての回答)
結局、総会では、
・工事は行う
・次期理事会で管理会社と値引き交渉を行う。
・値引きの有無や大小にかかわらず工事は行う。
という内容で採択されました。
その後、今期の理事会が活動を始め、マンション運営のコンサルタント会社2社、ポンプメーカー大手3社、工事業者3社に相談したところ、以下の事実が判明しました。
・10年での交換は早すぎる。オーバーホールで十分。
・オーバーホールで故障の原因になる部品(電装関係部品やインバータも含めて)をすべて交換しても、新品を購入する費用の6割ですむ。
・ポンプユニットの販売価格は概ね定価の35~40%くらいであり、50%で仕入れている、というのは世間一般の標準から外れている。
工事会社3社から見積りをとったところ、新品に交換した場合が400~500万円、オーバーホールが270万円~330万円(管理会社の見積が650万円)
ここからが本題ですが、当理事会としては、前回総会では出席者に対して事実と異なることを説明し、他にも選択肢があるという重要な事実を隠し、その上で採択されたもので、決定事項をこのまま履行するのは不適切であるのではないかと考えています。
総会で決まったことを覆して、他の工事業者を使い交換またはオーバーホールをするにはどうような手続きが必要でしょうか。



総会委任状

管理組合の運営

出席届け・委任状・議決権行使書が1枚になっており、 委任状として使用で誰にして良いのか?わからない場合に○をつけると理事長一任になっております。出席届けに[出席・欠席]なにもつけない場合も[欠席]だけつけて委任状に何も書かなくても理事長委任となっております。
議決権行使書に[賛成・反対]も○が無ければ理事長に委任となっており、ほぼ無関心なマンションなので可決されてしまいそうです。
理事長の票に対する効力など教えてください。
リプレイスについての大事な議案なので住民の民意がもっと反映されるべきと考えています。
ちなみに2週間前に住民に知らされ、内容が良く分からない人も多くその為、委任[代理人無記名]の理事長一任も多いと思います。
しかも、数社から住民が選べる訳でもありませんでした。

専用庭の使途変更について

その他

管理組合の運営

マンション一階の専用庭(共用部分で専用使用権の設定がある)を駐車場等に変更することは可能なのでしょうか。変更できる場合の手続き等、教えてください。