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祖堅 千鶴子 さん

アドバイザー
得意分野
マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL
http://office-soken.yokohama
地域
神奈川県
電話番号
045-574-9178

マンション管理士として顧問業務のほか、「規約・使用細則改正」「滞納問題」「管理会社変更」「大規模修繕工事サポート」「業者との交渉」等、様々な問題に対峙してきて、10年以上となりました。管理組合は単なる組織ではなく、人々が暮らし、日々の生活を送る場所です。私は管理組合を生きているものと考え、健全に大きく育てるために組合運営のサポートをすることが役目と思っています。当然に管理会社さんの力も必要なものす。私の役目は、組合運営のサポートそのものだけでなく、管理会社さんの持つ力をいかにうまく引き出し、組合のために活用できるように持っていくかということもあります。自身のマンションでも役員を務め、役員の皆様の立場やお気持ちを理解しているものと思います。皆様のお役に立ちたいと考えています。

管理会社による、見積提案について

建物の維持管理

マンションの1部に防水工事の必要が生じました。理事会で管理会社から2社見積が提示されました。高いと思ったので「この見積会社はどのような方法で取ったのか」質問をしました。「以前から、良く使っているところで、まじめに仕事をしています。安心してください。」との回答でした。どうも、腑に落ちないので、管理組合でも独自で見積を取ろうと思います。皆さんのマンションでは、どのようにされていますか、教えてください。

管理会社の競争原理を働かせたいのですが

管理組合の運営

管理業の委託

2年前に大型マンションを新築で購入しました。当然のごとくデベロッパー系の管理会社に管理を委託していますが、私個人的には競争原理の働いていない現状に大きな不満を感じています。

そこで理事に立候補をして、競争原理を働かせ、より良い管理にしたいと思っていますが、数少ないマンションの知人に相談すると保守的な人もいて、どうしたものか思案中です。

世の中のマンションで管理会社変更や競争原理を働かせた経験のある管理組合ってどの程度あって、どんな事に注意をして進めていったらいいのでしょうか?

皆さんの経験談や専門家のお知恵を拝借したいと思います。

総会の議長選任について

管理組合の運営

管理規約

管理組合の規約改正で「議長は理事長がつとめる」という規定が提案されています。
理由の一つに標準管理規約でそうなっているから、とのこと。
調べてみると確かにそう書かれていますし、私のマンション管理規約でも「総会において組合員の中から選出する」と明記されています。
通常総会の予算決算、事業計画の議案であれば問題ありませんが、利権を振りかざす問題のある理事長が来期の役員に立候補した場合や、さらに5分の1の区分所有者による総会の開催招集があった場合など、議長が理事長を詰めるべきではない場面もあると思いますが、そんな場合にどうすることがいいでしょうか?

管理費等の滞納者に対する法的手段にはどのような方法がありますか?

管理組合の運営

管理規約

現在当マンションでは、100万円を超える滞納者に悩んでいます。
滞納者は、行方不明で全く連絡が取れないということで、法的手段に出ようと思いますが、どんな方法がありますでしょうか?
また、管理会社はお手上げ状態といった感じですが、どんな支援を要求すればいいでのでしょうか?
よろしくお願いします。

ドアが閉まらない

建物の維持管理

ここ数年、玄関ドアの閉まりが悪くなってしまいました。
どういう状況かと言うと、しっかりドアノブを下げて閉めないと閉まってくれません。
入居当時は全くこのようなことはありませんでした。

ドアのカギも締まりが悪く、時間を要してしまいます。
出かけるときにカギをかけるために数十秒というのは時間を要した感覚です。

周囲の住民にも聞いてみると同じような状況とのことでした。
大規模修繕工事にはあと10年ほどあります。
この場合、個人での負担になるのでしょうか?
それとも議題に挙げることで修繕してもらえる問題でしょうか?

恐らくこういったことは他のマンションでも起こり得るのかと思います。
その時の対応等ありましたら教えて頂きたいです。

総会の委任状について

その他

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

駐輪場が一杯

住まいのトラブル

最近車離れということもあってか、1家に数台、1人1台くらいの割合での自転車を使っているように感じます。
私が住んでいるマンションでも同様で、駐輪場に収まりきらない量の自転車があり、来客用駐輪場も一杯の状態です。(来客用兼住民用の状態)
住民用の駐輪場と併設されているのですが、入り口の方まで停まっている状態で、出し入れ(特に朝の出勤・通学の時間帯)に込み合ってしまいます。
管理人さんが毎朝整理している様子ですが、結局帰ると同じ状態です。

漠然としてしまって申し訳ありませんが、何か良い対策はありませんか?
プロの方のご意見、他のマンションではどうなっているのかお聞きしたいです。

民泊をしたいのですが。

その他

数戸所有しております。
空家もあることから、民泊を利用したいのですが、注意点を教えて頂けますか?

尚規約は、標準規約と変わりません。

管理会社の変更契約について

管理業の委託

管理組合の会計

管理会社の契約変更は総会決議と思いますが,もし理事長が独断専行して,理事会及び総会決議を経ず,他の管理会社と正式な委託契約(理事長印を押印)を結んだ場合,総会決議を経ていないのでその契約は無効とすることができるのでしょうか?また,契約を結んだ管理会社にとっては管理組合の総会決議を経たかどうかは関係なく,正式な契約書であり,それを無効にするには違約金や損害賠償を払う必要があるのでしょうか?

排水管工事について

大規模修繕工事

排水管工事(取り換え)を予定しているのですが、専有部分の枝管も修繕積立金で一緒に行いたいと考えています。組合員から、修繕積立金を専有部分に使うのはおかしいと意見が出ましたが、ダメなのでしょうか。