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祖堅 千鶴子 さん

アドバイザー
得意分野
マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL
http://office-soken.yokohama
地域
神奈川県
電話番号
045-574-9178

マンション管理士として顧問業務のほか、「規約・使用細則改正」「滞納問題」「管理会社変更」「大規模修繕工事サポート」「業者との交渉」等、様々な問題に対峙してきて、10年以上となりました。管理組合は単なる組織ではなく、人々が暮らし、日々の生活を送る場所です。私は管理組合を生きているものと考え、健全に大きく育てるために組合運営のサポートをすることが役目と思っています。当然に管理会社さんの力も必要なものす。私の役目は、組合運営のサポートそのものだけでなく、管理会社さんの持つ力をいかにうまく引き出し、組合のために活用できるように持っていくかということもあります。自身のマンションでも役員を務め、役員の皆様の立場やお気持ちを理解しているものと思います。皆様のお役に立ちたいと考えています。

漏水報告について

管理組合の運営

建物の維持管理

最近受け取った理事会報告に、以下のような漏水報告がありました。

「平成30年X月XX日に、専有部の給管より漏水が発生した旨の報告を受けた。専有部の給水間は床下にあるので、日常的に点検できない。今後、専有部のリフォーム実施時には給水管、給湯管の更新を推奨し、修繕設備委員会においても検討する事とした。」

この報告からでは、発生場所や原因、室内の床・構造躯体コンクリート・階下の天井との関係などはわかりません。専有部のリフォーム実施時に、個人で更新することを薦めている一方で、修繕設備委員会にて検討、つまり修繕積立金の取り崩しの可能性も示唆している、極めて曖昧な内容です。

昨年11月の理事会報告では、渉外委員会が専有部の範囲、専有部の修繕等に関する管理規約改正を目標として検討とのありましたが、今だに何の報告もありません。今のところ、各戸の床スラブ下から構造躯体コンクリート間の専有部分に配管されていると理解していますが、定かではありません。

築25年経っていますので、むやみに交換に反対するのが意図ではありません。しかし、このマンションでは、理事長と修繕設備委員長が施工会社(ゼネコン)の現役社員で、規約で義務付けられている総会を開かず、あたりまえのように工事を決定強行しています。ちなみに祖堅千鶴子さん著の「マンション管理 疑問・トラブル解決ガイド」に規約違反として取り上げられた私の2件の投稿、P36のQ35とP106のQ138は、このマンションのことです。特にQ138の鍵の件については、住民のプライバシーにも関わるうえ、受注した管理会社の社長が(一社)マンション管理業協会の責任ある地位におり、業界そのものに不審感を抱いたので、国土交通省の相談機関にも相談、理事会相手に見せしめ裁判を起こしました。この件ついては、いろいろな意味で参考になると思いますので、改めて後日談を投稿させていただきます。

施工会社が作成した全戸の見取り図がありますが、ごく普通のマンションです。配水管は共用部と専用部分がつながっており、以上のような経緯もあるので、無駄のない経済負担のための正しい進め方など、今後区分所有者として成り行きをどのように注視するべきか、経験のある方がいらしたらお聞かせください。

「マンションの管理の適正化に関する指針」につきまして

大規模修繕工事

マンションの管理の適正化に関する指針(平成28年3月14日国土交通省告示第490号)につきまして,
文書http://www.mlit.go.jp/common/001122894.pdfは,改正後の文書と理解しています。あっていますか?

また,改正前の文書はどこにありますか?

関連して,「コミュニティ形成」は結局どうなりましたでしょうか?できれば,各ステークホルダーにとってのメリットとデメリットを知りたいです。

ご存じの方が居られましたら教えてください。
よろしくお願いします。

集会招集請求について

管理組合の運営

大規模修繕工事

先日、大規模修繕について定期集会で承認されたにもかかわらずお一人の区分所有者様を代表に5分の1にあたる署名を募って質問状が管理組合宛に届きました。
回答期限が一方的に一週間後と決められていましたので管理組合として理事会で検討ののち正式な回答をさせて頂く為延長のお願いの旨の文書を提出しておりましたが、指定した期日に回答はなかったとして集会招集請求書がまた同じ署名捺印のコピーと共に送られてまいりました。
当方としては真摯に受け止め、十分に説明をさせて頂くつもりだったのですがそもそも代表者の署名の原本と捺印、集められた署名の原本と捺印はすべてコピーであり、質問状と集会招集請求書に使い回すのは有効なのでしょうか?
宜しくお願い致します。

機械式駐車場の老朽化による建て替えについてのトラブル

大規模修繕工事

当マンションは横浜市内の築23年約90戸、3段パレット式(地下に2台沈む形)機械式駐車場75台、屋内平置き駐車場15台の駐車場100%の集合住宅となります。私しは屋内平置き駐車場を利用しています。
機械式駐車場の老朽化により修理に限界があるようで、管理組合は駐車場の建て替えを2019年頃から実施する方針にし、概ね住民も賛成となったのですが、リニューアル完成後の駐車場使用料の改定に問題が発生しました。
現在の使用料は、機械式上段13,000円・中段11,000円・下段8,000円、屋内平置15,000円となっています。
駐車場使用料の改定は機械式は据え置きで、屋内平置きのみ3,000円値上げの18,000円とするというものです。
理由は管理組合曰く、機械式駐車場の建て替え工事には機械式上段に安全ゲートを作ることによりゲートの開閉の手間が発生することによる利便性が低くなるため、平置きとの差額を広げる、との説明です。
築20年以上前のマンションなので新築時の規制では機械式駐車場の平面には安全ゲートの設置が義務付けられていなかったのですが、建て替えすることにより義務付けられるとのことです。
その利便性の理由だけで何故機械式駐車場の料金が据え置きで、平置きだけ3千円も値上げなのか、理解できず憤慨しています。法廷闘争も辞さない覚悟です。
現在、管理組合に異議申し立てしていますが、皆さんのご意見を拝聴したく投稿しました。

管理会社の契約違反

管理組合の運営

仮定の話で申し訳ございませんが
管理会社の契約違反が判明した場合、
・理事会決議で契約解除は可能か?
・契約解除を総会決議にした場合、反対した人は、共同の利益に反するか?

この二点について皆さんの意見をお願いします。


総会議長の選出

その他

管理規約で、「総会議長は理事長」と規定されています。一般的に会議体の議長は、その会議体の構成員から選出すればよさそうなので、この規定は任意規定ではないでしょうか?また、理事会の意見は、理事長は述べる機会は多いでしょうから、会議を公平に運営すべき議長が組合員と直接意見をぶつけるのは好ましいとは言えないのではないでしょうか?もっとも、組合員が招集した総会では、招集した組合員は議長に就く等の規定もあるようですから、通常の総会では理事長が総会議長に就くという規定は強行規定と解するべきでしょうか。

特別決議の解釈

管理規約

初めて投稿いたします。宜しくお願いいたします。

50世帯からなる中規模マンションです。
急な斜面に作られたものなのですが
バリアフリー化がされておらず
エレベーターの新設が検討されています。

本件は特別決議にあたり
【区分所有者及び議決権の4分の3以上の賛成が必要】
というのは心得ています。管理規約にも書かれています。

私共のマンションは議決権行使者がとても少なく
過半数が通年で4分の3を集めるのは、かなり大変にも関わらず
事前アンケートでは3名の反対が居て今のままでは否決(不成立?)
となってしまう見込みです。
そこで


【ただし「共用部分等の変更」についてはこの議決要件を管理規約により
「区分所有者数の過半数」かつ「議決権の4分の3以上」の賛成にまで
減ずることができる】



管理規約を変更し上記を織り交ぜることによって
25名の4分の3、つまり過半数ちょうどの出席者だった場合19の賛成で
可決承認となるものと思っていましたが
管理会社から票数は50の4分の3で38が必要なのは変わらないと
言われました。
この解釈もイマイチわからないのですが、
だとすると上述の緩和は何のために存在するのでしょうか?
どなたかご回答いただけると助かります。

玄関ドアーの改造

住まいのトラブル

大規模修繕工事

今年新しく管理組合理事に就任したものです。
私の集合住宅で2年前くらいから懸案になっている事項がありました。
居住者の1室で、玄関ドアーが壊された事故があったようでその部屋の人がドアーを改造して正規のカギ以外に2個のカギを設置してしまいました。前期の管理組合理事会がいろいろ努力してくれましたが最終的に追加のカギを無くすことができませんでした。
最終的に当該居住者と追加のカギのスペアーを警備会社に渡すことで解決を図りましたが、これも拒否されました。
当然、管理規則に反することですし、火災、漏水、その他緊急時に本人以外に被害が想定されることもあります。
法的手段に訴えてでも対処しておかないと管理組合(理事会)の責任が追及されるのではと不安です。
なお。当集合住宅は緊急時対応のため、警備会社にスペアーキー(または、マスターキー)を渡しています。

理事会の運営について

管理組合の運営

現在理事をしています。
理事会の出席はいつも4名で、理事会の議決には出席者の過半数が必要です。
理事会はいつも管理会社主導で行われます。
管理委託費が高く、修繕積立金が不足しているため、解決策をほかの理事に提示しています。1名はおおむね賛同していただいているのですが、1名は意思決定ができず回答を先延ばしにし、また、もう1名(理事長)は管理会社を信頼しきっているため、管理会社にかかわる問題には反対しています。管理会社抜きでの理事会を行って話し合いましょうという提案も拒否されました。理事長の任期を待てば、状況は変わるでしょうが、それまではなす手はないのでしょうか。

管理規約違反に対する罰則

管理組合の運営

私の住む住宅の管理組合理事は部屋番号に付された輪番制です。輪番の該当者が理事会に全く出席しない等で理事会が成立しないことが多くなります。輪番の義務を果たさない組合員に管理規約で罰則を設けることはできないのでしょうか。
また、ベランダ等共用部、専用使用部に移動の難しい私物を置くことに罰則を設けることはできないのでしょうか。