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脇田昌英 さん

アドバイザー
得意分野
その他
URL
https://buildspace.work/
地域
神奈川県
電話番号
090-6496-8916

設備の職人、改修工事の現場代理人を経て大手管理会社に23年間勤務。施設管理課・工事課・受託営業・24時間緊急センター・アフターサービスの中間管理職を経験。ハード面・ソフト面に携わりマンション管理の表裏を知る。販社・ゼネコン・管理会社の裏表も知る。又、メンテナンス業者と管理会社の関係や管理組合直発注業者と管理会社の関係に疑問を持つ、自主管理が基本形であると自負する管理士。「建物の老い・人の老い」に伴う管理不全マンションを作業服で設備確認や外壁打診目視の簡易診断、設備点検報告書のチェックを行い的確な方向性へ誘います。皆さまのマンションの管理に少しでも役に立てればと思っております。

マンション管理業界の体質について

その他

お世話になります。
初めて質問をさせて頂きます。
(少々堅い質問となり、恐縮です)

不動産関連業(特にマンション管理業)に勤めていらっしゃるプロの方にお聞きしたいのですが、マンション管理業界の体質についてご意見をお伺いしたいと存じます。

私は某マンションの理事長を務めており、ここ数年マンションの財政再建に取り組んで参りました。
その過程で、マンション管理業界の体質に大きな課題・問題があることが見えてきました。

具体的には以下のような課題・問題です。
①マンション管理業界は管理会社同士の競争原理が働いていない
②マンション管理会社は組合の味方ではなく、施工業者の味方である
(本来は「組合+管理会社⇔施工業者」で問題解決をすべきはずですが、現状は「組合⇔管理会社+施工業者」といった構図になっているようです。何も知らない組合が法外な見積金額を出され、そこの管理会社が乗っかって手数料を上乗せするという状況があるようです。本来はそのような法外な見積りは、管理会社が監視すべきかと)
③マンション管理会社にはいわゆる「お抱え」の施工業者がおり、その下請け業者について競争原理が働いていない
④マンション管理業界は旧態依然の働き方をしており、管理組合にそのしわ寄せがきている。
(「旧態依然の働き方」とは例えば未だにFAXを使っていたり、各理事に電話で予定調整を行うなど、昭和時代から何も変わらないような働き方)

このような業界体質に対して業界内部の方は「問題」であることを認識し、何かしらの対策を練っているものでしょうか。
それとも上記を特に「問題である」とは考えていないのでしょうか。

少しトゲのある言い方になってしまい申し訳ございません。
純粋に「この状態で何も問題ない」もしくは「何が問題なのか逆に聞きたい」くらいのご認識なのか、それとも「このような問題があることは承知しているが、業界全体の課題であり、根が深いので解決策が見いだせていない」といった認識なのかをお聞かせ頂きたいと考えております。

お手数をお掛けしますが何卒宜しくお願い致します。



排水ポンプの故障・交換について

大規模修繕工事

建物の維持管理

はじめて投稿させていただきます、よろしくお願いいたします。
今年、自宅マンション(390戸、築6年半)の理事長を務めています。

管理会社から、排水ポンプ(合計92台)のうち42台に不具合があるため交換を、という提示を受けています。交換費用は業者によって違いますが700万円~800万円ほどの見積です。

ちなみに昨年度の理事会でも、すでに6台を交換済みとのこと。つまり合計では92台のうち計48台、5割強にすでに不具合が出ている、ということになります。

この掲示板のほかのトピックをみると、状況によっては排水ポンプの寿命は5年ほど、といった記述も見かけましたが、それにしても築6年そこそこで過半とは、壊れすぎではないかと...

(ちなみにマンション自体は丘の上に立地しており、川や近隣などから流れ込む可能性はありません。地形的にみて、直接マンション敷地に雨として降ったもの以外を排水することはないはずです。)

みなさま、もしコメントございましたら、ぜひお聞かせ願えましたら幸いです。
よろしくお願い申し上げます。

最近の線状降水帯による大雨対策は?

住まいのトラブル

建物の維持管理

ここ数年、異常気象が原因かは分かりませんが、日本各地で数十年に一度の大雨で大被害頻発しています。

私どものマンションは部屋数を稼ぐため地下一階にも部屋を作り、3段式の機械式駐車場で地下に車が収納されています。

管理会社に確認したところ、私どものマンションは時間当たり50mmの雨までは耐える構造とのことですが、逆にいえば最近の、数時間で650mmの雨が降った場合には、地下が冠水するのだと思います。

他所のマンションでは想定外の大雨に対し、どのような対策を検討されているのでしょうか

機械式駐車場の更新でのクレームでクレーマー扱いに

管理組合の運営

管理規約

先週にマンションの3段式機械式駐車場(上段が地上部)の更新工事が終わりました。

私の車は上段で、以前は平置き駐車場と同様に普通に出し入れ出来普通に便利でした。

ところが更新後は「新安全基準対応?」との事でシャッターが付き、上段でも車を出し入れするのにキーを差し込み「ボタン操作」が必要になり非常に不便となりました。

事前説明がなかったことから管理組合(管理会社経由で)に善処をお願いしましたが、「議案書にゲート付き機械式駐車場と書いてある」との回答だけで何ら対応して頂けません。

このため管理組合の責任者である理事長から電話するよう管理会社経由で要求したところ、管理会社経由で「理事長は1組合員に電話などしない、文句があるなら外部の駐車場を借りろ」との不誠実な回答が返って来ました。

このような場合には、どの様に対応すれば良いのでしょうか?

各種点検について

管理組合の運営

コロナについて接触を避けるようにしなければいけない時期ですが、今月に排水管清掃が予定されています。
業者さんがどうのこうのということではないのですが、不特定多数の方と接触しているのですし、そういう方に住居の中での作業をしていただくことに、申し訳ないのですが不安があります。
排水管清掃もそうですが、消防点検も同じです。
消防点検など法律で決められているので、期間などの延ばせるのでしょうか。

皆さんの組合ではどのように対応なさっていますか。

給水管・給湯管のライニング更生工事

建物の維持管理

築28年、5F建て35戸のマンションの理事をやっております。
今まで、給水管・給湯管の漏水事故は1件もありませんが、給水管・給湯管の寿命は近いと考えています。
そこで、給水管・給湯管のライニング更生工事での延命措置を考えています。
1戸あたり40万円前後はかかりそうですが有効でしょうか。
尚、給水管・給湯管のライニング更生工事を行うとしたら、更生工事時期は、修繕積立金不足から、なるべく遅らせてやりたいと思っています。そういう事情の場合1件くらい漏水事故が起こってから更生工事をしたほうが良いでしょうか。

委託業務費の業務内容の金額

管理業の委託

築30年の理事をやってます。
管理会社は委託業務費の業務内容(貯水槽清掃・建物定期清掃・・・)とそれを行った業者は業務報告に提示してくるのですが、金額は委託業務費として一括提示で、個々に絶対提示してくれません。
どの様な対応をすれば提示させられますでしょうか?
担当者との人間関係は非常によく、竣工依頼30年の付き合いなので強く言えません。
管理費は平米155円です。5F建て35戸のマンションです。

長期修繕計画の見直しについて

管理組合の運営

大規模修繕工事

私のマンションでは数年前に1回目の大規模修繕工事を実施した際に、工事業者に長期修繕計画を作り直して貰い、その後は理事会で毎年決算の結果に基づき長期修繕計画を見直し、定期総会の資料に添付しています。

先日の総会で長期修繕計画を次期事業計画の議案に添付し簡単に説明したところ、住民から長期修繕計画の見直しはそれ自体が1つの議案で説明する必要があり、議案化してこなかった過去数年の総会は無効であるとの指摘がありました。

住民からは、臨時総会を開き、議決されていなかった過去数年分の長期修繕計画を提案するとともに、これが明確な規約違反でありますことから、過去に遡って役員報酬を返還するよう要求が出ております。

理事会としては毎年の事業計画の中に長期修繕計画書を入れて必要に応じて変更点を説明しておりますことから、総会での報告では説明済で臨時総会は無用との意見ですが、管理会社は臨時総会を開き、管理報酬も返還した方がよいとの意見です。

この様な場合には、皆様はどの様に対応されるのでしょうか?

総会議事録署名人

管理規約

管理組合の運営

理事長欠席で臨時総会が開催されました。副理事長が議長を務め議事録署名人指名がないまま総会が開催されました。後日議事録が配布されましたが署名捺印欄に副理事長、監事、修繕委員の3名が署名捺印してありましたが理事長欠席、議事録署名人指名のない総会の場合、監事、修繕委員が署名捺印をしてもよいものなのでしょうか?役員は理事長、副理事長、会計担当理事、監事です。

理事会傍聴制度について

管理規約

管理組合の運営

マンション管理士に相談しましたら以下の回答がきました。
実際に情報漏洩禁止の誓約書を書かせているところはあるのでしょうか。

もし理事会傍聴制度を導入するという事であれば、
傍聴希望者を申込制にして、その際に情報漏洩禁止の誓約書を
取るという方法が良いかと思います。

なお、議長の指示に従うという規定の前に、
あくまで傍聴ですので、発言は許されないという前提も含めて、
誓約書に記載しておく方が無難と考えます。
理事会が混乱して議事が進まなくなるリスクヘッジとお考え下さい。