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脇田昌英 さん

アドバイザー
得意分野
その他
URL
https://mwakita.wixsite.com/mysite
地域
神奈川県
電話番号
090-6496-8916

設備の職人、改修工事の現場代理人を経て大手管理会社に23年間勤務。施設管理課・工事課・受託営業・24時間緊急センター・アフターサービスの中間管理職を経験。ハード面・ソフト面に携わりマンション管理の表裏を知る。販社・ゼネコン・管理会社の裏表も知る。又、メンテナンス業者と管理会社の関係や管理組合直発注業者と管理会社の関係に疑問を持つ、自主管理が基本形であると自負する管理士。「建物の老い・人の老い」に伴う管理不全マンションを作業服で設備確認や外壁打診目視の簡易診断、設備点検報告書のチェックを行い的確な方向性へ誘います。皆さまのマンションの管理に少しでも役に立てればと思っております。

ガス漏れ警報器の交換費用負担

建物の維持管理

お世話になります
理事をやっております

ガス漏れ警報器自体は法令に関係しておらず
本来交換が区分所有者の判断に委ねられております

但し、当マンションは ガス漏れ警報器が
管理人室の火災報知器制御盤に連動しており
異常時は発報できる仕組みがある事から
4年目の制御盤含む一斉更新では各部屋も交換しました

その後、ガス漏れの警報器本体が5年目で保証が切れる事から
次回もマンションの費用で。。。。と考える意見と
今度は区分所有者の費用でとの意見があがっております。

組合費でやるのも安全上重要ですが、
法律上の規制が無い事から、次回区分所有者の内の交換費用は
各個人でいいのではと考えております

ガス漏れの交換は皆さんどのように考えて運営していますか?
教えて下さい

損害賠償請求権は可分債権ですか?

大規模修繕工事

下記判決のうち、「右損害賠償請求権は可分債権であるから、各区分所有者にその共有持分割合に従って分割して帰属するものと解するのが相当」の部分がひっかかります。

わかりやすく説明いただけると助かります。また、「共用部分のひび割れ」はどうなってしまうのでしょうか?だれにも損害賠償を請求できない、ということでしょうか?

東京高裁平成8年12月26日判決
 控訴人の主張は、被控訴人らの行為により、本件建物の共用部分にひび割れ等の瑕疵が生じたことによる損害の賠償を求めるというにあるから、本件損害賠償請求権は、本件建物の共用部分の共有者である各区分所有者に帰属するのであり、しかも、右損害賠償請求権は可分債権であるから、各区分所有者にその共有持分割合に従って分割して帰属するものと解するのが相当であって、本件損害賠償請求権が控訴人の組合員である区分所有者全員に総有的に帰属する旨の控訴人の前記主張は採用し難い。

双方代理でしょうか?

大規模修繕工事

◯◯マンションの保険証券の保険契約者の欄が、
「◯◯マンション管理組合 代行 △△管理会社 代表取締役 山田太郎」との表記となっています。

△△管理会社は、当該保険の保険代理店です。

いかがでしょうか?

修繕工事費用の相場を知りたいです

大規模修繕工事

「ある程度の納得感」の下に、修繕工事費用の相場を知りたいです。

「こんな方法でやった」といったご経験のある方のお話を伺いたいです。

もし居られないようでしたら、アイデアでも構いません。

※個人的には、客観的な(すなわち公開されている)情報がベースとなっている必要があると考えております。

理事会議事録要約の配布先について

管理組合の運営

今期役員に選任され、先日第1回目の理事会がありました。管理会社から理事長へ議事録と結果(議事録の要約)通知の素案が来ました。素案には通知先(配布先)として、組合員と居住者が併記されていました。前期までの記録を見たら今回同様、組合員と居住者宛となっていました。総会結果通知も同様でした。総会開催案内だけは組合員のみでした。
賃貸入居者にも関わる内容もありますが、組合員への通知とは別個に作成し通知すべきと思いました。修繕情報とか滞納情報を賃貸入居者にお知らせする事について、皆さまのお考えをお聞かせください。
よろしくお願いいたします。

細則の変更

管理規約

理事の大半が、廊下に私物を置ける細則に変えたいと議案を出してきた時はどうしたらよいのでしょうか?廊下は共用部分だと言っても、みんなで多数決で決めればよいの一点張りで。二言目には民主主義だと言うのです。避難経路だと言っても幅が十分にあるから大丈夫だとか。もっともらしいことを言われると返す言葉がありません。バッチリと説明できる言葉はないでしょうか?このまま採決されてしまうともう終わりです。今期はもう理事長ではないので、立場が弱いです。将来の資産価値などを考えない人には説明の言葉がないので困っています。

消防設備点検結果の開示

管理組合の運営

お世話になります。

理事をやっております。

住民の方から、過去2-3回分の
消防設備設備の点検結果の開示を要求されました。
自分の隣の部屋や下の階はちゃんとやっているのか心配との事。

要求した世帯は1人だけですが、とてもおしゃべりな方で、
後で他の住民に拡散すると思っています。

そこで部屋番号だけで、名前を隠して
エントランスに掲示すれば問題ないと思いますが
みなさんはどう思われますか?

最近点検してない人も、点検に協力する人も出るかと思うので、
有益な情報かな?とも思っています。

清掃作業不備への指摘及び対策について

管理業の委託

建物の維持管理

昨年出来たばかりの大型マンションに住んでおります。
デベロッパー系管理会社が入っており、清掃作業は管理会社を通して契約しております。

共用玄関の清掃作業が定期的に行われているはずですが、汚れがたまるだけでなく玄関タイルに傷が付いている状態です。そのため、以下の2点について管理会社へ責任を問えるのか、対応してもらえるものなのか教えて頂けますでしょうか。

 ・清掃担当者の変更
 ・汚れの累積および、傷ついたタイルを補修するための無償の特別清掃


清掃作業は契約、規程に則って、行われておりますが、清掃担当者が私の目の前でも箒や鉄製のちりとりを引きずって作業しており、共用玄関タイルに無数の引っかき傷が出来ております。(※光を当てるとはっきり分かる程度。引きずる音がするぐらい)
汚れが累積するだけでなく、資産価値を落とすような傷をつける行為が清掃作業担当者が行っており、あまりにも清掃作業担当者の適当さにあきれています。少なくとも竣工2年目のマンションにしては汚すぎることから、特別清掃を行い綺麗にし、清掃作業担当者の変更を管理組合を通して伝えてもらうと理事長に相談しておりますが、どのような根拠で伝えれば効果的かお知恵をお借りできますでしょうか。

屋上防水の保証10年を迎えるに当たり防水工事は必須でしょうか? 

大規模修繕工事

屋上防水の保証10年を迎えるに当たり管理会社や理事会では早期に防水工事が必要との声が上がっています。 個人的には専門家に調査依頼するなどし 防水工事施行時期を見定めたいと考えますが、もし漏水が出た場合誰が責任を取るのかなど声が上がり調査などは難しいかも知れません。

私の見解では専門家に調査依頼し 安全確認できれば早急に行う必要も無いのかもと考えますがそのあたりは素人考えではっきり分かりませんし 専門業者のコネクションも有りません。
他の管理会社にも確認してみましたが 近年屋上防水など防水関係の劣化診断技術は進歩し高い信頼性を持って診断できるので何年目だから必ず防水工事をしなくてはならないという事は無く 診断結果により工事先延ばし可能と言う意見も聞いております

ただ我々の管理会社などは10年目での工事を推奨してきますし、何が正しい判断なのか非常に難しいところでもあります。

安全面とコストを考慮し良い方策はあるものでしょうか?
   

マンションの網戸

管理業の委託

網戸サッシが動かない為取り替え費用は本人か管理組合
どちらですか?