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脇田昌英 さん

アドバイザー
得意分野
その他
URL
https://mwakita.wixsite.com/mysite
地域
神奈川県
電話番号
090-6496-8916

設備の職人、改修工事の現場代理人を経て大手管理会社に23年間勤務。施設管理課・工事課・受託営業・24時間緊急センター・アフターサービスの中間管理職を経験。ハード面・ソフト面に携わりマンション管理の表裏を知る。販社・ゼネコン・管理会社の裏表も知る。又、メンテナンス業者と管理会社の関係や管理組合直発注業者と管理会社の関係に疑問を持つ、自主管理が基本形であると自負する管理士。「建物の老い・人の老い」に伴う管理不全マンションを作業服で設備確認や外壁打診目視の簡易診断、設備点検報告書のチェックを行い的確な方向性へ誘います。皆さまのマンションの管理に少しでも役に立てればと思っております。

長期修繕計画の見直しについて

管理組合の運営

大規模修繕工事

私のマンションでは数年前に1回目の大規模修繕工事を実施した際に、工事業者に長期修繕計画を作り直して貰い、その後は理事会で毎年決算の結果に基づき長期修繕計画を見直し、定期総会の資料に添付しています。

先日の総会で長期修繕計画を次期事業計画の議案に添付し簡単に説明したところ、住民から長期修繕計画の見直しはそれ自体が1つの議案で説明する必要があり、議案化してこなかった過去数年の総会は無効であるとの指摘がありました。

住民からは、臨時総会を開き、議決されていなかった過去数年分の長期修繕計画を提案するとともに、これが明確な規約違反でありますことから、過去に遡って役員報酬を返還するよう要求が出ております。

理事会としては毎年の事業計画の中に長期修繕計画書を入れて必要に応じて変更点を説明しておりますことから、総会での報告では説明済で臨時総会は無用との意見ですが、管理会社は臨時総会を開き、管理報酬も返還した方がよいとの意見です。

この様な場合には、皆様はどの様に対応されるのでしょうか?

総会議事録署名人

管理規約

管理組合の運営

理事長欠席で臨時総会が開催されました。副理事長が議長を務め議事録署名人指名がないまま総会が開催されました。後日議事録が配布されましたが署名捺印欄に副理事長、監事、修繕委員の3名が署名捺印してありましたが理事長欠席、議事録署名人指名のない総会の場合、監事、修繕委員が署名捺印をしてもよいものなのでしょうか?役員は理事長、副理事長、会計担当理事、監事です。

理事会傍聴制度について

管理規約

管理組合の運営

マンション管理士に相談しましたら以下の回答がきました。
実際に情報漏洩禁止の誓約書を書かせているところはあるのでしょうか。

もし理事会傍聴制度を導入するという事であれば、
傍聴希望者を申込制にして、その際に情報漏洩禁止の誓約書を
取るという方法が良いかと思います。

なお、議長の指示に従うという規定の前に、
あくまで傍聴ですので、発言は許されないという前提も含めて、
誓約書に記載しておく方が無難と考えます。
理事会が混乱して議事が進まなくなるリスクヘッジとお考え下さい。

議事録の件です。

大規模修繕工事

臨時総会の場で、一部の理事と出席者から議事録は第3者目線で管理会社に作成していただきたいとの強い意見が出ました。
以前は管理会社が作成して、それを議長・出席理事2名の3名が内容確認して署名してましたが、新しい理事長になってからは副理事長が作成しています。
現理事長は過去に管理会社へ自分の意向に沿った内容に書き直せと偽証した経緯、副理事作成になってからは自分帯に都合の良い内容と表現ばかりになったことへの抗議の意味もあったためです。
理事長は「議事録は議長である理事長が作るものです。管理会社はお手伝いさんです。理事長がみとめれば議事録です。」と言い張り、その後、議事録とともに〔議事録は議長が作成する〕〔管理会社への委託業務には総会などの補助〕という資料を添付してきました。
①副理事長は、議長でも理事長でもないので理屈に合わないですが、副理事長は理事長と一心同体なのですか?
②理事長が認めれば嘘もまことですか?また署名する2名はめくらサインでいいのですか?

どうぞ、よろしくお願いします。

管理会社が推薦してくるマンション管理士

管理業の委託

管理組合の運営

以前、管理委託費の適正化について管理会社と話し合いをするかどうか相談した者です。

結局話し合いには出席しましたが、管理会社からはたいした提案は有りませんでした。

そしてとある管理士を紹介されました。
調べてみると以前に管理会社主催のセミナーに講師として招かれていることが判りました。

このような管理会社と金銭授受関係にある管理士は信用して良いのでしょうか?

管理会社の優越的地位の濫用

管理組合の運営

建物の維持管理

管理組合が昨年まで直接契約をしていた業者を今年からは管理会社の協力指定業者になったので、その業者に発注工事をする場合、見積もり額の金額により3%から10%を上乗せさせていただきます、
会社のシステムといわれました、この態様を教えて下さい

マンション打診検査

建物の維持管理

大規模修繕工事

こんにちわ。
2008年に新築された大型マンション(約200戸)です。
場所は大阪府内です。
今後大規模修繕を検討する前に、外壁タイルの打診検査(ブランコ)を実施検討したく思います
皆様の経験より、最適な業者様をご紹介して頂けないでしょうか?
管理会社が頼りないので修繕委員会のメンバーで検討進めたく思っています。
宜しくお願いします。

管理会社のリプレイス

管理組合の運営

管理会社のリプレイスを考えております。
現在、管理者管理の為、会計理事の会計士への丸投げや不透明な管理業務の支出、オーナーの管理組合への関与の排除等々、総会屋的な総会が続いております。
管理会社のリプレイスを実施された方の現行管理会社の見極め方や、リプレイス先の管理会社の見極め方に関して、意見交換が出来れば嬉しいです。

ガス漏れ警報器の設置数と部屋数の関係

大規模修繕工事

建物の維持管理

お世話になります
理事をやっております

ガスを使っている台所の上には
当然ガス漏れ警報器が必要と考えますが
他の部屋への設置は必要なのでしょうか?

各部屋にはガス栓があり当然必要と考えておりましたが
センサーも1万近くし高いので
一つあればいいのでは?との意見も他の理事から上がっております

皆さんのマンションは
どうなっておりますか?

法律で付けないと駄目と規定されていれば
当然栓のある各部屋につけますが
努力義務くらいでしたらば台所だけで
十分だと思ってしまいます。

管理会社の範囲

大規模修繕工事

管理会社が自社以外の指定工事会社に発注したら手数料が発生するといっております