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祖堅 千鶴子 さん

アドバイザー
得意分野
マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL
http://office-soken.yokohama
地域
神奈川県
電話番号
045-574-9178

マンション管理士として顧問業務のほか、「規約・使用細則改正」「滞納問題」「管理会社変更」「大規模修繕工事サポート」「業者との交渉」等、様々な問題に対峙してきて、10年以上となりました。管理組合は単なる組織ではなく、人々が暮らし、日々の生活を送る場所です。私は管理組合を生きているものと考え、健全に大きく育てるために組合運営のサポートをすることが役目と思っています。当然に管理会社さんの力も必要なものす。私の役目は、組合運営のサポートそのものだけでなく、管理会社さんの持つ力をいかにうまく引き出し、組合のために活用できるように持っていくかということもあります。自身のマンションでも役員を務め、役員の皆様の立場やお気持ちを理解しているものと思います。皆様のお役に立ちたいと考えています。

マンション管理士を選ぶポイントは?

大規模修繕工事

理事の役員がおらず、理事をマンション管理士に任せるか悩んでいます。

マンション管理士を選ぶポイントを教えて頂けますか?

大規模修繕工事に関する保証対応について

大規模修繕工事

大規模修繕工事に関するご質問です。
大規模修繕工事完了後、アフターの保証期間内であれば施工会社が不具合や劣化箇所の補修対応を行ってくれるかと思います。
指摘すれば何でも補修対応してくれるのでは?と素人的に期待してしまうのですが、「天災による劣化は対象外」等制限がありそうですね。
この保証に関することで、何でも良いので、注意すべき点がございましたらお教えください。よろしくお願いいたします。

〈追伸〉
私の住むマンションでは、数年後に第一回目の大規模修繕工事の時期を迎えます。今から少しずつ大規模修繕工事のことを勉強しております。

マンション管理費用の見直し

管理組合の会計

今年、私共のマンションでは大規模修繕工事(築13年で一回目)に入りました。費用はこれまでの積立額のほぼ全額を費やして何とか目途が付いたのですが、今度は一般会計の管理費の方が駐車場の空きが続き赤字になりかかって、積立金の方から50万円移すという事が行われました。そんな事ではいけないという事で、理事会では管理費の削減問題に取り組み始めたのですが、理事会メンバーが話し合う機会もあまりなく管理会社の抵抗もあってうまく話が進みません。やはりコンサルタントに依頼すべきでしょうか?良きアドバイスをお願いします。

防災訓練について

管理組合の運営

防災訓練は、どのようなことを行うのでしょうか?
訓練内容の例をいくつかお教えください。

次期理事長

管理組合の運営

次期理事長の成り手がいなくて困っています。どのように人選し、どのようにお願いすれば、適正な方に就任いただけるでしょうか?

ペットに迷惑

住まいのトラブル

初めて投稿します。
理事でもなんでもなく住民としての質問ですが、
夜に隣の住民の犬の鳴き声がうるさくて困っています。
家族団欒の時間や睡眠時間に害があると考えています。
何度か直接話してはいますが、一向に改善されません。
隣の方との関係性は非常に良好で、子どもも犬と遊んだりしていて追い出そうとは思いません。
目をつぶっているしかないのでしょうか?

※マンションとしてはペット禁止ではありません。

理事会

管理組合の運営

管理業の委託

新米の理事です。
理事会の役割とはどのようなものでしょうか?
管理会社の担当者は全てお任せ頂ければ、集まって頂くだけでいいです。
と言われています。
本当にお任せでいいのでしょうか?
または素人の私たちが何かをするより、専門化である管理会社に
全てお任せするのが安心なのでしょうか?

コンサルタントが見積徴収した金額が怪しい

大規模修繕工事

建物の維持管理

築11年目のマンションです。管理会社に大規模修繕工事の設計監理(コンサルタント)業務を委託し、調査・設計と進んで業者選定の段階で5社見積を徴収しました。

そこで最安値業者(A社)を100とした時の、各社の金額比較が・・・

A社 100
B社 102
C社 103
D社 105
E社 107

と出てきたところで、ゼネコン出身の修繕委員から待ったがかかり、「談合」や「リベート」疑惑が持ち上がり、現在コンサルタント会社(管理会社)に対して、回答を求めているところです。

マンション管理組合の大規模修繕工事の業界では、「談合」や「リベート」疑惑が多くあると教わりましたが、現実的にはどうでしょうか?

有識者の皆さんにご教授いただきたいと思います。

理事会議事録の閲覧について

管理組合の運営

管理規約

組合員から理事会に対して、理事会議事録の閲覧を求められた場合、どのように応じなければなりませんでしょうか?

民泊の防止策について教えて下さい

管理組合の運営

管理規約

最近、国内の分譲マンションで、空き部屋のオーナーが民泊とすることが増えていると報道されており、社会的なニーズに叶っている一方で、マンションの他の住人とのトラブルになっていると言われています。

うちのマンションでは理事会全員の一致している意見として、自分のマンションが民泊に使われることがあってほしくない、と考えています。

そこで、2点お尋ねします。

まず、ほとんど全てのマンションは、標準管理規約に沿った管理規約としているものと思われますが、その
「第4章 用法(専有部分の用途)第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし 、他の用途に供してはならない。」
は、民泊を禁止する規約としては、機能していないのでしょうか?

また、それはなぜなのでしょうか?

もう1つは、仮に、上記第12条では防ぎ得ないとしたら、どのような規約を追加すべきでしょうか?

その成功事例がありましたら、教えて下さい。