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花田 匡由貴 さん

アドバイザー
得意分野
マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL
http://www.m-hana.jp/
地域
大阪府
電話番号
090-6327-4033

◆大阪発!「住民経営」~分譲マンション管理組合の「経営」の考え方~
 「住民経営」という言葉を、提唱させていただきます。
 今、管理組合がおかれている状況は様々です。管理会社の支援もフロント担当が積極的に管理組合を変えることは、まずないはずです。
 では、現状維持でよいのでしょうか? 答えは、管理組合によって様々なはずです。
 会社も同じことです。
 会社は、株主のため、精一杯経営者がもがきながら、会社を発展させていきます。
 管理組合も、組合員のために、精一杯理事ががんばっています。

 会社の場合には、多く外部の方がかかわります。しかし、管理組合は、閉鎖的であり、管理会社の手腕にのみ頼ることが多いのです。その管理会社はどうでしょうか?
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管理会社のフロント担当時代に培った管理組合運営のノウハウを生かして管理組合運営を支援いたします。
 
コンサルができる行政書士としての仕事の幅もあり、建設会社の調査をはじめ、法令にも精通しておりますので、管理組合運営が目指す方向性を構築いたします。

具体的には、理事会及び総会で必要な手順や資料提供及び進捗アドバイスです。

■保有資格と主な業務
 マンション管理士(第0003050608号):コンサルタント業務(運営のアドバイスと調査・分析・報告)
 行政書士(第12260317号):建設業の許可調査及び分析、建設工事履歴調査
 宅地建物取引士(第100490号):法令や専有部分の売買のポイントのアドバイス
■過去の実績
 管理規約の変更  大規模修繕工事支援  管理会社変更支援 理事会運営支援

■長期修繕計画の助成金支援
 大阪市では、一定の要件のもと長期修繕計画の支援があります。

理事会議事録の必要性について

大規模修繕工事

理事会議事録は必ず作成しないといけないと思いますが、
これは、通常総会・理事会・意見交換会のどこまでの範囲を指すのでしょうか?
当マンションでは、意見交換会で議事録は作成していないのですが、これは問題ないのでしょうか?

区分所有法【第四十二条】
集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
3 前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならない。
4 第二項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び集会に出席した区分所有者の二人が行う法務省令で定める署名押印に代わる措置を執らなければならない。
5 第三十三条の規定は、議事録について準用する。

総会の補助業務について

管理業の委託

理事会で、管理委託の見直しをコンサルタントに依頼することになり、管理組合の承認を得るため、臨時総会を開催することになりました。そこで、管理会社に総会の準備を申し入れ、総会の議案書の原稿を渡し、製本して全区分所有者に配布してくださいと依頼しました。ところが、いつもの管理会社の封筒ではなく、一般の茶封筒で管理組合が直接配布しているかのような形で配られていました。さらに、総会には出席出来ないと言われ、結局、理事会で受付やら議事録作成をしなければならなくなった訳ですが、管理委託契約では総会補助業務というのが入っているにも関わらず、議題によって補助することを拒否されるのは有りなんでしょうか? 

お金がない

管理組合の会計

築28年のマンションに住んでいます。
修繕積立金の値上げを防ぐために、支出を減らそうという動きがあります。

そこで理事の方からの提案は、清掃関係や点検関係を管理組合と直接の契約にして、
年間の回数を減らして費用を抑えようというものでした。
単純に費用を減額するのでは、質が落ちるという懸念があるためと思われますが、
回数を減らすことで費用を減額しても質は落ちないものなのでしょうか?

理事会の出席数

管理組合の運営

マンションの理事5名・監事1名のマンションです。前回の理事会は理事2名監事1名で行いました。理事1名が仕事の為ドタキャンでした。フロントさんより「今回の欠席者は、理事長への委任状提出として会を進めます。」と言って始めました。これって有りですか?どうも腑に落ちないのですが。打ち合わせ、懇談だと思いますが如何でしょうか?皆様のマンションでは、この様なことは無いですか。

専門委員会と理事会の橋渡しの方法について

管理組合の運営

大規模修繕工事

大規模修繕など数年にまたがる事業で理事会とは別に委員会を設置して進める場合、相互に意思の疎通を図りながら進めるべきですが、どのような方法が望ましいでしょうか?
これまで委員が交代で理事会に出席し報告や具申をする方法をとって参りましたが、理事・監事は1年で全数改選され、委員は事業の完了まで同じ人員なので、経験値に差が生まれたり、一度は理事会で得られた理解が期を跨ぐことで初期化することがあります。
良い方法がありましたらご教唆下さい。

熱心な理事長が辞めない

管理組合の運営

のりあきさんの質問に触発されて質問します。理事長は70代です。もう7年も理事長をして熱心なのですがいろいろと横暴で、独裁と言っていいくらいです。
理事長とぶつかって出て行った方もいるくらいです。
自分は知識があるから、自分でなければできないと公言しています。管理会社を小間使いぐらいしか思っていないようで態度も横柄で、そのせいかフロントも何回も変わっています。
立候補を認めていますし、総会では委任状が多くて通ってしまいます。皆さんも半分あきらめかけています。
どうにかなりませんか。

熱心な区分所有者からの難題に対応困難…

管理組合の運営

区分所有者のX氏は、マンション管理に一生懸命な方ですが、その半面、管理組合(理事会)や管理会社に対して細かいことを要望書というカタチでいろいろ要求してきます。先日は、要望書に対する回答が来ない(遅い)ぞ!と理事会、管理会社の担当者に対してお怒りの様子でした。
比較的自由な時間があるようでセミナーに参加したり、いくつか本を読んで勉強し、一方的に理事会に次々と難題を提示してきます。どう接していけばよいか悩んでいます。マンションのことを考えていただいており、勉強になり、ありがたい存在なのだと言い聞かせ、前向きにとらえようとしているのですが、要求が厳しいと素直に受け止められないのが実情です。何か上手に接していく方法はないものでしょうか?

水道の蛇口を閉めるときの音

建物の維持管理

最近水道蛇口を閉めるときにコックン?カックン?と詰まるような音がします。原因が解りません、普通に水も出るのですが管理員さんに言った方が良いでしょうか。最近水道のメーターを交換したのですが、それが原因って有りますか。

管理費と修繕積立金

その他

いま賃貸マンションに住んでいるのですが、東京都内にある中古マンションの購入を探しています。新築マンションは僕の所得では到底手が出ませんので…。
いくつか不動産屋へ行くと、たまたまかもしれませんが比較的大きなマンション(総戸数100以上)で築15~20年のマンションをよく紹介されますが、70平米くらいで管理費と修繕積立金が合計月額3万以上になっているマンションや、2万以下や2万円ちょっとで抑えられているマンションがあります。
この3万と2万のマンションは、似たような築年でなぜ月額1万近くも差が出てくるのでしょうか?管理会社が違うから?マンション管理の質が高い分だけよいのでしょうか?不動産屋に聞いてもそんなの知らないよって顔をされましたが…。
でも管理費と修繕積立金の合計が3万も4万もするマンションは、ローンの支払いも考えなきゃいけないし、売りに出したとき売れにくいですよね?大した問題じゃないかもですが気になっています。

住居専用マンション内に個人事務所があることが発覚した場合の対応

管理規約

住まいのトラブル

現在、300世帯程度のマンションで理事をしています。つい先日理事会があり、リフォーム申請書(専有部のトイレを交換したいという内容)が理事長宛に提出されたとの報告がありました。

専有部内のトイレを交換する工事の承認については何も問題なかったのですが、よく見ると申請書の宛名に「●●法律事務所 弁護士●●」という記載と社判が押されていました。私どものマンションは1階が店舗ですが、2階以上は住居専用であり、事務所としての利用は管理規約上NGです。勝手に営業行為をしていたことが明るみになったのでした。いつからそういう行為をしていたかはまだわかりません。今後、不特定多数の人がマンション内に行き来されたり、他の住民にも事務所OKと勘違いされては困るので、理事会としては容認してはならない、ルール違反者を取り締まるべきという方向で話がまとまりました。

ただ心配なのは、相手が弁護士事務所ということなので、「管理規約違反だ」と言っても、何だかんだと言いくるめられてしまうのでは?とか、素人なので慎重になってしまいます。理事会としては事務所容認とはしたくないのですが、どうやって攻略していったらよいでしょう?