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祖堅 千鶴子 さん

アドバイザー
得意分野
マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL
http://office-soken.yokohama
地域
神奈川県
電話番号
045-574-9178

マンション管理士として顧問業務のほか、「規約・使用細則改正」「滞納問題」「管理会社変更」「大規模修繕工事サポート」「業者との交渉」等、様々な問題に対峙してきて、10年以上となりました。管理組合は単なる組織ではなく、人々が暮らし、日々の生活を送る場所です。私は管理組合を生きているものと考え、健全に大きく育てるために組合運営のサポートをすることが役目と思っています。当然に管理会社さんの力も必要なものす。私の役目は、組合運営のサポートそのものだけでなく、管理会社さんの持つ力をいかにうまく引き出し、組合のために活用できるように持っていくかということもあります。自身のマンションでも役員を務め、役員の皆様の立場やお気持ちを理解しているものと思います。皆様のお役に立ちたいと考えています。

総会にて専有権を持たない人が委任状なしで聴講は可能?

管理規約

お世話になります。
理事をやっております。

上記タイトルの通りなのですが、、
委任状無くても総会では聴講は可能と思っております。

議決権がないので当然挙手はできませんが、
話は聞かせてあけてもいいと思っています。

皆さんはどうしておりますか?

細則の変更

管理規約

理事の大半が、廊下に私物を置ける細則に変えたいと議案を出してきた時はどうしたらよいのでしょうか?廊下は共用部分だと言っても、みんなで多数決で決めればよいの一点張りで。二言目には民主主義だと言うのです。避難経路だと言っても幅が十分にあるから大丈夫だとか。もっともらしいことを言われると返す言葉がありません。バッチリと説明できる言葉はないでしょうか?このまま採決されてしまうともう終わりです。今期はもう理事長ではないので、立場が弱いです。将来の資産価値などを考えない人には説明の言葉がないので困っています。

杜撰な管理会社フロントマン

管理業の委託

現在、当マンションの3階部分でリフォーム工事を行っています。
3月から工事を始めていたのですが、水回りの工事で水漏れ事故がありました。
これは、施行業者の作業の手順が間違っていたために起きたものです。
水漏れがあってから工事作業が1か月近く滞っていたようです。
工事終了予定日が4月14日(金)だったのですが、昨日延長の連絡のメールがフロントマンの方から届きました。正直びっくりしました。もっと早く連絡ができなかったものかと。工事で出るごみ等で共用部分の床の汚れも酷く管理員の方が掃除をしても落とせるレベルのものではないようです。
フロントマンの方の仕事に、リフォーム工事の進捗確認はないのでしょうか?
施行会社の対応が悪い時は、理事会のほうから直接業者の方にお話をしても
問題はないでしょうか?
管理員の方からフロントマンの方に報告をしても、理事会への報告が遅く困っております。

清掃作業不備への指摘及び対策について

管理業の委託

建物の維持管理

昨年出来たばかりの大型マンションに住んでおります。
デベロッパー系管理会社が入っており、清掃作業は管理会社を通して契約しております。

共用玄関の清掃作業が定期的に行われているはずですが、汚れがたまるだけでなく玄関タイルに傷が付いている状態です。そのため、以下の2点について管理会社へ責任を問えるのか、対応してもらえるものなのか教えて頂けますでしょうか。

 ・清掃担当者の変更
 ・汚れの累積および、傷ついたタイルを補修するための無償の特別清掃


清掃作業は契約、規程に則って、行われておりますが、清掃担当者が私の目の前でも箒や鉄製のちりとりを引きずって作業しており、共用玄関タイルに無数の引っかき傷が出来ております。(※光を当てるとはっきり分かる程度。引きずる音がするぐらい)
汚れが累積するだけでなく、資産価値を落とすような傷をつける行為が清掃作業担当者が行っており、あまりにも清掃作業担当者の適当さにあきれています。少なくとも竣工2年目のマンションにしては汚すぎることから、特別清掃を行い綺麗にし、清掃作業担当者の変更を管理組合を通して伝えてもらうと理事長に相談しておりますが、どのような根拠で伝えれば効果的かお知恵をお借りできますでしょうか。

管理組合

大規模修繕工事

管理規約

管理組合の理事の要件に、区分所有者で且つ当該マンションに居住する者と定められていますが、これを変更するには総会での承認が必要ですか?

専用庭駐車場の解約可否

建物の維持管理

自家用車を廃車することにしました。しかし、専用庭駐車場なので不要になってら解約できるるでしょうか?また、減額とかならいけなすかね
教えてください。

杜撰な管理会社に対して

管理組合の運営

築14年、約30戸のマンションです。2年前に購入して居住しておりますが、1年以上経っても総会開催の気配すら感じなかったので、相当な回数を管理会社に突っつき、やっと今週開催に漕ぎ着けました。それまで、約1年かかって、分かったことは、設立総会以来1度も総会開催していないこと、今回の交渉中に会計データを紛失したこと、年間350万円管理委託費を取っているのに長期滞納者約4名をほっておいて滞納額が約900万円あること、しまいには今まで3回ほど横領(1300万円、1300万円、800万円)を繰返してきたこと、幸い現在は通帳と印鑑は取り返し、横領金額も返金させましたが、杜撰な管理を挙げたらきりがありません。今回の総会では、減額提示をしてくると思いますが、それだけでは納得出来ませんが、この管理会社にどんなペナルティを課せば良いと思われますか、アドバイスをお願いいたします。

直結増圧給水方式への変更工事の見積もり

建物の維持管理

大規模修繕工事

築21年62世帯のマンションです。直結増圧給水方式への変更工事を行なうことになりました。工事ができるのは自治体指定の業者だけだというし、管理会社から相見積を頼む程度しかできないのでしょうか?管理会社によれば、業者によって工法が違うのでそこで工事金額が変わってくると言ってました。
たとえば管理組合でネットで調べるなどして登録業者を見つけて見積もりを頼めば、管理会社が持ってくる金額より安くできるでしょうか?

理事会出席の必要性

その他

管理組合の運営

いつもお世話になっております。
今期、理事長になりました。
総会終了後、役員も決まり次回理事会はいつにしますか?となった際の話です。
例年通り来月の…となった時にお一人の方が
「何でそんなに理事会を開催するのか。以前理事をやった時は一年間で3回しかやらなかった。
毎月用事があるわけないので理事会開催の必要はない。」と。
「何かあった時にだけ理事会を開催すればいい。」とも言われました。
そうしたらもう一人の方は
「日にちを決めても出席できない。」と。
もともと監事を含めても4人しかいない理事会なので、半数の方には出席していただかないと理事会として何も決められないとお話ししても
「そういう事を言っているのではない。出席を強制されても困る。」と話になりません。
前期理事の方が理事会の必要性を説明してくださったのですが態度は変わらず。
どちらも協力して理事会をやっていく気など更々ありません。
正直、理事会として成立しないのではとも思っております。

このような方々に対する何か良い知恵はありますでしょうか?
(ちなみに私の知る限りここ数年間はほぼ毎月理事会を開催しておりました。)

管理会社と利害関係のある理事会役員

管理組合の運営

私は一般組合員ですが、理事に※管理会社と利害関係にある方がいます
もし、その人が理事会あるいは、大規模修繕委員会の委員で管理会社が受注出来るように配慮したり、業者選定の情報を管理会社に伝えた場合、もしくは、する前に、善管義務違反などを根拠に、その人を業者選定の話し合いの場から排除することは出来ますか?

※管理会社のグループ会社に勤めています