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脇田昌英 さん

アドバイザー
得意分野
その他
URL
https://buildspace.work/
地域
神奈川県
電話番号
090-6496-8916

設備の職人、改修工事の現場代理人を経て大手管理会社に23年間勤務。施設管理課・工事課・受託営業・24時間緊急センター・アフターサービスの中間管理職を経験。ハード面・ソフト面に携わりマンション管理の表裏を知る。販社・ゼネコン・管理会社の裏表も知る。又、メンテナンス業者と管理会社の関係や管理組合直発注業者と管理会社の関係に疑問を持つ、自主管理が基本形であると自負する管理士。「建物の老い・人の老い」に伴う管理不全マンションを作業服で設備確認や外壁打診目視の簡易診断、設備点検報告書のチェックを行い的確な方向性へ誘います。皆さまのマンションの管理に少しでも役に立てればと思っております。

納得できる「大規模修繕の進め方」はありますか?

大規模修繕工事

区分所有者自身が大規模修繕のスペシャリストであることが理想の極みです。ただ,実際はそうではありませんので困っております。

区分所有者と工事業者とは,一般に,利益相反です。また,コンサルも利益相反の場合があります(NHKの番組や国交省のアナウンス)。

要は,「信頼できる」専門家をどうやって見つけるか,につきると考えております。

よいアイデアはないでしょうか?

室内への漏水事故 原因不明の場合、責任範囲は?

建物の維持管理

室内キッチン天井より漏水があり、管理会社へ連絡し階上の原因調査を依頼しました。現在は水漏れは収まった状態です。階上の給水管・給湯管設備は問題なしでキッチンの排水管設備と見立て、排水テスト(念の為、全排水テスト)をするも再現できず、階上の室内押し入れ壁を開口し直接排水管・床面が見える状態で排水テストをするも、再現出来ません。換気ダクトへ雨が入り込んだ跡もありません。パイプスペース内の縦本管と横引き配管の繋ぎ部分や床も濡れてはいませんでした。水漏れ事故より約10日間経っていますが再発はありませんし階上の方も通常に生活しています。天井ボードやクロスの被害もあり保険会社には事故報告(調査費用も出る保険にも加入)しているとの事ですが、原因不明の状態です。このまま長期間再発しなかった場合、法的に責任は、、管理組合?階上の区分所有者? 保険の適用は?教えて下さい。

鉄部塗装と大規模修繕との間隔

建物の維持管理

大規模修繕工事

築23年のマンションです。10年前に大規模修繕を実施しております。その後、鉄部塗装を実施していないため、見積りをとりました。実施するとすれば、総会決議を経て、来年2019年4月以降となります。次回の大規模修繕は、2023年に実施予定です。大規模まで間隔が短いので、実施しないでもよいのか、と思案しております。工務店の話では、オリンピックで職人さんが不足しているので、実施までに時間がほしい、とおっしゃっています。

契約中の専門業者さんの連絡先情報について

管理業の委託

管理組合の運営

小規模のマンションで監事をしています。
分譲時からずっと植栽管理を御願いしていた業者さんから、遠方を理由に契約継続のお断りが管理会社を通してありました。管理組合との直接契約でした。
代わりとなる植栽業者さんを管理会社が探してくれたのですが、見積もりが従前の3倍で別の業者さんを探しているところです。

従前の業者さんが引っ越したわけでもなく、8年も継続していた契約を遠方を理由に断わられる事に不審を覚えまして、直接お話してみたいと思い、連絡先と担当者の紹介をフロントマンに求めましたところ、回答がありません。
催促しても尚、回答しないのです。

放置をすれば管理委託費が増えることが懸念されるので、直接ヒアリングをしようと考えたのですが、監事としての業務監査の域を超えていますでしょうか?

管理会社の下請けの業者さんと直接話したいといったら、秘密にされても仕方が無いと思うのですが、直接契約なので管理組合が知る権利があると思われます。
このような場合、フロントマンを通さず情報を得る方法がありましたらご教示下さい。

玄関ドアーの改造

住まいのトラブル

大規模修繕工事

今年新しく管理組合理事に就任したものです。
私の集合住宅で2年前くらいから懸案になっている事項がありました。
居住者の1室で、玄関ドアーが壊された事故があったようでその部屋の人がドアーを改造して正規のカギ以外に2個のカギを設置してしまいました。前期の管理組合理事会がいろいろ努力してくれましたが最終的に追加のカギを無くすことができませんでした。
最終的に当該居住者と追加のカギのスペアーを警備会社に渡すことで解決を図りましたが、これも拒否されました。
当然、管理規則に反することですし、火災、漏水、その他緊急時に本人以外に被害が想定されることもあります。
法的手段に訴えてでも対処しておかないと管理組合(理事会)の責任が追及されるのではと不安です。
なお。当集合住宅は緊急時対応のため、警備会社にスペアーキー(または、マスターキー)を渡しています。

管理組合で利用するグループウェアについて

その他

電話、メール、ロビーの掲示などでの手段では、多人数による相互のコミニュケーションに限界を感じており、クラウドのグループウェアを利用したいと考えています。

利用目的としては、まずは理事会の日程調整や検討事項の進捗共有から利用をはじめて、ゆくゆくはアンケートや意見箱などの機能を利用して組合員の相互コミュニケーションの活性化を目指したいと思います。

しかしながら、グループウェアのサービスを調べたところ、無料のものや有償のもの、はたまた情報共有として汎用的なものからマンション管理専用のもの、多種多様な選択肢があってどれを候補にしてよいものか悩んでいます。

そこで既にそのようなサービスを利用されている組合様のケースなどで、利用されているサービスやその使用感を教えていただけないでしょうか?

よろしくお願いします。

2年目の自主点検について

大規模修繕工事

施工会社は2年目の自主点検を行ったと言います。
それに伴い、自主点検報告書、修繕報告書があると思うのですが
管理会社は把握してないようです。施工会社に問うと言ってますが、普通、慣例としてはどうなのでしょうか?
修繕に備えての資料にしたいと思っています。

建物点検報告書等、各報告書の所在について

管理組合の運営

管理業の委託

各報告書は管理室に保管されているのは良いのですが、理事に就任して数年経っているのに何種類の報告書があるのか、又、初めてみた報告書もありました。築10年にもなりますので、所在を図書館のように著してほしいとフロントに要望しました。
管理人が不在の場合フロントがおおよそ把握しているので、相談してくれと、言います。管理室、報告書も組合の物ですので要望しても当然だと思うのですが、いかがでしょうか?厭がっているのでしょうか?
又、報告書は何種類あるものですか?
竣工図書、月次報告書、議事録、建物点検報告書、特殊建築物定期調査報書、消防設備点検報告書、EV点検報告書、、
修繕も始まるので把握しておきたいのです。よろしくお願いします。

機械式駐車場などの修理やメンテ費用に管理会社が手数料を乗せるのは当然ですか?

管理業の委託

管理規約

 機械式駐車場に経年変化による部品交換が必要との点検結果を受けて、管理会社が点検業者の見積もりに10パーセントほど乗せて管理会社名義で見積書を出してきました。

 数年先に埋め戻しか、リニュアルを考えている矢先に200万ほどの費用ということで不審に思い、一人の理事が他の業者に見積を取ったところ、緊急・重要な部品だけ変える提案とともに、定期点検費用の見積もりも前の業者より安い提案がされました。

 理事会としてメンテナンス会社を変えたいと理事会でフロントマンに伝えたところ、理事会が直接業者と契約するなら、管理会社としての責任が持てない、機械式駐車場のトラブルに関しては何もできない。もし管理会社として、その会社を適切な業者として認められれば、その会社と管理会社が契約する。その際、手数料を5〜8パーセント頂くのが普通と言われました。

 管理契約上そんな必要はないと思ったのですが、「責任が持てない」の言葉に数人の理事が心配になり、手数料を払ってでも管理会社との契約にさせたほうが良いということになってしまいました。これは当然のことなのでしょうか?マージンで儲けるのではなく、管理委託費だけで勝負してくれる管理会社はないものでしょうか? 

オートロックマンションでの生協利用

管理組合の運営

食材の宅配利用について、皆様のご意見を伺わさせてください。私個人は、共働き、子供ありで、夫婦ともに夜遅くまで働いており、食材の配送サービス(生協、ヨシケイ など)を利用したいと思っておりますが、オートロック付きのマンションの規約をそのまま適用すると、受け渡し時に不在となり、利用不可のサービスとなります。

利便性と美観・安全性の折り合いをつけて、宅配利用する落とし所がないものかと思案しております。 マンションの居住者の傾向によっては、議論の余地はないと思っておりますので、前提として、以下のようなマンションとします。

・価格帯は一般的(高級タワマン、都心の高級物件、リゾート物件ではない)
・居住者はファミリーや、共働き家族が多い
・管理人用インターフォンはあり、管理人が在籍して入れば、オートロックを開けるのは可能(数人いるので昼間は可能なはず)
・宅配ボックスあり

私の案としては、以下で提案できないものかと考えております。
もちろん、すぐさまこれを認めろとは言いません。フィージビリティ検証してOKかの確認を取ってから、規約化できるかと言った話です。

 ・宅配する業者は、理事会に許可を取る。
 ・管理人が在籍して入れば、インターフォンを確認してOKの業者は入れる。
 ・管理人がいない場合は、宅配ボックス利用
 ・宅配ボックス利用は、当日限り(実質5時間くらいの利用)
 ・玄関前に置くのは発砲スチロール(XXリットルまでとか)で、美観を損ねないカバーをかぶせる。 (自転車、ベビーカーは禁止)
  室外機のように、色的に違和感を与えないもの。
 ・このルール外の利用があったら通報

同じように共働きで、使いたい世帯のニーズが、そこそこあると思われます。また反対の世帯があるのも理解しておりますが、両者の希望に沿った折衷案はないものかと思案しております。