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花田 匡由貴 さん

アドバイザー
得意分野
マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL
http://www.m-hana.jp/
地域
大阪府
電話番号
090-6327-4033

◆大阪発!「住民経営」~分譲マンション管理組合の「経営」の考え方~
 「住民経営」という言葉を、提唱させていただきます。
 今、管理組合がおかれている状況は様々です。管理会社の支援もフロント担当が積極的に管理組合を変えることは、まずないはずです。
 では、現状維持でよいのでしょうか? 答えは、管理組合によって様々なはずです。
 会社も同じことです。
 会社は、株主のため、精一杯経営者がもがきながら、会社を発展させていきます。
 管理組合も、組合員のために、精一杯理事ががんばっています。

 会社の場合には、多く外部の方がかかわります。しかし、管理組合は、閉鎖的であり、管理会社の手腕にのみ頼ることが多いのです。その管理会社はどうでしょうか?
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管理会社のフロント担当時代に培った管理組合運営のノウハウを生かして管理組合運営を支援いたします。
 
コンサルができる行政書士としての仕事の幅もあり、建設会社の調査をはじめ、法令にも精通しておりますので、管理組合運営が目指す方向性を構築いたします。

具体的には、理事会及び総会で必要な手順や資料提供及び進捗アドバイスです。

■保有資格と主な業務
 マンション管理士(第0003050608号):コンサルタント業務(運営のアドバイスと調査・分析・報告)
 行政書士(第12260317号):建設業の許可調査及び分析、建設工事履歴調査
 宅地建物取引士(第100490号):法令や専有部分の売買のポイントのアドバイス
■過去の実績
 管理規約の変更  大規模修繕工事支援  管理会社変更支援 理事会運営支援

■長期修繕計画の助成金支援
 大阪市では、一定の要件のもと長期修繕計画の支援があります。

納得できる「大規模修繕の進め方」はありますか?

大規模修繕工事

区分所有者自身が大規模修繕のスペシャリストであることが理想の極みです。ただ,実際はそうではありませんので困っております。

区分所有者と工事業者とは,一般に,利益相反です。また,コンサルも利益相反の場合があります(NHKの番組や国交省のアナウンス)。

要は,「信頼できる」専門家をどうやって見つけるか,につきると考えております。

よいアイデアはないでしょうか?

工事等発注の際には注文書は不要ですか?

管理組合の会計

管理組合の運営

工事を実施したり、議案書を印刷してもらったりしているのに注文書がありません
ひどいものになると見積書もありません
これはマンションでは普通なのでしょうか?
過去の理事長は管理会社に言われるがままに「支払指示書」に押印し、費用を支払っていたみたいです
見積書がないのに発注していること、
注文書がないのに工事を実施していることも、料金を支払っていることも考えられませんが、これは普通のことなのでしょうか?

管理人の扱い

大規模修繕工事

管理組合の運営

現場で働くマンション管理人は建物や住人との直接接触し、そのマンションや住民の事を熟知するので重要性が最も高いとの認識。何か事が有ると唯一対処できる頼りになるのも管理人しかおりません。
ところが、その管理人の雇用形態は、まず利益相反ある管理会社所属であり、常に管理会社優先志向です。管理組合は二次的になる。
その雇用は時給1000円前後のパートで有り、安給料で不安定雇用である。加えて住民からのクレームもあるからストレスも結構多い。(9-5時、月―金6日勤務で月給は14万円、)とても家族を養える報酬ではない。だから実際の雇用者は定年退職者と雇用不安定者などである。満足する機能は期待できない現実です。そして最近は募集広告を出してもなかなか集まらないようです。
その管理人の働く現場をよく観察すると、まず管理人室で監督者がいない終日一人勤務、だから自己管理任せとなる。しかしその管理人の人格を全く知らない。こうした環境での実態で、管理組合の資金の取り扱いでも日常の現金扱いから、預金の入出金振込も印鑑通帳を同時扱いも出来て一人で行っております。
ところが管理組合役員は無知無関心、職業を持っているから普段はそこのマンションには不在である。まさに油断隙だらけである、不安定で安給料の管理人が、貧乏借金などでお金に困っている状況が有ったら、とても恐ろしいと思います。
現実に、ネット検索すると管理会社や管理人、管理組合の役員の管理組合の資金の横領事件を頻繁に有る。
そこで、管理人の立場を管理会社から放して、「専門家管理人」派遣制度が有れば、マンションの管理が向上への思いが有ります。
当然今までの管理人の不安定安給料では無く、それ相当の給料を出さなければなりません。今管理会社への窓口管理費はなぜか管理人給料の3倍以上である。だから管理組合が直接の雇用をすると、そのままの費用を給料へ回せます。専門家管理人は自己管理が出来るし、価値に見合っての給料を払うは、管理人は誇りをもって管理組合へ貢献してくれるはずです。加えて管理会社との関係も管理組合側となるから、管理会社も緊張感を持つようになり、より良い関係へ期待できます。
実現性や現実での様々な実態について、ご意見をいただければと願っております。

長期修繕計画の見直し

大規模修繕工事

築40年以上のマンションの理事をしています。
2019年度の大規模修繕の計画を予定していますが、今管理会社を変更しようと理事会メンバー中心に説明会を開催しようと準備をしているところです。管理会変更を考えたのは長期修繕計画を見直したところ、今の修繕費では不足しており持出しが必要になることが分かったことが、きっかけでした。
区分所有者の中には、マンションを建てた会社も入っており修繕費用の割合が
大きいです。そこで、修繕計画の見直しをいつの時点でお話をするべきか?
悩んでいるところです。早いタイミングにした方が良いとは思いますが、今の管理会社のうちにでいいのか、新しい管理会社の方がいいのかわかりません。
ちなみに、管理会社変更は夏頃と考えております。

自動更新条項は有効か

管理業の委託

当マンションでは管理委託業者との契約締結は総会決議が必要とされていますが、自動更新条項により1年間の契約期間が毎年更新されるため総会決議がされたことがありません。こうした自動更新条項は問題がないのでしょうか。なお、重要事項説明は毎年行われています。

広告看板等の誘致のしかたについて

大規模修繕工事

その他

壁面を広告用に貸し出したとしたら、道路を走行する車両から良く見えるところに立地しているマンションです。
実際に過去には売り主さんが壁面に広告を出していて、私はそれによりこの建物が販売中のマンションであることを知りました。
売主さん(リノベーター)は既に倒産しています。
管理組合がマンションの壁面(共用部分?)を広告媒体として貸し出す場合はどのようにしたら良いのか、手続き等をご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。

また、既に屋上に看板を設置したり、壁面を広告用に貸し出しているマンションの方がいらっしゃいましたら、その経験に基づいたアドバイスをいただけませんでしょうか。
よろしく御願いします。

修繕積立金運用について

管理組合の会計

修繕積立金が3億円弱あります。調べたところ、ペイオフ対策で分散した口座が、金融機関統合が相次いだ結果、同じ銀行に複数の口座をもつことになってしまいました。また、証券会社の公社債投信などが運用を停止したため、約6,000万円が預り金になっています。将来の修繕・維持管理のために安全な運用を心掛けたいのですが、運用方法、ポートフォリオの組み方をご教示下さい。また、運用方法の変更、運用金融機関の決定は総会決議が必要だと思うのですが、それで良いでしょうか。

一部理事のたかり行為について

管理組合の運営

建物の維持管理

私自身は今期理事から外れましたが、今期理事の複数名が工事にからんで業者にキックバックを要求している疑いが濃厚になっています。証拠がそろえば刑事事件かと思いますが、現時点では業者に対してそのような要求があっても断固として拒否するよう依頼するに留まっています。一部理事にそのような犯罪行為をやめさせる方法はないでしょうか。なお修繕積立金の横領などの疑いは、現時点ではないと思われます。あくまで業者へのたかり行為です。

総則27条 専有部分の改修 の規約改正案について

管理規約

現行では:組合員はその専有部分について、次に揚げる行為(以下「専有部分の改修」という)を行おうとするときは、あらかじめ理事長(第38条に定める理事長をいう)にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。ただし、木部造作等の軽易な改良及び現場回復のための修繕を除く。

に付け足して

「専有部分の改修にあたっては、建築基準法・消防法に適合し、かつ、許認可を伴う改修については、許認可の写しを理事長に提出しなければならない。」

を提案してきました。組合員にとってのメリット、デメリットを教えてください。元々、民泊禁止のための規約改正案を考えていたので、関係ないのですが。

外部専門家、専門的知識を有する者の活用について

管理組合の運営

理事会で外部専門家をつけると申し入れたのですが、総会で議決を取る必要あるのですか?

理事会の決議で良いのですか?理事の承認は得ています。

規約には専門的知識を有する者の活用は認められている。

一級建築士かマンション管理士か人選は追ってする。と言ってます。

総会議案に載せねばならないなら、早く、確認を取っておきたいのです。