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脇田昌英 さん

アドバイザー
得意分野
その他
URL
https://buildspace.work/
地域
神奈川県
電話番号
090-6496-8916

設備の職人、改修工事の現場代理人を経て大手管理会社に23年間勤務。施設管理課・工事課・受託営業・24時間緊急センター・アフターサービスの中間管理職を経験。ハード面・ソフト面に携わりマンション管理の表裏を知る。販社・ゼネコン・管理会社の裏表も知る。又、メンテナンス業者と管理会社の関係や管理組合直発注業者と管理会社の関係に疑問を持つ、自主管理が基本形であると自負する管理士。「建物の老い・人の老い」に伴う管理不全マンションを作業服で設備確認や外壁打診目視の簡易診断、設備点検報告書のチェックを行い的確な方向性へ誘います。皆さまのマンションの管理に少しでも役に立てればと思っております。

マンション管理適正化診断サービス

その他

管理組合の運営

ちょうどマンション保険の満期に伴いタイトルの
日新火災海上保険の見積もりのため
日本マンション管理士会連合会(日管連)の
無料診断を受けるようにしているのですが、
すでに受けられた方でこれから受けるのに
参考になる情報があれば教えてもらえると助かります。

リプレイスする時の管理会社の探し方のアドバイスをして下さい

管理業の委託

現在デベロッパー系の管理会社ですがサービスが悪くリプレイスと同時にコストを下げたいので独立系管理会社を探したいのですが独立系は知名度がなく規模も小さいのでどこを選べば良いのか解りません。
資本金1000万円社員20~30人程度のところなどありますが思わず大丈夫かな?と不安に思ってしまいます。大事なのは会社の規模ではなく担当者と管理員の人柄や能力次第だと思うのですがどうやって選べばいいかアドバイスをください。大阪近辺でいい管理会社をご存知でしたら紹介してください。

マンション屋上かからの漏水について

建物の維持管理

 当マンションは築48年と古く、ここ10年に、何回もの漏水工事をしてきましたに漏水が止まりません。
 その事が原因かどうかは分かりませんが、最上階のその下の階に漏水現象が起きております。当初管理会社からの調査では上の階からの漏水と判断されましたが、実際には漏水するような事は全くなく、その後も何度も階下に漏水が起こりましたが、その後は空き家にしておりますのに、苦情となり困っています。漏水が起きるときは雨降り時のようです。
 私としましての見解は、屋上の排水が悪くあふれていて割れ目や排水管のどこかで水漏れしていて割れ目を伝っての漏水ではないかと思っています。
 そして怖いのが、その漏水が鉄筋の錆びらせてその隙間から漏水していると共に、鉄筋のアルカリ化現象により爆裂現象のほうも心配です。
ご意見ご見解をお願いします。

配水管の減圧弁交換工事

建物の維持管理

マンションの総会の資料で
配水管の減圧弁工事が入っていました

地下のタンクから各世帯に水を送るときに
圧力を下げる装置があるそうです、

管理会社曰く、古くなってきたので
交換しましょうとの事でした

あまり聞かない工事なのですが
他の皆さんのマンションでも実施しておますか?

修繕計画提案のできないマンション管理士はダメ?

大規模修繕工事

「マンション管理費を30%削減します。」「成功報酬でいいので初期費用不要!!」というマンション管理士は詐欺に近いものと判断されます。 さらに管理費低減した額は修繕積立に充当できますが,成功報酬だけはいただきますと荒稼ぎに近いマンション管理士が多くなってきたと思います。 士業としては成り立たない資格と言われていますが実態がわからないことも多いです。

 わたくしのマンションでは一切,マンション管理士をあてにしていません。 いろいろと複数名の管理士に相談してから意味がないと知ったからです。 なぜかというと共用部分の修繕計画を見ることは見れるけど,実務で修繕をしていない管理士がほとんどで,現場を見ても実際に改良して将来の修繕費を減らすとか,修繕材料を変えて修繕周期を延伸とか専門的知識を持たないからです。

 むしろ建設経験者とかリフォーム関係の設計事務所の設計者とか実務に精通している人たちの意見を取り入れます。修繕計画の原点となる部分に欠けているマンション管理士ばかりだから大規模修繕ばかりを唱えて大きなお金を動かそうとします。 これは設計コンサルとつながっているのではと疑ってしまいます。

 マンションの維持管理のために組合員にいる建設経験者がいます。リフォーム受発注の利害関係もあるせいか維持管理の助言はするものの,勤務先にも話さず受発注については一切かかわることを拒否する組合員でいい人です。
 マンション修繕で実務面で信用できないマンション管理士が多すぎるし,特に成功報酬のマンション管理士はダメ?とききますが,この方たちの修繕技術は0に等しいのでしょうか。  マンション管理士は建築関連法など法規だけで合格する。 修繕計画実務になると何もできない存在なのでしょうか。

電話代について

管理組合の会計

その他

管理室の固定電話代は一月、5600円位は普通でしょうか?管理人が個人的な電話をしてるのをよく、耳にするのですが、、、
又、別にNTTに2800円程の支出が毎月有り、管理人の携帯代と思われますが、これも組合が負担すべきなのでしょうか?
明細に今更、気づいたのですが、皆様の組合はいかがですか?

クレーマー対策

住まいのトラブル

管理組合の運営

約10年になる管理組合です。いろんな取組により、近隣のマンションと比較した中でも組合の運営(修繕積立金等 資金的な)はかなりいい状況です。
理事会はオープンで誰でも参加OKとなっているのですが、ここ2年でいわゆるクレーマーが理事運営に理由もなくクレームを言ってきます。議論ではなく、言い方も恫喝や暴言で聞くに堪えません。
女性理事にも当然暴言や怒鳴りつけたりと枚挙にいとまがありません。先日も女性理事が足が震えていると怖がっている状況でした。
このクレーマーが理事に立候補してきたため、今後の理事のなり手がなくなることと、組合の運営の先行きが心配でなりません。総会も近いこともあり、どこのマンションでもありそうな事案ではないかと思いますが、度を越しているため、対応に苦慮しています。良い対処事案があれば教えてもらいたく相談しました。

定額業務委託費について

その他

管理業の委託

昨年、管理会社を変更しました。
ところが定額業務委託費にもかかわらず、管理員業務費で派遣元との関係で
12日分不足しているとの理由で前の管理会社から差額分を請求してきました。
管理委託契約をじっくり見ても管理員業務費を含む定額業務委託費は精算する
必要がない費用と書かれています。
前の管理会社は管理委託契約をろくに見ないで請求してきたのではないかと
唖然としています。前の管理会社にはこの管理委託契約をたてに支払いを拒絶
するつもりです。
何かこの件でご経験がある方は是非、お願いいたします。

ガス漏れ警報器の交換費用負担

建物の維持管理

お世話になります
理事をやっております

ガス漏れ警報器自体は法令に関係しておらず
本来交換が区分所有者の判断に委ねられております

但し、当マンションは ガス漏れ警報器が
管理人室の火災報知器制御盤に連動しており
異常時は発報できる仕組みがある事から
4年目の制御盤含む一斉更新では各部屋も交換しました

その後、ガス漏れの警報器本体が5年目で保証が切れる事から
次回もマンションの費用で。。。。と考える意見と
今度は区分所有者の費用でとの意見があがっております。

組合費でやるのも安全上重要ですが、
法律上の規制が無い事から、次回区分所有者の内の交換費用は
各個人でいいのではと考えております

ガス漏れの交換は皆さんどのように考えて運営していますか?
教えて下さい

損害賠償請求権は可分債権ですか?

大規模修繕工事

下記判決のうち、「右損害賠償請求権は可分債権であるから、各区分所有者にその共有持分割合に従って分割して帰属するものと解するのが相当」の部分がひっかかります。

わかりやすく説明いただけると助かります。また、「共用部分のひび割れ」はどうなってしまうのでしょうか?だれにも損害賠償を請求できない、ということでしょうか?

東京高裁平成8年12月26日判決
 控訴人の主張は、被控訴人らの行為により、本件建物の共用部分にひび割れ等の瑕疵が生じたことによる損害の賠償を求めるというにあるから、本件損害賠償請求権は、本件建物の共用部分の共有者である各区分所有者に帰属するのであり、しかも、右損害賠償請求権は可分債権であるから、各区分所有者にその共有持分割合に従って分割して帰属するものと解するのが相当であって、本件損害賠償請求権が控訴人の組合員である区分所有者全員に総有的に帰属する旨の控訴人の前記主張は採用し難い。