◆大阪発！「住民経営」～分譲マンション管理組合の「経営」の考え方～
「住民経営」という言葉を、提唱させていただきます。
今、管理組合がおかれている状況は様々です。管理会社の支援もフロント担当が積極的に管理組合を変えることは、まずないはずです。
では、現状維持でよいのでしょうか？ 答えは、管理組合によって様々なはずです。
会社も同じことです。
会社は、株主のため、精一杯経営者がもがきながら、会社を発展させていきます。
管理組合も、組合員のために、精一杯理事ががんばっています。
会社の場合には、多く外部の方がかかわります。しかし、管理組合は、閉鎖的であり、管理会社の手腕にのみ頼ることが多いのです。その管理会社はどうでしょうか？
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管理会社のフロント担当時代に培った管理組合運営のノウハウを生かして管理組合運営を支援いたします。
コンサルができる行政書士としての仕事の幅もあり、建設会社の調査をはじめ、法令にも精通しておりますので、管理組合運営が目指す方向性を構築いたします。
具体的には、理事会及び総会で必要な手順や資料提供及び進捗アドバイスです。
■保有資格と主な業務
マンション管理士（第０００３０５０６０８号）：コンサルタント業務（運営のアドバイスと調査・分析・報告）
行政書士（第１２２６０３１７号）：建設業の許可調査及び分析、建設工事履歴調査
宅地建物取引士（第１００４９０号）：法令や専有部分の売買のポイントのアドバイス
■過去の実績
管理規約の変更 大規模修繕工事支援 管理会社変更支援 理事会運営支援
■長期修繕計画の助成金支援
大阪市では、一定の要件のもと長期修繕計画の支援があります。
管理組合の運営
建物の維持管理
私自身は今期理事から外れましたが、今期理事の複数名が工事にからんで業者にキックバックを要求している疑いが濃厚になっています。証拠がそろえば刑事事件かと思いますが、現時点では業者に対してそのような要求があっても断固として拒否するよう依頼するに留まっています。一部理事にそのような犯罪行為をやめさせる方法はないでしょうか。なお修繕積立金の横領などの疑いは、現時点ではないと思われます。あくまで業者へのたかり行為です。
管理規約
現行では：組合員はその専有部分について、次に揚げる行為(以下「専有部分の改修」という)を行おうとするときは、あらかじめ理事長(第38条に定める理事長をいう)にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。ただし、木部造作等の軽易な改良及び現場回復のための修繕を除く。
に付け足して
「専有部分の改修にあたっては、建築基準法・消防法に適合し、かつ、許認可を伴う改修については、許認可の写しを理事長に提出しなければならない。」
を提案してきました。組合員にとってのメリット、デメリットを教えてください。元々、民泊禁止のための規約改正案を考えていたので、関係ないのですが。
管理組合の運営
理事会で外部専門家をつけると申し入れたのですが、総会で議決を取る必要あるのですか？
理事会の決議で良いのですか？理事の承認は得ています。
規約には専門的知識を有する者の活用は認められている。
一級建築士かマンション管理士か人選は追ってする。と言ってます。
総会議案に載せねばならないなら、早く、確認を取っておきたいのです。
大規模修繕工事
修繕委員会に出てもう一つの疑問。あと5年くらいまでに実施を考えるそうです。東京オリンピックの前と後どっちがお得でしょうか？やっぱり後でしょうか？「オリンピックのすぐ後だとして、すぐはかえって高くなるのでは」という人がいました。どうなのでしょうか教えてください。
大規模修繕工事
修繕委員になりました。修繕委員会に出て素朴な質問です。そこでは、春工事・秋工事と言っていましたが、夏とか冬はダメなのですか？町中を見るとビルの工事は1年中どこかでやっていますよね。マンションの大規模だけ春工事・秋工事の意味が良く解りません。教えてください。
管理組合の運営
管理規約
元理事で、理事会の運営に興味があるのでオブザーバー参加、出来れば発言もしたいのですが、「理事会は理事をもって構成する。」の管理規約を楯に理事長に許否されます。管理会社のフロントマンや管理人さんは参加して意見を述べたりしています。理事会の運営に支障をきたす行為があるならオブザーバーを制約するのは分かりますが理事会の開催案内も連絡は無く、他の区分所有者から見ると閉鎖的とも思える運営はちょっと懸念があります。この条項の解釈については様々あると思いますが厳格に運用する場合は、オブザーバー参加や発言を禁止すると解釈されるのでしょうか。
建物の維持管理
大規模から7年目で立体駐車場塗装の提案が管理会社からありました。管理会社が請け負いとなり、管理会社の推薦する工事会社3社の見積もりが出ました。仕様では同じ会社の塗料を使う提案です。金額に大差はなく、判断に困っています。あまり、お金のないマンションです。安くて良いのが希望です。塗料にはグレードとかありますか？その違いによって工事費に変化や駐車場自体のリスクは、生じるのでしょうか？教えてください
管理組合の運営
心配のし過ぎかもしれませんが。
総会が近いため過去の議事録を回したところ、全ての議案に反対する方がいました。
新理事まで反対。
しかもわざわざ出席しての反対。
そして必ず意見を出しているようでした。
少し嫌な予感がしています。
総会のときになにか文句をつけてきたら、数年後に役員になったら崩壊するのではないかといった心配が広がっています。
このような人いるものなんでしょうか？
管理組合の会計
管理規約には「収支案変更時は臨時総会決議必要」とあるにも関わらず、予算案では年払いの火災保険加入として総会決議承認を得ながら、臨時総会決議なしに5年長期の火災保険に加入してしまいました。近々に総会開催予定ですがどう追求すべきでしょうか？
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