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花田 匡由貴 さん

アドバイザー
得意分野
マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL
http://www.m-hana.jp/
地域
大阪府
電話番号
090-6327-4033

◆大阪発!「住民経営」~分譲マンション管理組合の「経営」の考え方~
 「住民経営」という言葉を、提唱させていただきます。
 今、管理組合がおかれている状況は様々です。管理会社の支援もフロント担当が積極的に管理組合を変えることは、まずないはずです。
 では、現状維持でよいのでしょうか? 答えは、管理組合によって様々なはずです。
 会社も同じことです。
 会社は、株主のため、精一杯経営者がもがきながら、会社を発展させていきます。
 管理組合も、組合員のために、精一杯理事ががんばっています。

 会社の場合には、多く外部の方がかかわります。しかし、管理組合は、閉鎖的であり、管理会社の手腕にのみ頼ることが多いのです。その管理会社はどうでしょうか?
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管理会社のフロント担当時代に培った管理組合運営のノウハウを生かして管理組合運営を支援いたします。
 
コンサルができる行政書士としての仕事の幅もあり、建設会社の調査をはじめ、法令にも精通しておりますので、管理組合運営が目指す方向性を構築いたします。

具体的には、理事会及び総会で必要な手順や資料提供及び進捗アドバイスです。

■保有資格と主な業務
 マンション管理士(第0003050608号):コンサルタント業務(運営のアドバイスと調査・分析・報告)
 行政書士(第12260317号):建設業の許可調査及び分析、建設工事履歴調査
 宅地建物取引士(第100490号):法令や専有部分の売買のポイントのアドバイス
■過去の実績
 管理規約の変更  大規模修繕工事支援  管理会社変更支援 理事会運営支援

■長期修繕計画の助成金支援
 大阪市では、一定の要件のもと長期修繕計画の支援があります。

臨時総会決議なしに長期火災保険に変更

管理組合の会計

管理規約には「収支案変更時は臨時総会決議必要」とあるにも関わらず、予算案では年払いの火災保険加入として総会決議承認を得ながら、臨時総会決議なしに5年長期の火災保険に加入してしまいました。近々に総会開催予定ですがどう追求すべきでしょうか?

大規模修繕工事のコンサルタントってリベートもらってるんですか?

大規模修繕工事

yahooニュースにこんなのが載っていました。

<マンション修繕>「悪質コンサル」工事業者からリベート
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170420-00000012-mai-soci
 分譲マンションの大規模修繕工事を巡り、施工業者選びや仕上がりのチェックをするコンサルタントが、受注業者にリベートを要求して住民に損害を与えるケースが相次いでいる。複数の工事関係者によると、リベートは工事費の20%に上るケースもあるといい、事態を重く見た国土交通省は、住民に注意喚起するよう管理会社や管理組合の団体などに通知した。

詳しくはリンクからたどれると思います。
こんなコンサルタントがいるんですか?

外に住んでいる方の連絡先

その他

理事になって思ったのですが、買っていても外に住んでいる方って結構いらっしゃるものなんですね。

ここに関する問題ですが、お1方登録された住所が違うらしく郵送物が戻ってしまうようでした。
総会資料など届かないのはまずいですよね?

みなさんのマンションでこのようなことありましたか?

総会出席率を上げる方法を教えて下さい。

管理組合の運営

うちのマンションでは、総会に出席者が1割程度です。約100戸のマンションで
10人程度ですので、つまり出席者のほとんどが理事で、区分所有者の興味が全く無いことが最大の問題だと思っています。
知人のマンションでは、同規模で30~40人は出席すると言っています。
特別決議を可決したこともあるので、うちのマンションも委任状を提出する人は
多くいますが、どうすると、そんなに総会に出席していただけるものなのか?お
知恵をいただければ幸いです。
よろしくお願いします。

管理費の値下げ交渉

管理業の委託

管理組合の会計

私たちのマンション管理組合は、大規模修繕工事の資金が足りずに
修繕費の値上をして、今では1戸当たりの平均が2万1千円、
管理費が1万2千円となっており、駐車場をあわせると、5万円近くの
支払いをしています。
管理費の値下げ交渉を管理会社にしましたが、話をはぐらかされてばかりです。
ネットで管理費の削減を調べると、管理会社が多く出てきますが、どの
会社がよいか解りかねています。
今の会社に不満はありませんが、同じような管理をして頂き、費用が下がるなら
変更してもらっても良いと考えています。
皆さんの利用している管理会社の情報や良い管理会社がありましたら、教えてください。
また、現管理会社との値下げ交渉についてよい手法がありましたら教えてください。

宜しくお願いいたします。

駐車場の工事見積

建物の維持管理

駐車場の工事見積は点検している会社でしか見積りを出すことは絶対ありえないという居住者がいます。
工事会社=点検会社のため無理だと言い張ってきます。

この考えは間違っていないかとは思うのですが、絶対に見積を出さないとまでは言い切れないのではないかと思っています。
例えばその見積を盾に点検している会社に対して見せつけたり、用途はあるでしょう。

実態はどうなのでしょうか?

定期清掃の場所を増やす時に総会の決議は必要ですか?

管理組合の運営

私のマンションは、道路に面した北と西側にベランダの無い窓がついています。そのため、年に2回窓を定期清掃時洗浄しています。今回清掃のアンケートを取ったところ、窓についている網戸を洗浄してもらっている人といない人が存在することが判明しました。私としては、網戸は個人がきれいにするものと思っていました。現在、定期清掃の仕様には、網戸の洗浄までは入っていません。理事会としてはベランダが無い窓の網戸洗浄を個人で行うのは危険なので管理組合で網戸の洗浄を行う事を決めました。網戸洗浄を対象のお宅、全戸行うとしたら当然費用は掛かるものと認識して決めました。行うことに対して総会の決議は必要でしょうか?もし、現状の金額で出来るようでしたら、それでも総会の決議になるのでしょうか?教えてください。

管理組合は損害保険の代理店になれますか

その他

管理組合を法人にすれば「損害保険の代理店になれますか」
法人にならなくても損保代理店になれる方法はありますか。
保険会社に聞けば良いのですが、ここで質問させて頂きます。

代理店になれれば、
①予想される今後の値上げに少しでも役立つと感じます。
②高額になる損害保険に管理組合が関心を持つようになるかも。
③損害保険販売の資格者(できれば住人から)を組合の役員になって頂けるかも。

年間120万円の保険代が2015年220万円になりました。
2020年(5年契約)には、いくらになるか?不安です。
現在、管理会社のグループ会社を保険代理店として使っています。
その代理店は、地元にはありません。関西方面にあります。
管理会社は、損保代理店で利益を生み、工事で利益を生みます。
なぜか?管理費は簡単に値上げできないからと想像します。





大規模修繕の見積書

大規模修繕工事

管理業の委託

大手管理会社と契約をしているマンションです。
数年前の大規模修繕の際、2つの業者からの見積書が提出されました。
ひとつは管理会社の親会社傘下の子会社によるもの、
もうひとつは、マンション施工会社傘下の子会社によるもの。
つまり管理会社と施工会社の100%兄弟会社2社のみです。

素人が見ても、二社の内容やコストがあまりにも似通っており、
最初から出来レース、あるいは談合されたとしか思えないフシが
おおいにありました。管理会社に、本来の「競合」の意味に沿って
見積書を提出させる具体的な方法を教えてください。

マンションに取り付けられたキーボックス

建物の維持管理

私のマンションには、外階段の入口にフェンスと雨どいがついた柱があります。先日管理員と立ち話中に気が付いたのですが、雨どいを止める部分に黒いキーボックスがついていました。管理員に聞いても何時誰が付けたかわかりませんでした。早速管理会社に連絡を取りました。「不動産会社が付けたのかな。」という返事でした。マンションの出入り業者でキーボックスを使用するところはありません。「民泊か?」と理事会でも心配しています。勝手に外してはいけないのでしょうか?断りなく付けることは問題にならないのでしょうか?どなたか知恵を頂けませんでしょうか。よろしくお願いいたします。