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脇田昌英 さん

アドバイザー
得意分野
その他
URL
https://mwakita.wixsite.com/mysite
地域
神奈川県
電話番号
090-6496-8916

設備の職人、改修工事の現場代理人を経て大手管理会社に23年間勤務。施設管理課・工事課・受託営業・24時間緊急センター・アフターサービスの中間管理職を経験。ハード面・ソフト面に携わりマンション管理の表裏を知る。販社・ゼネコン・管理会社の裏表も知る。又、メンテナンス業者と管理会社の関係や管理組合直発注業者と管理会社の関係に疑問を持つ、自主管理が基本形であると自負する管理士。「建物の老い・人の老い」に伴う管理不全マンションを作業服で設備確認や外壁打診目視の簡易診断、設備点検報告書のチェックを行い的確な方向性へ誘います。皆さまのマンションの管理に少しでも役に立てればと思っております。

管理組合関係の書類の保存期間と管理責任はどうなっているのか?

大規模修繕工事

築40年超のマンションです。
当マンションの管理人室には、本来あるべき建物の施工図など、永年保存の資料がありません。また、一部の古い資料が管理会社を変更した際に、消失したのか?残っておりません。

そこで、資料等の保存は、管理会社と組合でそれぞれ1部ずつ保管するものになっていると思いますが、
管理組合で保管するものが、管理人室で保管する場合、
管理の責任者は誰にあるのでしょうか?
管理会社(管理人)なのか、理事長なのか?

通常理事長が責任者かと思いますが、昔は夫婦で住み込みで、実際手元にあり資料を常日頃から触れる管理できる立場にあったのは当時の管理人でした。
そのような場合でも、住み込みの管理人さんにお任せせずに、歴代の理事長が資料をきちんと保存しているかどうか管理人室に立ち入ってまでチェックしなければならなかったのでしょうか?
それでは、当時の管理人夫婦の書類の管理が信用していないかのようになりますし、以前の管理会社のときは、組合運営も管理会社主導で、ほぼお任せ状態でした。

また、現在は通勤の管理人ですが、
その場合は誰が管理の責任者になるのでしょうか?
組合の資料の置き場が歴代、管理人室内の書棚で保管しており、実質歴代の管理人さんにお任せ状態にあります。

共用廊下の換気口周りの汚れ

建物の維持管理

築30年のマンションです。区分所有者から共用廊下の換気口の周りが黒くすすけて来たので洗浄してもらえないか要望がありました。5年前に越してきましたが、今まで管理組合で洗浄したことは無いように思います。換気扇は個人で掃除しますが周りの壁は誰がやるものなのでしょうか?皆さんのマンションではどうしていますか?教えてください。

管理組合

大規模修繕工事

管理規約

管理組合の理事の要件に、区分所有者で且つ当該マンションに居住する者と定められていますが、これを変更するには総会での承認が必要ですか?

保険金と工事代金

管理組合の運営

管理組合で保険を請求する事故が発生した場合、管理会社が必ず工事の見積りを取り、同額の保険金がおります。個人の保険の場合は、保険金の査定と工事代金は連動してないと認識しております。管理会社は見積りがないと保険査定ができないといいます。保険も工事の見積りも管理会社のグループ会社です。皆さんの管理組合ではいかがですか?保険金が工事代金を上回ることもあると思います。保険と工事見積りを切り離す方法はないでしょうか?

管理規約の専有部分床面改修

大規模修繕工事

購入予定のマンション管理規約細則に部屋内リフォームについて
細則(絨毯の床はリフォーム後も絨毯であること)
有効でしょうか?
フローリングを検討してますが、この場合、どうすればいいのでしょうか教授ねがいます。

雑排水清掃の拒否者への対応について

管理規約

建物の維持管理

築12年、約600世帯のマンションの理事です。
当マンションはディスポーザもあり、年1回の定期清掃を、
管理費負担にて、全戸実施をお願いしていますが、
竣工から1度も清掃されていない方が複数名おります。

管理会社からは、管理規約上で専有部の立ち入りは「出来る」としか記載がなく、
強制的に実施出来るものではないと回答がありました。
そのため、必要性を掲示板や全戸配布で説明したり、
未実施者に対しては、書面で理由の開示や面談を求めたりしていますが、
特定の方からは何も返答がない状態です。

強制的な対応は難しいとは考えていますが、
逆流による他の区分所有者宅の汚水吹上が起きた場合を想定すると、
他の区分所有者の財産権を脅かしている可能性があるとも言えます。

該当の未実施者には、なにかトラブルがあった場合は、費用請求しますと伝えていますが、何も回答がない状況のため、
この状態にあることを、他の区分所有者へ共有することは問題あるのでしょうか?
またその場合、どこまでの情報を開示できるものでしょうか?

杜撰な管理会社に対して

管理組合の運営

築14年、約30戸のマンションです。2年前に購入して居住しておりますが、1年以上経っても総会開催の気配すら感じなかったので、相当な回数を管理会社に突っつき、やっと今週開催に漕ぎ着けました。それまで、約1年かかって、分かったことは、設立総会以来1度も総会開催していないこと、今回の交渉中に会計データを紛失したこと、年間350万円管理委託費を取っているのに長期滞納者約4名をほっておいて滞納額が約900万円あること、しまいには今まで3回ほど横領(1300万円、1300万円、800万円)を繰返してきたこと、幸い現在は通帳と印鑑は取り返し、横領金額も返金させましたが、杜撰な管理を挙げたらきりがありません。今回の総会では、減額提示をしてくると思いますが、それだけでは納得出来ませんが、この管理会社にどんなペナルティを課せば良いと思われますか、アドバイスをお願いいたします。

管理会社及び 管理組合の対応に不安があります。

管理業の委託

管理組合の運営

管理会社及び管理組合の対応に不安があります。(下記に事例記載)
◎MS概要
・管理組合、理事長は1年毎の輪番制。
・管理会社に管理業務(管理員含む)委託している。
・管理規約以外に細則等はない。
・管理組合理事会には管理会社が同席し管理会社主導で管理業務が
 実施されているため日常管理が管理会社の業務内容に直接関わる事に
 偏っている。
◎一部事例
①駐車場地盤工事の際、駐車場契約利用者全員の個人情報
(駐車場所番号、居住号室、姓名の個人情報)記載の書面が配布元も
 無記名のまま全戸配布(駐車場契約利用者以外にも)され回収を求めたが
 管理会社から理事長の指示を受け管理員に配布させたもので管理会社に何ら
 責任は無いとして非対応。
②契約利用中(駐車料は管理組合が徴収)の駐車車両に頻繁(現在も被害継続)に 傷を付けられるため管理組合理事長に防犯対応の相談をしたが、個人的な案件に は対応しないとして非対応。
③具体的な事実確認もなく、理事長名でペット飼育(犬)のマナー違反者に
 対する注意勧告書が掲示板掲示や区分所有者全戸へ配布、エレベーター内へ
 貼り紙等が頻繁になされ、内容に懲罰的表現も含まれ不快。
  管理会社で特定している個人への見せしめと思われる。
④同棟居住者の3割がアルコーブに私物を放置しているが黙認状態である。
(防犯・防火上も不安を感じる)
⑤自治会から頻繁にゴミ出しマナー違反者への注意書が掲示板や全戸配布され、 
 又、内容に防犯カメラで監視している等、恫喝的表現が含まれ不快。
 管理組合と自治会の分離ができていない。
⑥防犯を理由に防犯カメラが設置されたがペット飼育やゴミ出し状況の監視用に 
 使用され、対応がヒステリックになっている。
⑦現在、管理会社の紹介による施工業者での大規模修繕工事が始まっているが
 管理組合による工事委員会の設置もなく、監理監督及び工事に関する一切
(問合せ、連絡先)が施工業者とされ管理会社や管理組合が関わらない
 事となっている。

  以上の事もあり、管理組合理事長に対しマンション管理士等専門知識を有する
 者の活用又や公的機関等の利用を提案しているが管理会社の意向で実現しない。
 改善を求める法的手段や改善方法はありませんか。
以上

機械式駐車場 部品交換

建物の維持管理

管理会社から機械式駐車場の部品交換が提案されました。
現在、保守点検では特に異常は出ていませんが、消耗は見られるとのことです。
確かに保全周期を過ぎていますので、経年劣化はあるとは思います。
ただ、管理会社の説明にひいてしまうものを感じました。
制御盤や基盤などは、不具合が起きる前の前兆もなく、いきなり壊れるという説明です。
部品によっては、2,3か月かかるものもあり、このまま放っておいて装置が動かなくなった場合には、迷惑をかけることになる方に管理組合が保証しなければならない。
交通費や別の駐車場確保の費用など、組合が保証することになる。
途中で止まった場合など、子供が転落する事故も考えられる。
こんな説明をされると、選択肢がなくなるように思えました。
理事長は「素人ではどのくらい持つのか判断できないから、リスクを冒すより工事をしよう。」という意見です。

素人では管理会社の説明に「そうですか」というしかありません。
機械式駐車場の工事の目安など教えていただけませんか。

理事会出席の必要性

その他

管理組合の運営

いつもお世話になっております。
今期、理事長になりました。
総会終了後、役員も決まり次回理事会はいつにしますか?となった際の話です。
例年通り来月の…となった時にお一人の方が
「何でそんなに理事会を開催するのか。以前理事をやった時は一年間で3回しかやらなかった。
毎月用事があるわけないので理事会開催の必要はない。」と。
「何かあった時にだけ理事会を開催すればいい。」とも言われました。
そうしたらもう一人の方は
「日にちを決めても出席できない。」と。
もともと監事を含めても4人しかいない理事会なので、半数の方には出席していただかないと理事会として何も決められないとお話ししても
「そういう事を言っているのではない。出席を強制されても困る。」と話になりません。
前期理事の方が理事会の必要性を説明してくださったのですが態度は変わらず。
どちらも協力して理事会をやっていく気など更々ありません。
正直、理事会として成立しないのではとも思っております。

このような方々に対する何か良い知恵はありますでしょうか?
(ちなみに私の知る限りここ数年間はほぼ毎月理事会を開催しておりました。)