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花田 匡由貴 さん

アドバイザー
得意分野
マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL
http://www.m-hana.jp/
地域
大阪府
電話番号
090-6327-4033

◆大阪発!「住民経営」~分譲マンション管理組合の「経営」の考え方~
 「住民経営」という言葉を、提唱させていただきます。
 今、管理組合がおかれている状況は様々です。管理会社の支援もフロント担当が積極的に管理組合を変えることは、まずないはずです。
 では、現状維持でよいのでしょうか? 答えは、管理組合によって様々なはずです。
 会社も同じことです。
 会社は、株主のため、精一杯経営者がもがきながら、会社を発展させていきます。
 管理組合も、組合員のために、精一杯理事ががんばっています。

 会社の場合には、多く外部の方がかかわります。しかし、管理組合は、閉鎖的であり、管理会社の手腕にのみ頼ることが多いのです。その管理会社はどうでしょうか?
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管理会社のフロント担当時代に培った管理組合運営のノウハウを生かして管理組合運営を支援いたします。
 
コンサルができる行政書士としての仕事の幅もあり、建設会社の調査をはじめ、法令にも精通しておりますので、管理組合運営が目指す方向性を構築いたします。

具体的には、理事会及び総会で必要な手順や資料提供及び進捗アドバイスです。

■保有資格と主な業務
 マンション管理士(第0003050608号):コンサルタント業務(運営のアドバイスと調査・分析・報告)
 行政書士(第12260317号):建設業の許可調査及び分析、建設工事履歴調査
 宅地建物取引士(第100490号):法令や専有部分の売買のポイントのアドバイス
■過去の実績
 管理規約の変更  大規模修繕工事支援  管理会社変更支援 理事会運営支援

■長期修繕計画の助成金支援
 大阪市では、一定の要件のもと長期修繕計画の支援があります。

大規模修繕工事コンサルタントの選定基準

大規模修繕工事

建物の維持管理

当マンションでは、大規模修繕工事を設計と施工を分離させ、設計監理者(コンサルタント)を選定するという方針になりました。

そこで、これからコンサルタントを選定しようということになっているのですが、その選定基準や選び方が難しいと考えています。

選定した方がいいコンサルんタントや、選定してはいけないコンサルタントがいると思うのですが、その基準や見極め方を教えていただきたいと思います。

よろしくお願いします。

マンション管理士のお仕事とは?

管理組合の運営

管理業の委託

マンション管理士のお仕事って何でしょうか?
漠然とした質問で恐縮です。
マンション管理士さんごとに特徴や売りや得意分野などあると思うのですが、一般的に、どんなことを目的に管理組合はマンション管理士さんに依頼するのか?ご教授いただきたいと思います。

修繕積立金の使用

管理規約

管理組合の管理規約第31条では、第2項の六で、
「その他土地、共用部分および附属施設の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」という項目があります。
このためかか
2015年に「特別会計のを使って」次のことを実施しました。
①共用部床面など高圧洗浄の実施(建物内)
高齢者が増えて年末の清掃ができない方が多いとの事。で実施しました。
②エレベータ内の保護幕および床マット交換
総会で決議されたのでこれらは修繕積立金で支払い計上されています。
気になるのは、
①の共用部分床面など高圧洗浄の費用は、「一般会計」で賄うものと感じますがいかがでしょうか。また、この洗浄を毎年しましょうという提案が出ています。
②も、維持のためなので「一般会計」で賄うのではないかと感じますがいかがですか。
一般会計が不足気味?なのか「特別会計」から支出したような感じがしましたので質問させていただきました。今後のためにも勉強しておきたいと思います。よろしくお願いします。

広報と議事録

管理組合の運営

現在、広報は「理事会だより」として、年2から3回組合員に配布されています。
ところが、組合員として知りたいことがタイミングよく広報されていません。
役員のなり手が、なかなかいない中で「広報」は重要です。管理組合に少しでも関心を持っていただくためには、何が管理組合で現在話されているのか、何が起こっているのかなどを組合員に知らせる必要があります。ができていません。
年配者の方が、「理事会だより」を作成しています。そう、自分のPCで作成し、自分のプリンターでプリントします。それを、管理会社がおよそ250枚(区分所有者分)をコピーして配布しています。
「議事録」を毎月コピーして区分所有者に配布すればとの話ありましたが、年配者の方は「議事録には個人情報もあるので」配布はまずいと言ってます。個人情報を外せば問題ないのですが。頭が固くて困ってます。何かアドバイスお願いします。

大規模修繕のアンケートについて

大規模修繕工事

管理組合の運営

大規模修繕の準備としてアンケートをする場合の質問です。
専有部分が賃貸されている場合、居住していない外部居住のオーナーに対して共用部分の傷み具合や不具合個所を尋ねても実感としてわからないと思われます。
その場合は賃借人に尋ねた方が良いようにも思われます。
しかし修繕積立金の負担義務は外部居住のオーナーにあるので、オーナーに対して意見を求めないのは失礼に感じられます。
皆様のマンションではどのようにしていますか?

借地権付きのマンションの今後について

その他

建物の維持管理

当マンションは所有権と借地権が約半分ずつのようです。
このようなマンションの場合、将来はどのようになるのでしょうか?
ちなみに借地権はフロントマンによって回答が違います。
(旧法という方もいれば定期という方もいる)

尚、今後地主の方と相談などということになった場合は、管理会社が間に入り交渉
もしくは管理組合が弁護士を依頼し交渉するのでしょか?

ベランダの床の色が剥げてしまいました

住まいのトラブル

私事ですみません。
長いことベランダに置いていた植木鉢を移動したら床に丸い跡が残ってしまいました。
きれいにしようと思ってスポンジたわしでごしごしこすったら、グレーの色が剥げて
下地の緑色が出てきてしまいました。
たぶん下の階に水が漏らないようにグレーのペンキで塗ってあったのではないかと思いますが、剥げてしまったら下の階に水が漏ったり迷惑がかかってしまう事はないでしょうか。
緑色になってしまった大きさは直径10センチくらいです。
大事になる前にホームセンターで似た色のペンキを買って塗ったほうがいいでしょうか。
ドキドキしています。

前々期の総会で決めた修繕を、今期で出来ますか。

建物の維持管理

前々期の総会で、共用部ドアの修繕が上限額を決め承認されました。しかし次期理事会では他の案件があってかドアの修繕を行いませんでした。今期の理事は手つかずのドアを修繕したいと考えています。しかし今年の予算にはドアの修繕は計上されていません。この場合は修繕できないのでしょうか?ドアは大分傷んできました。

理事会と組合員の意見合意形成について

管理組合の運営

管理組合の運営

当マンションでは、理事会と組合員の意思の合意形成ができません。
◆フロントマンの短所
適切なアドバイスが不足している。
理事会議事録を要約するので、意味が変換されていたり、わかりづらい。

◆理事会の短所
1、報告・連絡・相談等が足りない(理事会で組合員の動向を予め確認しないため、民意と真逆の方向に話が進み、理事会議事録などで情報が回ってきてからそれはおかしい!!となり、その都度民意の方向に修正をかけていく)
2、納期意識が足りない(納期に毎度間に合わないので、時間内に無理やり決めます!!となり、ある案件では時間オーバーになり、やむを得ず持ち越しになった)
3、段取りが最低限の事(最低限すら出来ていないレベル)しか行わないので、問題が後から多発し、その問題点に対しての対応に追われ、大きな時間のロスをする。
例)あちこちの穴から水漏れしているとして、1個ずつ穴が開いたから塞ぐ、また塞ぐ・・・といったような場当たり的な対応で済まそうとする。
4、何でも理事会で推し進めようとする。
5、変な解釈をする。例)りんごは赤色が一般的だが、青色といったり一般的ではない解釈をする。

◆組合員の短所
1、個人が良ければいいという人が多く、マンションの全体感を考えていない。
2、物事が決まってから、その決定事項とは食い違う要望をつける方がいる。
3、会議で話し合われたことが理解されていないのに、堂々と理事会はこうだったというが、それが合っていない人がいる。
4、会議で脱線が多く、話し合いのレールに戻すのが大変である。
5、節約志向は良い事だが、細かなお金に対して敏感・難色反応を示す。例)3万円がもったいない。それは必要ない。

これに対して、対応策はありますでしょうか?

駐車場の使い方

その他

平置き駐車場のマンションです。そこを借りていた方が車を処分したのか、車の代わりに自転車を置きだしました。最近子供用も置いています。私は車に乗りませんので良く分かりませんが、駐車場に車以外の物は置いても良いのでしょうか?車の後ろにタイヤや塀側に工具箱やバーベキューセットを置く人はいます。