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花田 匡由貴 さん

アドバイザー
得意分野
マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL
http://www.m-hana.jp/
地域
大阪府
電話番号
090-6327-4033

◆大阪発!「住民経営」~分譲マンション管理組合の「経営」の考え方~
 「住民経営」という言葉を、提唱させていただきます。
 今、管理組合がおかれている状況は様々です。管理会社の支援もフロント担当が積極的に管理組合を変えることは、まずないはずです。
 では、現状維持でよいのでしょうか? 答えは、管理組合によって様々なはずです。
 会社も同じことです。
 会社は、株主のため、精一杯経営者がもがきながら、会社を発展させていきます。
 管理組合も、組合員のために、精一杯理事ががんばっています。

 会社の場合には、多く外部の方がかかわります。しかし、管理組合は、閉鎖的であり、管理会社の手腕にのみ頼ることが多いのです。その管理会社はどうでしょうか?
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管理会社のフロント担当時代に培った管理組合運営のノウハウを生かして管理組合運営を支援いたします。
 
コンサルができる行政書士としての仕事の幅もあり、建設会社の調査をはじめ、法令にも精通しておりますので、管理組合運営が目指す方向性を構築いたします。

具体的には、理事会及び総会で必要な手順や資料提供及び進捗アドバイスです。

■保有資格と主な業務
 マンション管理士(第0003050608号):コンサルタント業務(運営のアドバイスと調査・分析・報告)
 行政書士(第12260317号):建設業の許可調査及び分析、建設工事履歴調査
 宅地建物取引士(第100490号):法令や専有部分の売買のポイントのアドバイス
■過去の実績
 管理規約の変更  大規模修繕工事支援  管理会社変更支援 理事会運営支援

■長期修繕計画の助成金支援
 大阪市では、一定の要件のもと長期修繕計画の支援があります。

総則27条 専有部分の改修 の規約改正案について

管理規約

現行では:組合員はその専有部分について、次に揚げる行為(以下「専有部分の改修」という)を行おうとするときは、あらかじめ理事長(第38条に定める理事長をいう)にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。ただし、木部造作等の軽易な改良及び現場回復のための修繕を除く。

に付け足して

「専有部分の改修にあたっては、建築基準法・消防法に適合し、かつ、許認可を伴う改修については、許認可の写しを理事長に提出しなければならない。」

を提案してきました。組合員にとってのメリット、デメリットを教えてください。元々、民泊禁止のための規約改正案を考えていたので、関係ないのですが。

外部専門家、専門的知識を有する者の活用について

管理組合の運営

理事会で外部専門家をつけると申し入れたのですが、総会で議決を取る必要あるのですか?

理事会の決議で良いのですか?理事の承認は得ています。

規約には専門的知識を有する者の活用は認められている。

一級建築士かマンション管理士か人選は追ってする。と言ってます。

総会議案に載せねばならないなら、早く、確認を取っておきたいのです。

大規模修繕はオリンピックの前か後が良いのか?

大規模修繕工事

修繕委員会に出てもう一つの疑問。あと5年くらいまでに実施を考えるそうです。東京オリンピックの前と後どっちがお得でしょうか?やっぱり後でしょうか?「オリンピックのすぐ後だとして、すぐはかえって高くなるのでは」という人がいました。どうなのでしょうか教えてください。

大規模修繕は、春工事・秋工事じゃないといけないのですか?

大規模修繕工事

修繕委員になりました。修繕委員会に出て素朴な質問です。そこでは、春工事・秋工事と言っていましたが、夏とか冬はダメなのですか?町中を見るとビルの工事は1年中どこかでやっていますよね。マンションの大規模だけ春工事・秋工事の意味が良く解りません。教えてください。

管理組合法人化について

その他

管理組合を法人化することになったのですが、印鑑は新しく作る必要があるのでしょうか?

理事会のオブザーバー参加について

管理組合の運営

管理規約

元理事で、理事会の運営に興味があるのでオブザーバー参加、出来れば発言もしたいのですが、「理事会は理事をもって構成する。」の管理規約を楯に理事長に許否されます。管理会社のフロントマンや管理人さんは参加して意見を述べたりしています。理事会の運営に支障をきたす行為があるならオブザーバーを制約するのは分かりますが理事会の開催案内も連絡は無く、他の区分所有者から見ると閉鎖的とも思える運営はちょっと懸念があります。この条項の解釈については様々あると思いますが厳格に運用する場合は、オブザーバー参加や発言を禁止すると解釈されるのでしょうか。

駐車場の鉄部塗装

建物の維持管理

大規模から7年目で立体駐車場塗装の提案が管理会社からありました。管理会社が請け負いとなり、管理会社の推薦する工事会社3社の見積もりが出ました。仕様では同じ会社の塗料を使う提案です。金額に大差はなく、判断に困っています。あまり、お金のないマンションです。安くて良いのが希望です。塗料にはグレードとかありますか?その違いによって工事費に変化や駐車場自体のリスクは、生じるのでしょうか?教えてください

全部反対

管理組合の運営

心配のし過ぎかもしれませんが。

総会が近いため過去の議事録を回したところ、全ての議案に反対する方がいました。
新理事まで反対。
しかもわざわざ出席しての反対。
そして必ず意見を出しているようでした。

少し嫌な予感がしています。
総会のときになにか文句をつけてきたら、数年後に役員になったら崩壊するのではないかといった心配が広がっています。

このような人いるものなんでしょうか?

臨時総会決議なしに長期火災保険に変更

管理組合の会計

管理規約には「収支案変更時は臨時総会決議必要」とあるにも関わらず、予算案では年払いの火災保険加入として総会決議承認を得ながら、臨時総会決議なしに5年長期の火災保険に加入してしまいました。近々に総会開催予定ですがどう追求すべきでしょうか?

大規模修繕工事のコンサルタントってリベートもらってるんですか?

大規模修繕工事

yahooニュースにこんなのが載っていました。

<マンション修繕>「悪質コンサル」工事業者からリベート
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170420-00000012-mai-soci
 分譲マンションの大規模修繕工事を巡り、施工業者選びや仕上がりのチェックをするコンサルタントが、受注業者にリベートを要求して住民に損害を与えるケースが相次いでいる。複数の工事関係者によると、リベートは工事費の20%に上るケースもあるといい、事態を重く見た国土交通省は、住民に注意喚起するよう管理会社や管理組合の団体などに通知した。

詳しくはリンクからたどれると思います。
こんなコンサルタントがいるんですか?