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脇田昌英 さん

アドバイザー
得意分野
その他
URL
https://buildspace.work/
地域
神奈川県
電話番号
090-6496-8916

設備の職人、改修工事の現場代理人を経て大手管理会社に23年間勤務。施設管理課・工事課・受託営業・24時間緊急センター・アフターサービスの中間管理職を経験。ハード面・ソフト面に携わりマンション管理の表裏を知る。販社・ゼネコン・管理会社の裏表も知る。又、メンテナンス業者と管理会社の関係や管理組合直発注業者と管理会社の関係に疑問を持つ、自主管理が基本形であると自負する管理士。「建物の老い・人の老い」に伴う管理不全マンションを作業服で設備確認や外壁打診目視の簡易診断、設備点検報告書のチェックを行い的確な方向性へ誘います。皆さまのマンションの管理に少しでも役に立てればと思っております。

LPガスから都市ガスへの以降について

大規模修繕工事

築16年のマンションの大規模改修委員です。今までLPガス使用のマンションですが、みんなあきらめていたようです。しかし私が試しに調べたところ、都市ガスに移行可能と判明しました。現在、理事会に逐次報告しつつ、都市ガス会社に見積りを依頼している最中です。移行すればガス代が安くなり、更に電力自由化なので、戸別に電気もガス会社に契約変更すれば、その戸は電気代も安くなります。まだ。LP会社には契約破棄の場合の条件相談はしていませんが、基本設備(LP会社所有)は15年間の減価償却期間を過ぎているので、大きな問題はないだろうと推察しています。
さて質問が2点。
①切り替えは総会事項でしょうが、4分の3事項でしょうか。それで決定できたとしても、もし1戸でも拒否する居住者(都市ガスの申込み書に印鑑を突かない人)がいた場合、切り替えはできないのでしょうか?
②無事に切り替えができた場合、まだ引っ越ししてきてから日が浅い住戸が心配です。LPガスは戸別の契約ですから、契約したばかりで契約破棄になり、そうなるとその住戸だけLP会社からペナルティを課されかねません。でも、ガスはマンション全体での選択であり、そういう住戸だけがペナルティというのは理不尽ではないでしょうか。救いの道はないのでしょうか?

機械式立体駐車場の場内排水溝の管理管轄区分について

管理業の委託

建物の維持管理

一般的な指針やガイドライン等で明確に言及されているものなのか?
あるいは,マンション・管理組合・管理業者により変わるものなのか?
タイトルの点について,ご教示いただきたく,よろしくお願いいたします。

<詳細>
地下部は使用されていない,地上部のみの機械式立体駐車場があります。
1階,というか地上部分にはわずかな傾斜がついており,雨水が排水溝へ集まる状態になっています。
傾斜は車の出入りゲートから下がっていく傾斜と,車止め側から下がってくる傾斜で,その中間地点に排水溝があります(ちょうど駐車した車の前と後ろのドアの間くらいの位置になります)。
排水溝は車の出入りする方向と直交する方向に,立体駐車場敷地の端から端まで長く伸びているものです。
使用するうちに排水溝にゴミなどがたまり,雨天時に水が溢れる状況になりつつあります。

立体駐車場自体のメンテンナンスは,マンション管理業者が,立駐管理業者へ業務委託しています。
当該箇所の管理,日々の詰まりの点検,清掃が一般的には誰の管轄で行われるものか知りたいと思っています。
よろしくお願いいたします。

上階からの水漏れと騒音

大規模修繕工事

5年前に築13年のマンションを購入しました。
購入後、2年と4年が経過した頃に上階から漏水が起きました。上階の区分所有者は、60歳代の男性。独身で身寄りがないようです。「マンションが揺れる。わが家が下階から揺らしている。その揺れで水道水が入ったポリタンクが倒れ、漏水となった。」と、意味不明なことを言っています。1回目(被害額約60万円)は管理組合の保険で、2回目(被害額約100万円)はわが家の火災保険で修繕しました。また、室内には鉄柱が相当数建てられており、2回目の漏水以降は、深夜に鉄柱を叩いたり締め付ける音がわが家まで響き、安眠を妨害されています。
警察には何度か来てもらい注意してもらいましたが、「下階のやつが勝手に言っているだけだ。」などとほざいているようです。
わが家が購入以前のことを管理組合の総会資料や理事会資料から調べたら、前・区分所有者の時にも2度ほど漏水があったようです。
管理会社や管理組合に相談しても、これといった解決策がないようで、ひたすら我慢するしかありません。なにか良い知恵はないものでしょうか?

非常灯は誰が点検してますか?

建物の維持管理

お世話になります

非常灯:停電時に30分以上灯りがつく装置・廊下に設置されています

非常灯の点検をしていない事をマンション管理会社に打ち上げた所
「市に、打ち上げる報告の義務はないので自主点検です。
 (組合の自主点検って事か?)」と
よくわからない回答がありました。

非常灯は建築基準法によって設置義務があり
その点検は管理会社が行う物だと思っておりました。
点検も紐をひっぱり灯りがつくか、つかないかだけでしょ?

当然壊れていたら、修理は組合持ちですが、、、

みなさんのマンションは何処が責任で点検をやっておりますか?
管理会社が普通やるべき事だと思っております。

役所提出の報告書の要是正

管理業の委託

建物の維持管理

各点検報告書(特殊建築物定期報告書、エレベーター)を役所に提出するのに、要是正としている部分について、いつ迄に修繕とかの決まりはないのでしょうか?毎年、同じ部分が指摘されていても、指導は入らないものなのでしょうか?
管理会社に放置されている気がします。

EV定期点検について

管理業の委託

建物の維持管理

年一回役所に提出するEV定期点検報告書ですが、昨年は点検実施が6月、提出が8月、実際に報告書が事務所に戻るのが11月でした。今年も点検は実施したが、組合には紙一枚の提出許可書みたいなものに押印させて、役所に提出するようです。
つまり組合は実際の報告書は見ずに、説明も受けずに、提出され、こっそり、報告書は事務所に納められていました。
委託とは言え、こんな事で良いのでしょうか?
又、メインロープを取替えて1年後に錆が出て、要是正が出ていました。どう動けば良いでしょうか?よろしくお願いします。

エレベーターリニューアル専門部会

大規模修繕工事

当マンションは13階建て235戸で、築30年を迎え第2回目の大規模修繕を迎えております。それに加え大規模修繕工事終了後にエレベーターのリニューアルする次期にきております。まずは専門部会を設置し検討する話になっているのですが、何から手をつければよいのかもわかりません。まずはエレベーターが2基あり、もちろんコストと工事期間を短くしたいのは大前提ですが長期的に考えてメリットのあるリニューアルにしたいと思っております。

理事会、管理会社の対応に困っております。

管理規約

はじめまして

理事会、管理会社の対応に困っております。

マンションの管理があまりにもずさんで、昨年から理事会に出席させていただいてます。
会計も破綻寸前で、なにかしらの工事にも相見積もりも取らず管理会社からの見積で依頼をしております。

理事長・副理事長と管理会社が結託をし、何年も同じ理事になっております。

前回の理事会で私が立候補しようとしましたら、管理会社から組合員の息子はなれないと返答がありました。現、理事長・理事も現行の規約ではできないのではないのですか?

現行規約では、
理事及び監事は、組合員及び本マンションに現に居住し又は営業する組合員配偶者及び一親等の親族の中から総会で選任する。となっておりますが、
現在の理事長、理事が外部に住んでおります。

健全なマンション運営してほしいです。
どうすればよろしいでしょうか?

長期修繕計画の見直し

管理組合の運営

大規模修繕工事

当方築24年のマンションで、近々2回目の大規模修繕工事を控えています。長期修繕計画ですが、元々管理会社が数年前に作成したものがあります。これによると今後積立金不足が見えています。また、国交省では5年ごとに見直しを推奨しています。管理会社に見直しを求めますが、客観性に懸念があり、当方管理組合に専門家がおりません。管理会社作成計画書の検証方法、つまり見直しの具体的方法、外部コンサルの探し方、有料と思われる見直しの金額など、国交省が求める見直しはどういう手続をとるのが正当なのでしょうか?

マンション管理適正化診断サービス

その他

管理組合の運営

ちょうどマンション保険の満期に伴いタイトルの
日新火災海上保険の見積もりのため
日本マンション管理士会連合会(日管連)の
無料診断を受けるようにしているのですが、
すでに受けられた方でこれから受けるのに
参考になる情報があれば教えてもらえると助かります。