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祖堅 千鶴子 さん

アドバイザー
得意分野
マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL
http://office-soken.yokohama
地域
神奈川県
電話番号
045-574-9178

マンション管理士として顧問業務のほか、「規約・使用細則改正」「滞納問題」「管理会社変更」「大規模修繕工事サポート」「業者との交渉」等、様々な問題に対峙してきて、10年以上となりました。管理組合は単なる組織ではなく、人々が暮らし、日々の生活を送る場所です。私は管理組合を生きているものと考え、健全に大きく育てるために組合運営のサポートをすることが役目と思っています。当然に管理会社さんの力も必要なものす。私の役目は、組合運営のサポートそのものだけでなく、管理会社さんの持つ力をいかにうまく引き出し、組合のために活用できるように持っていくかということもあります。自身のマンションでも役員を務め、役員の皆様の立場やお気持ちを理解しているものと思います。皆様のお役に立ちたいと考えています。

理事会出席の必要性

その他

管理組合の運営

いつもお世話になっております。
今期、理事長になりました。
総会終了後、役員も決まり次回理事会はいつにしますか?となった際の話です。
例年通り来月の…となった時にお一人の方が
「何でそんなに理事会を開催するのか。以前理事をやった時は一年間で3回しかやらなかった。
毎月用事があるわけないので理事会開催の必要はない。」と。
「何かあった時にだけ理事会を開催すればいい。」とも言われました。
そうしたらもう一人の方は
「日にちを決めても出席できない。」と。
もともと監事を含めても4人しかいない理事会なので、半数の方には出席していただかないと理事会として何も決められないとお話ししても
「そういう事を言っているのではない。出席を強制されても困る。」と話になりません。
前期理事の方が理事会の必要性を説明してくださったのですが態度は変わらず。
どちらも協力して理事会をやっていく気など更々ありません。
正直、理事会として成立しないのではとも思っております。

このような方々に対する何か良い知恵はありますでしょうか?
(ちなみに私の知る限りここ数年間はほぼ毎月理事会を開催しておりました。)

管理会社と利害関係のある理事会役員

管理組合の運営

私は一般組合員ですが、理事に※管理会社と利害関係にある方がいます
もし、その人が理事会あるいは、大規模修繕委員会の委員で管理会社が受注出来るように配慮したり、業者選定の情報を管理会社に伝えた場合、もしくは、する前に、善管義務違反などを根拠に、その人を業者選定の話し合いの場から排除することは出来ますか?

※管理会社のグループ会社に勤めています

管理会社との管理委託契約(リプレイス)

管理組合の運営

管理業の委託

62世帯、築21年のマンションで理事をしています。
現在は大手の管理会社に管理を委託しています。
数年前、いくつか不信感をもつようなことがあったのですが、結局そのままその管理会社を使っています。

管理委託費について相場感を知ろうと、初めて他社に見積もりを頼みました。100万円以上安かったです。その前に今の管理会社が自主的に値段を下げていたのですが、そこからでも100万円弱の差があります。それがわかったのが2月の理事会です。このままでは今の管理会社を選択できませんと理事長が発言しました。「いくら下げればいいかおしえていただけませんか?」と今の管理会社が言いましたが、「それは他社をたたき台にすることになるのでできない」と。
4月が通常総会です。3月の理事会ですべての議案を決めなくてはいけません。管理委託契約についてもです。3月の理事会で決まればいいのですが、決まらない恐れも大きいです。

タイムスケジュール的に、どうすればいいのか悩んでます。たとえば今の管理会社と1年契約ではなく半年契約で議案に上程して、その半年間で、今の管理会社と新しい管理会社のどちらがいいか、住民にも材料を示して選んでもらう、こんな形がいいのかなと思っていますが、どうなんでしょうか?

管理委託契約書の内容が、説明無く書き換えられました。

管理業の委託

管理業務委託契約書の中で、総会議案書・議事録等の書類については、管理業者が保管する、と定められていました。これが2年前に何の説明もなく、「管理組合が保管する」という文言に改められ、理事会への説明もなく、重要事項説明でその点について触れられることなく、「従前と同一内容」ということで総会承認を受け、現在に至っています。今期の検証で判明し、管理会社に照会したところ、タイプミスではなく、「当社の方針として、他の組合に対しても、管理組合での保管を求めている」という確信犯であることが表明されました。
信頼を裏切る非常に重要な問題だと思うのですが、管理会社側は、「重要な事項ではないので、重要事項説明会で説明していなくても問題ない」との言い分です。管理委託契約自体は、文言を元に戻す対応で良いと思いますが、再発防止の観点から、この管理会社に何らかの対応をさせたいのですが、どのような対応を求めるのが適切でしょうか。

管理費等滞納者について

その他

管理業の委託

長期管理費等滞納者が無駄駐輪(自転車)しています。管理員が滞納しているから新たに駐輪場を借りろと、言えないと言うのですが、そのような規約はないはずですが、皆様どうされていますか?

又、この方は収入の見合わず、(他督促状多数)破産状態と思いますが、少額訴訟を起こしたら、退去してもらえるものでしょうか?

民泊を許容しない方針の決議について

大規模修繕工事

管理組合の運営

マンションポータルサイトで下記の情報を読みました。
「規約改正の手続きが間に合わない場合は、少なくとも総会あるいは理事会において、住宅宿泊事業(民泊)を許容するか否かの方針を決議しておくことが重要です。」

例えば、「民泊を禁止する規約改正」の議案が4分の3の定数を満たさず特別決議で可決できなかったとして、別の議案で「許容しない方針」が過半数の定数を満たして普通決議で可決された場合、このような総会議事録を提出して民泊の届け出がされたらどちらとして受け取られるのでしょうか?

無関心な組合員が多い管理組合では、4分の3以上の定数を満たすのは大変でも、過半数なら満たすことができる、という場合もあろうかと思います。
その場合は「方針」だけ可決させれば効力があるのでしょうか?
やはり規約の改正をしないと民泊は禁止できないのでしょうか?

危険物の持ち込みに灯油は入るのでしょうか?

管理規約

ある住民から今年は寒いので
灯油ストーブを実家から持ってきたいと相談されました.

規約では危険物の持ち込みは当然NGですが
それ以上の事はかいてありません.

灯油タンクなどは当然ベランダなどに置くことになるので
禁止ですよと回答でよいのでしょうか?

居住者名簿の更新で出したくない人への対応方法

大規模修繕工事

管理組合の運営

近所のマンション火災がおき
住民連絡や賃貸のオーナーと連携が遅れ、
修繕が、なかなか進まない事がありました。

そのことを参考に、うちのマンションでも
20年以上行っていなかった
居住者名簿を更新することになりました。

火事や急病人が出た場合にのみ使う事を条件に
自宅外の緊急連絡先を追加し、名簿更新を依頼しましたが、
やはり完全に無視1件・個人情報出したくない1件、と回答がありました。
他は全て集まってしまいました(協力 50件 すごいいい数字らしい)

個人情報を出した側の住民は、
全員分集めないと不公平だよ!
火災が起きて、そのまま連絡がつかなくなったらどうするんだ
などの不満もあり

登記簿調べたらなど言う方もいました。
問題を起こしたわけでもないので、
そこまで勝手に調べるのも失礼かなとも考えてます。

理事会はどこを着地地点にすればよいか困っています。
こんな風にしたら集まるよなど
まとめ方にアドバイスがあれば是非お願いします。

自動更新条項は有効か

管理業の委託

当マンションでは管理委託業者との契約締結は総会決議が必要とされていますが、自動更新条項により1年間の契約期間が毎年更新されるため総会決議がされたことがありません。こうした自動更新条項は問題がないのでしょうか。なお、重要事項説明は毎年行われています。

「増圧直結給水方式」への切替工事の賛否

建物の維持管理

大規模修繕工事

築22年め、62世帯のマンションです。現在は貯水槽水道方式ですが、毎年管理会社から「増圧直結給水方式」への切替工事を勧められていました。ちなみに、「切り替えるとこういうメリットデメリットがありますよ」と言った感じでなにがなんでもというわけではありません。2年前の理事会では「多額の費用をかけてまで行うメリットはない」として、「工事は必要ない」と結論をだしそれは議事録にも残りました。次の期もその次の期も第一回の理事会で、管理会社は増圧直結給水方式への切り替え工事のメリットデメリットの説明をしました。その2期の理事会は、それだけの説明では判断がつかず保留にしていました。

昨年から、修繕委員会では大規模修繕工事をオリンピック後に2年ずらし、それを踏まえて長期修繕計画の見直しをしています。その際に、再度管理会社から増圧直結給水方式への切り替え工事のメリットデメリットの説明がありました。うちの管理組合の修繕委員会のメンバーは、理事会役員+修繕特別委員という構成です。論議のなかで、長期的にみれば増圧直結給水方式へ切り替えたほうがメリットがあると結論をだし、それを踏まえた長期修繕計画案を作成し、このたび住民説明会を行う予定です。

この段になって、一度理事会でやらないと決めたのにそれをやるのはおかしいのではないか、貯水槽がまだ使えるのだから切り替え工事をする必要はないのではないか、という意見が修繕委員会のメンバーの中から出てきました。

一度理事会で「やらない」と決めて議事録にも残っているからといって、それを覆すことはできないのでしょうか?