←トップへ戻る ←戻る
Thumb p1010603

祖堅 千鶴子 さん

アドバイザー
得意分野
マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL
http://office-soken.yokohama
地域
神奈川県
電話番号
045-574-9178

マンション管理士として顧問業務のほか、「規約・使用細則改正」「滞納問題」「管理会社変更」「大規模修繕工事サポート」「業者との交渉」等、様々な問題に対峙してきて、10年以上となりました。管理組合は単なる組織ではなく、人々が暮らし、日々の生活を送る場所です。私は管理組合を生きているものと考え、健全に大きく育てるために組合運営のサポートをすることが役目と思っています。当然に管理会社さんの力も必要なものす。私の役目は、組合運営のサポートそのものだけでなく、管理会社さんの持つ力をいかにうまく引き出し、組合のために活用できるように持っていくかということもあります。自身のマンションでも役員を務め、役員の皆様の立場やお気持ちを理解しているものと思います。皆様のお役に立ちたいと考えています。

理事長解任への実態

管理組合の運営

当方の管理組合では、理事長が独裁者で管理規約などは全く無視状態で自己勝手で理事会運営をしています。理事監理がいるが輪番でなった人ばかりで、無知無関心無責任無気力だから、理事長の勝手気ままに運営が進んでしまい、特に管理会社とつるんでいる模様があり、予算化もしない工事案件をどんどん発注をしており、私一人が反対しても決まってしまい困っています。
理事長を解任するしかないので、ネットでその手立てを探るとほぼ皆五分の一の組合員の合意で「臨時総会を開いて解任請求をすれば」と有りますが、その結果の「解任が出来た」実態がどこにも見当たりません。その実態をご存知でしたらばお教え願います。またそれ以外での理事長解任の方法が有りましたらばお教え願います。

次期理事会役割の選任

大規模修繕工事

当マンションでは、理事の選出については賃借人も含めてますが、三役(理事長・副理事長・会計)については、区分所有者に限定してます。ところが、次期理事会の選任会議において、理事長に区分所有者ではない賃借人が内定したと聞き、規約違反と伝えました。ただ、区分所有者の高齢化などで、対応できない方々も多く、比較的若く、意欲や管理組合への理解がある賃借人を取り込みには、区分所有法や裁判での管理者などの法的な制約などがありましたら、教えて下さい。

大規模修理 銀行融資

大規模修繕工事

銀行融資

防水シールの防水保障期間

大規模修繕工事

建物の維持管理

7年前の大規模修繕工事の際に、躯体と窓枠の間の防水シール(シリコン)の更新工事を行っています。住民から、窓枠下側にわずかながら漏水により壁紙にシミができており、防水シールの再工事が要求されました。工事業者(大手)からは保証期間(5年間)を過ぎており、工事費(約50万円、大半が外部足場設置費用)の見積もりが出されました。理事長としての対応方法を御教授ください。
1.状況から台風等の強風・強雨時にしか漏水は発生せず、また量もごくわずかであることから、5年後の大規模修繕工事まで工事を待ってもらう、という判断は妥当でしょうか(内装への損傷はほとんどないと思います。結露程度)。
2.防水シール工事後7年後の漏水は、保証対象外となる、という業者の主張は妥当なのでしょうか。防水工事は12年毎に設定されていることと矛盾を感じます。

駐車場建替え費用の負担について

管理組合の会計

機械式駐車場から自走式駐車場へ建て替えをします。建替え費用は、駐車場利用者のみが負担しなければならないのでしょうか。管理規約では、駐車場は共用部分です。区分所有法の趣旨からすると、区分所有者全員が負担するべきなのではないでしょうか。

竣工図がありません。請求できますか?

大規模修繕工事

築15年のマンションです。大規模修繕を前にして、建物診断を行いましたところ、手元にある設計図と食い違う箇所が幾つか見つかりました。管理組合には設計図は有るのですが竣工図がありません。①竣工図を請求できるのでしょうか。②このように竣工図を管理組合に渡していないことへの罰則は有るのでしょうか?よろしくお願いいたします。

総会の議決権の取り扱いについて、委任状変更は普通決議でできるか

その他

管理規約

【質問の本題】
1.理事長あての委任状が140件もあった場合、普通決議も理事長が賛成すれば、その委任状が140件分の賛成票になるのか。委任状除く会場にいた人と「議決権行使書(賛否の記載欄等がある)」の数をあわせて過半数と考えたほうがよろしいか。
※出席者全員が反対しても可決されてしまうシステム
2.特別決議の場合、どう扱ったらいいいのか。委任状は賛成でも反対いずれも表されていないため、過半数(140/252)が委任状である以上、特別決議で必要な3/4の賛成は得られず可決させるのは不可能。
3、総会の委任状の様式は普通決議で決められるのでしょうか

【現状】
規約にどおりに運営すると、125の委任状があったため出席者ひとり挙手で可決した事例が起きており、「実際に審議に参加している出席者の意見が反映されないこと」が総会出席者減少の原因のひとつと考えています。
そのことから規約や様式で議長は議決権もたず、実際に出席している人と議決権行使書の数だけで賛否をきめる方式に改めたい、まじめに議論した方の意見が反映されやすいようにしたいと考えている。もし、よい案があれば教えていただけると幸いです。

【概要】
当マンションは築44年で管理体系が自主管理、理事は各フロアに1世帯ずつおり(11階建2棟ですので22世帯で理事会が構成)、毎年交代(ほぼ輪番)で理事役員(理事長はそのなかで選出)が回ってくる。
総会が行われていますが、ここ数年総会の出席率低下が顕著で、昨年は92/252件出席、委任状140。
総会の理事長が議長ではなく、(標準管理規約とは違う)「司会」という役割になっており、議長は次年度副理事長が行う(最初に立候補、推薦を募るがでないため)という流れが通常になっている。

【管理規約と様式】
「議長は総会組合員のなかから選出する」(国土交通省で示された標準管理規約では「理事長」になっている)
「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合は議長の決する。」
「次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、総会組合員の3/4および議決権総数の3/4以上。」(特別決議に関する規約)
になっており、委任状の様式には
「総会の議決権行使を●号棟●号室●●、または理事長に委任する」
となっています。

専門委員会を新設したい

管理組合の運営

管理規約

このサイトを紹介くださった方から、管理改善委員会という専門委員会を勧められました。当マンションは小さめですので、植栽委員会、修繕委員会、など複数の委員会を立ち上げるには人数が集まりません。多目的・多機能の委員会ということで新設を考えていますが、もし、他のマンションでの事例がありましたら、規約や細則などのサンプルを見せていただけないでしょうか?どうぞよろしくお願いいたします。

給水方法の変更

管理組合の運営

建物の維持管理

当マンションは築30年が経ち、中庭の受水槽が劣化しているので
交換または、増圧直結方式への変更の提案が管理会社からありました。
受水槽のメンテナンスがなくなることはメリットですが、増圧直結方式の
場合も、ポンプ点検が必要とのことでした。
そもそも5階建ての当マンションに増圧ポンプが必要なのでしょうか?
マンションの配管設備や水圧の関係もあるとのことですが、管理会社以外に
問い合わせるとしたら、どこに相談したらよいのでしょうか?
教えてください。

大規模修繕工事の定期清掃

管理組合の会計

大規模修繕工事

当マンションではもうすぐ、大規模修繕工事が始まります。
外壁や屋上防水の他、廊下の長尺シートの張替を行う予定です。
工事期間は約4ヶ月~5か月間です。
その間、廊下の定期清掃は実施しないという管理会社からの説明があり
ましたが、費用について、何もいっておりませんでした。
管理委託費として毎月、同額を支払っているのですが、年4回のうち、
2回は実施しない期間となりますので、当然、返金して頂けると思って
よろしいのでしょうか?