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脇田昌英 さん

アドバイザー
得意分野
その他
URL
https://buildspace.work/
地域
神奈川県
電話番号
090-6496-8916

設備の職人、改修工事の現場代理人を経て大手管理会社に23年間勤務。施設管理課・工事課・受託営業・24時間緊急センター・アフターサービスの中間管理職を経験。ハード面・ソフト面に携わりマンション管理の表裏を知る。販社・ゼネコン・管理会社の裏表も知る。又、メンテナンス業者と管理会社の関係や管理組合直発注業者と管理会社の関係に疑問を持つ、自主管理が基本形であると自負する管理士。「建物の老い・人の老い」に伴う管理不全マンションを作業服で設備確認や外壁打診目視の簡易診断、設備点検報告書のチェックを行い的確な方向性へ誘います。皆さまのマンションの管理に少しでも役に立てればと思っております。

理事会議事録要約の配布先について

管理組合の運営

今期役員に選任され、先日第1回目の理事会がありました。管理会社から理事長へ議事録と結果(議事録の要約)通知の素案が来ました。素案には通知先(配布先)として、組合員と居住者が併記されていました。前期までの記録を見たら今回同様、組合員と居住者宛となっていました。総会結果通知も同様でした。総会開催案内だけは組合員のみでした。
賃貸入居者にも関わる内容もありますが、組合員への通知とは別個に作成し通知すべきと思いました。修繕情報とか滞納情報を賃貸入居者にお知らせする事について、皆さまのお考えをお聞かせください。
よろしくお願いいたします。

細則の変更

管理規約

理事の大半が、廊下に私物を置ける細則に変えたいと議案を出してきた時はどうしたらよいのでしょうか?廊下は共用部分だと言っても、みんなで多数決で決めればよいの一点張りで。二言目には民主主義だと言うのです。避難経路だと言っても幅が十分にあるから大丈夫だとか。もっともらしいことを言われると返す言葉がありません。バッチリと説明できる言葉はないでしょうか?このまま採決されてしまうともう終わりです。今期はもう理事長ではないので、立場が弱いです。将来の資産価値などを考えない人には説明の言葉がないので困っています。

消防設備点検結果の開示

管理組合の運営

お世話になります。

理事をやっております。

住民の方から、過去2-3回分の
消防設備設備の点検結果の開示を要求されました。
自分の隣の部屋や下の階はちゃんとやっているのか心配との事。

要求した世帯は1人だけですが、とてもおしゃべりな方で、
後で他の住民に拡散すると思っています。

そこで部屋番号だけで、名前を隠して
エントランスに掲示すれば問題ないと思いますが
みなさんはどう思われますか?

最近点検してない人も、点検に協力する人も出るかと思うので、
有益な情報かな?とも思っています。

清掃作業不備への指摘及び対策について

管理業の委託

建物の維持管理

昨年出来たばかりの大型マンションに住んでおります。
デベロッパー系管理会社が入っており、清掃作業は管理会社を通して契約しております。

共用玄関の清掃作業が定期的に行われているはずですが、汚れがたまるだけでなく玄関タイルに傷が付いている状態です。そのため、以下の2点について管理会社へ責任を問えるのか、対応してもらえるものなのか教えて頂けますでしょうか。

 ・清掃担当者の変更
 ・汚れの累積および、傷ついたタイルを補修するための無償の特別清掃


清掃作業は契約、規程に則って、行われておりますが、清掃担当者が私の目の前でも箒や鉄製のちりとりを引きずって作業しており、共用玄関タイルに無数の引っかき傷が出来ております。(※光を当てるとはっきり分かる程度。引きずる音がするぐらい)
汚れが累積するだけでなく、資産価値を落とすような傷をつける行為が清掃作業担当者が行っており、あまりにも清掃作業担当者の適当さにあきれています。少なくとも竣工2年目のマンションにしては汚すぎることから、特別清掃を行い綺麗にし、清掃作業担当者の変更を管理組合を通して伝えてもらうと理事長に相談しておりますが、どのような根拠で伝えれば効果的かお知恵をお借りできますでしょうか。

屋上防水の保証10年を迎えるに当たり防水工事は必須でしょうか? 

大規模修繕工事

屋上防水の保証10年を迎えるに当たり管理会社や理事会では早期に防水工事が必要との声が上がっています。 個人的には専門家に調査依頼するなどし 防水工事施行時期を見定めたいと考えますが、もし漏水が出た場合誰が責任を取るのかなど声が上がり調査などは難しいかも知れません。

私の見解では専門家に調査依頼し 安全確認できれば早急に行う必要も無いのかもと考えますがそのあたりは素人考えではっきり分かりませんし 専門業者のコネクションも有りません。
他の管理会社にも確認してみましたが 近年屋上防水など防水関係の劣化診断技術は進歩し高い信頼性を持って診断できるので何年目だから必ず防水工事をしなくてはならないという事は無く 診断結果により工事先延ばし可能と言う意見も聞いております

ただ我々の管理会社などは10年目での工事を推奨してきますし、何が正しい判断なのか非常に難しいところでもあります。

安全面とコストを考慮し良い方策はあるものでしょうか?
   

マンションの網戸

管理業の委託

網戸サッシが動かない為取り替え費用は本人か管理組合
どちらですか?

管理組合関係の書類の保存期間と管理責任はどうなっているのか?

大規模修繕工事

築40年超のマンションです。
当マンションの管理人室には、本来あるべき建物の施工図など、永年保存の資料がありません。また、一部の古い資料が管理会社を変更した際に、消失したのか?残っておりません。

そこで、資料等の保存は、管理会社と組合でそれぞれ1部ずつ保管するものになっていると思いますが、
管理組合で保管するものが、管理人室で保管する場合、
管理の責任者は誰にあるのでしょうか?
管理会社(管理人)なのか、理事長なのか?

通常理事長が責任者かと思いますが、昔は夫婦で住み込みで、実際手元にあり資料を常日頃から触れる管理できる立場にあったのは当時の管理人でした。
そのような場合でも、住み込みの管理人さんにお任せせずに、歴代の理事長が資料をきちんと保存しているかどうか管理人室に立ち入ってまでチェックしなければならなかったのでしょうか?
それでは、当時の管理人夫婦の書類の管理が信用していないかのようになりますし、以前の管理会社のときは、組合運営も管理会社主導で、ほぼお任せ状態でした。

また、現在は通勤の管理人ですが、
その場合は誰が管理の責任者になるのでしょうか?
組合の資料の置き場が歴代、管理人室内の書棚で保管しており、実質歴代の管理人さんにお任せ状態にあります。

共用廊下の換気口周りの汚れ

建物の維持管理

築30年のマンションです。区分所有者から共用廊下の換気口の周りが黒くすすけて来たので洗浄してもらえないか要望がありました。5年前に越してきましたが、今まで管理組合で洗浄したことは無いように思います。換気扇は個人で掃除しますが周りの壁は誰がやるものなのでしょうか?皆さんのマンションではどうしていますか?教えてください。

管理組合

大規模修繕工事

管理規約

管理組合の理事の要件に、区分所有者で且つ当該マンションに居住する者と定められていますが、これを変更するには総会での承認が必要ですか?

保険金と工事代金

管理組合の運営

管理組合で保険を請求する事故が発生した場合、管理会社が必ず工事の見積りを取り、同額の保険金がおります。個人の保険の場合は、保険金の査定と工事代金は連動してないと認識しております。管理会社は見積りがないと保険査定ができないといいます。保険も工事の見積りも管理会社のグループ会社です。皆さんの管理組合ではいかがですか?保険金が工事代金を上回ることもあると思います。保険と工事見積りを切り離す方法はないでしょうか?