←トップへ戻る ←戻る
Thumb

脇田昌英 さん

アドバイザー
得意分野
その他
URL
https://mwakita.wixsite.com/mysite
地域
神奈川県
電話番号
090-6496-8916

設備の職人、改修工事の現場代理人を経て大手管理会社に23年間勤務。施設管理課・工事課・受託営業・24時間緊急センター・アフターサービスの中間管理職を経験。ハード面・ソフト面に携わりマンション管理の表裏を知る。販社・ゼネコン・管理会社の裏表も知る。又、メンテナンス業者と管理会社の関係や管理組合直発注業者と管理会社の関係に疑問を持つ、自主管理が基本形であると自負する管理士。「建物の老い・人の老い」に伴う管理不全マンションを作業服で設備確認や外壁打診目視の簡易診断、設備点検報告書のチェックを行い的確な方向性へ誘います。皆さまのマンションの管理に少しでも役に立てればと思っております。

給水ポンプにおける管理会社の産業廃棄物処理代金

建物の維持管理

給水ポンプのオーバーオールで、未だに決着出来ていない初心者理事長です。
管理会社の見積りに修理後の産業廃棄物処理代金4万とあり、高価部品などで、組合で保管するので、4万引かないでと言ったのですが、元請が処理すると、言い張ります。
そもそも、修理をポンプ会社の下請けに出して,おそらくその会社が持ち帰ると思うのですが、そうだとしたら、それって,産業廃棄物処理,運搬の法律違反ではないかと思うのですが,管理会社がお金を取って処理するのなら、産業廃棄物処理及び運搬業者に出さなければならないのでは?
ご存知の方よろしくお願いします。

大規模修繕工事(CM方式)について

大規模修繕工事

大規模修繕工事の実施にあたり、管理会社( グループ内に建設部門を所有 )は 管理組合に対し「 CM 方式」を提案してきており、管理組合もこの方式で進める方向で検討しています。
私も大枠については理解し、 有力な選択肢の一つと思っております。 ただ、管理会社が 「CM 方式」の利点の一つとして提唱している価格決定における透明性確保に関しては合点がいかず、悩んでおります。
発注主体としての管理組合が仕様を固め、その仕様に基づいた予定価額を算出する能力を持たない現状では、 管理会社が策定する予定価額の妥当性を検証する術がありませんし、 仮に予定価額の算出自体は適正であっても、 入札(管理会社配下の複数社)において談合が行われる可能性を排除できない(言わば、受・発注主体両方が管理会社となってしまうため)と思うからです。
私の考え方はおかしいでしょうか。 仮に私が心配している通りであれば 、「 CM 方式」を採用する中でこの問題点を解消し、真に意味のある価格競争を実施するための良い方法があれば是非ご教示頂きたく、よろしくお願い致します。

大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。

管理業の委託

管理組合の運営

私のマンションは大手財閥系の有名ブランド名が付いた都内の大規模マンションです。
管理会社はその大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。

マンションは24時間管理で昼間はコンシェルジュサービスもあり、住民の満足度は高く、大きな問題はありませんでしたが、管理会社より赤字解消の為、約2割アップの要求がありました事から、急遽、リプレース検討委員会を作りリプレースについても検討する事になりました。

理事会の大半のメンバーは、大手財閥系のブランドマンションを買った事を理由に、検討委員会は現状維持派の理事会主体のメンバーで大手財閥系2〜3社に絞り検討する事を考えています。
一方反対派の一部理事は、公明正大に検討する必要があるとの事で反対派の住民も入れ、更に大手独立系の管理会社も対象にするようにと言っています。

管理会社からは下記の理由でリプレースは無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手財閥系が受ける金額ではない。
(2)自社の有名ブランド名のマンションをリプレースされた例はなく、リプレースした場合はマンション価値が大きく毀損される。
(3)特に独立系の大手管理会社が、大手財閥系の有名ブランドマンションを受託した例はなく、しかも大手独立系の管理会社は「安かろう悪かろう」で普通のマンションでも悪評が多く、このマンションの価値が大きく落ちる。

上記理由からハイグレードマンションの管理委託業務が出来る大手財閥系2〜3社に絞る方針を理事会で決めようとしていますが、上記(1)〜(3)の事実認識は正しいでしょうか?

エレベーターのメンテナンスを管理会社委託から管理組合直接契約に

管理組合の運営

エレベーターのメンテナンス契約を委託から直接に変更すると、管理組合にどんなデメリットがあるのか管理会社に聞いたところ、
1、メンテ価格値上げの依頼が直に組合に出る
2、管理組合直になるとメンテ価格が上がるケースがある
(1管理組合と管理会社を比較した場合の契約相手の信用度の問題とのこと)
と返答がありました。
因みに、2の管理会社は誰でも知っている大手ゼネコンの子会社ですが、こんな事ってあるんでしょうか?少しでも管理費削減をと思ったのですが、まさか上がる(こともある)とは!
メンテナンス会社は現在のメーカー系から独立系に変更する可能性が高いのですが、独立系に変更しても同じようなことになってしまうのでしょうか。
とりあえず、メーカー系、独立系ともに見積り取るようお願いしています。


給湯管の下階漏水について

住まいのトラブル

築22年62世帯のマンションです。修繕委員長をしています。
私は3階に住んでいますが、銅管の給湯管にピンホールが空いて、2階の人に漏水被害を起こしてしまいました。現在、マンション保険で、代理店である管理会社が対応中です。ちなみに、キッチンの下でベニアで見えないところにあるため、クロスを破る必要があり、私の部屋の修理に5万円ほどかかるようです。うちのマンションでは以前にもあったそうです。みなさんのところでは、給湯管の下階漏水について、管理組合としてどんな関わり方をしていますか?

ちなみにこんな記事を見つけました。
コラム「給湯管の漏水増、組合で対応すべきでは」8ページ
https://tebra.top/dsk1905/html5.html#page=8
https://daikibo.jp.net/archives/9974

エレベーターリニューアル後のメンテナンス契約

建物の維持管理

エレベーターのリニューアル工事後のメンテナンスで、リニューアル後数年はPOG契約で、途中からフルメンテナンス契約にと考えていたのですが、途中でフルメンテナンスに切り替えるのは不可ということでした。
独立系のメンテナンス会社ですが、どこもそうなのでしょうか?
因みに、リニューアル工事も同じところでやってもらうことを前提にしています。
それと、メンテナンスの費用がいくらになるか聞いたところ、管理会社を通さないと答えられないと言われました。
今回のリニューアル工事では、管理会社は仲介するだけで、契約は管理組合が直接行ってくださいとのことでしたが、リニューアル工事後のメンテナンス契約の費用をなぜ管理会社を通さなければ提示できないのか疑問に思いました。
やはり、管理会社にある程度持っていかれるということなのでしょうか?
詳しい方、お教え願えないでしょうか。
よろしくお願いします。

エレベーターのフルメンテ契約での部品交換

建物の維持管理

築18年目と築16年目を一体化させたマンションです(エレベーターは各1台)。大手エレベーターメーカーと、新築当初からフルメンテナンス契約を結んでいますが、10月から安い他社に乗り替えます。(最初の10年くらいは安価なPOG契約にすれば良かったのに、バックマージンでもあったのでしょうか)
ところがここに来て過去の修繕履歴を調べたら、制御盤内リレー取り換えが3回、ブレーキ開放用バッテリ交換が2回、乗り場ボタン基盤取り換え、戸閉安全装置バンパー取り換え、扉ガイドイシュー取り換えが各1回くらい、それだけです。
以前にこの相談室で「メインロープ交換が8年目は早すぎないか」という相談があり、その際、「遅くても10年か12年目に交換」と回答されていました。
18年目に突入しているのにフルメンテの「やらずぼったくり」のようで、疑問を深くしています。
10月までにいろいろ交換させたいのですが、何かアドバイスをお願いします。

直結増圧給水ポンプの取替、分解整備

大規模修繕工事

建物の維持管理

12期目のマンションです。3月の定期点検では問題なかったのに、管理員が水漏れしていると報告してきて、再び業者が点検したところ、「増圧ポンプエア抜きピンより漏水が見受けられる。」とのことでした。
管理会社は様子見をしているが、分解整備か、取替工事350万円を勧めてきました。
??長計に入っている件ではなく、突然ですし、漏水自体が信用できませんが、(煽り、業者は管理会社の傘下)
正確、適正な点検を行なってもらうには、メーカーに依頼すれば良いのでしょうか?

長計でも、自動ドアの部品取替工事、機械式駐輪場地下排水ポンプ取替工事、、各種勧めてきます。

理事一人で各種業者を探して、正確な判断と見積りを取るのは、負担です。
これはマンション管理士さんに依頼した場合、どの位の委託料となるでしょうか?

管理会社より来期の委託業務費の大幅値上げの要求が来ています。

管理組合の会計

管理組合の運営

管理会社より来期の委託業務費の大幅値上げの要求が来ています。
昨年までは剛腕の理事長が10年以上に渡って業務委託費は値下げを管理会社に要求し、当初60百万円(税抜)であったものが今期は40百万円(税抜)まで下げていました。
(前理事長は退任し、引っ越しをされました。)

ところが事理長が替わった途端、管理会社が手のひら返しで40百万円(税抜)から55百万円(税抜)への大幅値上げを要求してきました。
内訳として大きいものは、一般管理費が2百万(5%)から11百万円(25%)への9百万円の大幅値上げ、事務管理業務が3百万円から6百万円と3百万円の3百万円の大幅値上げです。

上記値上げ幅が認められなければ、管理を辞退するとまで言われており対応に苦慮しております。
確かに最近人手不足で人件費の値上げ分については理解できますが、過去の10年間の値下げ分を、人手不足を理由に強引に値戻ししようとする管理会社の姿勢には納得が出来ません。

理事会は輪番制の素人ばかりで、管理会社の変更は負荷が高く難しく、どの様に対応すればよいか皆で戸惑っている状況です。
この様な場合には皆様はどのように対応されるか教えていただければ助かります。

マンション管理委託を管理会社一括から一部自主管理に変更

管理規約

管理組合の運営

現在、管理会社へマンションの管理を一括委託しています。
今回、機械式駐車場を更新することになりました。この更新契約で、理事会は機械式駐車場の点検整備を自主管理(メーカと直接契約)としてしまいました。
私としては管理委託契約を変えることは重要事項と思っており、非常に不満です。
下記、管理規定 総会決議事項の十一項目に該当しないのことなのか?
 この変更は世間一般的に行われることであり、重要事項ではなく理事会のみでできるものなのでしょうか?

管理規定 総会決議事項として十一があります。
一 ・・・・・・
二 ・・・・・・


十一 その他管理組合の業務に関する重要事項

以上